Face à la décommercialisation, réinventer le commerce physique

---

N° 821

SÉNAT

SESSION EXTRAORDINAIRE DE 2025-2026

Enregistré à la Présidence du Sénat le 1^er juillet 2026

RAPPORT D'INFORMATION

FAIT

au nom de la commission des affaires économiques (1) sur :
« Face à la décommercialisation, réinventer le commerce physique »,

Par Mme Marie-Lise HOUSSEAU, MM. Patrick CHAIZE et Philippe GROSVALET,

Sénatrice et Sénateurs

(1) Cette commission est composée de : Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente ; MM. Alain Chatillon, Daniel Gremillet, Mme Viviane Artigalas, MM. Franck Montaugé, Franck Menonville, Bernard Buis, Fabien Gay, Vincent Louault, Mme Antoinette Guhl, M. Philippe Grosvalet, vice-présidents ; MM. Laurent Duplomb, Daniel Laurent, Mme Sylviane Noël, M. Rémi Cardon, Mme Anne-Catherine Loisier, secrétaires ; Mmes Martine Berthet, Marie-Pierre Bessin-Guérin, MM. Yves Bleunven, Michel Bonnus, Denis Bouad, Jean-Marc Boyer, Jean-Luc Brault, Frédéric Buval, Henri Cabanel, Alain Cadec, Guislain Cambier, Mme Anne Chain-Larché, MM. Patrick Chaize, Patrick Chauvet, Pierre Cuypers, Daniel Fargeot, Gilbert Favreau, Mmes Amel Gacquerre, Marie-Lise Housseau, Annick Jacquemet, Micheline Jacques, MM. Yannick Jadot, Gérard Lahellec, Mmes Marianne Margaté, Pauline Martin, MM. Serge Mérillou, Jean-Jacques Michau, Sebastien Pla, Christian Redon-Sarrazy, Mme Évelyne Renaud-Garabedian, MM. Olivier Rietmann, Daniel Salmon, Marc Séné, Lucien Stanzione, Jean-Claude Tissot.

L'ESSENTIEL

Le terme de « décommercialisation », construit par analogie avec celui de « désindustrialisation », a été conçu pour alerter l'opinion et les pouvoirs publics sur l'augmentation de la vacance commerciale, perceptible de longue date dans les territoires ruraux et les petites villes mais qui tend également à toucher désormais les villes moyennes et jusqu'aux grandes métropoles, avec en particulier les nombreuses faillites d'enseignes vestimentaires.

Cette multiplication des locaux vides dans les centres-villes et les centres-bourgs, mais également dans les galeries marchandes et jusque dans les zones commerciales périphériques suscite beaucoup d'inquiétudes, qui se sont notamment exprimées à l'occasion des récentes élections municipales.

À l'issue d'une quarantaine d'auditions, les rapporteurs Marie-Lise Housseau, Patrick Chaize et Philippe Grosvalet considèrent que si le commerce vit des transformations profondes et très rapides, le commerce physique, essentiel pour la vitalité et la cohésion sociale de nos villes et de nos bourgs, a toujours un avenir à la condition de faire preuve de créativité et de réactivité.

Comme le prouvent les communes qui ont su la faire reculer, la « décommercialisation » n'a rien d'une fatalité, à la condition que tous les acteurs se mobilisent, depuis l'Union européenne et l'État qui doivent lutter vigoureusement contre la concurrence déloyale des plateformes extra-européennes et offrir un cadre fiscal propice au développement du commerce, jusqu'aux commerçants eux-mêmes qui doivent proposer plus de services et d'expériences en magasin, en passant par les communes et intercommunalités qui doivent mener de front de nombreuses politiques - aménagement commercial mais également accessibilité, sécurité ou propreté - pour revitaliser les centres-villes et les centres-bourgs.

LES PRINCIPALES RECOMMANDATIONS

Axe n° 1 : Renforcer la lutte contre la concurrence déloyale
des plateformes extra-européennes qui nuit gravement
aux commerçants français

1. Mettre en oeuvre comme annoncé en juillet puis en novembre 2026 au niveau européen la taxation des petits colis issus des plateformes extra-européennes.

2. Garantir la sécurité et la conformité aux normes européennes des produits vendus sur les plateformes extra-européennes.

3. Assurer le déréférencement, la suspension voire le blocage d'accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

Axe n° 2 : Mobiliser la fiscalité pour soutenir les commerçants
et rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires
des locaux commerciaux

4. Mieux faire connaître et encourager les communes et intercommunalités à mettre en place des incitations fiscales pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d'Opérations de revitalisation de territoire (ORT).

5. Assurer la promotion de la taxe sur les friches commerciales (TFC) auprès des élus locaux, réduire de deux ans à un an le délai de vacance pour l'assujettissement d'un local commercial à cette taxe et faire établir la liste de ses redevables par l'administration fiscale.

6. Faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail pour l'adapter aux réalités de l'activité économique des commerçants et limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement du bail.

Axe n° 3 : Agir au niveau local pour redynamiser les centres-villes
et les centres-bourgs et favoriser la prospérité des commerces

7. Donner au maire ou au président d'EPCI le rôle de véritable décideur en matière d'aménagement commercial pour mettre fin à l'éparpillement des responsabilités.

8. Faire de l'aménagement commercial un sujet central de planification urbaine pour tenir compte de son importance dans la vitalité des centres-villes et des centres-bourgs.

9. Mettre en place des mobilités et des aménagements urbains ainsi que des politiques de sécurité et de propreté favorables aux commerces de centres-villes.

Axe n° 4 : Accompagner les commerçants pour les aider à s'approprier
les innovations technologiques et à s'adapter aux mutations profondes
de la consommation des Français

10. Proposer systématiquement aux clients dans les commerces physiques des services et expériences pour les distinguer des offres en ligne.

11. Développer l'omnicanalité et favoriser l'appropriation par les commerçants des nouveaux outils fournis par l'intelligence artificielle (IA).

12. Donner plus de liberté aux commerçants sur leurs horaires d'ouverture pour contrebalancer l'accessibilité permanente des sites de e-commerce.

I. LA « DÉCOMMERCIALISATION » SE GÉNÉRALISE EN FRANCE, DANS LE SILLAGE DES DIFFICULTÉS DU SECTEUR DE L'HABILLEMENT

A. LA VACANCE COMMERCIALE TOUCHE DÉSORMAIS TOUS LES TERRITOIRES

Le commerce, en incluant la restauration, représente près de 3 millions d'emplois en France, soit 15 % des emplois du secteur privé.

11,6 %

C'est le taux de vacance commerciale en France en 2025.

Source : Codata

Or le commerce de détail a traversé ces dernières années une succession de crises violentes dont il subit souvent encore les conséquences : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire en 2020 et 2021, grande vague d'inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023 et désormais conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026.

Densité commerciale
(nombre de points de vente pour 1 000 habitants)
en 2015 et 2022 - par type de commune

 

Source : direction générale des entreprises (DGE)

Par-delà ces soubresauts de la conjoncture économique, le commerce de détail vit en outre des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui font disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs qui paraissent répondre davantage aux évolutions de la société et de ses besoins.

Ce secteur essentiel de notre économie connaît aujourd'hui des difficultés qui se traduisent par un taux de vacance commerciale en 2025 tous sites confondus de 11,6 % au niveau national, un chiffre élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s'élevait à 8,8 %.

Si la vacance commerciale atteint 11,7 % en pied d'immeubles dans les centres-villes, elle touche encore beaucoup plus sévèrement les centres commerciaux, qui souffrent d'un taux de vacance de 16,8 %, ce qui remet en cause leur modèle économique.

Les zones commerciales périphériques, longtemps dynamiques, ont également vu leur taux de vacances progresser ces dernières années, puisqu'il est passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025, signe de l'obsolescence de certains formats et de mètres carrés excédentaires.

62 %

C'est le pourcentage de communes françaises qui ne comptent plus aucun commerce en 2025.

Source : Commerçants de France

Les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées par le phénomène de la « décommercialisation », puisque la vacance y est passée de 8,5 % à 13,5 % des locaux commerciaux entre 2017 et 2025. Dans les plus petites d'entre elles et dans les zones rurales, on constate même souvent la disparition pure et simple de l'offre commerciale : 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25 % en 1981.

Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 % à 10,6 % entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser, mais à un niveau élevé de 10,8 % des locaux commerciaux.

Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient épargnées par la « décommercialisation », ce n'est plus le cas, puisqu'elles sont passées de 5,1 % de locaux vacants en 2014 à 8,7 % en 2024. Même Paris est désormais touché à l'instar de rues encore récemment très commerçantes comme la rue de Rennes.

B. SI RESTAURATION ET ALIMENTATION PROSPÈRENT, HABILLEMENT, TEXTILE ET CHAUSSURE SONT EN CRISE

Le paysage économique du commerce apparaît très contrasté : certains secteurs bénéficient d'une forte dynamique liée aux évolutions de la société et aux changements des attentes exprimées par les consommateurs, alors que d'autres connaissent une contraction parfois spectaculaire de leur activité.

Loin de dépérir, la restauration et l'alimentation ont créé respectivement 98 000 et 61 000 emplois entre 2019 et 2024. Si la restauration rapide a poursuivi son essor, la restauration traditionnelle, les métiers de bouches et les différents formats de distribution alimentaire ont tous connu une forte croissance ces dernières années, associée à une recherche de proximité et de convivialité.

Si les magasins d'équipement de la maison - meubles, matériel électronique, bricolage - ont bénéficié d'une forte hausse de leurs ventes au moment de la crise sanitaire, ils subissent depuis trois ans un atterrissage parfois rude.

45 000

C'est le nombre d'emplois supprimés dans le commerce de l'habillement, du textile et de la chaussure entre 2014 et 2024.

Source : Alliance du commerce

L'habillement, le textile et la chaussure, qui jouaient un rôle majeur dans l'animation des centres-villes, vivent pour leur part une crise sans précédent. Entre 2014 et 2024, 14 000 établissements et 45 000 emplois ont été supprimés et plus d'une vingtaine de chaînes de magasins emblématiques des classes moyennes telles que Camaïeu, Naf Naf ou Kookaï ont disparu.

De fait, l'habillement est le secteur le plus concerné par toutes les grandes mutations à l'oeuvre dans le commerce.

II. E-COMMERCE, PLATEFORMES EXTRA-EUROPÉENNES, SECONDE MAIN ET DISCOUNT REBATTENT LES CARTES DU COMMERCE

A. LE E-COMMERCE, CANAL DE CONSOMMATION DEVENU INCONTOURNABLE

La progression continue du e-commerce depuis 20 ans constitue la transformation la plus structurante du commerce en France. Le marché du commerce en ligne a ainsi doublé au cours des dix dernières années, marquées notamment par la crise sanitaire qui a encore popularisé son usage. Les trois quarts des Français de plus de 15 ans ont acheté en ligne en 2025 et le e-commerce représente désormais environ 12 % des ventes de produits du commerce de détail, avec des parts de marché très importantes dans l'habillement, l'électronique et l'électroménager.

Évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail (produits et services)
entre 2006 et 2024 et proportion du commerce en ligne
dans le commerce de détail de produits

Source : Insee et Fevad

Pour autant, il serait vain d'opposer commerce en ligne et commerce physique : le e-commerce n'est pas un canal autonome de distribution mais une composante parmi d'autres du commerce global. Plus de 80 % des enseignes disposant d'un réseau physique réalisent également de la vente en ligne. Le click and collect, qui s'est particulièrement développé au moment de la crise sanitaire, constitue le paradigme de cette mixité des usages numériques et physiques. Il représente désormais près d'un tiers des commandes en ligne dans la grande distribution ou le textile.

Par ailleurs, le e-commerce réduit les fractures territoriales de consommation en permettant à des populations qui disposaient jusqu'ici d'un accès réduit au commerce dans les zones périurbaines et rurales de pouvoir consommer des produits beaucoup plus diversifiés. Il crée moins d'emplois que le commerce physique mais il en crée néanmoins via ses centres logistiques eux aussi installés dans des bassins d'emploi peu favorisés. Il offre enfin, via les places de marché, une zone de chalandise bien plus large à nos commerçants qui savent en exploiter toutes les potentialités.

La plupart des commerçants y voient ainsi davantage une opportunité qu'un risque, à la condition toutefois que la compétition se fasse à armes égales.

B. LES PLATEFORMES CHINOISES, ACCÉLÉRATRICES DE « DÉCOMMERCIALISATION »

En seulement quelques années, les plateformes chinoises Shein, Temu et Aliexpress ont fait brutalement irruption sur le marché français en s'appuyant sur des prix anormalement bas, un marketing en ligne très agressif, en particulier sur les réseaux sociaux, une logistique optimisée et un renouvellement permanent de leur offre.

5,6 Mds€

C'est valeur des produits importés en 2025 via les plateformes chinoises.

Source : DGDDI

En 2025, selon la direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI) la valeur des produits importés via ces plateformes représentait 5,6 Mds€ pour 826 millions d'articles, soit 2,3 millions d'articles par jour ou 26 articles par seconde, ce qui est absolument colossal.

En 2025, les trois entreprises Shein, Temu et AliExpress représentaient déjà 19 % des achats de vêtements en ligne en volume et 8 % en valeur. 97 % de ces articles, dont le prix moyen n'est que de 6,4 €, provenaient de Chine.

Principales catégories de produits concernés par les importations
de petits colis en France en 2025

Source : direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI),
rapport annuel 2025, février 2026

Prenant appui sur l'exonération totale de droits de douane dont bénéficiaient jusqu'au 1^er mars 2026 les petits colis d'une valeur de moins de 150 €, ces plateformes chinoises pratiquent une concurrence déloyale à tous les niveaux : production subventionnée, non-conformité quasi systématique et dangerosité fréquente des produits, interfaces numériques addictives et trompeuses. Il y a donc urgence à agir sur tous ces aspects pour faire cesser ces abus qui mettent en péril nos commerçants.

C. LA SECONDE MAIN ET LE RECONDITIONNÉ MÊLENT PRÉOCCUPATION ÉCOLOGIQUE ET DE POUVOIR D'ACHAT

Porté par la stagnation du pouvoir d'achat mais également par des attentes environnementales croissantes de sobriété et de circularité, le chiffre d'affaires de la seconde main et du reconditionné a doublé entre 2019 et 2024 pour atteindre 14 Mds€, dont 6 Mds€ pour l'habillement, ce qui représente 19 % du marché total de l'habillement en volume et 11,2 % en valeur.

Les acteurs du e-commerce ont pris ces dernières années une place dominante sur ce marché, avec des plateformes comme Vinted - premier vendeur de textile en France toutes catégories confondues -, Leboncoin ou Back Market qui reposent principalement sur de la revente entre particuliers.

Si les enseignes physiques cherchent à se constituer une offre d'occasion, elles le font avant tout pour des questions de communication et de responsabilité environnementale : cette activité demeure à la recherche de son modèle économique.

D. LE DISCOUNT, RÉPONSE À LA STAGNATION DU POUVOIR D'ACHAT

Troisième grande tendance enfin, celle du développement accéléré du discount sur le marché français, avec des enseignes spécialisées dans les prix bas qui sont plébiscitées par les consommateurs qui veulent « acheter malin ».

Si les difficultés de pouvoir d'achat d'une très large partie de la population confrontée aux fins de mois difficiles ne sont pas récentes, elles se sont aggravées à la suite de la forte poussée inflationniste des années 2021 à 2023, accentuant chez beaucoup de consommateurs la quête systématique des réductions et des prix les plus bas.

On assiste ainsi à une segmentation croissante du marché entre des catégories aisées capables d'épargner et de consommer des biens de qualité, et des catégories de la population toujours plus nombreuses contraintes de faire preuve d'une grande vigilance financière. Les classes moyennes sont moins nombreuses, ce qui fragilise les commerces de milieu de gamme qui constituaient l'essentiel du tissu commercial des centres-villes.

III. DES CAUSES STRUCTURELLES AUXQUELLES IL CONVIENT DE S'ADAPTER, DES CAUSES CONJONCTURELLES AUXQUELLES IL EST POSSIBLE DE RÉAGIR

A. DES ÉVOLUTIONS EN PROFONDEUR DE LA SOCIÉTÉ

Au-delà de ces mutations du marché français, les commerçants sont également confrontés aux grandes évolutions de la société.

Ces évolutions sont d'abord démographiques : le vieillissement de la société, la baisse des naissances et du nombre de jeunes et la hausse de la solitude changent le profil des consommateurs.

Ceux-ci voient également leurs attentes évoluer : ils consacrent un budget inférieur aux biens mais sont prêts à dépenser davantage pour des services ou pour des produits liés à la santé, à la beauté et au bien-être, ils veulent des produits plus sains, issus de l'agriculture biologique et de circuits courts tout en étant extrêmement attentifs aux prix.

B. LOYERS TROP CHERS ET CHARGES ÉTRANGLENT DES COMMERÇANTS DONT LE CHIFFRE D'AFFAIRES NE SUIT PLUS

Enfin, les commerçants dénoncent des loyers commerciaux trop élevés qui se traduisent par un taux d'effort devenu insupportable. Selon eux, l'absence d'ajustement à la baisse des loyers même quand les chiffres d'affaires des commerçants stagnent ou régressent et que les charges sont en hausse, est une raison majeure de la progression de la vacance commerciale qui doit être regardée de près par les pouvoirs publics.

Cet état des lieux montre que la crise actuelle du commerce ne saurait se résumer à une cause unique : il faut se garder des explications simplistes la résumant à l'irruption des plateformes chinoises. Cette crise, qui traduit surtout une mutation en cours, est multifactorielle.

Pour faire reculer la « décommercialisation », il faut par conséquent agir simultanément à tous les niveaux : lutter contre la concurrence déloyale, s'emparer du sujet des loyers commerciaux, mettre en place des politiques favorables au commerce au niveau local et bien sûr favoriser la mue des commerçants pour que ceux-ci puissent répondre aux grandes évolutions de la consommation.

IV. LA « DÉCOMMERCIALISATION » N'EST PAS UNE FATALITÉ, À CONDITION DE PRÉVOIR DES RÈGLES DU JEU ÉQUITABLES

A. LUTTER FERMEMENT CONTRE LA CONCURRENCE DÉLOYALE DES PLATEFORMES CHINOISES

Si l'afflux des produits commercialisés par Shein, Temu et AliExpress n'est pas à l'origine de la majorité des difficultés de nos commerces, il contribue à leur fragilisation. Si elle a sans doute trop tardé, la prise de conscience du caractère inacceptable des pratiques de ces acteurs paraît désormais bien enclenchée, comme en témoigne l'adoption définitive de la proposition de loi visant à réduire l'impact environnemental de l'industrie textile le 29 juin 2026.

La taxe française sur les petits colis entrée en vigueur au 1^er mars a certes été massivement contournée par l'arrivée des produits importés à Liège, mais son adoption a mis une forte pression sur les institutions européennes et favorisé la mise en place de droits de douanes de 3 € à partir du 1^er juillet 2026 au niveau européen, qui sera suivie de la mise en oeuvre de frais de gestion à compter du 1^er novembre 2026. Il faudra s'assurer que ces prélèvements viendront limiter fortement les importations de petits colis qui inondent actuellement le marché européen ou, à défaut, les revoir à la hausse.

Garantir la conformité et plus encore la sécurité des produits importés par ce biais est également indispensable, et relève avant tout de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), qui doit multiplier ses contrôles, en lien avec les douanes et ses homologues européens.

Au-delà des amendes déjà infligées à ces opérateurs ces derniers mois, il faut enfin pouvoir assurer, le cas échéant dans l'urgence, le déréférencement, la suspension voire le blocage d'accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

B. AGIR SUR LES LOYERS COMMERCIAUX EN RÉÉQUILIBRANT LES RELATIONS ENTRE PROPRIÉTAIRES ET COMMERÇANTS LOCATAIRES

Deuxième enjeu majeur, celui des loyers commerciaux. Si les rapporteurs ne sont pas favorables, comme d'ailleurs la majorité des fédérations de commerçants, à l'encadrement des loyers, il importe de rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires des locaux commerciaux et, plus largement, de mobiliser la fiscalité pour soutenir les commerçants.

Pour ce faire, ils préconisent d'améliorer la connaissance du marché locatif en mettant en place des observatoires des baux et loyers commerciaux à l'échelle des bassins économiques pilotés par les CCI.

Des incitations fiscales à la main des élus du bloc communal pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d'Opérations de revitalisation de territoire (ORT), existent mais sont trop peu connues.

Il faut par conséquent inciter les dirigeants nouvellement élus ou réélus à s'en emparer, tout comme à mettre en place, là où c'est nécessaire, la taxe sur les friches commerciales (TFC). Cela impliquera de la rendre plus efficace en réduisant le délai de vacance actuellement de deux ans et de rendre plus difficile la capacité pour les propriétaires qui refusent d'ajuster le niveau de leur loyer à la réalité du marché de s'y soustraire.

Les rapporteurs proposent également d'autres mesures plus techniques mais qui leur semblent utiles pour assurer un meilleur équilibre contractuel entre commerçants locataires et propriétaires, ainsi que pour faciliter les transmissions, un enjeu qui touchera tous les secteurs de notre économie et n'épargnera pas le commerce dans les années à venir.

V. RENOUVELER EN PROFONDEUR LE COMMERCE DE PROXIMITÉ

A. FAIRE DE LA VITALITÉ DES COMMERCES DE CENTRE-VILLE UNE PRIORITÉ DES POLITIQUES LOCALES

37,2 %

C'est le pourcentage des 355 communes prises en compte dans une étude de la Fact qui sont parvenues à faire baisser leur taux de vacance commerciale entre 2019 et 2024. En cinq ans, la vacance est ainsi passée, entre autres exemples de villes de tailles variées, de 17 % à 8,1 % à Étampes, de 14,6 % à 8,8 % à Vichy, de 12 % à 7,5 % à Rambouillet, de 13,9 % à 8,4 % à Lorient, de 12,1 % à 7,7 % à Beauvais, de 12,2 % à 8,4 % à Besançon ou bien encore de 9,9 % à 6,5 % à Brest.

Source : Fact

Résorber la vacance commerciale et faire revenir des commerçants dans un centre-ville ou un centre-bourg en difficulté ne se décrète pas mais résulte d'une action résolue et dans la durée des acteurs territoriaux (collectivités, commerçants, foncières, aménageurs), aux échelons communal et intercommunal.

L'analyse des stratégies déployées par les communes et intercommunalités qui sont parvenues à redynamiser la vie commerçante de leurs centres-villes montrent que sans volontarisme politique, sans vision structurante, le risque est grand de voir les cellules commerciales vides se multiplier au pied des immeubles ou de voir s'installer, au détriment des commerçants indépendants, une offre commerciale déséquilibrée, souvent inadaptée aux attentes des habitants.

En s'appuyant sur des outils d'ingénierie territoriale, il s'agit en particulier de définir les rues dont la vitalité commerçante est jugée comme essentielle au bon fonctionnement de la ville : mieux vaut un nombre plus réduit de rues commerçantes sans vacance commerciale qu'un nombre de rues plus important dévitalisées par des locaux vides.

Interlocuteurs privilégiés des commerçants et de leurs représentants, il faut encourager la création de postes de managers de commerce qui ont vocation à parfaitement connaître le tissu commercial de leur centre-ville, proposer des animations commerciales pour attirer les flux, anticiper les risques de vacance et favoriser l'installation de nouveaux commerçants en veillant à la diversité de l'offre proposée.

L'action contre la vacance commerciale passe également par la constitution de foncières locales et par la mobilisation active de la préemption car beaucoup de locaux commerciaux sont aujourd'hui inadaptés en raison de surfaces obsolètes ou d'un manque de modularité. Des travaux importants sont par conséquent nécessaires pour les rendre de nouveau propres à une exploitation commerciale rentable.

Simultanément, il importe de multiplier les raisons de venir en centre-ville pour les plus de 70 % de Français qui habitent en périphérie. Il s'agit ainsi de veiller à la bonne implantation des services publics mais également d'encourager l'installation des médecins et services de santé, ou bien encore des professionnels du droit.

L'activité commerciale reposant sur les flux, c'est tout un ensemble de politiques visant à rendre un centre-ville le plus attractif possible qu'il faut concevoir conjointement, l'enjeu de l'accessibilité étant en premier lieu fondamental.

Si réduire la place de la voiture, encourager les mobilités douces et étendre les rues piétonnes constitue un progrès à bien des égards, il est essentiel de proposer des solutions alternatives grâce aux réseaux de transport public et, lorsque celles-ci ne sont pas possibles, de mettre en place à l'entrée du centre-ville des parkings et parkings-relais en nombre suffisant, idéalement gratuits ou à prix modérés, pour les habitants qui dépendent de la voiture pour s'y rendre.

L'attractivité des centres-villes repose ensuite sur la mise en valeur de leur patrimoine historique et sur la qualité de leur aménagement. Le changement climatique appelle d'ores et déjà des réponses ambitieuses : végétalisation et dispositifs de protection contre les vagues de chaleur.

Enfin, deux prérequis, qui peuvent paraître évidents mais ne sont malheureusement pas ou plus acquis dans un certain nombre de centres-villes, sont indispensables pour attirer les visiteurs : la sécurité et la propreté.

B. MODERNISER LES COMMERCES, DÉVELOPPER TOUJOURS PLUS L'OMNICANALITÉ ET LA SECONDE MAIN

Le commerce physique répond à des besoins essentiels de conseil, de contacts humains et de découverte des produits mais doit être repensé en profondeur, en particulier s'agissant des produits qui peuvent aisément être achetés sur internet.

Le premier axe essentiel est celui des services qui peuvent être offerts aux consommateurs dans un magasin : test du produit in situ, conseils dans le choix, services de retouche ou de personnalisation, réparation rapide ou service après-vente sont autant de bonnes raisons pour un acheteur de se déplacer physiquement et d'échanger avec un vendeur et non avec un chatbot.

Le deuxième concept clef est l'« expérience » que doit faire vivre un magasin : il s'agit de proposer un concept doté d'une identité forte, d'une scénographie spécifique mais également de faire découvrir de nouveaux produits au client et de le surprendre.

Le commerce est aujourd'hui par nature omnicanal - certains parlent de commerce « phygital » - et les enseignes comme les commerçants indépendants doivent, pour prospérer, permettre aux consommateurs de naviguer sans entrave entre l'enseigne numérique et le magasin.

Le numérique peut en effet être un levier pour le commerce physique à condition qu'il ramène du flux vers lui, grâce à une présence en ligne, à une communication active sur les réseaux sociaux ou bien encore à des services hybrides tels que le click and collect, le drive ou la réservation.

Une telle aptitude à tirer parti au maximum des atouts du digital, et désormais de l'intelligence artificielle (IA), réclame de réelles compétences, d'où l'importance que les commerçants soient fortement accompagnés dans leurs efforts de digitalisation de leur activité, en particulier par les CCI qui doivent jouer un rôle moteur dans ce domaine.

Enfin, pour soutenir le commerce de proximité, il serait pertinent de donner plus de libertés aux commerçants pour définir leurs horaires d'ouverture en fonction des préférences de leur clientèle.

UN PHÉNOMÈNE
DE « DÉCOMMERCIALISATION » AUX CAUSES MULTIFACTORIELLES

I. LES DIFFICULTÉS CROISSANTES DES COMMERCES PHYSIQUES NE SE LIMITENT PLUS AUX CENTRES-VILLES

A. LA HAUSSE DE LA VACANCE COMMERCIALE TOUCHE DÉSORMAIS TOUS LES TERRITOIRES

1. Le commerce, secteur majeur de notre économie trop peu considéré

Si les secteurs de l'agriculture et de l'industrie font, à juste titre, l'objet d'une attention très forte des pouvoirs publics, le secteur du commerce de détail tend parfois à être négligé car considéré comme moins stratégique, alors qu'il joue pourtant un rôle essentiel dans notre économie ainsi que dans le bon fonctionnement de notre société.

Or le commerce de détail a traversé ces dernières années une succession de crises violentes dont il subit souvent encore les conséquences : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire de la Covid-19 en 2020 et 2021, grande vague d'inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023 et désormais conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026.

Par-delà ces soubresauts de la conjoncture économique, le commerce de détail vit en outre des transformations très profondes (développement du e-commerce, de la seconde main, changements démographiques, nouvelles attentes de consommation) qui rebattent profondément les cartes en faisant disparaître des acteurs parfois très anciens au profit de nouveaux opérateurs qui paraissent répondre davantage aux évolutions de la société et de ses besoins.

Ces changements parfois brutaux suscitent légitimement beaucoup d'inquiétudes, qu'il est indispensable d'entendre, et des excès, qu'il convient de maîtriser compte tenu des effets que les mutations du commerce peuvent avoir sur la cohésion sociale des différents territoires.

En premier lieu, il convient de rappeler le poids économique considérable du commerce de détail, qui représentait en 2024, selon l'Insee, 556 milliards d'euros de chiffre d'affaires et 104 milliards d'euros de valeur ajoutée.

La même année, le secteur rassemblait quelque 450 000 entreprises, soit 433 000 micro-entreprises, 21 000 PME et 654 ETI ou grandes entreprises, employant plus de 2,1 millions de personnes^1(*).

Ces entreprises comptaient 274 000 points de vente^2(*) en 2022, répartis sur quelque 73 millions de m² et comptabilisaient en moyenne 6 emplois.

Comme le montre le schéma ci-dessous, la densité commerciale a été marquée par un fort recul entre 2015 et 2018, puis une stabilisation à partir de 2018 : elle a diminué de 4,27 points de vente pour 1 000 habitants en 2015 à un point bas de 4,01en 2018, avant de progresser très légèrement à 4,05 en 2022.

Nombre de points de vente de commerce de détail et d'artisanat commercial
en France de 2015 à 2022

Source : direction générale des entreprises (DGE)

S'agissant du type de commerce, dans les grands centres urbains et les centres urbains intermédiaires, les commerces d'équipement de la personne dominent largement - représentant près de la moitié des points de vente.

À l'inverse, dans les zones rurales, les commerces de première nécessité occupent une place prépondérante. L'alimentaire - qu'il soit spécialisé ou non - comptabilise ainsi plus de la moitié des points de vente.

En outre, la part plus élevée des stations-service en milieu rural souligne le rôle structurant de l'automobile et des infrastructures routières dans l'organisation commerciale de ces territoires.

Répartition des points de vente du commerce de détail
et de l'artisanat commercial par secteur d'activité en 2022 (poids en %)
par type de commune

Source : direction générale des entreprises (DGE)

En incluant les effectifs du secteur de la restauration, qui jouent également un rôle fondamental dans l'animation et la vitalité des villes comme des territoires ruraux, le secteur du commerce et de la restauration représente dans son ensemble un peu moins de 3 millions d'emplois, soit 15 % des emplois du secteur privé.

Évolution du nombre de salariés dans le commerce et la restauration
et en pourcentage de l'emploi salarié total entre 2006 et 2025

Source : Urssaf

S'ils ont augmenté de 26 % entre 2006 et 2025, soit 606 000 créations nettes d'emplois, contre une hausse de 13 % pour l'emploi privé tous secteurs confondus, les effectifs de salariés du commerce de détail et de la restauration tendent à se stabiliser depuis 2022, après avoir connu un très fort rebond au moment de la sortie de la crise sanitaire de la Covid-19.

Évolution nette de l'emploi salarié dans la restauration et le commerce
entre 2019 et 2024

Source : Codata

Ce ralentissement, dont les raisons seront analysées par le présent rapport, tend à révéler une surcapacité des lieux de vente dans notre pays, le développement de l'immobilier commercial s'étant, pris globalement, révélé excessif ces dernières années par rapport à l'évolution du chiffre d'affaires global du commerce, en particulier dans les zones périphériques.

50 millions de m² commerciaux ont ainsi été créés depuis 2020, sans suffisamment chercher à préserver les équilibres commerciaux à l'échelle des bassins de vie, alors que la consommation n'a pourtant progressé que de 5 %. L'Institut Ville et Commerce estime ainsi à 2 millions de m² le surplus de surfaces commerciales en France, soit l'équivalent de 200 hypermarchés.

2. Les mauvais chiffres de la vacance commerciale constituent un sujet de préoccupation croissant, clairement exprimé lors des élections municipales de mars 2026

Le terme de « décommercialisation » a récemment émergé dans le débat public pour désigner la généralisation sur le territoire national du phénomène de la vacance commerciale qui correspond, dans un périmètre donné, à la part de locaux commerciaux inoccupés, c'est-à-dire à la proportion de locaux vides sur le total des emplacements commerciaux existants.

La vacance commerciale frictionnelle, liée aux mouvements normaux de rotation des enseignes, ne constitue pas une difficulté, dans la mesure où il s'agit d'un phénomène de courte durée, lié aux aménagements nécessaires à l'ouverture d'un nouveau magasin dans un local commercial donné.

Si la vacance commerciale conjoncturelle, due à des chocs économiques ou sectoriels temporaires a également vocation à se résorber rapidement, tel n'est pas le cas de la vacance structurelle qui s'installe dans le temps.

Or cette vacance durable, qui traduit des déséquilibres entre l'offre commerciale et la demande locale, a beaucoup augmenté ces dernières années dans notre pays, au point de devenir un sujet de préoccupation majeure pour de nombreux décideurs locaux, qui se désolent de voir les vitrines vides et les rideaux baissés se multiplier dans les centres-villes et les centres-bourgs, affectant gravement leur attractivité.

À l'occasion des élections municipales de 2026, la redynamisation commerciale était ainsi citée comme la priorité n° 1 des électeurs, devant la sécurité et le stationnement.

De fait, en 2025, le taux de vacance commerciale atteignait selon l'Observatoire du commerce de la société Codata, tous sites confondus, 11,6 % au niveau national, un chiffre très élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s'élevait à 8,8 %.

Évolution de la vacance commerciale entre 2018 et 2024

Source : Codata

Si la vacance commerciale atteint 11,7 % en pied d'immeuble dans les centres-villes en 2025, elle touche encore beaucoup plus sévèrement les centres commerciaux, qui souffrent d'un taux de vacance de 16,8 %, ce qui témoigne de modèles économiques aujourd'hui profondément remis en question par les évolutions de la consommation.

Même si leur déclin reste à ce stade nettement moins marqué, les zones commerciales périphériques, longtemps très dynamiques et au nombre de 1 500 en France, ont également vu leurs taux de vacance progresser ces dernières années, puisqu'il est passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025, signe de l'obsolescence de certains formats et de l'existence de surcapacités. Cette réalité est également perceptible dans le taux de rotation des commerces installés dans ces zones puisqu'il atteint 9,3 % en 2025, contre 8,0 % en 2024 et 7,6 % en 2023 : cela signifie que les implantations y sont moins stables qu'auparavant.

Si les commerces de zones périphériques conservent des atouts liés à l'accessibilité automobile, à la concentration commerciale et à la présence d'enseignes qui jouent un rôle de locomotives commerciales, ils ne sont donc plus à l'abri des mutations liées au numérique, à l'évolution des usages et à la saturation de certains formats périphériques.

La « décommercialisation » apparaît ainsi comme un phénomène global qui touche désormais de très nombreux commerces physiques, comme en atteste également la baisse moyenne de la densité commerciale constatée dans tous les types de territoire. Elle ne se limite plus, comme par le passé, à des centres-villes en proie au déclin démographique : tous les formats de magasins et tous les types de territoires sont susceptibles d'être concernés.

3. Des fermetures en cascade peuvent, en quelques mois, réduire considérablement l'attractivité de rues commerçantes emblématiques

La fermeture d'un commerce n'est jamais isolée et ne concerne pas uniquement le commerçant ayant mis la clé sous la porte : dans une zone de chalandise, les commerces de proximité sont dépendants de la qualité des flux et de leur environnement immédiat.

Lorsqu'un point de vente disparaît, c'est une offre en moins, une raison de moins de venir en centre-ville, qui se traduit par une baisse du flux piétonnier. Or, moins de flux, c'est mécaniquement moins de clients potentiels, et donc des ventes définitivement perdues.

L'attractivité d'une rue commerçante ou d'un centre-ville repose sur un équilibre collectif. Même s'il existe de grandes enseignes qui jouent un rôle de locomotive, ce n'est pas un commerce qui fait à lui seul la dynamique, mais l'ensemble de l'offre commerciale et la présence complémentaire de services : un client vient pour un achat et en réalise plusieurs, dans une logique de parcours commercial.

À chaque fermeture, cet équilibre se fragilise. L'offre devient moins complète, les parcours d'achat se raccourcissent, et la fréquentation diminue. Cela affaiblit directement les commerces restants, qui deviennent à leur tour plus vulnérables. La vacance appelle ainsi la vacance, avec un impact cumulatif : moins de commerces entraîne moins de flux, et moins de flux entraîne de nouvelles fermetures. La vacance a un effet endogène : elle se nourrit d'elle-même.

C'est pourquoi la lutte contre les premières fermetures est déterminante. Une fois que la vacance s'installe durablement, elle devient elle-même un moteur du déclin.

4. Une tendance globale négative malgré des différences significatives en fonction des territoires

a) Si la « décommercialisation » touche plus fortement les territoires ruraux et les petites villes, elle n'épargne plus les grandes villes et les métropoles

Le graphique ci-dessous fourni à la mission par la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact) sur la base des données fournies par Codata analyse l'évolution du taux de vacance moyen en fonction de la taille des villes, en se basant sur un échantillon de 155 000 espaces commerciaux situés dans 355 villes.

Il en ressort que les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées par le phénomène de la « décommercialisation » et que celui-ci s'est beaucoup aggravé depuis 10 ans, puisqu'il est passé de 8,5 % à 13,5 % des locaux commerciaux, soit une forte hausse de 5 %. Cela signifie que dans bon nombre de ces petites villes, la vacance commerciale est souvent devenue structurelle.

Au reste, dans les plus petites d'entre elles et dans les zones rurales, on constate de plus en plus souvent la disparition pure et simple de l'offre commerciale. Selon Commerçants de France, 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce contre 25 % en 1981, ce qui témoigne de la désertification toujours plus avancée de nombreux territoires ruraux.

Évolution du taux de vacance moyen par tailles des villes entre 2014 et 2024

Source : étude Fact - Sad Marketing - Codata de 2025

Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 % à 10,6 % entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser, mais à un niveau élevé de 10,8 % des locaux commerciaux.

Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient épargnées par la « décommercialisation », ce n'est de toute évidence plus le cas, puisqu'elles sont passées de 5,1 % de locaux vacants en 2014 à 8,7 % en 2024. La vacance est ainsi de 12,1 % à Lille, de 9,6 % à Montpellier ou de 13,5 % à Marseille.

À Paris, le taux de vacance s'établissait à 10,9 % en 2023, selon les données de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur). Selon l'Institut du monde économique (IME) de Paris, la capitale a perdu 1 917 commerces (- 3,1 %) depuis vingt ans, avec une baisse particulièrement marquée depuis 2017.

Au-delà des nombreux facteurs qui seront analysés dans le présent rapport, la Fédération des commerçants et artisans des métropoles de France (Camf) relève que la fréquentation de leurs centres-villes a souvent drastiquement diminué entre 2019 et 2025. Une rupture aussi brutale place les commerçants des zones concernées en grande difficulté.

Au total, il paraît bien exister une forme de corrélation entre vacance commerciale et taille des villes :

- les métropoles et grandes villes restent globalement plus résilientes, car elles concentrent les flux et les activités, même si certaines peuvent connaître localement des tensions ;

- les villes moyennes présentent les situations les plus contrastées : certaines ont su se redynamiser, d'autres sont plus fragilisées ;

- les petites villes et les territoires ruraux sont souvent les plus exposés, en raison de dynamiques démographiques moins favorables et d'une dépendance plus forte à la fréquentation locale.

Densité commerciale (nombre de points de vente pour 1 000 habitants)
en 2015 et 2022 - par type de commune

Source : direction générale des entreprises (DGE)

Pour autant, ce constat doit être nuancé car ce n'est pas tant la taille de la ville en elle-même qui explique la « décommercialisation » que sa capacité à générer et à maintenir du flux : cela signifie qu'à taille égale, deux villes peuvent avoir des trajectoires très différentes selon leur attractivité réelle.

b) Des différences entre régions et départements mais partout une vacance commerciale symptôme d'un manque d'attractivité global

Si les taux de vacances diffèrent en moyenne selon la taille des villes, des différences significatives existent également entre régions françaises même s'il convient de noter que toutes les régions, sans exception, ont vu leur vacance progresser ces dernières années.

La disparité géographique des taux de vacance commerciale s'explique d'abord par des écarts d'attractivité entre territoires. Le facteur déterminant reste le niveau de flux : là où la population est dense, où les mobilités sont fluides et où les fonctions urbaines sont mixtes (habitat, emploi et services), le commerce se maintient.

À l'inverse, lorsque la fréquentation diminue (sous l'effet de la baisse démographique, de la concurrence de zones périphériques ou d'un centre-ville moins accessible), la vacance progresse mécaniquement.

Les régions qui affichent le taux de vacance le plus élevé sont l'Occitanie (13,4 %) et la Bourgogne-Franche-Comté (13,1 %), suivies du Centre-Val de Loire (12,8 %) et des Hauts-de-France (12,3 %).

A contrario, les régions Bretagne (9,8 %) et Pays de la Loire (10,4 %) sont celles qui enregistrent les taux de vacances les plus bas.

Taux de vacance commerciale constaté dans les villes françaises en 2024

Source : Le Monde, 7 juillet 2025, d'après les données de Codata

Lors de son audition, la direction générale des entreprises (DGE) a indiqué à la mission que le nombre de points de vente par habitant tendait à baisser dans tous les départements.

Dans la majorité d'entre eux, la baisse reste modérée, l'évolution du nombre de points de vente étant corrélée à celle du nombre d'habitants. Cette baisse est toutefois plus marquée dans certains départements, sans qu'il soit pour autant possible d'établir un lien avec une dynamique démographique commune.

Nombre de points de vente pour 1 000 habitants en 2022 (gauche),
et évolution en pourcentage entre 2018 et 2022 (droite) - par département

Source : direction générale des entreprises (DGE)

En France métropolitaine, la baisse du nombre de commerces depuis 10 ans est ainsi particulièrement marquée dans les départements de la Meuse (- 10 %), de l'Indre (- 8 %), de la Mayenne (- 8 %), de la Charente (- 8 %), de l'Allier (- 7 %) et de l'Yonne (- 7 %). Ces départements métropolitains sont aujourd'hui parmi les moins denses en habitants du pays, avec moins de 60 habitants par km².

Dans d'autres départements, le nombre de points de vente pour 1 000 habitants baisse également fortement en dépit d'une forte croissance démographique. C'est le cas en particulier pour la Seine-Saint-Denis (- 12 %), la Guyane (- 11 %), la Corse (- 8 %) ou bien encore le Tarn-et-Garonne (- 7 %), ce qui tend à montrer que les difficultés du commerce ne sauraient être ramenées à la simple évolution du nombre d'habitants dans chaque territoire.

5. Des conséquences très négatives sur la vitalité des villes et le vivre-ensemble

Les commerces et services de proximité, souvent perçus comme de simples lieux de consommation, sont en réalité des espaces fondamentaux pour la sociabilité quotidienne, des lieux essentiels au maintien du lien social.

Dans un monde de plus en plus numérisé et individualiste, ces lieux offrent une alternative concrète aux interactions virtuelles. Ils rappellent que le commerce n'est pas qu'une question de produits ou de services, mais aussi de relations humaines, de confiance et de solidarité. Ils agissent ainsi comme un rempart contre l'isolement et représentent pour beaucoup un lien essentiel avec le monde extérieur.

La boulangerie ou l'épicerie de quartier sont des points de rencontre informels où les habitants peuvent échanger, discuter ou simplement partager un moment. Ces interactions, bien que parfois brèves, créent une toile de relations humaines qui donne du sens à la vie locale. Elles rappellent que la société ne se réduit pas à des transactions économiques, mais se construit aussi à travers des échanges authentiques et spontanés.

Les commerces et services de proximité sont aussi des lieux de mixité sociale et générationnelle. Contrairement à des espaces spécialisés ou réservés à une certaine catégorie de population, ils accueillent tout le monde, sans distinction : jeunes familles, personnes âgées, travailleurs ou retraités. Ces lieux deviennent alors des laboratoires de vivre-ensemble, où les différences s'estompent au profit d'une communauté unie par des valeurs communes.

Lorsqu'un centre-ville, un centre-bourg ou un village est touché par la « décommercialisation », c'est le lien social et l'identité locale qui sont atteints, alimentant le repli sur soi, le sentiment d'abandon et la colère. Ce phénomène ne peut par conséquent être perçu uniquement sous l'angle de l'économie, mais relève bel et bien d'un enjeu politique essentiel en tant qu'outil de cohésion sociale.

B. DES SITUATIONS TRÈS CONTRASTÉES EN FONCTION DES SECTEURS

Si de nombreux commerces sont aujourd'hui en difficulté, le paysage apparaît cependant très contrasté, dans la mesure où certains secteurs bénéficient aujourd'hui d'une forte dynamique liée aux évolutions de la société et aux changements des attentes exprimées par les consommateurs, alors que d'autres connaissent une contraction parfois spectaculaire de leur activité.

Évolution du nombre d'emplois par catégories de commerces
entre 2019 et 2024

Source : Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact),
traitement SAD Marketing d'après des données Urssaf

1. Loin de vivre une « décommercialisation », la restauration et l'alimentation bénéficient actuellement d'une forte dynamique

Comme le montre le graphique ci-dessous, la restauration et l'alimentation sont de très loin les deux secteurs qui ont vu leur nombre d'emplois croître le plus entre 2019 et 2024, avec respectivement 98 000 et 61 000 créations d'emplois. Ils représentent désormais 795 000 emplois pour le premier et 408 000 emplois pour le second.

Si la restauration rapide a poursuivi son essor, la restauration traditionnelle, les métiers de bouches avec les boulangeries et les différents formats de distribution alimentaire, qu'il s'agisse des supermarchés ou des magasins d'alimentation générale, ont tous bénéficié d'une dynamique de croissance ces dernières années et n'apparaissent par conséquent pas comme des victimes du phénomène de « décommercialisation », même si certains d'entre eux rencontrent des difficultés qui seront évoquées infra.

De nombreuses évolutions, qui touchent différemment les diverses catégories de la population, paraissent pouvoir expliquer ces grandes tendances : une réduction du temps consacré à la cuisine, la croissance de la livraison à domicile et la recherche de la convivialité hors-domicile contribuent à l'expansion de la restauration en général tandis que la restauration rapide fonde avant tout son succès sur les prix bas.

Les activités commerciales les plus créatrices d'emplois entre 2019 et 2024

Source : Codata

S'agissant des produits alimentaires, les consommateurs expriment un intérêt croissant pour les produits locaux, frais ou perçus comme plus sains, ainsi que pour des circuits plus courts.

Toutefois, cette dynamique reste fortement contrainte par le pouvoir d'achat. La forte inflation survenue depuis 2022, en particulier pour les produits alimentaires, a provoqué un retour des arbitrages économiques, avec une recherche accrue de prix bas, de promotions et parfois un recul de segments comme le bio.

Part de marché des différentes formes de vente
pour les ventes au détail de produits alimentaires (en %)

Source : Insee

Parallèlement, les comportements d'achat ont évolué vers davantage de proximité, de flexibilité et de fréquence : les consommateurs privilégient des achats plus réguliers et en plus petites quantités.

Cette évolution, qui s'inscrit dans des modes de vie plus urbains, avec des contraintes de temps plus fortes et une moindre logique de stockage, peut être directement reliée au déclin marqué des hypermarchés et au retour en force des formats de proximité tels que les supérettes et les magasins d'alimentation générale, comme l'illustre le graphique supra.

2. La situation mitigée des commerces spécialisés dans l'équipement du foyer

Entre 2019 et 2021, les magasins d'équipement du foyer ont, d'après les données de l'Insee, bien mieux traversé la crise sanitaire que l'ensemble du commerce de détail, avec une forte hausse des ventes en volume (+ 13,2 %). Cependant, cette situation n'a pas perduré : les ventes ont reculé de 12,3 % entre 2021 et 2024.

Au-delà de la correction post-crise sanitaire, le secteur fait en effet face à des difficultés plus anciennes, perceptibles depuis 2015, avec une baisse du nombre de magasins (- 6,9 % entre 2015 et 2022) et une augmentation de leur surface moyenne (+ 10,5 %). Ce phénomène est perceptible aussi bien dans les territoires ruraux (- 8,8 % de magasins, + 18,0 % de taille moyenne) que dans les villes (respectivement - 6,5 % et + 9,1 %).

Évolution entre 2015 et 2022 du nombre de magasins d'équipement du foyer

Source : Insee

À noter que ces magasins sont très majoritairement situés sur les zones commerciales périphériques en raison de leur faible rentabilité au mètre carré et de leurs besoins de vastes surfaces d'exposition^3(*).

Selon l'Ameublement français, jusqu'en 2024 inclus, le nombre de magasins de meubles était en croissance grâce à l'essor des enseignes spécialisées dans la literie et les cuisines.

L'Ameublement français, mais également la Fédération des magasins de bricolage et de l'aménagement de la maison (FMB), considèrent en revanche que l'émergence de la plateforme chinoise Temu pourrait avoir fragilisé des magasins de meuble ou de bricolage à partir de 2025, en particulier ceux centrés sur la décoration tels que l'enseigne Maisons du monde. Les difficultés du secteur immobilier apparaissent également comme une explication plausible de la baisse d'activité subie par ces secteurs au cours des trois dernières années, les projets de rénovation ou les achats de mobilier se faisant à la suite d'un déménagement pour au moins 30 % des achats s'agissant du mobilier (voire 60 % dans le cas de la cuisine).

Le secteur de l'électroménager a connu pour sa part ces dix dernières années une forte progression des ventes, favorisée par une baisse des prix des articles et l'arrivée sur le marché de nombreux produits innovants, avec un rôle moteur du petit électroménager comme les smartphones. Mais le nombre de magasins a fortement diminué de près de 17 %, évolution qui s'est accompagnée d'une hausse de 26 % de la taille des magasins restants et du développement de la vente en ligne.

Évolution du chiffre d'affaires en volume dans le commerce de détail, l'équipement du foyer et ses sous-secteurs, entre 2005 et 2024

Source : Insee

3. L'habillement, le textile et la chaussure, qui jouaient un rôle majeur dans l'animation des centres-villes, subissent une véritable saignée

Si un secteur plus que tout autre concentre les difficultés que cristallise le phénomène de la « décommercialisation », c'est avant tout celui de l'habillement, du textile et de la chaussure.

Alors que la distribution dans ce secteur était particulièrement prospère pendant les années 1990 et 2010, d'où sa forte présence dans les centres-villes, il a perdu, selon l'Insee, près de 14 000 établissements et 45 000 emplois entre 2014 et 2024, ce qui témoigne d'une transformation structurelle profonde.

Bien que comptant encore 152 000 salariés en 2024 et demeurant le premier employeur du commerce de détail spécialisé, le secteur de l'habillement, du textile et de la chaussure subit une crise sans précédent avec un marché de l'habillement dont le chiffre d'affaires total est passé de 37 milliards d'euros en 2019 à 35 milliards d'euros en 2025 et des ventes en recul de 7 % lorsqu'on prend également en compte le textile.

Plus d'une vingtaine de chaînes de magasins très connues des Français, qui participaient à l'animation des centres-villes dans tout le pays, ont ainsi été mises en liquidation judiciaire ces dernières années, avec une nette accélération à compter de 2022. C'est le cas, entre autres nombreux exemples, d'enseignes emblématiques des classes moyennes telles que Camaïeu, Naf Naf, Kookaï, Kaporal, André, IKKS, Du Pareil au Même, San Marina, Pimkie ou bien encore Go Sport.

Ce mouvement est plus que jamais à l'oeuvre, puisque selon Codata, le secteur a de nouveau perdu plus de 1 800 magasins en 2025. Le 30 mai dernier, le chausseur Minelli mettait ainsi fin à l'activité de ses 21 points de vente, au terme d'un second redressement judiciaire en trois ans demeuré infructueux.

Cette réduction de la place de la mode dans l'ensemble des emplacements commerciaux est désormais clairement perceptible. Alors que le secteur représentait 25,5 % des commerces de centre-ville en 2015, il n'en représente plus que 17 % en 2025. La réduction est encore plus nette dans les centres commerciaux, avec un taux d'occupation passé de 36,5 % à 24,1 % et dans les zones périphériques, avec une proportion des emplacements commerciaux qui a diminué de 11 % à 6,7 %. Au total, c'est 20 % du parc de magasins spécialisés qui a désormais disparu.

En dehors des magasins spécialisés, la grande distribution enregistre également une forte diminution des ventes de textile, notamment dans les hypermarchés. Entre 2019 et 2024, la part du textile dans le chiffre d'affaires de la grande distribution a ainsi diminué de 28,9 %, celle-ci représentant aujourd'hui 10 % du marché textile, contre 17 % en 2019.

Selon les représentants de la Fédération nationale de l'habillement entendue par la mission, le secteur de l'habillement, du textile et de la chaussure a subi ces dernières années et continue à subir une accumulation de chocs sur lesquels les rapporteurs reviendront dans la suite du présent rapport : stagnation du pouvoir d'achat, arbitrages de consommation, développement de la seconde main, concurrence du e-commerce, essor fulgurant des plateformes extra-européennes, hausse des charges, rigidité des loyers et mutation des attentes environnementales.

Or ces évolutions, parfois très rapides, ont touché un secteur qui, précisément parce qu'il avait longtemps prospéré, avait fait l'objet d'un suréquipement commercial à la fin des années 2000 et au début des années 2010.

Selon de nombreux interlocuteurs de la mission, trop de mètres carrés avaient été construits à cette époque alors que le chiffre d'affaires global du secteur tendait déjà à stagner voire à reculer. Changements d'attitudes des consommateurs, apparition de nouveaux acteurs et hausses des coûts ont alors mis beaucoup d'acteurs présents sur ce marché en grande difficulté.

II. L'ESSOR DE NOUVEAUX ACTEURS RENOUVELLE EN PROFONDEUR LE TISSU COMMERCIAL DU PAYS

A. EN 20 ANS, LE E-COMMERCE EST DEVENU UN CANAL DE CONSOMMATION INCONTOURNABLE

1. Le dynamisme du e-commerce en France s'est encore accéléré depuis la crise sanitaire et plus des trois quarts des Français y ont désormais recours

a) Une croissance très dynamique du commerce en ligne qui devrait conduire son chiffre d'affaires global à dépasser les 200 milliards d'euros en 2026

Le développement du e-commerce constitue assurément le changement majeur intervenu dans les modes de consommation au cours des vingt dernières années. Le marché du commerce en ligne a ainsi doublé au cours des dix dernières années, marquées notamment par la crise sanitaire de la Covid-19 des années 2020 et 2021 qui a encore popularisé son usage.

Le nombre d'acheteurs en ligne continue ainsi de progresser chaque année et le e-commerce touche à présent l'ensemble des classes d'âge : 41,6 millions de Français de plus de 15 ans ont acheté au moins une fois en ligne en 2025, soit 73,3 % de cette population.

Dans le détail, les proportions de consommateur ayant procédé à au moins un achat en ligne sur les douze derniers mois atteignent 89,9 % chez les 15-29 ans, 91,6 % chez les 30-44 ans, 79,3 % chez les 45-59 ans, 60,2 % chez les 60-74 ans et encore 23,7 % chez les 75 ans et plus. Ces chiffres confirment que l'achat en ligne n'est plus seulement pratiqué par les jeunes générations, même si ce sont bien elles qui y ont recours le plus fréquemment.

Selon les chiffres de la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad), entendue par la mission, le e-commerce représente désormais environ 12 % des ventes de produits du commerce de détail (contre 9 % en 2019) et près de 15 % à 16 % en incluant également les services.

Évolution du chiffre d'affaires du commerce de détail (produits et services)
entre 2006 et 2024 et proportion du commerce en ligne
dans le commerce de détail de produits

Source : Insee et Fevad

Le chiffre d'affaires du secteur atteint 196,4 Md€ en 2025, dont 76,1 Mds€ pour les produits (en hausse de 4 %) et 120,3 Mds€ pour les services (en hausse de 9 %), en progression globale d'environ 7 % sur un an, après une croissance déjà soutenue de 9,6 % en 2024.

Quelque 3,2 milliards de transactions annuelles se font désormais en ligne dans notre pays, soit plus de 80 commandes par seconde, un chiffre en hausse de 10 % sur un an. Il convient toutefois de noter qu'en 2025, le panier moyen a reculé de 3 %, à 62 €. La croissance du chiffre d'affaires du e-commerce repose donc davantage sur la fréquence des achats que sur la dépense unitaire.

Parmi les principaux motifs qui expliquent le recours au commerce en ligne, 85 % des consommateurs évoquent le gain de temps permis par la commande sur internet. Ils sont également 85 % à déclarer utiliser les sites de commerce en ligne pour comparer les prix et 80 % à s'en servir pour optimiser leurs achats grâce à une gamme plus étendue ou à des produits plus adaptés à leurs attentes.

Il apparaît ainsi que le commerce en ligne est désormais pleinement entré dans le quotidien des Français et s'est imposé comme un canal de consommation de masse.

S'agissant des sites de e-commerce les plus utilisés par les Français (hors hébergement-voyage), Amazon fait très nettement la course en tête avec 25,59 millions de clients, mais il est suivi par des acteurs français, à savoir E. Leclerc (9,40 millions), Cdiscount (9,37 millions), la Fnac (8,62 millions) et Carrefour (7,28 millions).

Ce classement montre que le marché français est à présent structuré à la fois par de grands acteurs historiquement numériques, ou « pure players », et par de grands distributeurs omnicanaux qui ont fortement digitalisé leur activité.

Les « pure players » comme Amazon et Cdiscount y conservent une place majeure, mais ils évoluent désormais dans un environnement concurrentiel où les enseignes issues du commerce physique occupent aussi des positions très fortes, tant en matière de nombre de clients que d'audience, comme le montre la forte progression de Fnac-Darty dans les années récentes.

b) Les parts de marché du commerce sont particulièrement élevées dans les secteurs de l'équipement de la maison et de la personne

Le commerce en ligne, devenu un canal de distribution incontournable pour de nombreux secteurs du commerce de détail, est particulièrement dynamique s'agissant des produits pour lesquels la comparaison des offres, la profondeur de gamme, la praticité logistique et la préparation préalable de l'achat jouent un rôle déterminant.

Il s'est ainsi plus particulièrement développé ces dernières années dans l'équipement électronique (31 % de part de marché), dans l'électroménager (25 % de part de marché), dans le meuble (24 % de part de marché), dans l'habillement (23 % de part de marché), dans l'hygiène-beauté (14,7 % de part de marché) et, dans une moindre mesure, dans les produits de grande consommation (10,8 % de part de marché).

À l'inverse, le e-commerce demeure relativement moins développé s'agissant des produits pour lesquels l'achat en magasin conserve des atouts significatifs : disponibilité immédiate, essai ou bien encore conseil prodigué par le vendeur.

Niveau d'exposition au commerce en ligne en fonction des secteurs

Source : Sad Marketing à partir de données Insee, Urssaf et Fevad

Les représentants des fédérations commerciales ont été nombreux à insister auprès de la mission sur l'importance de ne pas opposer commerce en ligne et commerce physique.

De leur point de vue, les évolutions constatées ces dernières années traduisent en effet moins un remplacement du commerce physique par le e-commerce qu'une transformation profonde des modes de consommation qu'il convient d'accompagner dans la mesure où il serait vain de rêver d'un retour au modèle ancien.

Selon eux, le e-commerce ne doit pas tant être perçu comme un canal autonome de distribution que comme une composante parmi d'autres du commerce global. De fait, plus de 80 % des enseignes disposant d'un réseau physique réalisent également de la vente en ligne. Si elle est efficace, la présence en ligne d'une enseigne ou d'un magasin indépendant, peut même être à l'origine de visites physiques. De nombreuses études ont ainsi démontré qu'une part significative des achats en magasin est précédée d'une consultation en ligne (phénomène dit du ROPO - Research Online, Purchase Offline).

Le click and collect, qui s'est particulièrement développé au moment de la crise sanitaire, constitue le paradigme de cette mixité des usages numériques et physiques. Il représente désormais près d'un tiers des commandes en ligne dans la grande distribution ou le textile, et constitue un outil clé de réintégration du magasin dans la chaîne de valeur logistique. Il est avéré qu'il présente de nombreux avantages pour les commerçants dans la mesure où il permet de réduire les coûts de livraison, d'accroître la fréquence de visite en magasin et d'augmenter le panier moyen lors du retrait. Le drive illustre également cette recomposition, avec désormais plus de 7 000 drives et environ 1 200 points de retrait piéton.

Ainsi, loin de se limiter à un effet de substitution, le commerce en ligne agit comme un accélérateur de recomposition du commerce physique. Les points de vente évoluent vers des fonctions hybrides : lieux de conseil, de retrait, de retour et d'expérience client. Dans cette logique, la frontière entre online et offline s'estompe au profit d'un continuum de consommation.

Le différentiel de fiscalité entre commerce physique et e-commerce
apparaît limité

L'existence d'une imposition liée au foncier désavantage par nature les entreprises du commerce physique par rapport à celles qui privilégient les canaux de distributions en ligne (les pure players numériques). Les pure players ne disposent en effet pas de point de vente, et ne sont donc presque pas assujettis aux impôts fonciers sauf sur leurs entrepôts s'ils en exploitent.

Ce différentiel de fiscalité apparaît toutefois d'une ampleur limitée. Une analyse menée par la direction générale des entreprises (DGE) à partir des chiffres d'imposition de 2021 montre une très grande similitude de niveaux de fiscalité si l'on compare l'ensemble des impôts de production supportés par le commerce traditionnel et le commerce en ligne.

En effet, en 2021, les impôts de production payés par les commerces principalement physiques (moins de 10 % de leur chiffre d'affaires annuel réalisé à distance) représentaient 5,5 % de leur valeur ajoutée produite, soit un taux équivalent à celui des spécialistes de la vente à distance (5,4 %). L'avantage induit par le moindre recours au foncier pour la vente en ligne se dissipe donc lorsqu'on prend en compte l'ensemble des impôts de production, notamment les impôts assis sur la masse salariale.

Cet écart a en outre été réduit depuis 2021 avec la baisse des impôts de production, notamment la baisse progressive de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la baisse du taux du plafonnement en fonction de la valeur ajoutée. Ces réformes ont permis de réduire l'impact des impôts également dans le commerce de détail. La CVAE représentait en effet 1,2 % de la valeur ajoutée produite par le secteur en 2020, puis 0,7 % en 2021.

La suppression de la CVAE à horizon 2030, accompagnée d'une baisse du plafond de valeur ajoutée qui affecte aussi la cotisation foncière des entreprises (CFE), constituera ainsi un choc de compétitivité positif annuel pour les acteurs du secteur estimé à 1,3 % de la valeur ajoutée, correspondant à 1,25 milliard d'euros en 2021, par rapport à la période antérieure à la réforme.

Source : direction générale des entreprises (DGE) et direction générale des finances publiques (DGFiP)

2. Une concurrence forte pour les commerces physiques, mais également des impacts positifs pour l'économie et pour la société

a) Le commerce en ligne permet un élargissement de l'offre disponible, en particulier dans les territoires ruraux

Si le e-commerce peut venir, en première analyse, fragiliser certains commerces physiques, il peut également jouer un rôle social essentiel en permettant à des populations qui disposaient jusqu'ici d'un accès réduit au commerce en raison de contraintes géographiques de pouvoir consommer des produits beaucoup plus diversifiés.

Il contribue de la sorte à corriger un déficit structurel d'accessibilité commerciale, en particulier dans les zones périurbaines et rurales et à réduire très significativement les fractures territoriales de consommation.

Les avantages du recours au e-commerce sont de fait particulièrement significatifs dans les territoires moins denses. Alors que 90 % des habitants des zones rurales à habitat dispersé sont contraints d'utiliser leur véhicule pour effectuer leurs achats dans des magasins (contre 50 % en milieu urbain), le recours au commerce en ligne leur offre des gains particulièrement significatifs en termes de temps, de coût de déplacement et d'accès à une diversité de produits, ce que confirment 85 % des consommateurs vivant en zone rurale et utilisant le site d'Amazon dans une étude réalisée par l'Ifop en mars 2022. Il leur permet également d'améliorer leur pouvoir d'achat, puisqu'il assure une meilleure transparence des prix et une mise en concurrence élargie des offres.

Le e-commerce apparaît aujourd'hui comme un facteur de réduction des inégalités d'accès aux produits et services partout sur le territoire.

b) Des créations d'emplois indéniables, notamment hors des grandes métropoles

S'il crée assurément moins d'emplois que le commerce physique, et peut conduire à des réductions ou à de moindres créations d'emplois dans les secteurs qui sont les plus exposés à sa concurrence, le commerce en ligne génère malgré tout lui aussi, dès lors que ses acteurs sont implantés en France, un nombre d'emplois significatif et participe à la revitalisation de certains territoires, notamment en créant des opportunités économiques hors des grandes métropoles.

Amazon a ainsi indiqué à la mission que l'entreprise comptait aujourd'hui en France plus de 25 000 collaborateurs en CDI, ce qui en fait, selon elle, le premier créateur net d'emplois en France depuis 2010. Toujours selon Amazon, le plan d'investissement de 15 Md€ annoncé au début du mois de juin 2026 devrait en outre permettre la création de 8 000 postes en CDI supplémentaires d'ici la fin 2028^4(*), ce qui constitue indéniablement une contribution importante à notre économie. Le premier pure player français, Cdiscount, compte pour sa part 2 000 salariés.

Le e-commerce engendre deux grands types de métiers :

- les métiers très qualifiés dans des domaines tels que le marketing digital, l'analyse de données, l'informatique et la cybersécurité. Ces postes, souvent en tension, bénéficient de la réputation d'excellence française en matière d'innovation numérique ;

- les métiers opérationnels et logistiques, qu'il s'agisse de gestionnaires de stocks, de responsables logistique, de préparateurs de commandes ou bien encore de livreurs. Amazon opère ainsi 35 sites logistiques en France (centres de distribution, centres de tri et stations de livraison), un réseau qui devrait être porté à 40 sites principalement localisés dans des zones périurbaines ou rurales d'ici fin 2027. Cdiscount dispose pour sa part de 3 pôles logistiques en France.

c) La possibilité pour des PME françaises d'accéder à des marchés plus vastes

Lors de leur audition, les représentants d'Amazon ont indiqué à la mission que leur place de marché accueillait les produits de milliers de PME françaises dotées de profils très variés : certaines ne vendent qu'en ligne, tandis que d'autres disposent également de magasins physiques et peuvent par exemple utiliser les places de marché pour vendre les mêmes produits ou pour écouler des segments de stocks spécifiques, qui ne correspondent pas nécessairement à leur clientèle en magasin.

Selon l'entreprise, la place de marché Amazon, compte tenu de sa capacité à toucher des centaines de millions de clients, leur offre des débouchés supplémentaires et leur permet d'étendre leur zone de chalandise, notamment grâce à l'export. En 2024, les PME françaises présentes sur Amazon ont ainsi exporté plus d'1 Md€ de chiffre d'affaires par ce canal. Les places de marché peuvent ainsi représenter un vrai tremplin pour favoriser la participation d'entreprises de toutes tailles au commerce en ligne et leur donner ainsi accès au marché intérieur européen.

B. L'ESSOR DE LA SECONDE MAIN ET DU RECONDITIONNÉ, AU CARREFOUR DES PRÉOCCUPATIONS EN MATIÈRE D'ÉCOLOGIE ET DE POUVOIR D'ACHAT

1. La seconde main représente déjà 11 % du marché de l'habillement et le reconditionné 20 % du marché du smartphone

Le marché de la seconde main et du reconditionné s'est progressivement imposé comme une tendance structurelle et durable de la consommation de biens d'équipement de la personne et de la maison en France. Le chiffre d'affaires de la seconde main a ainsi doublé entre 2019 et 2024 pour atteindre 14 Md€ (hors automobiles), dont 6 Md€ (soit 40 % du marché de la seconde main) pour l'habillement. Il touche de plus en plus des secteurs tels que les jouets, les livres ou l'optique. Selon l'Observatoire de la consommation de BPCE (édition 2026), les dépenses de seconde main ont encore progressé entre 2024 et 2025 de 13 %.

En 2025, la seconde main s'est ainsi solidement installée dans les habitudes de consommation des Français, tout particulièrement s'agissant des vêtements, puisqu'elle représente 19 % du marché total de l'habillement en volume et 11,2 % en valeur (avec un fort contraste entre les classes d'âge puisque 18 % des achats d'habillement en valeur des 18-24 ans sont de la seconde main contre seulement 4,2 % des achats des 55 ans et plus).

Si ce succès des vêtements d'occasion est assurément vertueux d'un point de vue environnemental, il est venu capter une part importante du chiffre d'affaires des commerces traditionnels qui ne vendaient jusqu'à récemment que des vêtements neufs et joue par conséquent un rôle important dans la disparition ou la fragilisation des enseignes de prêt-à-porter de milieu de gamme évoqué supra.

Dans le secteur de l'ameublement, les brocantes et dépôts-ventes ont toujours existé, mais ce marché s'est largement numérisé ces dernières années et représente désormais 20 % en volume des meubles vendus en France, avec en particulier un fort dynamisme des ventes de particulier à particulier.

Le marché spécifique du reconditionné pèse quant à lui 2 Md€, dont 63,7 % pour les smartphones : un smartphone sur 5 est désormais acheté reconditionné.

L'essor de la seconde main et du reconditionné est porté à la fois par la stagnation du pouvoir d'achat qui conduit le consommateur à rechercher des prix bas (86 % des Français achètent de l'occasion en raison de prix plus avantageux que le marché du neuf) mais également par des attentes environnementales croissantes de sobriété et de circularité : 65 % des Français associent cet achat en seconde main à un geste écologique.

2. Les acteurs du e-commerce dominent le marché de l'occasion

Dans la seconde main, les acteurs du e-commerce ont pris ces dernières années une place dominante. Les plateformes comme Vinted, Leboncoin ou Back Market ont su capitaliser sur la recherche du « plus bas prix » chez les consommateurs en offrant une expérience d'achat simplifiée, sécurisée et souvent plus attractive que les circuits traditionnels, grâce aux flux et à la visibilité qu'elles génèrent.

S'agissant de l'habillement, les plateformes dédiées à la revente d'articles d'occasion représentent à elles seules 17 % de la valeur totale des achats de mode en ligne en France.

Leurs modèles reposent principalement sur de la revente entre particuliers. En 2025, près de 20 % des Français vendent ainsi au moins un objet par mois sur Internet, une proportion qui grimpe à 33 % chez les jeunes générations, particulièrement friandes de mode et de produits « vintage ». Par ailleurs, 51 % des cyberacheteurs ont acheté un produit d'occasion en ligne en 2025, et 43 % y ont revendu un objet.

La plateforme en ligne de ventes de vêtements d'occasion entre particuliers Vinted est devenue en 2025 le premier vendeur de textile en France en nombre d'articles achetés (tous canaux confondus, magasins et internet), devant des géants du neuf comme Kiabi, Amazon ou Decathlon, avec un prix moyen d'achat de 13 € par article.

Cependant, la seconde main n'est pas exclusivement numérique. On assiste à un retour en force des circuits physiques traditionnels et des acteurs de l'économie sociale et solidaire (vide-greniers, brocantes, ressourceries, dépôts-ventes, ateliers de réparation). En 2025, un tiers des Français fréquentait ces lieux au moins une fois par an.

Les frontières entre neuf et occasion, physique et numérique, tendent à s'estomper. Par exemple, Fnac Darty a intégré la seconde main au centre de sa stratégie avec ses propres ateliers de reconditionnement en France et un outil d'estimation numérique pour les reprises. Ce segment a généré 120 M€ de chiffre d'affaires en 2023. Decathlon a déployé une filière seconde main (notamment sur les vélos) dans 90 % de ses magasins, proposant un contrôle qualité strict, des réparations, une garantie commerciale ainsi que le droit d'échange et de retour. Son chiffre d'affaires circulaire a bondi de 16 % en 2024.

Zara, Kiabi, ou encore Ikea, proposent désormais également de la seconde main.

Néanmoins, les grandes enseignes entendues par la mission telles que le groupe Inditex ou Kiabi ont indiqué aux rapporteurs que constituer une offre d'occasion stable et de qualité restait pour elles un défi de taille et que l'activité de seconde main dans les enseignes d'habillement était toujours à la recherche de son modèle économique.

Les entreprises peinent à collecter en quantité suffisante des produits en bon état capables de supporter une deuxième vie ou d'intégrer un cycle de reconditionnement rentable. En effet, la seconde main impose une multitude d'étapes avant remise en vente : collecte, tri, nettoyage, tests techniques, réparations ou reconditionnement, mais suppose également la formation d'équipes dédiées et une optimisation des flux logistiques. Ces coûts opérationnels réduisent fortement les marges financières, en particulier pour les produits à faible valeur unitaire pour lesquels les frais de traitement peuvent dépasser le prix de vente potentiel.

L'intérêt des entreprises à développer les ventes de produits de seconde main tient dès lors avant tout à un enjeu de communication autour des sujets de responsabilité environnementale, tout en permettant de créer du flux en magasin.

C. LA PERCÉE FULGURANTE DES PLATEFORMES DE MARCHÉ CHINOISES VIENT AGGRAVER LES DIFFICULTÉS D'UN COMMERCE FRANÇAIS EN MUTATION

1. Un essor très rapide qui vient fragiliser davantage les commerces physiques

La question de l'essor fulgurant des plateformes extra-européennes d'importation directe dans notre pays, au coeur des préoccupations de la mission, a longuement été évoquée par l'ensemble des organisations entendues par les rapporteurs qui lui ont fait part de leurs vives inquiétudes à leur propos.

Toutes ont rappelé que ces plateformes, dont les trois plus emblématiques sont les places de marché chinoises Shein, Temu et AliExpress qui concentrent à elles seules les trois quarts des envois à destination de l'Union européenne, étaient encore inexistantes sur le marché français en 2020 et ont fait brutalement irruption en s'appuyant sur des prix extrêmement bas, un marketing en ligne très agressif, en particulier sur les réseaux sociaux, une logistique très performante et un renouvellement permanent de l'offre exploitant les ressources de l'intelligence artificielle (IA) et les atteintes aux droits de propriété intellectuelle (contrefaçons et imitations de produits protégés).

Ces entreprises ont surtout pris appui sur l'exonération totale de droits de douane dont bénéficiaient jusqu'au 1^er mars 2026 les petits colis d'une valeur de moins de 150 € (clause dite « de minimis ») pour mettre en place en un temps record des systèmes de distribution redoutablement efficaces et déstabilisants pour le reste des acteurs du marché.

La valeur des importations réalisées en France par le biais de ces petits colis atteignait ainsi déjà 1,9 Md€ en 2022 pour 170 millions d'articles importés.

En 2025, selon la direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI) leur valeur avait quasiment été multipliée par trois puisqu'elle représentait 5,6 Mds€ pour 826 millions d'articles importés, soit 2,3 millions d'articles par jour ou 26 articles par seconde. 97 % de ces articles et 89 % des montants ainsi importés provenaient de Chine.

Sur cet ensemble, la part des vêtements, accessoires et chaussures, de loin le secteur le plus concerné, représentait quelque 2,6 Mds€ pour 280 millions d'articles. Pour mémoire, la Chine est de très loin le premier exportateur mondial de textile et d'habillement avec plus de 300 Md$ d'exportations, soit environ 35 % du total mondial, dans un contexte de surcapacités industrielles qui fait du e-commerce international un débouché majeur des excédents de production chinois.

Principales catégories de produits concernés par les importations de petits colis en France en 2025

Source : direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI), rapport annuel 2025, février 2026

Le prix moyen par article, lui n'a cessé de baisser, passant de 11,3 € en 2022 à 6,4 € seulement en 2025 (le prix moyen par envoi est quant à lui de 29 €). 50 % des articles importés affichent un prix inférieur à 3,5 € dans une logique commerciale d'ultra-bas prix qui ne couvre même pas le coût de la livraison vers l'Union européenne.

En 2025, les trois entreprises Shein, Temu et AliExpress représentaient déjà 19 % des achats de vêtements en ligne en volume et 8 % en valeur. Cela correspond à 6 % du total des achats d'habillement en volume des Français et 2 % en valeur, des chiffres considérables et une dynamique inédite pour une présence commerciale aussi récente.

Or la suppression de la clause « de minimis » exonérant de droits de douane les petits colis d'une valeur inférieure à 150 € décidée en 2025 par les États-Unis représente un risque considérable pour les commerçants et distributeurs de l'Union européenne, dans la mesure où le marché de cette dernière constitue plus que jamais le débouché prioritaire des plateformes chinoises, qui ont augmenté leurs dépenses publicitaires en France de 115 % sur un an s'agissant de Temu et de 45 % sur un an s'agissant de Shein.

2. Une concurrence déloyale qui pose de multiples problèmes

Si les plateformes Shein, Temu et AliExpress s'approvisionnent en textile et en biens de consommation courante auprès d'industriels chinois disposant d'avantages compétitifs indéniables - économies d'échelle, technologie avancée, intégration des chaînes de production, coût du travail nettement inférieur aux coûts européens -, elles multiplient également les procédés qui relèvent clairement de la concurrence déloyale.

En premier lieu, ces plateformes de e-commerce, vecteur privilégié pour écouler les surplus industriels chinois, bénéficient de nombreux soutiens publics, qu'il s'agisse d'avantages fiscaux (taux réduit d'impôt sur les sociétés, exonérations de TVA à l'export, etc.) ou de subventions directes (subventions à l'exportation, subventions logistiques, etc.), qui leur permettent d'afficher des prix anormalement bas, même selon des critères chinois, tout en produisant des volumes très importants.

Il est en outre désormais pleinement avéré que pour afficher des prix toujours plus bas, ces plateformes font le choix délibéré de proposer une proportion très élevée de produits qui ne sont pas conformes aux normes européennes en matière de sécurité, d'étiquetage ou bien encore de résistance et qui, pour beaucoup d'entre eux, présentent un danger pour les consommateurs, en particulier pour les enfants.

Selon les chiffres communiqués par la DGCCRF en avril 2026, les trois quarts des produits testés sur sept sites étrangers parmi les plus populaires étaient ainsi non conformes à la réglementation et 46 % d'entre eux s'avéraient dangereux : vêtements ou bijoux avec des traces de contaminants chimiques comme le cadmium, jouets présentant des risques d'étouffement, appareils électriques pouvant être à l'origine d'incendies, etc.

La Commission européenne partage ce constat puisque les campagnes de contrôle douanier et de surveillance du marché qu'elle a diligentées montrent que plus de 85 % des produits issus de plateformes de e-commerce extra-européennes, au premier rang desquelles Shein, Temu et AliExpress, ne respectent pas les exigences européennes en matière de sécurité, d'information, de propriété intellectuelle ou de conformité^5(*).

S'agissant des jouets, une étude de la Fédération européenne des industries du jouet de février 2024 a constaté que 95 % des jouets qu'elle avait achetés sur Temu présentaient une dangerosité pour les enfants en raison de défauts de sécurité ou de non-respect des normes applicables.

Dans une étude rendue publique à l'automne 2025, l'UFC-Que Choisir a pour sa part révélé que seulement 4 % des jouets qu'elle avait achetés sur Temu s'étaient révélés conformes aux normes de l'Union européenne, l'ensemble des jouets achetés sur Shein se révélant non conformes. Étaient notamment cités une balle sonore émettant autant de bruit qu'un marteau-piqueur (soit 115 décibels), des articles présentant jusqu'à quatre fois la teneur autorisée d'un perturbateur endocrinien ou bien encore la présence de petites pièces très faciles à détacher et susceptibles d'être ingérées...

Taux de conformité et de non-conformité de jouets achetés
sur les plateformes chinoises Temu et Shein

Source : UFC-Que Choisir

Dans le même temps, ces plateformes multiplient les pratiques et commerciales et numériques déloyales contraires au droit européen destinées à manipuler et tromper délibérément les consommateurs : interfaces trompeuses et addictives (dark patterns), dépôts de cookies publicitaires sans consentement libre et éclairé des internautes, etc.

Elles ont du reste été lourdement sanctionnées ces derniers mois au titre de ces différents manquements : s'agissant de Shein, amendes de 40 M€ en juin 2025 puis de 22 M€ en juin 2026 infligées par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et amende de 150 M€ en septembre 2025 infligée par la Commission nationale informatique et liberté (Cnil) tandis que la Commission européenne a ouvert une enquête sur la plateforme au titre de la législation sur les services numériques en février 2026 ; s'agissant de Temu, amende de 200 M€ infligée par la Commission européenne pour la vente en ligne de produits illégaux.

Au total, ces plateformes constituent aujourd'hui un danger inacceptable, tant pour les consommateurs, que pour les commerçants français qu'elles fragilisent en bafouant les normes que ceux-ci sont tenus de respecter.

D. LE SUCCÈS DU DISCOUNT COMME RÉPONSE À LA STAGNATION DU POUVOIR D'ACHAT

1. Un pouvoir d'achat en berne et une tendance à la polarisation du marché entre luxe et bas de gamme

L'ensemble des intervenants entendus par la mission ont fortement insisté sur la faible progression de la consommation ces dernières années, qui s'explique non seulement par le niveau élevé d'épargne des Français - signe d'inquiétude face à l'avenir - mais également aux difficultés de pouvoir d'achat d'une très large partie de la population confrontée aux fins de mois difficiles.

Si ces tendances ne sont pas récentes, elles se sont aggravées ces dernières années, en particulier à la suite de la forte poussée inflationniste intervenue à la suite de la crise sanitaire puis du début de la guerre en Ukraine.

Alors que depuis plus de 30 ans, l'inflation était restée basse, c'est-à-dire proche de 2 %, elle a brusquement augmenté à compter de l'été 2021, touchant en particulier les produits alimentaires et de grande consommation. En 2022, elle a atteint 5,2 % en rythme annuel (après 1,6 % en 2021), puis 4,9 % en 2023.

Bien que l'inflation ait connu un fort ralentissement en 2024 (à 2,0 %) puis en 2025 (à 0,9 %), les prix n'ont pas retrouvé leur niveau antérieur et de nombreux ménages, qui n'ont pas vu leurs revenus augmenter autant que les prix, ont subi des pertes de pouvoir d'achat.

Selon un sondage Odoxa rendu public en février 2026 et réalisé auprès de 12 000 personnes, le pouvoir d'achat constitue la première préoccupation des Français, qui en font leur premier sujet d'inquiétude à titre personnel pour 37 % d'entre eux et le premier défi pour le pays pour 48 % d'entre eux. Beaucoup évoquent une vie sous contraintes financières, faites de dépenses incompressibles et de difficultés à se projeter dans l'avenir. Or la guerre au Moyen-Orient débutée en février 2026 devrait provoquer une nouvelle hausse de l'inflation estimée par l'Insee à 2,7 % sur un an.

De nombreuses fédérations de commerçants ont indiqué aux rapporteurs être très directement confrontées à ces difficultés de pouvoir d'achat, qui entraînent chez beaucoup de consommateurs des arbitrages économiques parfois difficiles, avec des renoncements à certains achats ou la quête systématique des réductions et des prix les plus bas.

Selon eux, ces difficultés seraient le reflet d'une diminution des classes moyennes et d'une segmentation croissante du marché entre des catégories aisées capables d'épargner et de consommer des biens de qualité, et des catégories de la population toujours plus nombreuses contraintes de faire preuve d'une grande vigilance financière pour terminer le mois.

Il en résulte une polarisation du commerce entre prix élevés et prix toujours plus bas, qui fragilise les formats intermédiaires -- lesquels constituaient l'essentiel du tissu commercial des centres-villes.

Si cette évolution pourrait en partie expliquer les baisses de chiffres d'affaires de nombreux commerces traditionnels, elle est assurément aussi à l'origine du développement considérable du secteur du discount constaté en France ces dernières années.

2. La quête de l'« achat malin » au meilleur prix alimente la croissance des chaînes discount

Depuis une quinzaine d'années, plusieurs groupes faisant des prix bas leur principal argument de vente ont connu une forte croissance en France, avec pour ambition un maillage aussi complet que possible du territoire. Selon l'institut Kantar Worldpanel, 75 % des Français ont fréquenté au moins une enseigne à petit prix au cours de l'année écoulée et 37 % des foyers français y font désormais régulièrement des courses contre moins de 20 % en 2019.

Le groupe néerlandais Action, dont la mission a entendu le responsable pour la France, a ainsi ouvert son premier magasin dans notre pays en 2012 à Courrières (Pas-de-Calais). Aujourd'hui, l'enseigne, dont la France est désormais le premier marché, compte plus de 920 magasins et six centres de distribution dans l'Hexagone, pour un total de 21 000 collaborateurs. Elle a ouvert 55 magasins en 2025 et prévoit un nombre d'ouvertures équivalent en 2026.

Proposant environ 6 000 références, dont 1 500 à moins de 1 € réparties dans 14 catégories de produits principalement non alimentaires (entretien, hygiène, loisir, etc.), Action a été élue en 2026 « Enseigne préférée des Français » pour la quatrième année consécutive.

Reposant sur un modèle bien connu de ses clients - vastes magasins en grande majorité situés dans les zones commerciales périphériques, environ 150 nouveaux produits introduits chaque semaine, présentation des produits sur internet mais ventes exclusivement en magasin - cette enseigne suscite une très forte adhésion en proposant des produits très simples mais de qualité, à des prix extrêmement bas.

Plutôt qu'un « consommer bas de gamme », les enseignes discount comme Action diffusent l'idée à leurs clients qu'il s'agit de « consommer malin ». Pourquoi payer plus cher dans un magasin traditionnel un produit que l'on peut trouver à prix réduit dans un magasin discount ? Le client d'une enseigne discount se mue ainsi en chasseur de bon plan, certains magasins tels que ceux de la chaîne danoise Normal mettant en scène une véritable « chasse au trésor » -- produits temporaires, arrivages exclusifs, offres limitées -- qui transforme chaque visite en expérience d'achat ludique, fondée sur la surprise et la découverte.

III. DES CAUSES STRUCTURELLES AUXQUELLES IL CONVIENT DE S'ADAPTER, DES CAUSES CONJONCTURELLES AUXQUELLES IL EST POSSIBLE DE RÉAGIR

A. DES ÉVOLUTIONS EN PROFONDEUR DE LA SOCIÉTÉ

1. Des changements démographiques déjà clairement perceptibles qui remettent en cause des modèles commerciaux établis

Au-delà des évolutions suscitées par l'apparition de nouveaux canaux de distribution tels que le e-commerce ou du succès de nouveaux acteurs comme les enseignes du discount, les auditions de la mission ont mis en lumière l'importance des grandes évolutions démographiques de la société française sur la structure de la consommation : la population évolue et les besoins en biens et services également. En conséquence, certains types de commerces voient la demande qui leur est adressée diminuer, tandis que d'autres voient la taille de leurs marchés augmenter.

La première grande tendance est celle du vieillissement de la population, en lien avec l'avancée en âge des générations nombreuses du baby-boom nées entre 1946 et 1965 et l'allongement de l'espérance de vie. 22,5 % de la population a 65 ans ou plus en 2026, soit 15,3 millions de personnes, une proportion qui devrait grimper à 32 % en 2070 selon l'Insee, soit 21,1 millions de personnes. Les plus de 80 ans devraient passer de 4,3 à 8,9 millions de personnes, soit un doublement.

Cet accroissement spectaculaire du nombre de seniors et de personnes âgées a déjà des effets très nets sur le commerce, qui vont aller en s'accentuant. Besoin de proximité, d'accessibilité, achats de biens d'équipement destinés à adapter la maison au vieillissement de ses habitants compte tenu de l'aspiration massive à bien vieillir chez soi, etc.

Dans le même temps, la France n'a enregistré que 645 000 naissances en 2025, alors que ce chiffre s'élevait encore à 828 000 naissances en 2010. L'indice conjoncturel de fécondité est ainsi passé de 2,02 enfants par femme à 1,56 enfant par femme en 15 ans. Les moins de 20 ans, qui sont 15,5 millions en 2026, soit 22,5 % de la population, ne seraient plus que 10,7 millions en 2070. Là aussi, la diminution du nombre d'enfants met déjà en difficulté les commerces spécialisés dans les articles pour enfants, qu'il s'agisse des jouets ou des vêtements.

Corollaire de ces deux phénomènes, la place des familles, en particulier le modèle le plus répandu composé de deux parents et de deux enfants, tend à diminuer. De plus en plus de ménages sont composés d'une personne seule ou d'un adulte seul et d'un enfant. Cette évolution vient remettre en question le modèle commercial d'un certain nombre d'enseignes qui s'adressaient aux familles, les commerces devant à présent davantage répondre aux attentes des 12 millions de personnes qui vivent seules en France, ce qui a de multiples conséquences en termes de types de produits mais également de quantités, favorisant par exemple les supérettes et les magasins d'alimentation générale au détriment des hypermarchés.

Ces évolutions démographiques, qui touchent tous les territoires français, même si les différences sont naturellement très importantes d'un département à l'autre, sont structurelles et doivent conduire l'offre commerciale à s'adapter.

Dans le même temps, les attentes des consommateurs changent également, nécessitant là aussi une remise en question de certains modèles commerciaux qui pouvaient paraître immuables.

2. L'émergence de nouvelles attentes et de nouveaux besoins, en particulier chez les jeunes générations

Si les attentes des consommateurs varient naturellement selon les âges et les sexes, de grandes tendances de fond se dégagent malgré tout et viennent faire évoluer le commerce, fragilisant les commerçants indépendants ou les enseignes qui peinent à faire évoluer leur offre.

En premier lieu, la consommation de services progresse dans les budgets, au détriment de la consommation de biens. S'ajoutant à la problématique aiguë du pouvoir d'achat, cette préférence pour les services favorise la recherche de bonnes affaires et prix bas, ce qu'ont bien compris les discounters.

Ces quinze dernières années, les produits liés à l'hygiène, à la beauté, au bien-être et à la santé ont également vu leur marché augmenter considérablement.

S'agissant de l'alimentation, la recherche de produits perçus comme plus sains, issus de l'agriculture biologique et de circuits courts est une tendance importante, toutefois mise à mal par les difficultés de pouvoir d'achat qui, là aussi, conduisent souvent à privilégier les prix bas.

Enfin, l'ensemble des enseignes interrogées par la mission, y compris les discounters, font état d'une plus grande attention portée par les consommateurs aux impacts écologiques des produits et à leur durabilité.

B. LOYERS TROP CHERS ET HAUSSE DES CHARGES ÉTRANGLENT DES COMMERÇANTS DONT LE CHIFFRE D'AFFAIRES NE SUIT PLUS

Si les commerces doivent s'adapter à des évolutions inéluctables liées aux nouvelles technologies, à la démographie ou aux attentes émergentes des consommateurs, autant de défis qui peuvent être difficiles à relever, en particulier pour les commerçants indépendants, ils pâtissent également, dans un contexte de consommation peu dynamique, de la lourdeur des loyers commerciaux et des charges, à l'origine dans de nombreux cas d'effets ciseaux pouvant mettre en péril leur activité.

1. Le niveau élevé des loyers et leur rigidité en cas de baisse d'activité à l'origine de taux d'efforts souvent excessifs pour les commerçants locataires

Alors qu'entre 70 % et 80 % des commerçants sont aujourd'hui locataires, la quasi-intégralité des fédérations de commerçants entendues par la mission a mis en avant la cherté des loyers comme un problème majeur pour les commerçants en France aujourd'hui.

Ils réclament par conséquent un rééquilibrage des relations entre propriétaires bailleurs et commerçants locataires, qui pâtissent souvent d'un rapport de force défavorable, surtout quand ils font face à de grandes sociétés foncières.

Selon ces fédérations, le niveau trop élevé des loyers commerciaux et leur rigidité à la baisse quand le commerçant fait face à une diminution de son chiffre d'affaires joueraient un rôle particulièrement significatif dans le phénomène de « décommercialisation » : dans de nombreux cas, les loyers réclamés par les propriétaires ne correspondent plus à la réalité économique de l'activité du commerçant en 2026 ni à l'évolution des flux commerciaux sur lesquels peut compter ce dernier.

Or le loyer représente une part très importante des charges des commerçants-locataires : il s'agit du deuxième voire du premier poste de dépenses après les dépenses de personnel^6(*).

En moyenne, le loyer commercial représente ainsi 15 % du chiffre d'affaires annuel, un « taux d'effort » qui connaît des variations significatives en fonction des secteurs : dans le textile, le loyer peut ainsi représenter jusqu'à 20 % du chiffre d'affaires annuel, au-dessus de 15 % dans l'optique ou la beauté-parfumerie, pour les fleuristes jusqu'à 10 % et dans l'équipement de la maison environ 8 %du chiffre d'affaires annuel.

Le niveau de loyer varie aussi fortement en fonction de la localisation du commerce : il est plus important au sein d'un centre commercial et dans les centres-villes des métropoles, alors qu'il est moins important dans les zones périphériques.

Prix des loyers commerciaux en euros par m²/an en 2025
pour les magasins et lieux de vente, par département

Source : Atometrics

En cours d'exécution du bail, l'évolution du loyer est régie par les dispositions du code de commerce, en particulier celles sur la révision du loyer et le renouvellement du bail qui visent à prémunir les parties au contrat contre les fortes variations du loyer, à l'aide d'un plafonnement du montant du loyer que peut exiger un bailleur à cette occasion, reposant sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) ou sur l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat).

Si l'administration, interrogée par la mission, ne dispose malheureusement pas d'une base de données fiables et exhaustives en matière d'immobilier commercial lui permettant de dresser un constat précis sur l'évolution des niveaux de loyers commerciaux proposés pour l'exploitation des commerces, la forte progression de l'ILC sur la période 2021-2024 a nécessairement entraîné un impact direct à la hausse des loyers commerciaux révisés ou renouvelés sur la base des ILC correspondant à cette période^7(*).

Source : Insee, Statistiques et études Indices pour la révision d'un bail commercial
ou professionnel, Indice des loyers commerciaux (ILC) - Variation annuelle

Or lorsqu'il est trop élevé, le loyer pèse très fortement sur le résultat d'exploitation et réduit la trésorerie disponible, si bien que le revenu du commerçant devient la variable d'ajustement : aujourd'hui, un commerçant indépendant sur deux se rémunère moins que le SMIC, ce qui constitue une forme de précarisation de la profession.

Autre phénomène mis en avant par les fédérations, le choix de certains propriétaires de laisser des locaux vacants plusieurs mois voire plusieurs années plutôt que d'accepter une baisse des loyers.

Selon l'économiste et urbaniste Pascal Madry entendu par la mission, il existe un effet « cliquet » psychologique qui fait que quand bien même la vacance progresse, quand bien même la fréquentation d'un centre-ville diminue, tant que les investisseurs croient qu'ils pourront trouver le locataire qui pourra payer le loyer qu'ils espèrent, ils ne sont pas prêts à ajuster leurs prix, contribuant par là même à générer de la vacance commerciale qui nuit fortement aux commerces alentour.

Certains propriétaires tels que les foncières peuvent également être incités à nier la réalité conjoncturelle du fait des règles comptables appliquées dans le secteur de l'immobilier. La valeur des actifs des foncières dans leurs bilans comptables dépend des loyers qu'elles pratiquent : la valeur d'un immeuble commercial est calculée par capitalisation du loyer de marché (valeur locative de marché ou VLM). Si une foncière baisse officiellement un loyer, elle dégrade par conséquent mécaniquement la valeur comptable de tout son patrimoine sur ce secteur.

A contrario, en cas de vacance, c'est le loyer auquel la foncière espère louer le commerce qui sert de VLM, même si le local reste vide. Certaines foncières préfèrent ainsi s'abstenir de relouer plutôt que de déprécier leurs actifs, jouant ce faisant un jeu dangereux dans la mesure où une vacance prolongée peut finir par dégrader structurellement l'attractivité d'un local commercial et de son environnement.

2. Des charges en forte croissance, en lien avec les prix de l'énergie et la transition écologique des bâtiments

Lors des auditions, les commerçants ont également mis en avant auprès des rapporteurs le poids de leurs charges, qui a beaucoup crû ces dernières années, alors que beaucoup d'entre eux voyaient leurs chiffres d'affaires stagner.

S'agissant de l'énergie (électricité, gaz, carburant), l'impact est très variable selon les activités. Pour les commerces qui n'utilisent ni chaud ni froid, la hausse reste sensible mais secondaire. En revanche, pour les métiers de bouche ou les activités nécessitant du froid ou du chauffage important, les conséquences sont très lourdes.

La situation est d'autant plus difficile que les commerçants ont parfois subi des pratiques contestables : malgré des contrats à prix fixes, les tarifs ont fortement augmenté. Les énergéticiens ont réévalué les prix à la hausse, sans les ajuster à la baisse ensuite. Et lorsque certains commerçants ont voulu résilier leurs contrats face à des factures devenues insoutenables, ils se sont vu appliquer des indemnités de résiliation anticipée plus que conséquentes.

Ces charges en hausse s'inscrivent dans un contexte où les commerçants doivent investir pour opérer leur transition écologique et réduire leurs émissions de CO₂, ainsi que le prévoit le « décret tertiaire ».

Celui-ci impose aux bâtiments dont la surface est égale ou supérieure à 1 000 m², y compris lorsque celle-ci résulte d'un cumul de surfaces situées dans un même bâtiment, même si ces surfaces sont occupées par des entités différentes, une baisse progressive de leur consommation, avec des jalons fixés à - 40 % en 2030, - 50 % en 2040 et - 60 % en 2050 par rapport à une année de référence.

Après d'autres activités tertiaires, le commerce est désormais directement concerné par l'arrêté du 1^er août 2025 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, dont l'application dès le 1^er juillet 2026 crée une contrainte immédiate : les entreprises doivent déterminer leur objectif de consommation énergétique à horizon 2030, construire leur trajectoire de réduction et mettre en place l'affichage annuel correspondant.

Cet arrêté met particulièrement en difficulté les plus petites entreprises situées dans un centre commercial ou situées par exemple en bas d'immeubles avec des bureaux.

Des sanctions financières sont prévues en cas de manquement et la non-conformité sera mentionnée dans les actes de vente ou les baux, ce qui impactera inévitablement la valeur des fonds et compliquera également la transmission de ces entreprises.

Or, à l'heure où la reprise d'entreprise est un sujet prioritaire, il est important de rappeler la nécessité de ne pas complexifier encore plus les dispositifs existants.

3. Des transmissions de fonds de commerce en fort recul dans les bourgs et dans les petites villes

Avec 29 766 opérations en 2025, contre 31 703 un an plus tôt selon l'étude annuelle publiée par Altares en juin 2026, les ventes et cessions de fonds de commerce ont reculé de 6,1 % l'an dernier. Pour la première fois depuis 2022, elles repassent sous le seuil des 30 000 transactions.

Après le rebond observé en 2021-2022 à la suite de la crise sanitaire, la dynamique des transmissions peine ainsi à se relancer, avec un marché qui se stabilise autour de 30 000 cessions chaque année.

Il convient en outre de souligner que ce marché des transmissions de fonds de commerce est marqué par des fractures territoriales profondes qui tendent à s'accentuer et conduisent de nombreuses entreprises pourtant viables à disparaître faute de repreneur, ce qui se traduit par des destructions d'emplois, des pertes de savoir-faire et la diminution de la vitalité des territoires concernés.

Les bourgs ruraux sont les plus touchés, avec une baisse de 10,6 % du nombre de transactions sur un an, devant les petites villes (- 8,5 %) et les villes moyennes (- 7,1 %). Les grandes villes (- 1,6 %) et les villages (- 1,8 %) résistent mieux.

Partout, à l'exception des grandes villes, les prix des fonds de commerce transmis baissent fortement.

AGIR POUR REMÉDIER AU PHÉNOMÈNE
DE « DÉCOMMERCIALISATION »
OU POUR ATTÉNUER SES CONSÉQUENCES

I. LA DÉCOMMERCIALISATION N'EST PAS UNE FATALITÉ, À CONDITION DE PRÉVOIR DES RÈGLES DU JEU ÉQUITABLES

A. LUTTER CONTRE LA CONCURRENCE DÉLOYALE DES PLATEFORMES EXTRA-EUROPÉENNES

1. L'évitement de la taxe sur les petits colis et la nécessité de réussir la réponse au niveau européen

a) Les plateformes chinoises se sont immédiatement organisées pour éviter la taxe française sur les petits colis

Pour tenter de limiter l'afflux massif de petits colis d'une valeur déclarée inférieure à 150 € en provenance de pays extra-européens (à 97 % de Chine) et qui bénéficiaient jusque-là d'une franchise de droits de douane, le Parlement français a adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026^8(*) une taxe de 2 € par article de marchandise (pour un colis contenant 3 pantalons et 2 chemises, soit 2 articles de marchandise, le montant de la taxe due était de 4 €).

Le Gouvernement espérait, selon les informations fournies lors des discussions budgétaires, que cette taxe permettrait de faire diminuer de 60 % les flux de petit colis à destination de la France et que son rendement s'élèverait à 600 M€ par an, soit 50 M€ par mois, ces sommes ayant vocation à financer l'achat de scanners pour le contrôle des colis et l'embauche de douaniers.

Or, Temu, Shein et AliExpress ont fait une nouvelle fois la preuve de leur extrême réactivité puisque, dès l'entrée en vigueur de la taxe française au 1^er mars 2026, elles ont détourné les flux de petit colis vers d'autres aéroports européens, en particulier celui de Liège en Belgique, les colis à destination de la France étant acheminés ensuite par la route sans s'être acquittés de la taxe française en vertu de la libre circulation des marchandises au sein du marché européen.

Résultat, le rendement de la taxe s'est limité à 2,3 M€ par mois selon la direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI).

Si cette taxe n'a assurément pas atteint les objectifs qui lui avaient été assignés et si sa suspension au 1^er juillet 2026 apparaissait dès lors souhaitable, elle a eu au moins le mérite de mobiliser les institutions européennes pour que des mesures douanières soient prises rapidement au niveau européen, seul niveau pertinent en matière de protection commerciale.

b) La mise en oeuvre de droits de douane et de frais de gestion au niveau européen

Le règlement européen du 11 février 2026^9(*) est enfin venu supprimer la franchise de droits de douane pour les colis d'une valeur inférieure à 150 € entrant dans l'Union européenne à compter du 1^er juillet 2026, une mesure qui a été unanimement saluée par les fédérations de commerçants entendues par la mission.

Toutefois, l'application des tarifs douaniers normaux ne deviendra effective qu'à compter de la mise en place de la plateforme de données douanières européenne (Custom Data Hub) prévue pour 2028.

D'ici là, un droit de douane provisoire forfaitaire de 3 € a été institué. Il s'applique depuis le 1^er juillet 2026 (jusqu'au 1^er juillet 2028 et la mise en oeuvre de l'ensemble de la réforme douanière) sur les articles contenus dans les petits colis inférieurs à 150 € expédiés directement aux consommateurs de l'UE.

Ce droit de douane est perçu par catégories d'articles contenues dans un colis, identifiées par leurs sous-positions tarifaires (Système harmonisé (SH)). Il ne s'agit donc pas du nombre d'articles dans un colis mais du nombre de catégories dans un même envoi, à l'instar de ce que prévoyait la taxe française sur les petits colis. Par exemple, un colis contenant un chemisier en soie et deux chemisiers en laine, relevant de deux sous-positions tarifaires distinctes -- sera soumis à un droit total de 6 € (soit 2 catégories x 3 €).

Ces droits de douane s'appliquent à toutes les marchandises entrant dans l'UE lorsqu'elles sont vendues par un vendeur non européen enregistré auprès du guichet unique pour les importations (IOSS Import One-Stop Shop) de l'UE via lequel est acquittée la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et sur les envois postaux.

En outre, le Conseil Ecofin (« Affaires économiques et financières ») a acté la mise en place d'une redevance forfaitaire par article (handling fee ou frais de gestion) à compter du 1^er novembre 2026.

Son montant, qui sera défini par un acte délégué, est destiné à couvrir les coûts du service rendu par la future Autorité douanière européenne et les États membres en matière de dédouanement (toutes les marchandises importées doivent faire l'objet d'une déclaration en détail leur assignant un régime douanier) et de contrôle de conformité.

Les rapporteurs considèrent qu'il sera nécessaire de faire le point dans quelques mois pour s'assurer que ces nouveaux prélèvements viendront bien limiter fortement les importations de petits colis qui inondent actuellement le marché européen grâce à une réduction de leur compétitivité-prix. Ils ne doutent pas que les plateformes chinoises s'attacheront à contourner ces obstacles ou à en minimiser les effets, ce que Shein va par exemple chercher à faire grâce à une gigantesque plateforme logistique implantée en Pologne.

À défaut, les rapporteurs considèrent qu'il faudra rapidement revoir ces prélèvements à la hausse, et ce, jusqu'à ce qu'ils produisent les effets attendus ou bien envisager d'autres systèmes de protection du marché européen, tels que des quotas par exemple.

Recommandation n° 1 : Mettre en oeuvre comme annoncé au 1^er juillet et en novembre 2026 au niveau européen la taxation des petits colis issus des plateformes extra-européennes puis les adapter au regard des réactions des plateformes chinoises.

2. Faire respecter les normes européennes : conformité et sécurité des produits, en agissant au niveau européen comme au niveau national

Outre la réduction des flux de produits par la fin du dispositif « de minimis » pour les colis inférieurs à 150 €, les rapporteurs considèrent que la priorité doit être d'assurer le contrôle le plus large possible des produits vendus par les plateformes extra-européennes, tant du point de vue de la conformité aux normes européennes que de la sécurité.

Lors de son audition par la commission des affaires économiques le 13 avril 2026, la directrice générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a souligné que le e-commerce constituait désormais l'un des principaux dossiers de sa direction, également mobilisée par la mise en oeuvre du règlement européen relatif à l'intelligence artificielle (IA) de 2024, ce qui implique d'adapter son organisation et de mobiliser des compétences techniques spécifiques, notamment pour le contrôle des places de marché.

D'après les informations qu'elle a fournies à la commission, la DGCCRF déploie « un programme de contrôles sur les grandes plateformes, à travers une analyse à 360 degrés : la surveillance est continue et croise l'ensemble des réglementations qui s'appliquent à ces plateformes ».

Toutefois, elle a reconnu qu'elle privilégiait le ciblage des produits prélevés pour analyse dans une logique de maîtrise des risques car « les prélèvements coûtent cher, et il est complexe d'accroître la capacité de nos laboratoires avec des budgets en baisse » sachant qu'il n'est pas ailleurs « pas possible de suivre en termes de volumétrie » compte tenu du nombre de petits colis importés chaque jour. En outre, la DGCCRF « ne compte que 20 personnes travaillant sur ces questions [de surveillance des grandes plateformes] en administration centrale », ce qui est peu.

Si développer une approche par le ciblage et la maîtrise des risques est certainement la meilleure option envisageable compte tenu de l'impossibilité matérielle de contrôler l'ensemble des produits importés depuis la Chine, augmenter le nombre de contrôles de la DGCCRF sur les produits vendus par les plateformes, en coordination étroite avec la direction générale des douanes et des droits indirects (DGDDI), la Commission européenne et les homologues européens de la DGCCRF, apparaît néanmoins indispensable.

Toujours selon la DGCCRF, celle-ci aura besoin d'être dotée de moyens techniques adaptés pour monter en puissance sur cette mission, notamment d'un recours accru à l'IA pour mieux cibler les contrôles et identifier les produits ou vendeurs à risque mais également pour repérer les pratiques en ligne interdites, comme les parcours clients manipulatoires (dark patterns).

Plusieurs centaines d'agents seraient également nécessaires selon elle à moyen terme pour lui permettre de réellement s'emparer de tous les leviers juridiques dont elle a été dotée ces dernières années.

Si les difficultés budgétaires actuelles rendent peu vraisemblables de nouvelles hausses du nombre d'agents de la DGCCRF, la mission considère que consacrer plus de moyens pour garantir la sécurité et la conformité aux normes européennes des produits vendus sur les plateformes extra-européennes sera incontournable dans les années à venir, à la fois par des redéploiements internes au sein de la direction, mais également via une augmentation de son plafond d'emplois, sauf à laisser se poursuivre le déferlement de produits mettant en danger la sécurité des consommateurs et la pérennité économique de nos commerçants.

Recommandation n° 2 : Garantir la sécurité et la conformité aux normes européennes des produits vendus sur les plateformes extra-européennes.

Parce que les plateformes chinoises Shein, Temu ou AliExpress ont multiplié les pratiques contraires à nos normes pour conquérir à tout prix le marché européen, les rapporteurs estiment que les autorités doivent pouvoir apporter des réponses à la hauteur du danger que celles-ci représentent pour les opérateurs économiques européens victimes de cette concurrence déloyale.

Très réactives, ces plateformes savent se conformer rapidement aux injonctions de la DGCCRF et de ses homologues en retirant avec diligence les produits qui leur sont signalés comme non conformes. Pour autant, cette adhésion paraît de façade tant ces plateformes ne semblent jusqu'ici n'avoir jamais vraiment cherché à jouer selon les règles du jeu européennes, préférant les contourner chaque fois que possible.

C'est pourquoi les autorités doivent pouvoir être dotées d'outils beaucoup plus dissuasifs et être en capacité d'assurer le déréférencement, la suspension voire le blocage d'accès pur et simple des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

Recommandation n° 3 : Assurer le déréférencement, la suspension voire le blocage d'accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

B. MOBILISER LA FISCALITÉ ET RÉÉQUILIBRER LA RELATION AVEC LES PROPRIÉTAIRES AU PROFIT DES COMMERÇANTS LOCATAIRES

1. Mobiliser les incitations fiscales en faveur des commerces

Plusieurs dispositifs fiscaux ont été introduits ces dernières années en lois de finances pour aider les commerces physiques, mais ceux-ci, à la main des élus du bloc communal qui souvent ignorent leur existence, sont pour l'heure très peu utilisés pour lutter contre la « décommercialisation ».

a) La possibilité d'instaurer un abattement pouvant aller jusqu'à 15 % de la base d'imposition de la TFPB pour les commerçants qui ne sont pas intégrés à un ensemble commercial

L'article 1388 quinquies C du code général des impôts (CGI)^10(*) prévoit que les magasins et boutiques, au sens de l'article 1498 du CGI, dont la surface principale est inférieure à 400 mètres carrés et qui ne sont pas intégrés à un ensemble commercial, peuvent bénéficier d'un abattement de 1 % à 15 % sur la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), sur délibération des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre.

Cet abattement s'applique, sans limitation de durée, aux magasins et boutiques qui ne sont pas intégrés dans un ensemble de concentrations organisées et concertées d'établissements commerciaux tels que les centres ou zones commerciales en centre-ville ou en périphérie urbaine, les aéroports, les gares, les galeries marchandes. Il ne fait l'objet d'aucun zonage et peut donc être adopté par des communes ou des EPCI à fiscalité propre partout sur le territoire, dès lors qu'ils jugent cette mesure utile pour soutenir leurs commerçants.

Si la direction de la législation fiscale (DLF) de la direction générale des finances publiques (DGFiP) n'a pas été en mesure de communiquer à la mission le nombre de communes ou d'EPCI à fiscalité propre ayant mis en place cet abattement, celui-ci est vraisemblablement très faible et l'existence de ce dispositif inconnu de l'immense majorité des élus locaux concernés, alors qu'il pourrait pourtant constituer un outil bienvenu pour aider l'activité des commerces.

b) La mise en place d'exonérations totales ou partielles de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans les zones de revitalisation des centres-villes (ZRCV) est possible

Les zones de revitalisation des centres-villes (ZRCV), créées par la loi de finances pour 2020^11(*), constituent le versant fiscal des opérations de revitalisation de territoire (ORT) instaurées par la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan)^12(*). Il s'agissait de renforcer l'attractivité fiscale des centres-villes des villes petites et moyennes les plus défavorisées en parallèle des programmes de revitalisation pilotés par l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) : Action coeur de Ville (ACV) et Petites villes de demain (PVD).

Sont classés en ZRCV les secteurs d'intervention situés dans des communes qui ont conjointement :

- conclu une convention d'ORT ;

- un revenu fiscal médian par unité de consommation inférieur à la médiane nationale.

Au 1^er janvier 2026, 1 732 communes étaient ainsi classées en ZRCV.

Dans ces zones, les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent instaurer en faveur des micros, petites et moyennes entreprises (moins de 250 salariés et chiffre d'affaires inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€) exerçant des activités commerciales ou artisanales :

- une exonération partielle ou totale de cotisation foncière des entreprises (CFE) (code général des impôts (CGI), art. 1464 F) ;

- une exonération partielle ou totale de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) (CGI, art. 1382 H).

Ces exonérations facultatives et non compensées par le budget de l'État s'appliquent aux impositions établies au titre des années 2021 à 2026.

Selon les informations transmises à la mission par la direction de la législation fiscale (DLF) de la direction générale des finances publiques, le dispositif des ZRCV est très faiblement mobilisé par le bloc communal : selon des données de 2024, 5 communes et 1 EPCI seulement ont délibéré en faveur de l'exonération de TFPB et aucune commune et 5 ECPI en faveur de celle de CFE.

Les autres dispositifs fiscaux incitatifs mobilisables
dans les territoires en difficulté

Les commerces et les activités artisanales des territoires ruraux ou urbains défavorisés, ainsi qu'en reconversion économique peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux d'aides à l'installation s'appliquant dans plusieurs types de zones : les zones France ruralités revitalisation (FRR) ; les zones d'aide à finalité régionale (ZAFR) ; les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ; les bassins d'emploi à redynamiser (BER) ; les bassins urbains à dynamiser (BUD) ; les zones de développement prioritaire (ZDP).

Dans ces zones, les créations et parfois les reprises de commerces ou d'activités artisanales ouvrent droit à des exonérations temporaires (de deux à dix ans) d'impôt sur les bénéfices et, sur délibération ou sauf délibération des communes et des EPCI, d'impôts locaux (CFE et TFPB).

Source : direction de la législation fiscale (DLF)
de la direction générale des finances publiques (DGFiP)

Les très maigres bilans de l'abattement pouvant aller jusqu'à 15 % de la base d'imposition de la TFPB pour les commerçants qui ne sont pas intégrés à un ensemble commercial et des exonérations totales ou partielles de cotisation foncière des entreprises (CFE) et de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans les zones de revitalisation des centres-villes (ZRCV) sont peut-être dus à une mauvaise conception de ces dispositifs ou à une réticence des élus locaux à diminuer les ressources locales.

Il est toutefois probable qu'ils soient avant tout dû au fait que ces dispositifs sont très peu connus et n'ont guère bénéficié de publicité ces dernières années. Les rapporteurs considèrent pourtant qu'ils peuvent contribuer utilement, parmi bien d'autres outils à mobiliser, à la redynamisation commerciale des centres-villes et centres-bourgs.

Recommandation n° 4 : Mieux faire connaître et encourager les communes et intercommunalités à mettre en place des incitations fiscales pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d'opérations de revitalisation de territoire (ORT).

2. La taxe sur les friches commerciales (TFC) n'est aujourd'hui pas assez utilisée, notamment en raison d'un mécanisme peu opérant

Créée afin de lutter contre le développement des friches commerciales et pour encourager la remise sur le marché des locaux durablement vacants, la taxe sur les friches commerciales (TFC) prévue à l'article 1530 du code général des impôts (CGI) peut, depuis 2008, être instituée sur délibération par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre ayant une compétence d'aménagement des zones d'activités commerciales.

La TFC est due pour les biens évalués en application de l'article 1498 du CGI (locaux professionnels), à l'exception de ceux visés à l'article 1500 du même code (établissements industriels évalués selon la méthode comptable), qui répondent aux deux critères suivants :

- ne plus être affectés à une activité entrant dans le champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE) depuis au moins deux ans au 1^er janvier de l'année d'imposition ;

- être restés inoccupés au cours de la même période.

Toutefois, la taxe n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation des biens est indépendante de la volonté du contribuable.

Son assiette est constituée par le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Son taux est fixé à 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième année. Ces taux peuvent être majorés, dans la limite du double, sur délibération du conseil municipal ou du conseil de l'EPCI.

Au-delà de sa fonction incitative, la TFC s'avère être un outil très utile pour renouer le dialogue avec les propriétaires de cellules vacantes. Elle facilite la recherche de solutions partagées, en mettant en lumière les freins à la recommercialisation : loyers excessifs, vétusté des locaux, méconnaissance des porteurs de projets, etc.

L'exemple de la ville de Poissy en atteste : grâce à un travail de terrain auprès des propriétaires, la commune est parvenue à remettre des cellules commerciales sur le marché. En 2016, 15 locaux étaient concernés par la taxe ; en 2025, ils n'étaient plus que 3.

Face à la progression de la vacance commerciale, de plus en plus de collectivités se saisissent de cet outil. En 2023, des villes comme Huningue (Haut-Rhin), Rambouillet ou Castillon-la-Bataille ont mis en place la TFC. En 2024, la taxe a été adoptée par la communauté de communes des Coteaux Bellevue, ainsi que par Saint-Omer, Louviers, Fontenay-aux-Roses, Bastia, Villars, Albertville, Bayonne ou encore Lannion.

Certaines collectivités vont plus loin : Grenoble et Niort ont par exemple doublé les taux applicables en 2023 et 2024, afin de renforcer l'effet dissuasif de la vacance prolongée.

Malgré tout, le recours à cette taxe demeure décevant puisqu'au titre de l'année 2026, ce sont 578 communes et 76 EPCI seulement qui ont instauré la TFC selon la DGFiP. En outre, seuls 368 communes et 58 EPCI ont transmis un fichier avec les locaux potentiellement à taxer.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce faible recours :

- la méconnaissance de l'existence de cet outil par les acteurs concernés ;

- l'obligation jusqu'en 2025 d'une application uniforme sur le territoire ;

- le fait que la liste des redevables doive être établie chaque année par les organes délibérants des communes et EPCI pour être transmise à l'administration fiscale constitue une difficulté majeure. L'identification des redevables est en effet à la charge des collectivités et non pas des services des impôts, ce qui peut potentiellement dissuader des collectivités de mettre en place cette taxe. La gestion de ces listes est souvent compliquée : retraitement manuel des fichiers transmis par la DGFIP, relevés de terrain, vérification de l'éligibilité, avec un taux d'erreurs élevé.

Pour remédier à la question de l'obligation d'une application uniforme sur le territoire, la loi de finances pour 2026 a permis aux communes, et le cas échéant aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre ayant une compétence d'aménagement des zones d'activités commerciales, d'instaurer une application ciblée de la TFC dans des zones infra-communales, fondée sur des critères objectifs et concentrée sur les secteurs présentant un réel enjeu de redynamisation en activités professionnelles.

Ainsi la TFC peut-elle désormais être appliquée sur le seul périmètre d'une opération de revitalisation de territoire (ORT) qui comprend des actions ou opérations favorisant, en particulier en centre-ville, la création, l'extension, la transformation ou la reconversion de surfaces commerciales ou artisanales.

Cette évolution bienvenue - qui offre au bloc communal une marge de manoeuvre accrue pour mobiliser la TFC de manière stratégique, en cohérence avec ses politiques d'aménagement du territoire et de soutien au commerce de proximité - répondait à une attente largement partagée par les élus locaux, qui souhaitaient disposer d'un instrument fiscal à la fois incitatif et dissuasif, leur permettant de protéger les rues marchandes des centres-villes sans fiscaliser les zones d'activités économiques en déclin afin d'attirer de nouveaux investisseurs.

Pour aller plus loin, les rapporteurs considèrent qu'il faut non seulement beaucoup mieux faire connaître la TFC auprès des élus locaux mais également :

- réduire à un an le délai de vacance, car le délai de deux ans d'inoccupation préalable au 1^er janvier de l'année d'imposition est bien trop long pour répondre aux enjeux de vacance rapide et peut laisser s'installer un effet de contagion conduisant à l'effondrement du linéaire commercial d'une rue commerçante décrit supra ;

- faire établir la liste de ses redevables par l'administration fiscale, leur identification s'avérant une tâche très difficile pour les collectivités locales.

Recommandation n° 5 : Assurer la promotion de la taxe sur les friches commerciales (TFC) auprès des élus locaux, réduire de deux ans à un an le délai de vacance pour l'assujettissement d'un local commercial à cette taxe et faire établir la liste de ses redevables par l'administration fiscale.

3. Rééquilibrer les baux commerciaux en faveur des commerçants locataires

Au cours de leur mission, les rapporteurs ont pu constater que la majorité des fédérations de commerçants, si elles insistaient très fortement sur le niveau trop élevé des loyers commerciaux et sur un taux d'effort devenu souvent insupportable, ne se montraient pour autant pas favorable à l'encadrement des loyers, en particulier parce qu'une telle mesure serait extrêmement difficile à mettre en oeuvre dans la mesure où chaque local a sa valeur propre, qui dépend de multiples critères : emplacement, environnement, configuration, aménagement, flux, etc.

Pour autant, la demande d'une plus forte régulation destinée à parvenir à un rééquilibrage des relations entre propriétaires bailleurs et commerçants locataires doit être entendue.

Celle-ci peut d'abord passer par une meilleure connaissance et transparence du marché locatif commercial au niveau local. Les évolutions du commerce intervenues ces dernières années ont été très rapides et il est compréhensible que des propriétaires de bonne foi n'aient pas nécessairement pris la mesure de l'ampleur des mutations en cours et de leurs impacts sur les chiffres d'affaires de leurs locataires.

Aussi la mise en place d'observatoires des baux et loyers commerciaux à l'échelle des bassins économiques, sur le modèle des observatoires locaux des loyers (OLL) qui améliorent depuis 2013 la connaissance des loyers pour le logement, seraient-elle une source d'information très précieuse pour aider l'ensemble des parties prenantes à déterminer des loyers correspondant précisément à l'état du marché.

De telles structures pourraient être animées par les chambres de commerce et d'industrie (CCI) qui ont défendu leur mise en place lors de leur audition par la mission.

Recommandation n° 6 : Mettre en place des observatoires des baux et loyers commerciaux à l'échelle des bassins économiques animés par les Chambres de commerce et d'industrie (CCI).

Outre cette transparence accrue, les rapporteurs estiment que les dispositifs présidant à la révision et au renouvellement des loyers sont aujourd'hui à la fois trop rigides et trop peu favorables aux commerçants, en particulier lorsque ceux-ci sont confrontés à une stagnation ou à une diminution de leur chiffre d'affaires. En outre, le loyer fixé à l'origine peut ne plus du tout correspondre à la valeur des loyers dans les nouveaux baux signés (valeur de marché), en raison de l'indexation des loyers ou parce que le potentiel commercial du local a diminué.

À l'heure actuelle, les dispositions de l'article L145-38 du code de commerce ne permettent à un commerçant locataire de demander la fixation d'une révision de son loyer pour que celui-ci soit fixé à la valeur de marché :

- qu'au bout de 3 ans ;

- que sous réserve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Les rapporteurs constatent que la démonstration d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative est en pratique très difficile à établir pour les locataires et que cette règle nuit à l'adaptation des loyers aux évolutions du marché.

De même, la notion de « modification matérielle » des facteurs locaux de commercialité apparaît trop restrictive, puisqu'elle ne permet par exemple pas de prendre en compte une évolution significative de la fréquentation.

Aussi les rapporteurs sont-ils favorables à la suppression de ces deux critères pour aller vers une solution plus simple : la démonstration que la valeur locative a évolué doit permettre à elle seule d'engager une révision du loyer.

S'agissant du renouvellement du bail, les rapporteurs souhaitent supprimer la possibilité, pour des baux commerciaux d'une durée supérieure à 9 ans, de déroger à la règle du plafonnement des loyers lors d'un renouvellement de bail, trop de bailleurs imposant actuellement des baux supérieurs à 9 ans pour contourner cette règle du plafonnement. Il en résulte régulièrement des hausses de loyers excessives à l'occasion du renouvellement du bail, difficilement supportables et qui aboutissent parfois à une éviction indue du locataire qui ne peut supporter son nouveau loyer.

Le déplafonnement du loyer, visé à l'article L.145-34 du code de commerce, serait ainsi limité aux cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, qui justifient un rattrapage du niveau du loyer par rapport à l'évolution de la commercialité du local loué.

Recommandation n° 7 : Faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail pour l'adapter aux réalités de l'activité économique des commerçants et limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement du bail.

4. Faciliter les transmissions et reprises de commerces

Afin d'éviter qu'un commerce viable ferme faute de repreneur et ne provoque l'apparition d'une vacance commerciale, il est indispensable d'agir en amont pour qu'une transmission entre le cédant et un repreneur puisse être facilitée grâce à une planification et un accompagnement adéquats.

De fait, si les deux tiers des dirigeants préparent la transmission de leur entreprise avant la cessation de leur activité, plus d'un tiers ne la prépare pas, même quand il a décidé d'y mettre fin dans l'année.

Il est donc important de prévoir, au niveau des chambres de commerce et d'industrie (CCI) et des fédérations professionnelles sectorielles, en lien le cas échéant avec le manager de commerce (voir infra) des dispositifs pour aider les commerçants à préparer cette transmission dans tous ses aspects : valorisation de l'entreprise, savoir-faire des équipes, clientèle, questions fiscales et sociales, etc.

Du côté du repreneur, la mise en place de systèmes de mentorat, là encore animés par les chambres de commerce et d'industrie (CCI) et les fédérations professionnelles sectorielles, seraient particulièrement pertinents, les défis financiers de la reprise d'un fonds de commerce pouvant de leur côté être atténués par la création de mécanismes tels que des prêts bonifiés ou des prêts à taux zéro (PTZ).

Recommandation n° 8 : Réduire les difficultés de transmission et de reprise des commerces grâce à des prêts bonifiés pour les repreneurs et des dispositifs d'accompagnement pour les cédants.

II. RENOUVELER EN PROFONDEUR LE COMMERCE DE PROXIMITÉ

A. FAIRE DE LA VITALITÉ DES COMMERCES DE CENTRE-VILLE UNE PRIORITÉ DES POLITIQUES LOCALES

1. Faire reculer la vacance commerciale et redynamiser des centres-villes est possible, car ils conservent des atouts considérables

La « décommercialisation » n'est pas un processus inéluctable et il est possible de faire reculer la vacance commerciale. Selon la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact), 37,2 % des 355 villes prises en compte dans son étude de 2025 sont parvenues à faire baisser leur taux de vacance entre 2019 et 2024.

En cinq ans, la vacance est ainsi passée, entre autres exemples de villes de tailles variées, de 25,8 % à 12,4 % à Redon, de 25,5 % à 17,9 % à Mayenne, de 17 % à 8,1 % à Étampes, de 14,6 % à 8,8 % à Vichy, de 12 % à 7,5 % à Rambouillet, de 13,9 % à 8,4 % à Lorient, de 12,1 % à 7,7 % à Beauvais, de 12,2 % à 8,4 % à Besançon ou bien encore de 9,9 % à 6,5 % à Brest.

Ces exemples montrent bien qu'il n'y a pas de fatalité. La baisse de la vacance commerciale ne dépend pas uniquement de la démographie ou du niveau de revenu des habitants.

Certains territoires arrivent à enrayer localement le phénomène quand ils combinent une vraie stratégie foncière, un pilotage politique clair, un travail sur les loyers, une attention aux flux et une capacité à reconstruire une diversité commerciale : les collectivités territoriales disposent d'une myriade d'outils à mobiliser, pouvant concourir à la requalification, à la densification et au renforcement du tissu commercial de leur territoire.

2. Le recul de la vacance commercial et la bonne répartition des commerces sont un enjeu essentiel d'aménagement du territoire

Résorber la vacance commerciale et faire revenir des commerçants dans un centre-ville en difficulté ne se décrète pas mais résulte d'une action résolue et dans la durée des acteurs territoriaux (collectivités, commerçants, foncières, aménageurs), aux échelons communal et intercommunal : on ne combat pas la « décommercialisation » avec des principes généraux, mais avec des outils opérationnels et un pilotage de terrain.

Cette mobilisation collective doit avoir un responsable clairement identifié, la multiplicité des interlocuteurs étant source de complexité et de lenteur tant dans la planification que dans l'exécution d'après les fédérations de commerçant entendues par la mission.

Les rapporteurs considèrent que ce responsable unique doit être, selon les cas, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunal (EPCI), de sorte qu'existe une véritable vision d'ensemble de l'aménagement commercial d'un bassin de vie et que cesse la concurrence délétère entre espaces.

Recommandation n° 9 : Faire du maire ou du président d'EPCI le véritable décideur en matière d'aménagement commercial pour mettre fin à l'éparpillement des responsabilités.

L'analyse des stratégies déployées par les communes et intercommunalités qui sont parvenus à redynamiser la vie commerçante de leurs centres-villes montrent que sans volontarisme politique, sans vision structurante, le risque est grand de voir les cellules commerciales vides se multiplier au pied des immeubles ou de voir s'installer, au détriment des commerçants indépendants, une offre commerciale déséquilibrée, souvent inadaptée aux attentes des habitants.

Aussi est-il important que les collectivités fassent de la question du commerce, et en particulier du commerce de centre-ville, un sujet majeur de la mandature qui débute, en articulant une vision claire de sa place sur le territoire grâce à l'exploitation des outils réglementaires et de planification existants, afin de renforcer le volet commerce au sein des documents qui organisent l'urbanisation et l'aménagement d'un territoire, à l'échelle locale ou intercommunale

En s'appuyant sur des outils d'ingénierie territoriale, il s'agit en particulier de définir, notamment par des orientations aménagement et programmation (OAP) commerce et artisanat dans le cadre d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), les rues dont la vitalité commerçante est jugée comme essentielle au bon fonctionnement de la ville.

Cela implique notamment de prendre acte que le déclin des magasins dédiés à l'équipement de la personne qui constituaient de véritables « locomotives » est un phénomène durable et que le modèle commercial centré autour du « shopping », qui était celui des années 1990 et 2000, est désormais largement dépassé en raison des nouvelles attentes des consommateurs qui privilégient dorénavant les services, le bien-être et les loisirs.

Évolution de l'offre commerciale dans 355 villes françaises
entre 2014 et 2024

Source : Etude Fact - Sad Marketing - Codata

Selon l'urbaniste David Lestoux, interrogé par la mission, le périmètre commerçant de la plupart des centres-villes a de toute évidence vocation à se réduire en raison d'une zone de chalandise devenue plus limitée et doit par conséquent être concentré dans les rues qui bénéficient des flux les plus importants : mieux vaut un nombre plus réduit de rues commerçantes sans vacance commerciale qu'un nombre de rues plus important dévitalisées par des locaux vides. Celles-ci peuvent le cas échéant faire l'objet d'un périmètre de protection renforcée pour éviter la surreprésentation de certains types de commerces et maintenir leur diversité^13(*).

Recommandation n° 10 : Faire de l'aménagement commercial un sujet central de planification urbaine pour tenir compte de son importance dans la vitalité des centres-villes.

La création ces dernières années dans de nombreuses villes de postes de managers de commerce - plus de 500 postes avaient été cofinancés sur l'ensemble du territoire par l'État et la Banque des Territoires dans le cadre du plan de relance de 2020-2021 - a été unanimement saluée par les intervenants entendus par la mission, qui considèrent que cette profession doit d'être renforcée afin d'être une ressource d'ingénierie locale au plus près des problématiques du terrain.

Interlocuteurs privilégiés des commerçants et de leurs représentants, les managers de commerce ont vocation à parfaitement connaître le tissu commercial de leur centre-ville, à proposer des animations commerciales, à anticiper les risques de vacance et à favoriser l'installation de nouveaux commerçants en veillant à la diversité de l'offre proposée. L'enjeu est en particulier d'accompagner les porteurs de projets, trop souvent laissés seuls face la complexité administrative (multiplicité des démarches, délais d'instruction, etc.). 92 % des collectivités se disent convaincues de l'intérêt de ce poste, et 70 % l'ont pérennisé.

La réouverture en février 2026 du guichet de co-financement de ces postes par la Banque des Territoires à hauteur de 20 000 € par an pendant 2 ans (mesure pour laquelle la Banque des Territoires mobilise une enveloppe en fonds propre de 20 M€), suscite un véritable engouement avec plus de 300 demandes d'information déposées et 150 demandes de co-financement validées en seulement 3 mois d'ouverture du guichet.

La Banque des Territoires, entendue par la mission, entend consolider cette profession et améliorer sa formation, afin de renforcer son efficacité et garantir la pérennité de son action à travers la création en 2024 d'un parcours de formation dédié aux managers de commerce, complété en 2025 d'une démarche de certification professionnelle « Développeur territorial - Commerce » inscrite au registre de France Compétences.

Le manager de commerce peut également avoir un rôle essentiel pour fédérer les énergies au service d'un véritable marketing territorial : une communication active et l'organisation d'événements sont des leviers essentiels pour changer l'image des centres-villes et attirer des flux.

Recommandation n° 11 : Favoriser la présence des managers de commerce dans les centres-villes.

L'action contre la vacance commerciale passe enfin par la constitution de foncières locales et par la mobilisation active de la préemption. Outre le problème de la cherté des loyers, beaucoup de locaux en centre-ville sont aujourd'hui inadaptés en raison de surfaces obsolètes ou d'un manque de modularité. Des travaux importants peuvent par conséquent être nécessaires pour les rendre de nouveau propres à une exploitation commerciale rentable.

Lors de son audition, la Banque des Territoires a fait valoir que 300 M€ d'investissements (dont 200 M€ engagés) et 12 M€ de crédits d'ingénierie en fonds propres avaient été mobilisés depuis 2020 pour accompagner la création et le déploiement de 100 foncières de redynamisation territoriale en partenariat avec les collectivités chargées d'acquérir, de transformer et d'accompagner la remise sur le marché de cellules commerciales et de locaux d'activité.

Ces foncières de redynamisation, constituées sous formes de sociétés d'économie mixte (SEM) ou de filiales de SEM, se révèlent particulièrement précieuses par leur capacité à porter des opérations de long terme (de 10 à 15 ans) pour sécuriser l'équilibre économique des tissus commerciaux les plus fragiles.

Les rapporteurs considèrent que le recours à cet outil performant doit continuer à être encouragé pour apporter des solutions efficaces aux élus locaux désireux de redynamiser leur tissu commercial.

Recommandation n°12 : Lutter avec volontarisme contre la vacance commerciale et diversifier les commerces grâce aux foncières et à un usage actif de la préemption.

3. La vitalité des centres-villes ne peut pas uniquement reposer sur les commerces

Simultanément, il importe de multiplier les raisons de venir en centre-ville. Il s'agit ainsi de veiller à la bonne implantation des services publics mais également d'encourager l'installation des médecins et services de santé, ou bien encore des professionnels du droit comme les notaires ou les avocats.

Il s'agit ce faisant de lutter contre le phénomène des « commerces de ronds-points », qui a vu des petits centres alternatifs se multiplier en périphérie des villes au détriment de centres-villes historiques dévitalisés, précisément parce qu'ils proposaient des services médicaux ou juridiques que l'on trouvait jusque-là traditionnellement en centre-ville.

Parce qu'un centre-ville vivant ne peut se concevoir uniquement avec des salariés présents en journée ou des visiteurs mais a besoin d'habitants permanents pour faire vivre ses commerces de proximité, il faut également mener une politique active en matière de logement, de façon à faciliter l'installation de toutes les classes d'âges : étudiants, jeunes actifs, familles comme personnes âgées.

4. Mettre en place une politique de mobilité pro-commerce pour favoriser l'accessibilité et la qualité de l'espace public

L'activité commerciale reposant sur les flux, c'est tout un ensemble de politiques visant à rendre un centre-ville le plus attractif possible qu'il s'agit de déployer pour donner envie aux habitants d'une aire urbaine de s'y rendre régulièrement, sachant que 7 Français sur 10 vivent en périphérie en raison de l'étalement urbain.

L'enjeu de l'accessibilité est en premier lieu fondamental.

Si réduire la place de la voiture, encourager les mobilités douces et étendre les rues piétonnes constituent un progrès à bien des égards, des solutions alternatives doivent être proposées par les réseaux de transport public.

Lorsque celles-ci ne sont pas possibles, il est essentiel d'installer à l'entrée du centre-ville des parkings et parkings-relais en nombre suffisant, idéalement gratuits ou à prix modérés, pour les habitants qui dépendent de la voiture pour s'y rendre.

L'attractivité des centres-villes repose ensuite sur la qualité de leur aménagement et sur la mise en valeur de leur patrimoine historique, auquel leurs habitants sont particulièrement sensibles.

Au cours des vingt dernières années, de nombreuses villes ont ainsi bénéficié d'une mise en valeur qui les a rendues beaucoup plus agréables et propices à la déambulation, qu'il s'agisse de Bordeaux, de Nantes ou de Pau, parmi de nombreux exemples. Celles qui ont pris du retard dans ce domaine doivent donc s'employer à le rattraper.

Le changement climatique appellera des réponses ambitieuses pour éviter que les habitants à la recherche de confort thermique ne privilégient des centres commerciaux climatisés. Les centres-villes devront devenir des espaces plus végétalisés et résilients, capables d'affronter des vagues de chaleur (ombrages et rafraîchissements) comme des épisodes pluvieux violents.

Enfin, les fédérations de commerçants ont beaucoup insisté sur deux prérequis qui peuvent paraître évidents mais ne sont malheureusement pas ou plus acquis dans un certain nombre de centres-villes : la sécurité et la propreté, indispensables pour faire venir des visiteurs.

S'agissant de la première de ces deux problématiques, les rapporteurs considèrent qu'il serait utile de renforcer les conseils locaux de sécurité et de prévention de la délinquance (CLSPD et CISPD) afin de mieux prendre en compte la sécurisation des rues commerçantes et la lutte contre les activités illégales en centre-ville.

La question de l'indemnisation des commerçants
pendant les travaux urbains

Il faut aussi mieux protéger les commerçants pendant les périodes de transformation urbaine. Quand des travaux durent longtemps, mal coordonnés ou mal expliqués, ils peuvent casser durablement une activité. Les collectivités doivent anticiper ces effets, mieux informer et respecter les calendriers.

Mais surtout, il est indispensable de systématiser l'indemnisation des commerçants impactés. Aujourd'hui, le droit existe : en cas de perte de chiffre d'affaires significative, notamment au-delà de 30 %, un commerçant peut engager la responsabilité sans faute de la collectivité au titre du dommage permanent de travaux publics. Mais dans les faits, ce droit est très difficile à faire valoir, car de nombreuses communes ne mettent pas en place de commissions d'indemnisation et obligent les commerçants à saisir le juge administratif.

Il faut donc rendre ces commissions obligatoires pour tous les travaux d'ampleur sur la voie publique, et les doter d'un budget dédié, par exemple indexé sur un pourcentage du montant global des travaux, autour de 10 %. Cela permettrait d'indemniser rapidement les pertes réelles, sans passer par des procédures longues et coûteuses.

Certaines collectivités le font déjà et cela fonctionne. Généraliser ce dispositif serait un levier simple, concret et indispensable pour sécuriser l'activité des commerçants pendant les phases de transformation urbaine.

Ces différentes problématiques font l'objet de la charte « Ville commerçante » de la direction générale des entreprises (DGE), qui propose aux collectivités un cadre structurant pour assurer la cohérence des politiques locales en faveur du commerce.

Adaptable aux spécificités de chaque territoire, elle couvre sept thématiques : gouvernance locale, accessibilité, durabilité, dynamisme et sécurité, visibilité, emploi et formation, et urbanisme.

La première signature est intervenue à Lons-le-Saunier le 3 avril 2026 et son déploiement se poursuit auprès d'une cinquantaine de collectivités déjà intéressées, mouvement qui doit naturellement être encouragé.

Recommandation n° 13 : Mettre en place des mobilités et des aménagements urbains ainsi que des politiques de sécurité et de propreté favorables aux commerces de centres-villes.

5. Un Action coeur de ville 3 qui doit faire des commerces de proximité une priorité

Les fédérations de commerçants entendues par la mission ont toutes considéré que les programmes Action coeur de ville (ACV) et Petites villes de demain (PVD) avaient eu un mérite réel : ils ont aidé de nombreuses collectivités à se doter d'une vision plus globale de leur centre-ville, ont structuré de l'ingénierie locale et ont permis de financer des projets.

Mais le commerce y reste encore trop souvent traité comme une composante parmi d'autres, alors qu'il est un levier économique central. Selon les interlocuteurs de la mission, il manque encore une intégration plus explicite de la question commerciale, des outils fonciers plus rapides, et une articulation plus forte avec la mobilité, l'habitat et la sécurité.

Aussi les rapporteurs plaident-ils pour que la question du commerce soit au coeur du programme Action Coeur de Ville 3 en cours de préparation.

Recommandation n° 14 : Placer le sujet du commerce au coeur des programmes Action Coeur de Ville et Petites villes de demain.

Les fonds gérés par l'Agence nationale de cohésion des territoires

Depuis 2021, l'ANCT gère trois dispositifs destinés à soutenir la création, la redynamisation ou la transformation de l'offre commerciale des territoires urbains, périurbains et ruraux, confrontés à des enjeux d'attractivité (résorption de la vacance, accès aux services de la vie courante, maintien des liens sociaux, amélioration du cadre de vie) et de transition environnementale (sobriété foncière, réduction des trajets émetteurs de CO₂, amélioration de la performance énergétique des bâtiments...).

1) Le fonds de restructuration des locaux d'activité (FRLA) : lancé par le Gouvernement en 2021 pour contribuer à résorber la vacance et favoriser la reprise économique des territoires les plus fragiles, le fonds de restructuration des locaux d'activité finance des déficits d'opérations immobilières contribuant à la revitalisation du tissu commercial des centres de villes moyennes (ACV) ou petites (PVD) et des quartiers Politique de la ville.

Doté de 60 M€ en 2021-2022 dans le cadre du plan France relance puis de 60,8 M€ de 2023 à 2026 sur les crédits du Fonds vert, ce fonds cherche plus spécifiquement à jouer sur une des causes spécifiques du manque de dynamisme commercial de ces territoires : l'inadéquation des locaux existants aux besoins d'aujourd'hui.

Depuis 2021, le FRLA a contribué à 195 programmes de restructuration commerciale, a financé 420 opérations financées dans 260 communes et a permis la rénovation de 1 220 locaux soit plus de 235 000 m² rénovés.

2) Le fonds de soutien au commerce rural : en réponse au constat de perte d'attractivité commerciale de certains territoires principalement ruraux, le Gouvernement a créé en mars 2023 un dispositif national d'accompagnement à l'installation en milieu rural doté, à ce jour, de 19,5 M€. Ce fonds cible la création de commerces multiservices sédentaires ou ambulants dans des bourgs ruraux qui ne disposent plus d'une offre de première nécessité suffisante pour répondre aux besoins courants de la population. Il soutient les projets immobiliers des collectivités et de leurs opérateurs mais également les futurs exploitants pour faciliter leur installation, avec des aides à l'investissement pouvant aller jusqu'à 80 000 € par projet.

Depuis mars 2023, 795 demandes de subvention concernant 466 communes au titre du commerce sédentaire et 581 au titre du commerce ambulant ont été validées.

3) Le fonds de transformation environnementale des zones commerciales périurbaines : la France compte plus de 1 500 grandes zones commerciales d'entrées de ville, avec des situations très diverses : si certaines sont très dynamiques, d'autres ont des surcapacités et présentent une forte vacance commerciale ou une offre commerciale dégradée.

Dans les deux cas, un accompagnement est nécessaire car elles concentrent de nombreuses externalités négatives impactant leur territoire d'implantation (artificialisation excessive et perméabilisation des sols, faible accessibilité via les transports en commun et les mobilités douces, ruptures dans les continuités écologiques et aquatiques, faible qualité esthétique, paysagère et environnementale).

Lancé en septembre 2023, le fonds soutient les collectivités ou leurs opérateurs dans la conception et la mise en oeuvre de projets de transformation de ces zones. Les fonds peuvent aussi cofinancer les déficits des opérations les plus matures, à vocation commerciale ou artisanale. 79 zones commerciales bénéficient d'un accompagnement financier au titre de l'ingénierie ou des déficits pour les opérations les plus matures.

Source : Agence nationale de la cohésion des territoires

B. MODERNISER LES COMMERCES, DÉVELOPPER TOUJOURS PLUS L'OMNICANALITÉ ET LA SECONDE MAIN

1. Proposer des expériences et valoriser les services afin de distinguer au maximum l'offre en magasin de l'offre en ligne

Les auditions menées par la mission ont convaincu les rapporteurs que le commerce physique avait toujours un avenir, tant il répond à des besoins essentiels de conseil, de contacts humains et de découverte des produits.

Pour autant, le succès du commerce en ligne invite à le repenser en profondeur, en particulier s'agissant des produits qui peuvent aisément être achetés sur internet.

Le premier axe essentiel est assurément celui des services qui peuvent être offerts aux consommateurs dans un magasin : test du produit in situ, conseils dans le choix, services de retouche ou de personnalisation, réparation rapide ou bien sûr service après-vente sont autant de bonnes raisons pour un acheteur de se déplacer physiquement et d'échanger avec un vendeur et non avec un chatbot.

Le deuxième concept clef largement évoqué au cours des auditions est celui de l'« expérience » que doit désormais permettre de vivre une visite dans un magasin, une « expérience » qui doit se différencier suffisamment du simple achat en ligne pour, là encore, susciter le déplacement du consommateur. Il s'agit notamment de proposer un véritable concept de magasin doté d'une identité forte, d'une scénographie qui le distingue de ceux de ses concurrents mais également de faire découvrir de nouveaux produits au client et de le surprendre.

S'agissant par exemple de la chaîne discount danoise Normal, dont des responsables ont été entendus par la mission, les prix bas sont assurément un argument qui explique l'attrait de ses magasins mais ce n'est pas le seul. Ses clients, qui sont de plus en plus divers, ne se déplacent pas parce qu'ils n'ont pas d'autre choix, mais parce qu'ils considèrent que l'expérience d'achat, qui suit un parcours imposé en labyrinthe, est plaisante et stimulante en raison de son caractère ludique (elle incite par ailleurs à l'achat non planifié).

La stratégie de l'enseigne, qui a fait le choix de totalement faire l'impasse sur la vente en ligne au profit d'une présence 100 % physique, consiste à faire en sorte que l'achat chez Normal soit perçu comme un achat « malin » plutôt qu'un achat contraint. Le client doit y trouver de grandes marques reconnues à des prix attractifs dans un magasin théâtralisé agréable à parcourir, le renouvellement permanent de l'assortiment créant par ailleurs un effet de « chasse au trésor » qui incite à la visite régulière.

Selon Chambre de commerce et d'industrie (CCI) France, beaucoup de commerçants indépendants ne valorisent pas suffisamment leur offre. Le renouvellement des vitrines, l'agencement du point de vente et la maîtrise du parcours client font partie des angles morts les plus fréquemment identifiés lors des audits menés par les CCI. Il s'agit donc de les aider à penser leur espace de vente comme un outil commercial à part entière à travers la disposition des produits, la fluidité de la circulation en magasin et la lisibilité de l'offre.

Enfin, de nouveaux modèles commerciaux apparaissent comme particulièrement prometteurs pour endiguer la « décommercialisation ». Les pop-up stores, par exemple, permettent de renouveler régulièrement l'offre et de créer de l'événementiel, attirant ainsi une clientèle curieuse et diversifiée. Les tiers-lieux marchands, quant à eux, combinent plusieurs fonctions (commerce, restauration, culture et travail partagé) et favorisent la fréquentation en transformant le commerce en un véritable lieu de vie. Ces formats hybrides contribuent à renforcer l'attractivité des centres-villes en diversifiant les usages et en prolongeant le temps de présence des visiteurs.

Ainsi, les modèles les plus prometteurs sont ceux qui dépassent la simple logique transactionnelle pour proposer une expérience enrichie, flexible et ancrée dans les territoires.

Recommandation n° 15 : Proposer systématiquement aux clients dans les commerces physiques des services et expériences pour les distinguer des offres en ligne.

2. Développer l'omnicanalité et s'approprier les usages de l'IA

Si le e-commerce est un facteur structurel de pression sur le commerce physique, en particulier dans les secteurs où sa part de marché est très élevée, la plupart des interlocuteurs de la mission ont insisté sur l'importance de ne pas opposer commerce physique et commerce en ligne.

Selon eux, le commerce est aujourd'hui par nature omnicanal et les enseignes comme les commerçants indépendants doivent, pour prospérer, offrir une expérience « sans couture » aux consommateurs leur permettant de naviguer sans entrave entre l'enseigne numérique et le magasin.

Au lieu de le cannibaliser, le numérique peut être un levier pour le commerce physique à condition qu'il ramène du flux vers lui, grâce à une présence en ligne, à une communication active sur les réseaux sociaux ou bien encore à des services hybrides tels que le click and collect ou la réservation. Selon CCI France, l'objectif pour un commerce d'équipement de la personne ou du foyer doit ainsi être de viser entre 10 et 15 % de chiffre d'affaires en ligne.

Lors de leur audition, les représentants du groupe Inditex, propriétaire entre autres de Zara, ont ainsi expliqué aux rapporteurs qu'ils considéraient la croissance du commerce en ligne comme un moteur de transformation et d'amélioration pour le commerce de détail physique plutôt que comme un facteur de son déclin.

Ils leur ont indiqué que leur modèle d'affaires repose sur une plateforme en ligne et des magasins conçus comme entièrement intégrés, afin que les clients puissent interagir avec les marques du groupe de manière hybride et fluide via le canal qui répond le mieux à leurs besoins.

Selon eux, cette intégration entre le physique et le numérique se reflète dans le comportement des clients : si un quart des ventes du groupe sont générées en ligne, environ un tiers des commandes en ligne sont retirées en magasin, tandis qu'environ deux tiers des retours en ligne sont traités via le réseau de magasins physiques, par ailleurs conçus pour être toujours plus élégants, vastes et aérés.

Parallèlement, la plateforme en ligne fournit des informations pour la stratégie en magasin. La demande numérique peut aider à identifier des segments de clientèle émergents et des marchés susceptibles de justifier l'implantation de nouveaux magasins dans telle ou telle ville. Elle aide également à éclairer les décisions concernant les investissements dans les services et les infrastructures, tels que les points de retrait automatisés et d'autres solutions omnicanales conçues pour faciliter l'expérience d'achat des clients.

Si le succès de Zara a bien d'autres explications, il démontre, dans ce secteur de l'habillement pourtant touché de plein fouet par la « décommercialisation », que la progression du e-commerce n'explique pas toutes les difficultés des enseignes traditionnelles : des stratégies audacieuses et innovantes sont bel et bien possibles pour continuer à faire prospérer des magasins de vêtements à l'ère du numérique, même si cela exige de faire preuve de bien plus d'inventivité que par le passé.

Une telle aptitude à tirer parti au maximum des atouts du digital, et désormais de l'intelligence artificielle (IA), réclame assurément de réelles compétences, d'où l'importance que les commerçants soient fortement accompagnés dans leurs efforts de digitalisation de leur activité.

À l'occasion de son Opération nationale commerce, outil de détection précoce des fragilités du commerce de proximité, CCI France a constaté que 48 % des commerçants exprimaient un besoin d'accompagnement pour améliorer leur visibilité en ligne (réseaux sociaux, référencement, etc.).

De fait, les commerces de moins de 5 salariés demeurent structurellement sous-équipés sur le volet numérique aujourd'hui en France : absence de site web marchand ou de page Google Business optimisée ; mauvaise gestion des avis clients en ligne (nécessité de répondre aux avis négatifs) ; sous-exploitation des réseaux sociaux à visée commerciale et leur sous-exploitation ; absence de dispositif de click & collect.

De même, la fidélisation reste souvent artisanale (carte papier, bouche-à-oreille) dans les commerces indépendants et la mise en place d'un fichier client exploitable ou d'une communication ciblée post-achat est rarement maîtrisée. Pourtant, dans un contexte de pression concurrentielle accrue, la rétention client est un facteur clef de succès.

Toujours s'agissant du numérique, le suivi de tableaux de bord (panier moyen, taux de transformation, fréquentation) est rarement formalisé dans les TPE. Or l'absence d'outils de pilotage basiques limite la capacité du commerçant à prendre des décisions éclairées.

Tout l'enjeu est donc d'accompagner les commerçants pour qu'ils s'approprient ces outils numériques de façon simple et efficace.

Recommandation n° 16 : Développer l'omnicanalité et favoriser l'appropriation par les commerçants des nouveaux outils fournis par l'intelligence artificielle.

3. Accélérer la transition circulaire pour développer le commerce de seconde main

Pour que le commerce de seconde main participe activement à la lutte contre la « décommercialisation » des coeurs de ville et des centres commerciaux, il est impératif de lever les freins structurels qui pénalisent les commerçants physiques vis-à-vis des plateformes numériques.

Les contraintes administratives actuelles imposent de fait une charge de gestion disproportionnée sur les points de vente physiques, en particulier pour les articles de faible valeur marchande.

La simplification du registre de police apparaît à cet égard particulièrement nécessaire. L'obligation légale de tenue du registre de brocante prévue à l'article L. 321-7 du code pénal constitue une charge administrative quotidienne très lourde pour les enseignes physiques alors que les plateformes numériques de vente entre particuliers en sont totalement exemptées. Aussi faudrait-il prévoir une exemption de l'obligation de tenue du registre de police pour les produits de faible valeur, ainsi qu'une exemption pour les articles de seconde main revendus directement par leur fabricant d'origine.

De surcroit, pour rassurer le consommateur sur la conformité et la sécurité des articles d'occasion vendus, il serait utile de mettre en place des labels officiels de confiance certifiant la qualité et la traçabilité des produits issus de la seconde main ou reconditionnés en France et dans l'Union européenne.

Une campagne de communication grand public positive est nécessaire afin de valoriser les bénéfices économiques, écologiques et émotionnels de la seconde main. Banaliser l'achat d'occasion et faire connaître l'existence des labels professionnels sectoriels pourrait permettre de lever les réticences et de valoriser les atouts des articles vendus par les commerçants dans les territoires.

Le passage à l'échelle de l'économie de la seconde main exige enfin des compétences techniques et commerciales totalement nouvelles pour le personnel de vente, en particulier en matière de réparation. Former un réparateur qualifié représente un investissement important pouvant atteindre jusqu'à 40 000 € pour une entreprise, ce qui freine le renouvellement d'une profession vieillissante, un réparateur sur deux ayant plus de 50 ans. Créer un guichet unique permettrait aux commerces d'accéder de manière simplifiée à l'ensemble des aides de cofinancement de la formation, aujourd'hui dispersées entre les opérateurs de compétence (Opco) et France Travail.

Recommandation n° 17 : Accélérer la transition circulaire pour développer le commerce de seconde main.

4. Donner plus de liberté aux commerçants sur leurs jours et horaires d'ouverture

La montée en puissance du commerce en ligne, qui permet au consommateur de réaliser ses achats 24h/24h et 7j/7j l'ont habitué à pouvoir les effectuer quand et où il le souhaite.

Pour soutenir le commerce de proximité, les rapporteurs considèrent qu'il est nécessaire de prendre en compte la question de l'amplitude des horaires d'ouverture des commerces afin de permettre à chaque commerce de pouvoir fixer librement ses jours et heures d'ouverture, et d'y faire travailler ses collaborateurs volontaires.

Une telle possibilité devrait concerner notamment le dimanche.

Selon la Fédération du commerce et de la distribution (FCD), la fréquentation des commerces d'alimentation générale, supérettes et spécialistes du bio le dimanche jusqu'à 13 heures, dans le cadre de la dérogation de plein droit du commerce alimentaire, est très élevée. Le nombre de passage caisse et le panier moyen y sont deux fois plus élevés que pour n'importe quelle autre demi-journée de la semaine.

Comme l'ont montré les auditions de la mission, la décision d'ouvrir le dimanche en faisant travailler des collaborateurs apparaît induire un surcoût de fonctionnement en raison des contreparties légitimement négociées ou accordées à ces derniers. Les commerçants n'utiliseront donc cette possibilité que s'ils ont des perspectives de chiffre d'affaires suffisant.

La demande d'ouverture le dimanche est ainsi élevée pour ceux de ces commerces qui sont implantés en centre-ville ou dans les zones denses d'habitation, car elle répond aux attentes exprimées par leurs clients. Elle l'est beaucoup moins, voire inexistante dans les zones rurales. De même, cette demande est variable au cours des différentes périodes de l'année.

L'enjeu n'est donc pas de dicter d'en haut des jours et horaires d'ouverture mais bien de permettre aux commerçants de choisir plus librement leurs jours et heures d'ouverture, sous réserve de contreparties aux salariés.

Recommandation n° 18 : Donner plus de liberté aux commerçants sur leurs horaires d'ouverture pour contrebalancer l'accessibilité permanente des sites de e-commerce.

LISTE DES RECOMMANDATIONS

Recommandation n° 1 : Mettre en oeuvre comme annoncé au 1^er juillet et en novembre 2026 au niveau européen la taxation des petits colis issus des plateformes extra-européennes puis les adapter au regard des réactions des plateformes chinoises.

Recommandation n° 2 : Garantir la sécurité et la conformité aux normes européennes des produits vendus sur les plateformes extra-européennes.

Recommandation n° 3 : Assurer le déréférencement, la suspension voire le blocage d'accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

Recommandation n° 4 : Mieux faire connaître et encourager les communes et intercommunalités à mettre en place des incitations fiscales pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d'opérations de revitalisation de territoire (ORT).

Recommandation n° 5 : Assurer la promotion de la taxe sur les friches commerciales (TFC) auprès des élus locaux, réduire de deux ans à un an le délai de vacance pour l'assujettissement d'un local commercial à cette taxe et faire établir la liste de ses redevables par l'administration fiscale.

Recommandation n° 6 : Mettre en place des observatoires des baux et loyers commerciaux à l'échelle des bassins économiques animés par les Chambres de commerce et d'industrie (CCI).

Recommandation n° 7 : Faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail pour l'adapter aux réalités de l'activité économique des commerçants et limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement du bail.

Recommandation n° 8 : Réduire les difficultés de transmission et de reprise des commerces grâce à des prêts bonifiés pour les repreneurs et des dispositifs d'accompagnement pour les cédants.

Recommandation n° 9 : Faire du maire ou du président d'EPCI le véritable décideur en matière d'aménagement commercial pour mettre fin à l'éparpillement des responsabilités.

Recommandation n° 10 : Faire de l'aménagement commercial un sujet central de planification urbaine pour tenir compte de son importance dans la vitalité des centres-villes.

Recommandation n° 11 : Favoriser la présence des managers de commerce dans les centres-villes.

Recommandation n°12 : Lutter avec volontarisme contre la vacance commerciale et diversifier les commerces grâce aux foncières et à un usage actif de la préemption.

Recommandation n° 13 : Mettre en place des mobilités et des aménagements urbains ainsi que des politiques de sécurité et de propreté favorables aux commerces de centres-villes.

Recommandation n° 14 : Placer le sujet du commerce au coeur des programmes Action Coeur de Ville et Petites villes de demain.

Recommandation n° 15 : Proposer systématiquement aux clients dans les commerces physiques des services et expériences pour les distinguer des offres en ligne.

Recommandation n° 16 : Développer l'omnicanalité et favoriser l'appropriation par les commerçants des nouveaux outils fournis par l'intelligence artificielle.

Recommandation n° 17 : Accélérer la transition circulaire pour développer le commerce de seconde main.

Recommandation n° 18 : Donner plus de liberté aux commerçants sur leurs horaires d'ouverture pour contrebalancer l'accessibilité permanente des sites de e-commerce.

EXAMEN EN COMMISSION

Réunie le mercredi 1^er juillet 2026, la commission des affaires économiques a examiné le rapport d'information de Mme Marie-Lise Housseau, MM. Patrick Chaize et Philippe Grosvalet sur la « décommercialisation ».

Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Mes chers collègues, nous débutons notre réunion, dont l'ordre du jour est particulièrement chargé, par l'examen du rapport d'information sur la « décommercialisation ». Je cède sans tarder la parole à nos rapporteurs Marie-Lise Housseau, Patrick Chaize et Philippe Grosvalet.

M. Patrick Chaize, rapporteur. - Le terme de « décommercialisation », construit par analogie avec celui de « désindustrialisation », est un néologisme apparu récemment dans le débat public.

Il a été conçu pour alerter l'opinion et les pouvoirs publics sur l'augmentation de la vacance commerciale, perceptible de longue date dans les territoires ruraux et les petites villes, mais qui tend également à toucher désormais les villes moyennes et jusqu'aux grandes métropoles avec, en particulier, les nombreuses faillites d'enseignes vestimentaires survenues ces dernières années.

Cette multiplication des locaux vides dans les centres-villes et les centres-bourgs, mais également dans les galeries marchandes et jusque dans les zones commerciales périphériques suscite beaucoup d'inquiétudes, qui se sont notamment exprimées à l'occasion des récentes élections municipales.

Alors que la bonne santé des commerces ne va plus de soi, chacun prend conscience de leur importance pour la vitalité et la cohésion sociale de nos villes et de nos bourgs dans un contexte où de plus en plus de personnes vivent seules.

Afin de tenter de mieux cerner les dynamiques à l'oeuvre, nous avons réalisé une quarantaine d'auditions.

Nous avons reçu de nombreuses fédérations représentant les commerçants - nous avons d'ailleurs été frappés par leur émiettement, une même entreprise étant souvent membre de plusieurs fédérations en fonction de son secteur d'activité, de sa forme juridique, etc., ce qui ne simplifie pas le dialogue avec les pouvoirs publics... Nous avons entendu les administrations en première ligne pour lutter contre la « décommercialisation » : direction générale des entreprises (DGE), Banque des territoires ou Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT). Nous avons échangé avec les plateformes en ligne ou leurs fédérations, qu'elles soient françaises, américaines comme Amazon ou bien chinoises, puisque nous avons souhaité rencontrer les représentants en France de Shein et de Temu.

Si nous sommes parfois sortis un peu découragés de certaines auditions, qui nous avaient laissé le sentiment d'un inéluctable déclin, nous avons repris espoir en auditionnant les représentants d'enseignes dotées de modèles aussi différents que Kiabi, Zara, Normal ou bien encore Le Creuset. Oui, le commerce vit des transformations profondes et très rapides ; oui, il est certainement plus difficile d'être commerçant aujourd'hui que par le passé. Mais, en faisant preuve de créativité et de réactivité, il demeure possible d'y prospérer !

Nombre de commerçants que nous avons reçus nous ont remerciés de nous intéresser au sujet de la « décommercialisation » et nous ont fait part de leur sentiment que leur secteur, pourtant en proie à des difficultés importantes, n'était pas considéré à sa juste valeur par les pouvoirs publics. Or le commerce, en incluant la restauration, représente près de 3 millions d'emplois dans notre pays, soit 15 % des emplois du secteur privé.

Outre les transformations structurelles du commerce que nous allons vous présenter, il faut rappeler que celui-ci a été particulièrement affecté par la succession de crises qui ont touché notre économie : mouvement des gilets jaunes en 2019, crise sanitaire en 2020 et 2021, grande vague d'inflation consécutive à la guerre en Ukraine en 2022 et 2023, et, désormais, conséquences inflationnistes du conflit au Moyen-Orient du printemps 2026.

Ces difficultés se traduisent par un taux de vacance commerciale en 2025, tous sites confondus, de 11,6 % au niveau national, un chiffre élevé et en progression continue depuis 2017, année où ce taux s'élevait à 8,8 %.

Si la vacance commerciale atteint 11,7 % en pied d'immeubles dans les centres-villes, elle touche encore beaucoup plus sévèrement les centres commerciaux, qui souffrent d'un taux de vacance de 16,8 %, ce qui remet en cause leur modèle économique.

Même si leur déclin reste à ce stade nettement moins marqué, les zones commerciales périphériques, longtemps très dynamiques, ont également vu leur taux de vacances progresser au cours des dernières années : il est passé de 6,9 % en 2022 à 8,4 % en 2025, signe de l'obsolescence de certains formats et d'un excès de mètres carrés construits.

Sans surprise, les villes de moins de 50 000 habitants sont les plus touchées par le phénomène de la « décommercialisation », puisque la vacance y est passée de 8,5 % à 13,5 % des locaux commerciaux. Dans les plus petites d'entre elles et dans les zones rurales, on constate même souvent la disparition pure et simple de l'offre commerciale : 62 % des communes françaises ne comptent désormais plus aucun commerce, contre 25 % en 1981.

Dans les villes comptant entre 50 000 et 100 000 habitants, le taux de vacance commerciale, qui était passé de 7,7 % à 10,6 % entre 2014 et 2019, tend à se stabiliser, mais à un niveau élevé de 10,8 % des locaux commerciaux.

Si les villes de plus de 100 000 habitants et les métropoles avaient longtemps étaient épargnées par la « décommercialisation », ce n'est de toute évidence plus le cas, puisqu'elles sont passées de 5,1 % de locaux vacants en 2014 à 8,7 % en 2024. La vacance est ainsi de 12,1 % à Lille, de 9,6 % à Montpellier ou de 13,5 % à Marseille. Même Paris est touché, avec un taux de vacance de 8 % : il suffit de se rendre rue de Rennes ou boulevard Saint-Michel pour le constater.

Si de nombreux commerces sont aujourd'hui en difficulté, le paysage apparaît cependant très contrasté : certains secteurs bénéficient d'une forte dynamique liée aux évolutions de la société et aux changements des attentes exprimées par les consommateurs, alors que d'autres connaissent une contraction parfois spectaculaire de leur activité.

Loin de dépérir, la restauration et l'alimentation ont créé respectivement 98 000 et 61 000 emplois entre 2019 et 2024. Si la restauration rapide a poursuivi son essor, la restauration traditionnelle, les métiers de bouche et les différents formats de distribution alimentaire ont tous connu une forte croissance ces dernières années, associée à une recherche de proximité et de convivialité.

Si les magasins d'équipement de la maison - meubles, matériel électronique, bricolage - ont bénéficié d'une forte hausse de leur vente au moment de la crise sanitaire, ils subissent depuis trois ans un atterrissage parfois rude.

L'habillement, le textile et la chaussure, qui jouaient un rôle majeur dans l'animation des centres-villes, vivent pour leur part une crise sans précédent. Entre 2014 et 2024, 14 000 établissements et 45 000 emplois ont été supprimés et plus d'une vingtaine de chaînes de magasins emblématiques des classes moyennes telles que Camaïeu, Naf Naf ou Kookaï ont disparu.

M. Philippe Grosvalet, rapporteur. - De fait, l'habillement est le secteur le plus concerné par toutes les grandes mutations à l'oeuvre dans le commerce.

La plus structurante est certainement la progression continue du e-commerce depuis 20 ans. Le marché du commerce en ligne a ainsi doublé au cours des dix dernières années, marquées notamment par la crise sanitaire qui a encore popularisé son usage. Les trois quarts des Français de plus de 15 ans ont acheté en ligne en 2025 et le e-commerce représente désormais environ 12 % des ventes de produits du commerce de détail, avec des parts de marché très importantes dans l'habillement, l'électronique et l'électroménager.

Les fédérations de commerçants ont été nombreuses à insister auprès de nous sur l'importance de ne pas opposer commerce en ligne et commerce physique.

Selon elles, le e-commerce doit être perçu non pas tant comme un canal autonome de distribution que comme une composante parmi d'autre du commerce global. De fait, plus de 80 % des enseignes disposant d'un réseau physique réalisent également de la vente en ligne. Le click and collect, qui s'est particulièrement développé au moment de la crise sanitaire, constitue le paradigme de cette mixité des usages numériques et physiques. Il représente désormais près d'un tiers des commandes en ligne dans la grande distribution ou le textile.

Nous le savons bien, le e-commerce réduit également les fractures territoriales de consommation en permettant à des populations qui disposaient jusqu'ici d'un accès réduit au commerce dans les zones périurbaines et rurales de pouvoir consommer des produits beaucoup plus diversifiés. Il crée certes moins d'emplois que le commerce physique, mais il en crée néanmoins via ses centres logistiques eux aussi installés dans des bassins d'emploi peu favorisés. Il offre enfin, via les places de marché, une zone de chalandise bien plus large à nos commerçants qui savent en exploiter toutes les potentialités.

La plupart des commerçants y voient ainsi davantage une opportunité qu'un risque, à la condition toutefois que la compétition se fasse à armes égales. Nous ne vous surprendrons pas en vous disant que les pratiques de Shein, Temu et AliExpress ont fait l'objet de dénonciations unanimes au cours de nos auditions.

En seulement quelques années, ces sites ont fait brutalement irruption sur le marché français en s'appuyant sur des prix anormalement bas, un marketing en ligne très agressif, en particulier sur les réseaux sociaux, une logistique optimisée et un renouvellement permanent de leur offre. En 2025, selon la direction générale des douanes et droits indirects (DGDDI), la valeur des produits importés via ces plateformes représentait 5,6 milliards d'euros pour 826 millions d'articles, soit 2,3 millions d'articles par jour ou 26 articles par seconde, ce qui est absolument colossal ! En 2025, les trois entreprises Shein, Temu et AliExpress représentaient déjà 19 % des achats de vêtements en ligne en volume et 8 % en valeur. Ces articles, dont le prix moyen n'est que de 6,4 euros, provenaient à 97 % de Chine.

Prenant appui sur l'exonération totale de droits de douane dont bénéficiaient jusqu'au 1^er mars 2026 les petits colis d'une valeur de moins de 150 euros, ces plateformes chinoises pratiquent une concurrence déloyale à tous les niveaux : production subventionnée, non-conformité quasi systématique et dangerosité fréquente des produits, interfaces numériques addictives et trompeuses. Il y a donc urgence à agir sur tous ces aspects pour faire cesser ces abus qui mettent en péril nos commerçants.

La deuxième grande mutation rebattant les cartes du commerce est la croissance du marché de la seconde main et du reconditionné, qui se sont progressivement imposés comme une tendance durable de la consommation de biens d'équipement de la personne et de la maison. Le chiffre d'affaires de la seconde main a ainsi doublé entre 2019 et 2024 pour atteindre 14 milliards d'euros, dont 6 milliards d'euros pour l'habillement, ce qui représente 19 % du marché total de l'habillement en volume et 11,2 % en valeur.

Le marché spécifique du reconditionné pèse quant à lui 2 milliards d'euros, dont deux tiers de smartphones : un smartphone sur 5 est désormais acheté reconditionné.

L'essor de la seconde main et du reconditionné est porté à la fois par la stagnation du pouvoir d'achat qui conduit le consommateur à rechercher des prix bas mais également par des attentes environnementales croissantes de sobriété et de circularité.

Les acteurs du e-commerce ont pris ces dernières années une place dominante dans ce marché de la seconde main, avec des plateformes comme Vinted - premier vendeur de textile en France, toutes catégories confondues -, Leboncoin ou Back Market qui reposent principalement sur de la revente entre particuliers.

Si les enseignes que nous avons entendues, comme Inditex ou Kiabi, ont constitué une offre d'occasion, elles l'ont fait avant tout pour des questions de communication et de responsabilité environnementale : leur activité de seconde main en magasins demeure à la recherche de son modèle économique.

La troisième grande tendance est celle du développement accéléré du discount sur le marché français, avec des enseignes spécialisées dans les prix bas qui sont plébiscitées par les consommateurs, comme Action ou Normal.

L'ensemble des intervenants auditionnés ont insisté sur la faible progression de la consommation au cours des dernières années. Celle-ci s'explique par les difficultés de pouvoir d'achat d'une très large partie de la population, confrontée aux fins de mois difficiles.

Si ces tendances ne sont pas récentes, elles se sont aggravées à la suite de la forte poussée inflationniste des années 2021 à 2023, accentuant chez beaucoup de consommateurs la quête systématique des réductions et des prix les plus bas.

On assiste ainsi à une segmentation croissante du marché entre des catégories aisées, capables d'épargner et de consommer des biens de qualité, et des catégories de la population toujours plus nombreuses à devoir faire preuve d'une grande vigilance financière pour terminer le mois. Les classes moyennes régressent, ce qui fragilise les commerces de milieu de gamme qui constituaient l'essentiel du tissu commercial des centres-villes.

Au-delà de ces mutations du marché français, les commerçants sont également confrontés aux grandes évolutions de la société.

Parmi celles-ci, les évolutions démographiques : le vieillissement de la société, la baisse des naissances et du nombre de jeunes et la hausse de la solitude changent le profil des consommateurs. Par ailleurs, les attentes évoluent : les consommateurs consacrent un budget inférieur aux biens mais sont prêts à dépenser davantage pour des services ou pour des produits liés à la santé, la beauté et au bien-être ; ils veulent des produits plus sains, issus de l'agriculture biologique et de circuits courts, tout en étant extrêmement attentifs aux prix.

Enfin, et c'est sans doute le problème qui est ressorti le plus souvent de nos échanges, les commerçants dénoncent des loyers commerciaux trop élevés et un taux d'effort devenu insupportable avec le ralentissement de la consommation. Selon eux, l'absence d'ajustement à la baisse des loyers, même quand les chiffres d'affaires des commerçants stagnent ou régressent et que les charges sont en hausse, est une raison majeure de la progression de la vacance commerciale, qui doit être regardée de près par les pouvoirs publics.

Cet état des lieux montre selon nous que la crise actuelle du commerce ne saurait se résumer à une cause unique : nous devons nous garder des explications simplistes la résumant à l'irruption des plateformes chinoises. Cette crise, qui traduit surtout une mutation en cours, est multifactorielle.

Mme Marie-Lise Housseau, rapporteure. - Face à cela, comment faire reculer la « décommercialisation » ? Les causes étant multiples, il faut chercher des solutions multiples et agir simultanément à tous les niveaux : lutter contre la concurrence déloyale, s'emparer du sujet des loyers commerciaux, mettre en place des politiques favorables au commerce au niveau local et, bien sûr, favoriser la mue des commerçants pour que ceux-ci puissent répondre aux grandes évolutions de la consommation.

Si l'afflux des produits commercialisés par Shein, Temu et AliExpress n'est pas à l'origine de toutes les difficultés de nos commerces, il contribue à leur fragilisation. Nous avons demandé à toutes les personnes auditionnées les trois mesures les plus urgentes à prendre pour aider le commerce, et la lutte contre la concurrence déloyale de ces plateformes est systématiquement apparue comme leur priorité numéro un. Si elle a sans doute trop tardé, la prise de conscience du caractère inacceptable des pratiques de ces acteurs paraît désormais bien enclenchée, comme en témoigne l'adoption définitive de la proposition de loi sur l'ultra fast fashion ce lundi.

La taxe française sur les petits colis est entrée en vigueur le 1^er mars. Elle a été massivement contournée par l'arrivée des produits par avions-cargos à Liège, mais son adoption a mis une forte pression sur les institutions européennes et sans nul doute favorisé la mise en place de droits de douane de 3 euros à partir d'aujourd'hui au niveau européen, qui sera suivie de la mise en oeuvre de frais de gestion à compter du 1^er novembre prochain. Toutes les fédérations auditionnées se sont déclarées très satisfaites de ces évolutions.

Il faudra ensuite nous assurer que ces prélèvements viendront limiter fortement les importations de petits colis et, à défaut, revoir ces mesures à la hausse.

Garantir la conformité et, plus encore, la sécurité des produits importés est également indispensable. Selon la directrice générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), que nous avons auditionnée le 13 avril dernier, la seule solution est de multiplier les contrôles, en lien avec les douanes et les homologues européens.

Enfin, nous considérons qu'au-delà des amendes déjà infligées à ces opérateurs - Temu a récemment écopé d'une amende de 200 millions d'euros -, il faut pouvoir assurer, si besoin dans l'urgence, le déréférencement, la suspension, voire le blocage d'accès des places de marché extra-européennes en cas de manquements massifs et répétés.

S'agissant des loyers commerciaux, autre enjeu majeur, nous ne sommes pas favorables à l'encadrement des loyers, comme, d'ailleurs, la majorité des fédérations de commerçants que nous avons rencontrées et qui se disent toutes libérales. Toutefois nous considérons qu'il faut rééquilibrer les relations entre locataires et propriétaires des locaux commerciaux et, plus largement, mobiliser la fiscalité pour soutenir les commerçants. Nombre d'entre eux estiment notamment que la taxe foncière devrait être à la charge du propriétaire.

Pour ce faire, nous préconisons d'améliorer la connaissance du marché locatif commercial en mettant en place des observatoires des baux et loyers commerciaux à l'échelle des bassins économiques. Nous proposons un pilotage par les chambres de commerce et d'industrie (CCI), ce qui semble se faire déjà dans certains territoires, notamment à Angers, avec efficacité.

Il existe des incitations fiscales à la main des élus du bloc communal pour soutenir les commerces, en particulier dans les zones d'opérations de revitalisation de territoire (ORT), mais elles sont trop peu connues. Il faut donc inciter les dirigeants nouvellement élus ou réélus à s'en emparer, tout comme à mettre en place, là où c'est nécessaire, la taxe sur les friches commerciales (TFC). Cela impliquera de la remodeler pour la rendre plus efficace.

Nous préconisons également, pour un meilleur équilibre contractuel entre commerçants locataires et propriétaires, de faciliter la révision des loyers commerciaux en cours de bail afin que ceux-ci s'adaptent aux réalités de l'activité économique des commerçants et de limiter les hausses excessives de loyer lors du renouvellement du bail. Les propriétaires doivent prendre conscience que les niveaux de chiffres d'affaires, combinés aux hausses de charges, ne permettent plus de supporter les loyers actuels.

Nous proposons enfin des mesures telles que des prêts bonifiés pour les repreneurs ou un accompagnement pour les cédants destinées à faciliter les transmissions de fonds de commerce. Beaucoup de commerçants sont âgés, et l'on peut s'attendre à des difficultés dans ce domaine.

Si les mesures que je viens de citer relèvent en partie du niveau national et, par conséquent, de notre responsabilité de législateur ou de mesures gouvernementales, l'essentiel se joue au niveau local. Résorber la vacance commerciale et faire revenir des commerçants dans un centre-ville ou un centre-bourg en difficulté ne se décrète pas, mais découle d'une action résolue dans la durée des acteurs territoriaux, aux échelons communal et intercommunal.

L'analyse des stratégies déployées par les communes et intercommunalités qui sont parvenues à redynamiser la vie commerçante de leurs centres-villes montrent que, sans volontarisme politique, sans vision structurante, le risque est grand de voir les cellules commerciales vides se multiplier au pied des immeubles ou de voir s'installer, au détriment des commerçants indépendants, une offre commerciale déséquilibrée, souvent inadaptée aux besoins des habitants.

En s'appuyant sur des outils d'ingénierie territoriale, il s'agit en particulier de définir les rues dont la vitalité commerçante est jugée comme essentielle au bon fonctionnement de la ville : mieux vaut un nombre plus réduit de rues commerçantes sans vacance commerciale qu'un nombre plus important de rues dévitalisées par des locaux vides.

La création, ces dernières années, dans de nombreuses villes de postes de managers de commerce a été unanimement saluée au cours de nos auditions.

Interlocuteurs privilégiés des commerçants et de leurs représentants, les managers de commerce ont vocation à connaître parfaitement le tissu commercial de leur centre-ville, à proposer des animations commerciales pour attirer les flux, à anticiper les risques de vacance et à favoriser l'installation de nouveaux commerçants en veillant à la diversité de l'offre proposée.

L'action contre la vacance commerciale passe également par la constitution de foncières locales et par la mobilisation active de la préemption, car de nombreux locaux commerciaux sont aujourd'hui inadaptés en raison de surfaces obsolètes ou d'un manque de modularité. Des travaux conséquents sont donc nécessaires. Si tous les propriétaires n'en ont pas forcément les moyens, une foncière peut apporter une solution.

Simultanément, il faut multiplier les raisons de venir en centre-ville pour les plus de 70 % de Français qui habitent en périphérie. Il s'agit ainsi de veiller à la bonne implantation des services publics, mais également d'encourager l'installation des médecins et services de santé, ou bien encore des professionnels du droit.

L'accessibilité est aussi essentielle. Si réduire la place de la voiture, encourager les mobilités douces et étendre les rues piétonnes constituent un progrès à bien des égards, il est essentiel de proposer des solutions alternatives grâce aux réseaux de transport public et, lorsque celles-ci ne sont pas possibles, de mettre en place à l'entrée du centre-ville des parkings et parkings-relais en nombre suffisant, idéalement gratuits ou à prix modérés, pour les habitants qui dépendent de la voiture pour s'y rendre. Il y a des solutions !

L'attractivité des centres-villes repose également sur la mise en valeur de leur patrimoine historique et sur la qualité de leur aménagement. Les acheteurs privilégient en effet désormais le « parcours client », c'est-à-dire un cadre agréable dans lequel évoluer. Les centres-villes et centres-bourgs doivent notamment se végétaliser et permettre à leurs habitants comme à leurs visiteurs de mieux se protéger contre les vagues de chaleur.

Enfin, les fédérations de commerçants ont beaucoup insisté sur deux prérequis qui peuvent paraître évidents, mais qui ne sont malheureusement pas ou plus acquis dans un certain nombre de centres-villes : la sécurité et la propreté.

J'en viens enfin aux défis qui relèvent des commerçants eux-mêmes.

Au terme de nos auditions, nous avons acquis la conviction que le commerce physique a toujours un avenir, car il répond à des besoins essentiels de conseil, de contacts humains et de découverte des produits.

Pour autant, le succès du commerce en ligne invite à le repenser en profondeur, en particulier s'agissant des produits qui peuvent aisément être achetés sur internet.

Le premier axe est assurément celui des services qui peuvent être offerts aux consommateurs dans un magasin : tests de produits in situ, conseils dans le choix, services de retouche ou de personnalisation, réparations rapides ou, bien sûr, services après-vente sont autant de bonnes raisons pour un acheteur de se déplacer physiquement.

Le deuxième concept clé largement évoqué au cours des auditions est celui de l'« expérience » que doit offrir une visite en magasin et qui doit être suffisante pour pousser le consommateur à « quitter son canapé ». Il s'agit notamment de proposer un véritable concept de magasin doté d'une identité forte, d'une scénographie qui le distingue de ses concurrents, mais également de faire découvrir de nouveaux produits.

Nous l'avons dit, il ne faut pas opposer commerce physique et commerce en ligne : le commerce est aujourd'hui, par nature, omnicanal - certains parlent de commerce « phygital ». Les enseignes comme les commerçants indépendants doivent, pour prospérer, permettre aux consommateurs de naviguer sans entrave entre l'enseigne numérique et le magasin.

Au lieu de lui tailler des croupières, le numérique peut être un levier pour le commerce physique à condition qu'il ramène du flux vers lui, grâce à une présence en ligne, à une communication active sur les réseaux sociaux ou bien encore à des services hybrides tels que le click and collect ou la réservation. Nous avons rencontré des entreprises - Zara, Armor Lux, Le Creuset - qui ont très bien su s'adapter à cette nouvelle donne, grâce à des stratégies audacieuses et innovantes.

Une telle aptitude à tirer parti au maximum des atouts du digital, et désormais de l'intelligence artificielle (IA), réclame assurément de réelles compétences, d'où l'importance que les commerçants soient accompagnés dans leurs efforts de digitalisation.

Enfin, la question des horaires d'ouverture des commerces doit être revue afin de donner plus de libertés aux commerçants pour s'adapter aux horaires de leur clientèle.

Selon la Fédération du commerce et de la distribution (FCD), la fréquentation des commerces d'alimentation générale, supérettes et spécialistes du bio le dimanche jusqu'à 13 heures, dans le cadre de la dérogation de plein droit du commerce alimentaire, est très élevée. Le nombre de passage en caisse et le panier moyen y sont deux fois plus élevés que pour n'importe quelle autre demi-journée de la semaine.

Pour conclure, le commerce physique ne va pas cesser d'exister - sa présence s'améliore même dans certaines villes. Mais il va falloir trouver des solutions très diversifiées pour surmonter les difficultés qui se sont accumulées au cours des dernières années.

Mme Évelyne Renaud-Garabedian. - L'idée de faire peser de nouvelles contraintes sur les propriétaires de locaux commerciaux se fonde sur une représentation très éloignée du fonctionnement réel du marché. Les bailleurs, en réalité, ne sont pas les investisseurs puissants que l'on se représente souvent : 70 % des locaux commerciaux appartiennent à des particuliers, pour beaucoup des retraités, individus ou familles, qui ont épargné pendant de nombreuses années pour pouvoir acquérir ces locaux et améliorer leur retraite. Les mesures envisagées ne risquent-elles pas de décourager ces petits investisseurs propriétaires d'actifs immobiliers ?

Par ailleurs, imposer par la loi que la taxe foncière soit supportée par les propriétaires modifiera l'économie du bail. Que fera le propriétaire si cette taxe n'est plus à la charge du locataire ? Il augmentera les loyers ou cessera d'investir dans le local ! Je ne suis pas certaine que cela règle la question...

Peut-être faudrait-il plutôt envisager de revoir le calcul de la taxe foncière. Celui-ci diffère selon les communes ; il est parfois établi sur des chiffres datant d'il y a soixante ans. C'est délirant ! Ce n'est sans doute pas très politique de proposer, ici, de toucher aux revenus des communes, mais je ne pense vraiment pas qu'imposer les mesures envisagées aux propriétaires apporte une solution.

Mme Anne Chain-Larché. - Je voudrais vous faire part de l'expérience de la région Île-de-France, dont la moitié du territoire est rural et voit ses centres-bourgs pâtir d'une désertification commerciale terrible.

Nous avons mis en place des politiques d'aides à destination des collectivités - communes, établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) -, mais également à destination des commerçants. La difficulté à laquelle nous avons été confrontés est la suivante : souvent, la seule façon d'assurer la viabilité du commerce est d'acheter les murs et lorsque nous voulons verser une subvention à un commerçant pour qu'il puisse se porter acquéreur, nous faisons face au mur juridique voulant que l'on ne puisse s'enrichir avec de l'argent public. Nous avons dû contourner cette impossibilité, mais peut-être faut-il songer à faire évoluer le sujet, évidemment en prévoyant des restrictions temporaires pour la réutilisation du bien ou autres garde-fous.

C'est une solution qui, en tout cas, me paraît plus facile à envisager qu'une modification de la taxe foncière, qui risque de figer les centres-villes.

Nous faisons malheureusement un autre constat en zone rurale : dans les enseignes moyennes - par exemple, un magasin de bricolage -, les vendeurs renvoient très souvent les clients qui se déplacent vers internet parce que, face aux difficultés économiques et faute de trésorerie, les magasins ne constituent plus de stock.

Mme Amel Gacquerre. - Merci aux rapporteurs de s'être arrêtés sur un sujet éminemment intéressant, qui nous parle vraiment. Habitant une ville moyenne et ayant beaucoup travaillé sur la question quand j'étais élue locale, je comprends les préconisations faites, j'adhère globalement à toutes les propositions et je reste convaincue de deux choses.

Premièrement, même si je suis libérale, je pense en effet que le montant des loyers constitue un vrai sujet. Dans de nombreuses villes moyennes de mon département, nous enregistrons des loyers de 5 000 ou 6 000 euros pour des cellules commerciales de 80 à 100 mètres carrés. Aujourd'hui, avec de tels loyers, le modèle commercial ne tient pas. Par ailleurs, les propriétaires ne sont pas tous de simples retraités. Nous avons aussi, chez nous, un propriétaire qui détient 50 % des cellules commerciales. Dès lors, il peut se permettre d'en garder certaines vides. C'est aussi la réalité du terrain !

Je n'ai pas de réponse précise à apporter à cette question. Comme je l'ai dit, je ne suis pas favorable à l'encadrement des loyers ni au système consistant à subventionner. Peut-être, en effet, peut-on chercher du côté de la fiscalité...

Deuxièmement, en dépit de ce qu'indiquent les rapporteurs, à savoir qu'il ne faut pas opposer ventes physiques et ventes par internet, j'ai la conviction que nous sommes passés à un autre monde. La réflexion que je me faisais était plutôt de savoir comment garder du flux dans les centres-villes - soit, comme cela a été dit, comment les rendre agréables - et comment penser le devenir des cellules commerciales qui sont vides et le resteront. C'est, pour moi, un élément important à intégrer dans la réflexion.

Je suis persuadée que ce rapport est un démarrage et que nous devons aller plus loin pour accompagner l'évolution de nos centres-villes, autant dans les villes moyennes que dans les communes rurales.

M. Henri Cabanel. - Je partage les propos qui viennent d'être tenus s'agissant des loyers : dans certains endroits, ils sont exorbitants ; or un équilibre commercial doit être trouvé pour que le commerce perdure.

Au sujet de la taxe foncière, tout propriétaire lambda doit la payer. Je ne vois donc pas pourquoi les propriétaires des locaux commerciaux ne le feraient pas. Là aussi, il faut trouver le bon équilibre.

La taxation sur les petits colis nous a permis de voir que les décisions doivent être prises à un certain niveau pour donner des résultats : la mesure franco-française a vite été détournée. Elle a aussi mis en difficulté certaines petites entreprises de distribution, ce qui doit nous conduire à être très vigilants.

Dans le quatrième axe, les rapporteurs évoquent la nécessité que les commerces proposent autre chose que ce que les plateformes en ligne font. Quelques recommandations sont avancées, mais cette idée doit, je pense, être creusée davantage. Nous savons en effet que les articles sont bien moins chers sur les plateformes, ce qui rend absolument obligatoire cette offre alternative.

Par ailleurs, dans les villes de ma région, notamment Béziers, je constate des problèmes de mobilité. Alors que de nombreuses personnes se déplacent en véhicule, il manque des places de parking. Il faudrait aussi prévoir, comme cela a été expérimenté, des plages horaires pendant lesquelles les parkings sont gratuits.

M. Yannick Jadot. - Je voudrais insister sur la question des loyers. À l'occasion de la récente campagne municipale, nous avons toutes et tous rencontré de nombreux commerçants de centres-villes et nous savons que cette question est importante pour eux. Je ne pense pas qu'il s'agisse de savoir si l'on est libéral ou pas : il n'est pas question, ici, de remettre en cause la propriété privée. Ce que l'on cherche à faire, c'est créer un cadre de régulation qui permette aux commerces de se maintenir en centre-ville.

Certes, le e-commerce engendre une problématique de taxation des colis, mais il y a tout de même la question de la conformité... La première des batailles doit être engagée, non pas contre le e-commerce, mais contre ce qui est transporté. La DGCCRF nous a tout de même expliqué, si je me souviens bien des proportions, que sur un peu moins de 1 000 contrôles réalisés sur le milliard de colis entrants, au moins un tiers des produits étaient dangereux et un autre tiers non conformes aux règles européennes. Il est invraisemblable que ces produits soient autorisés à entrer sur le marché !

Il ne faudrait pas que les plateformes se contentent d'un retrait quand on les a prises à vendre des produits non conformes ou illégaux. La règle devrait être qu'elles soient interdites jusqu'à ce qu'elles prouvent que l'illégalité et la non-conformité sont minoritaires parmi leurs produits.

Je termine avec la question de l'aménagement des centres-villes. La polémique autour de Master Poulet présente un intérêt pour les élus locaux, au-delà de l'enjeu de la malbouffe : dans de nombreux centres-villes, les petits commerces disparaissent pour être remplacés par des enseignes de restauration rapide, et on retrouve des fast-food alignés les uns derrière les autres. Il ne s'agit pas de contester ces enseignes, ou cette façon de s'alimenter. Mais cette concentration accélère la disparition des autres commerces. Cette polémique pose donc la question de la mixité des commerces et de la façon dont on garantit que l'on propose autre chose à acheter, dans nos centres-villes, que du poulet de mauvaise qualité.

M. Daniel Salmon. - Merci aux rapporteurs pour leur travail sur ce sujet très prégnant, comme nous le constatons tous lors de nos déplacements.

Je vois pour ma part une difficulté dans le fait d'avoir « en même temps » le commerce de centre-ville, les zones commerciales et, maintenant, le e-commerce. La concurrence est telle que je ne saisis pas bien comment l'on peut faire fonctionner tout cela ensemble, sans que certains en mangent d'autres.

Il y a surtout la distorsion des prix : je ne sais pas comment il faut agir, mais ne rêvons pas, si un commerce de centre-ville n'est pas un minimum compétitif, il ne va rien vendre. Quel que soit le niveau du loyer, il lui faut des clients ! Nous devons donc trouver des moyens pour rendre les achats dans les commerces de centres-villes plus compétitifs.

De plus, nous sommes entrés dans une ère du jetable, qui n'est pas sans poser des problèmes et créer des coûts induits pour les collectivités territoriales. Un produit doit, en effet, être appréhendé sur toute sa durée de vie, de l'extraction de la matière première jusqu'à son incinération, son recyclage, sa réutilisation ou son enfouissement - et il ne faut pas que les collectivités territoriales aient à payer tout cela. Il faut donc remettre de l'égalité en taxant tous les produits qui sont plus que périssables.

Les questions en suspens sont encore nombreuses. Quelques réponses sont apportées ici, mais il y a aussi une bataille culturelle à mener, notamment au niveau de la publicité, pour savoir ce que nous valorisons : le jetable ou le durable.

M. Jean-Jacques Michau. - Sans revenir sur l'ensemble des remarques qui ont été faites, je voudrais insister sur la question fondamentale des flux dans les centres-villes.

Je viens d'un département où la plus grande ville compte 12 000 habitants, et il n'y en a qu'une de cette taille. La question, selon moi, est bien de savoir comment les documents d'urbanisme permettent d'amener les gens dans les centres-villes, et non sur les parkings des grandes surfaces. Chez moi, les dynamiques se créent autour des associations de commerçants, et celles-ci fonctionnent quand il y a une CCI qui anime et met en oeuvre des actions.

D'après moi, il n'y a pas qu'une cause unique à ces phénomènes de flux. Il y a certes les aménagements, mais les élus locaux font aussi face à une forme de schizophrénie, avec des gens qui souhaitent pouvoir se garer au plus près des commerces, tout en voulant des zones où circuler à pied. Bien souvent, c'est encore la voiture qui gagne, au détriment d'un centre-ville animé...

M. Yannick Jadot. - Deux remarques supplémentaires, madame la présidente.

La politique du prix du livre permet de sauver des librairies, même s'il y en a beaucoup qui disparaissent. Peut-on s'en inspirer pour d'autres commerces ?

Par ailleurs, qu'en est-il de l'aide aux élus en matière d'aménagement urbain ? Si un élu laisse s'installer une boulangerie semi-industrielle à un endroit stratégique, où les gens pourront s'arrêter facilement en voiture pour acheter du pain deux fois moins cher qu'ailleurs, cela change évidemment tout pour le centre-ville. Se pose donc aussi la question de savoir comment les élus pensent leur aménagement urbain pour que celui-ci protège les commerces.

Mme Marie-Lise Housseau, rapporteure. - Pour revenir sur la remarque d'Évelyne Renaud-Garabedian, il existe tout de même de grosses foncières qui, structurellement, font du déficit foncier. Elles préfèrent ne pas baisser les loyers et laisser leurs locaux vides, pour ne pas avoir à déprécier leurs actifs. Il y a là un mécanisme qui n'est pas satisfaisant. J'ajoute que personne n'est franchement favorable à l'encadrement des loyers...

Sur l'aménagement des centres-villes, l'ANCT, que nous avons auditionnée, va lancer une troisième version du programme Action coeur de ville, plus ciblée sur les commerces. Ce qui est proposé, c'est que chaque maire ou président d'EPCI dispose d'un document de planification, appuyé sur le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), et d'outils lui permettant d'organiser les activités de commerce et, le cas échéant, refuser l'installation de certains commerces pour garantir la diversité de l'offre. À cet égard, j'ai bien vu le problème qu'Anne Chain-Larché nous a exposé, il faut que nous expertisions la possibilité de verser des aides.

Quoi qu'il en soit, l'idée principale qui ressort lorsqu'on interroge les fédérations de commerçants, les représentants de l'ANCT ou tous les élus ayant eu affaire à des managers de commerce, c'est que l'on ne peut plus laisser le commerce se développer au petit bonheur la chance. Il faut l'organiser et trouver les moyens d'attirer de nouveau les populations dans les coeurs de ville. Cela implique, par exemple, d'y réinstaller des logements, après toute une période où l'on a développé des bureaux et éloigné des services. Un nouveau rôle pour le maire se dégage à travers ce besoin de se réapproprier les centres-villes, que ce soit par la sécurité, la propreté, l'aménagement paysager, les parkings, les dispositifs de mobilité, etc.

M. Patrick Chaize, rapporteur. - J'indiquerai, pour compléter, qu'il faut un équilibre sur la question des loyers. Cela n'intéresse personne, et surtout pas les petits propriétaires, d'avoir des loyers élevés et de ne pas louer les locaux. D'où l'intérêt d'essayer de dégager, à travers la mise en place d'un observatoire, une vision plus fine de la question.

Je voudrais revenir sur la remarque selon laquelle certains vendeurs, eux-mêmes, s'orientent vers internet. Cela me paraît assez logique, d'autant que, souvent, le renvoi est fait vers le site de l'enseigne. Au cours des auditions, nous avons bien senti qu'un commerçant qui, aujourd'hui, garderait son activité intra-muros sans développer d'activités numériques signerait son acte de mort. Le numérique, au contraire, apparaît comme une chance, à condition de bien s'en servir.

J'en viens à la question des plateformes. Je rappelle, à ce propos, que le point de départ de notre mission d'information était la question de l'impact des plateformes chinoises sur le commerce. De manière quasi unanime, les acteurs auditionnés nous ont fait comprendre que les plateformes - notamment Amazon, pour ne pas la citer - n'étaient pas réellement leur angle d'attaque, et qu'il s'agissait plutôt de cibler les acteurs chinois qui, eux, échappent aux contrôles en termes de qualité et à la fiscalité, notamment à la TVA. C'est sur eux que nous devons nous concentrer.

M. Philippe Grosvalet, rapporteur. - S'il faut retenir un point de cette mission, c'est que la question du commerce devient aujourd'hui un sujet politique majeur pour l'avenir de nos communes, qu'elles soient petites, moyennes ou grandes. C'est un élément nouveau, me semble-t-il.

La question du niveau des loyers est également essentielle pour nos coeurs de villes et nos coeurs de bourgs. Si nous l'approchons de manière dogmatique, nous n'arriverons à rien. Il faut donc, dans un premier temps, l'objectiver : le chiffre de 70 % de petits propriétaires a été avancé par notre collègue, mais en réalité nous n'avons pas de mesures fiables. Par ailleurs, il y a aussi, dans notre monde libéral, des besoins de régulation, notamment au regard des grandes foncières qui organisent la vacance des locaux dans un but d'optimisation comptable.

S'agissant de l'omnicanalité, nous avons auditionné des entreprises comme Le Creuset et Armor Lux. Ce sont d'abord des entreprises qui produisent, y compris en Chine. Disposant de boutiques en propres, elles vendent aussi dans d'autres boutiques. De même, elles ont leur site en propre et vendent sur les autres plateformes et places de marché. Elles sont partout !

J'en viens à la dangerosité. Tous les acteurs - Shein, Temu, etc. - nous disent, la main sur le coeur, qu'ils respectent les règles, que leurs produits sont aux normes et qu'ils vont contrôler, que ce soit en Chine ou ailleurs. Mais les contrôles, on le sait, sont insuffisants.

Enfin, Amazon est le seul acteur à avoir évoqué la régulation du prix du livre et, sans surprise, il ne nous en a rien dit de bien.

Mme Marie-Lise Housseau, rapporteure. - Ce qui m'a frappée, c'est que les plateformes - chinoises ou autres - sont dans une dynamique : elles se développent très rapidement, avec l'ambition de capter le marché européen. Par conséquent, elles vont s'adapter et faire tout ce qu'il faut, au niveau sanitaire ou réglementaire pour atteindre leur objectif.

Par ailleurs, nous avons aussi rencontré des entreprises, comme Action ou Normal, qui ne font pas de vente en ligne et fondent toute leur démarche sur les ventes physiques. Leur succès s'explique par leur roulement de produits et leur positionnement low cost.

Du fait de ce paysage, partagé entre premium et low cost, avec très peu de place pour le moyen de gamme, il est très difficile d'avancer des préconisations globales ; nous avons l'impression de devoir faire du cas par cas.

M. Philippe Grosvalet, rapporteur. - Sur la problématique des petits colis, convenons que l'échelle française n'était pas la bonne. Pour autant, la taxe sur les petits colis a eu des effets positifs. D'une part, on met aujourd'hui en place des droits de douane à 3 euros. D'autre part, et surtout, on sent que les plateformes, elles-mêmes, s'interrogent sur leur modèle et envisagent peut-être d'aller vers celui d'Amazon. Des évolutions sont donc possibles de leur côté. Par ailleurs, de nouveaux opérateurs continuent d'émerger, et ils sont encore moins chers que Shein ou d'autres. C'est pourquoi il est essentiel de suivre ces sujets de très près.

Les recommandations sont adoptées.

La commission adopte le rapport d'information et en autorise la publication.

LISTE DES PERSONNES ENTENDUES

Jeudi 2 avril 2026

- Conseil du commerce de France (CdCF) : M. Jean-François BRUNET, délégué général, et Mme Émilie RÉGNIER-VIGOUROUX, responsable juridique.

- Confédération des commerçants de France : M. Pierre BOSCHE, président, et Mme Laure BRUNET - RUINART DE BRIMONT, déléguée générale.

- Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact) : MM. Christophe NOËL, délégué général, Dorian LAMARRE, directeur des affaires publiques, et Robin FRERET, chargé de mission Relations institutionnelles.

Jeudi 9 avril 2026

- Lestoux et associés : M. David LESTOUX, fondateur de Lestoux et associés, sociologue et urbaniste.

- Fédération nationale de l'habillement (FNH) : M. Pierre TALAMON, président, et Mme Florence BONNET-TOURÉ, déléguée générale.

- Institut pour la ville et le commerce : M. Pascal MADRY, directeur général, économiste et urbaniste.

- Alliance du commerce : M. Yohann PETIOT, directeur général.

- Fédération Procos : M. André TORDJMAN, président.

Jeudi 16 avril 2026

- Fédération du commerce coopératif et associé (FCA) : MM. Olivier URRUTIA, délégué général, et Oscar DASSETTO, responsable Communication institutionnelle.

- Fédération de l'ameublement français : M. David SOULARD, vice-président, et Mme Cathy DUFOUR, déléguée générale.

- Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad) : MM. Marc LOLIVIER, délégué général, et Moncef LAMECHE, responsable des affaires publiques.

Jeudi 30 avril 2026

- Fédération de l'épicerie et du commerce de proximité (FECP) : Mme Virginie GRIMAULT, déléguée générale.

- Direction générale des entreprises (DGE) : Mmes Catherine DEVAUX, directrice de projets Aménagement commercial, Ingrid GARNIER, directrice de projets Commerce, Btisam CHKIRBANI, directrice de projets Économie des territoires, et Marie DE BOISSIEU, sous-directrice en charge du commerce, de l'artisanat et de la restauration.

- Alliance française des places de marché : Mmes Nathalie BILTZ, directrice des relations gouvernementales d'eBay France, vice-présidente de l'Alliance française des places de marché, et Marie CASTELLI, directrice des affaires publiques de Backmarket.

- Coopérative U : MM. Dominique SCHELCHER, président-directeur général, et Philippe GIGLEUX, directeur des relations institutionnelles.

- Institut français de la mode (IFM) : M. Gildas MINVIELLE, directeur de l'observatoire économique.

Jeudi 7 mai 2026

- Banque des Territoires : MM. Antoine SAINTOYANT, directeur général adjoint de la Caisse des dépôts et consignations, directeur de la Banque des Territoires, Michel-Francois DELANNOY, directeur du département Appui aux territoires à la direction du réseau de la Banque des Territoires, et Mme Giulia CARRÉ, directrice des relations institutionnelles de la Caisse des dépôts et consignations.

- Commerçants et artisans des métropoles de France (CAMF) : MM. Ludovic ROGER, vice-président, Éric MALÉZIEUX, directeur, et Fabrice ANTONCIC, trésorier.

- Fédération des magasins de bricolage et de l'aménagement de la maison (FMB) : M. Paul CASSIGNOL, président, Mmes Caroline HUPIN, déléguée générale, et Claire PIEROT BICHAT, directrice des relations institutionnelles de Leroy Merlin.

- Fédération du commerce et de la distribution (FCD) : Mmes Judith JIGUET, déléguée générale, et Julie FRAISSE, responsable des affaires publiques.

Jeudi 21 mai 2026

- Shein : MM. Quentin RUFFAT, directeur des relations extérieures, et Thomas URDY, directeur des relations gouvernementales.

- Confédération générale de l'alimentation en détail (CGAD) : M. Alexis ROUX DE BEZIEUX, président d'Épiciers de France, membre du conseil d'administration de la CGAD, et Mme Isabelle FILLAUD, chef du département des affaires juridiques, économiques et européennes.

Jeudi 28 mai 2026

- Conseil national du commerce (CNC) : M. Jean-Marie SERMIER, vice-président.

- Confédération nationale de l'équipement du foyer (Cnef) : MM. Jean-Charles VOGLEY, directeur général, Pierre DEYRIES, directeur de la communication et de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE), et Charles VIELVOYE, responsable des affaires publiques d'United.b.

- Amazon : Mme Élise BEURIOT, directrice des affaires publiques, et M. Christophe COUSIN, chargé d'affaires publiques.

- Mondial relay : M. David LEWKOWITZ, président-directeur général, et Mme Maria BREIDY, secrétaire générale aux affaires publiques.

Mardi 2 juin 2026

- Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) : M. Henri PRÉVOST, directeur général, et Mme Christelle BREEM, directrice des fonds de reconquête commerciale.

Mercredi 3 juin 2026

- Conservatoire national des arts et métiers (Cnam) : M. Olivier LLUANSI, professeur.

Mardi 9 juin 2026

- Chambre de commerce et d'industrie (CCI) France : M. Nicolas BONNET, directeur général.

Mercredi 10 juin 2026

- Lidl : MM. Emmanuel OGIER, directeur national Immobilier, et Evan DUBOC, chef de projet affaires publiques.

- Direction générale des finances publiques (DGFiP) - Direction de la législation fiscale (DLF) : MM. Laurent MARTEL, directeur, Nicolas CHAYVIALLE, sous-directeur de la fiscalité directe des entreprises, Mme Ève PERENNEC-SEGARRA, sous-directrice de la fiscalité locale, et M. Damien LAUTH, adjoint au chef du bureau Fiscalité locale des professionnels.

Mardi 16 juin 2026

- Action : M. Wouter DE BACKER, directeur régional Benelux et France, directeur général Pays-Bas, et Mme Éléonore DE FOURNAS, responsable des communications internationales.

- Kiabi : M. Igor AGLAT, directeur du développement.

- Groupe Inditex : MM. Olivier FRIES, directeur Immobilier, Chad JEUDY, directeur adjoint, politiques publiques groupe Inditex, et Mme Laurence BALMAYER, direction de la communication et des affaires publiques.

- Intercommunalités de France : MM. Christophe BAZILE, maire de Montbrison, président de Loire-Forez Agglomération, membre des instances d'Intercommunalités de France, et Clément BAYLAC, conseiller Économie.

Mercredi 17 juin 2026

- Normal : MM. Hugo MOUNSAVENG, responsable du développement, Ludovic DE LA SEIGLIÈRE, responsable des opérations, et Mme Élodie DANNAUD, directrice juridique France et Europe centrale et orientale.

- Temu : MM. Leonard KLENNER, conseiller du président pour les affaires institutionnelles, et David SAUSSINAN, responsable de la conformité.

Mardi 23 juin 2026

- Armor-lux : M. Jean-Guy LE FLOCH, président.

- Le Creuset : Mme Marie GIGOT, directrice générale.

---

* ¹ Soit 1,9 million de salariés et 180 000 non-salariés.

* ² Selon l'Insee, un point de vente est un établissement de commerce ou de service qui dispose d'un espace d'accueil de la clientèle. La suite de cette publication s'intéresse aux points de vente dans le commerce de détail et d'artisanat. Dans le cas des points de vente commerciaux, l'espace d'accueil est un magasin, avec une surface de vente.

* ³ Moins de 3 % des 4 500 magasins de meubles adhérents de la Confédération national de l'équipement du foyer (Cnef) sont installés en centre-ville.

* ⁴ Cinq nouveaux centres de distribution ouvriront, dont Colombier-Saugnieu près de Lyon (3 000 CDI), Beauvais et Illiers-Combray dès septembre 2026 (1 000 CDI chacun), Ensisheim près de Mulhouse (2 000 CDI) et Derval près de Nantes (1 000 CDI).

* ⁵ Commission européenne - DG JUST / DG TAXUD, travaux préparatoires sur les importations e-commerce et communications 2024-2025.

* ⁶ Lors de la prise à bail d'un local commercial, le niveau du loyer est librement déterminé, par les parties au contrat, en prenant en compte différents facteurs tels que l'activité du commerce, son chiffre d'affaires prévisionnel, la localisation et les caractéristiques du local, le flux de visite ou encore l'exposition et la facilité d'accès au local.

* ⁷ Dès lors que le locataire ne pouvait se prévaloir du plafonnement de la variation de l'ILC institué par la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat et prolongé temporairement par la loi du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, afin d'aider les PME locataires, compte tenu du contexte inflationniste de l'époque.

* ⁸ Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

* ⁹ Règlement européen modifiant le règlement (CE) n° 1186/2009 en ce qui concerne la suppression de la franchise douanière fondée sur un seuil.

* ¹⁰ Créé par l'article 102 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018.

* ¹¹ Article 111 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.

* ¹² Loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan) du 23 novembre 2018.

* ¹³ Le règlement du PLU (ou du PLUi) peut identifier un périmètre de protection commerciale renforcée. Dans ce périmètre ou sur une portion d'un linéaire marchand, il est possible de préciser les sous-destinations autorisées parmi les sept sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hôtels, autres hébergements touristiques et cinéma. La destination des activités déjà implantées n'est pas visée par la nouvelle réglementation. En revanche le changement de destination doit être compatible avec la réglementation.