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Séance du 12 février 2015 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. L'amendement n° 429 rectifié bis, présenté par Mmes Létard et Jouanno, M. Détraigne, Mme Morin-Desailly, MM. Longeot et Médevielle, Mmes Goy-Chavent et Doineau et MM. Roche, Bockel, Tandonnet, Jarlier, Guerriau et Marseille, est ainsi libellé :

Après l’article 4 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La dernière phrase du premier alinéa de l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation est remplacée par quatre phrases ainsi rédigées :

« Ces logements doivent en outre répondre aux normes « bâtiment basse consommation » ou assimilées, sauf dérogation accordée pour une réhabilitation permettant d’atteindre la classe énergétique C. Cette dérogation est accordée par le représentant de l’État dans le département, après avis conforme du maire de la commune concernée et du président de l’établissement public de coopération intercommunale ayant la gestion déléguée des aides à la pierre. En outre, en cas d’impossibilité technique, une dérogation totale peut également être accordée. Elle est motivée et transmise à l’acquéreur du logement et précise les travaux et leurs coûts qu’il faudrait réaliser pour atteindre les normes « bâtiment basse consommation » ou assimilées. »

La parole est à Mme Valérie Létard.

Mme Valérie Létard. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, le présent amendement a pour objet de renforcer les obligations de performance énergétique à la charge des organismes d’habitation à loyer modéré dans le cadre de la vente de logement à leurs locataires.

Le nombre total de logements vendus par les sociétés d’économie mixte et les organismes d’HLM est de l’ordre de 6 000 chaque année, ce qui reste modeste. Dans la loi ALUR, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, l’actuel gouvernement a complété les règles de vente afin d’éviter tout risque d’effet d’aubaine.

Toutefois, la vente de logements peut permettre à un bailleur social de se donner de nouveaux moyens pour renouveler son parc et, à ce titre, ce peut être une respiration parfaitement utile dans la situation actuelle très contrainte.

M. Charles Revet. C’est exact.

Mme Valérie Létard. Néanmoins, certains bailleurs ont tendance à vouloir se séparer d’un parc ancien et énergivore qu’ils revendent à ses occupants, pour la plupart des ménages aux revenus très modestes, pour lesquels l’achat représente à lui seul un effort financier très important.

Dans le contexte actuel d’absence d’inflation, et malgré des aides à l’acquisition et des taux d’intérêt bas, la charge de l’achat va peser de nombreuses années sur ces ménages, les empêchant bien souvent d’apporter à leur logement les améliorations nécessaires exigées par la loi en termes de performance énergétique.

Afin de pouvoir atteindre le niveau de performance défini par le 6° du III de l’article 1er de ce projet de loi, à savoir les normes BBC, « bâtiment basse consommation », ou assimilées, et en ayant parallèlement l’objectif de cibler les ménages à revenus modestes, nous pensons que l’on ne peut pas faire peser l’obligation de rénovation thermique sur ces acquéreurs, pour des raisons à la fois financières et techniques.

Les bailleurs disposent de toute l’ingénierie nécessaire pour poser un diagnostic énergétique et effectuer les travaux de mise à niveau thermique.

En outre, la réalisation de tels travaux préalablement à la vente est de nature à faciliter la mise en œuvre d’un programme de rénovation thermique ambitieux lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif. Elle permet alors de prévenir l’apparition de copropriétés en difficulté du fait de la non-réalisation de travaux.

Cet amendement prévoit également – je le souligne, car c’est un aspect important – que des dérogations à cet objectif de performance pourront cependant être accordées dans certains cas par le préfet, après avis conforme du maire de la commune concernée ou du président de l’EPCI ayant la gestion déléguée des aides à la pierre – en particulier, lorsque atteindre la norme BBC relève de l’impossibilité technique ou quand cette norme ne peut être mise en œuvre que pour un coût disproportionné à la valeur du logement.

Une telle dérogation devra être motivée et comprendre la liste des travaux que l’acquéreur devrait réaliser s’il souhaite que son logement atteigne un niveau de performance BBC.

Si je tiens à en parler, c’est que je le vis régulièrement sur mon territoire. En effet, au sein de mon agglomération, nous mettons en place des plans de restructuration des cités minières en vue d’accompagner la rénovation thermique des logements. C’est un grand programme appuyé par des financements et des plans ambitieux de l’ANAH, l’Agence nationale de l’habitat, et de la région.

Malheureusement, nous avons des quartiers où la situation est dégradée. Des bailleurs ont dégradé le contexte socioéconomique en vendant des bâtiments à des marchands de sommeil, sans avoir fait les rénovations, et les logements sont ensuite loués à des familles en très grande précarité.

Nous voici donc avec un acquéreur privé qui ne procédera jamais aux rénovations thermiques nécessaires et qui, aujourd’hui, a installé dans ces logements des familles à la situation économique très précaire. Or ces locataires vont subir des charges extrêmement élevée du fait de l’absence de rénovation énergétique. Sans compter que nous avons les plus grandes difficultés aujourd’hui à rétablir la mixité sociale dans ces quartiers, la dégradation du paysage étant fortement engagée.

Madame la ministre, ce n’est pas un phénomène massif.

Je peux témoigner qu’il en va de même dans le cadre de programmes ANRU. J’ai monté, au titre d’une maîtrise d’ouvrage communautaire, des programmes de rénovation urbaine qui nous ont permis de refaire entièrement, avec les bailleurs, un parc de logements individuels anciens, qui ont été rénovés thermiquement. Mais, au beau milieu, nous avons ce que l’on appelle en urbanisme des chancres. Cela signifie que des logements individuels ont été vendus à des locataires souhaitant accéder à la propriété, qui n’avaient que la capacité d’acheter le logement, mais pas un euro supplémentaire pour en assumer les travaux de rénovation thermique !

Je veux dire par là qu’il faut veiller à ne pas mettre en péril des équilibres ou des programmes de bonne qualité. C’est la raison pour laquelle je pense, madame la ministre, que, sans remettre en question la vente de patrimoine, il faut être vigilant à l’équilibre. Ce n’est, de toute façon, pas un phénomène énorme.

Enfin, je pense que la vente de patrimoine locatif pour dégager des fonds propres à destination des organismes d’HLM et reconstruire du logement locatif n’augmentera pas le nombre de logements sociaux en France. Donc, soyons prudents, que ce ne soit pas une façon de se débarrasser à bon compte des logements dégradés sur les ménages modestes !

M. le président. Quel est l’avis de la commission des affaires économiques ?

M. Ladislas Poniatowski, au nom de la commission des affaires économiques. La commission est bien embarrassée !

Notre collègue Valérie Létard décrit une situation que nous sommes très nombreux à connaître. Le parc dont je m’occupais était plus petit, mais je rencontrais exactement les mêmes problèmes.

Cependant, l’amendement ne résout absolument pas tout, d’autant, madame Létard, et j’appelle votre attention sur ce point, que l’amendement prévoit qu’« en cas d’impossibilité technique, la dérogation peut être totale ».

Si donc je comprends et approuve tout à fait l’intention, je ne peux souscrire à un dispositif qui aboutirait soit à interdire toute vente de logement social à des locataires, faute pour les gestionnaires d’avoir les fonds nécessaires pour réhabiliter le logement selon les normes visées, soit – et c’est là que cela devient très gênant pour un président d’office d’HLM – à autoriser la cession de logements susceptibles d’être des passoires énergétiques en cas d’impossibilité technique de rénover. (Mme Valérie Létard s’étonne.) C’est bien ce qui est écrit dans l’amendement, ma chère collègue.

Rien n’est résolu, et c’est pourquoi je suis terriblement embarrassé.

Nous avons eu ce débat en commission. Vous avez, les uns et les autres, évoqué vos situations personnelles. Je suis très favorable à ce que l’on aide les offices d’HLM à vendre une partie de leur patrimoine, afin qu’ils aient de l’argent et qu’ils puissent reconstruire d’autres logements sociaux. Nous souscrivons tous à cet objectif, mais il faut aussi faire attention aux logements que l’on vend, et à la manière dont on les vend.

La solution proposée peut être judicieuse, mais elle présente aussi de vrais inconvénients. Je n’y suis pas hostile, mais il faut bien réfléchir aux conséquences des dispositions que l’on vote.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Ségolène Royal, ministre. Le Gouvernement s’en remet à la sagesse du Sénat. (Sourires.)

M. le président. La parole est à M. Jacques Mézard, pour explication de vote.

M. Jacques Mézard. Je ne suis pas favorable à cet amendement, qui restreint en réalité la possibilité pour les bailleurs sociaux de vendre leurs logements si ceux-ci ne répondent pas aux normes « bâtiment basse consommation » ou assimilées.

L’ambition est très louable, comme M. le rapporteur l’a justement indiqué, ais il a aussi souligné les conséquences que l’adoption d’une telle mesure pouvait entraîner.

Mon groupe, comme la plupart de nos collègues ici, soutient la politique de rénovation thermique des logements, car elle permet à terme de redonner du pouvoir d’achat à nos concitoyens, tout en soutenant l’activité économique dans nos territoires.

Je crains toutefois que le mieux ne soit l’ennemi du bien, et je souhaite attirer votre attention sur les difficultés qu’entraînerait l’adoption de cet amendement pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété en rachetant leur logement, d’une part, et pour les bailleurs sociaux, d’autre part, qui ont besoin de pouvoir se séparer d’une partie de leur parc pour continuer à construire – et nous savons qui dirige les conseils d’administration des bailleurs sociaux !

Je rappelle tout d’abord que la loi exclut d’ores et déjà de manière formelle la possibilité pour un bailleur social de vendre des logements qui ne respectent pas au moins le niveau de performance énergétique E. Les logements qui sont en classe F et G, les fameuses passoires énergétiques, et qui représentent 7 % du patrimoine, soit 250 000 logements sociaux, ne peuvent pas être vendus aujourd’hui, et c’est une excellente chose.

Le renforcement prévu par l’amendement de Mme Létard conduirait en revanche à exclure d’une possible vente 67 % du parc HLM, soit 3,2 millions de logements. Voilà quelle est la réalité de cet amendement ! Cette disposition serait catastrophique et risquerait de mettre un terme immédiat à la vente d’HLM. Cela compromettrait aussi la réalisation des engagements et des objectifs pris par les organismes d’HLM au sein de l’agenda 2015-2018, qui a été signé entre l’Union sociale de l’habitat et l’État en septembre dernier.

Cette disposition aurait aussi des conséquences néfastes pour nos concitoyens, qui ne pourraient plus acquérir ces logements à des prix raisonnables, ce qui serait d’autant plus dommageable qu’ils ont, grâce à la création du crédit d’impôt transition énergétique, la possibilité d’effectuer après l’acquisition des travaux d’amélioration de la performance énergétique à des conditions avantageuses.

Or l’accession à la propriété est l’une des clés pour résoudre la crise du logement dont pâtissent actuellement beaucoup de nos concitoyens, et dont souffre notre pays.

Pour ces raisons, nous considérons qu’il ne faut pas alourdir le régime de la vente de logements d’HLM par de nouvelles conditions de performance énergétique beaucoup trop lourdes, qui vont se révéler coûteuses pour les ménages et contre-productives pour les organismes d’HLM.

De surcroît, prévoir un système de dérogation pour ce type de logements, outre que c’est contradictoire avec tout ce que l’on vient d’entendre depuis une heure, ne me paraît pas judicieux.

M. le rapporteur a justement mis le doigt sur les difficultés qu’engendrerait cette excellente intention si elle se concrétisant dans la loi. Nous connaissons tous des cas particuliers dans nos territoires qui relèvent de cette problématique. En faire une disposition d’application générale de par la loi aurait des conséquences qui nous paraissent tout à fait négatives.

M. le président. La parole est à Mme Valérie Létard, pour explication de vote.

Mme Valérie Létard. Je remercie M. le rapporteur, Mme la ministre et, bien sûr, l’ensemble de mes collègues d’avoir accepté de discuter de cette proposition, dont je rappelle qu’elle concernerait 6 000 logements par an.

Effectivement, ce n’est pas une question simple. Je rappelle toutefois que, hier, nous avons voté des amendements sur le 6° du III de l’article 1er de la loi qui, bien plus ambitieux encore, vont directement dans le sens de ce que nous sommes en train de discuter, à savoir la rénovation thermique de l’ensemble des bâtiments, en les amenant à respecter une norme BBC dans un délai tout de même assez court.

J’invite par ailleurs M. Mézard, dont j’entends les arguments – je ne veux occulter aucun élément du débat –, à venir voir chez moi l’état des logements qui ont été vendus et combien ont été vendus.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Pourquoi l’avez-vous accepté ?

Mme Valérie Létard. On ne nous a pas demandé notre avis !

C’est pourquoi, si une dérogation doit être autorisée, elle doit aussi être soumise pour avis conforme au maire ou au président de l’EPCI chargé de la délégation des aides à la pierre.

En ce sens, cet amendement me semble très utile pour que nous ayons justement la faculté de nous exprimer. Sinon, nous n’aurons malheureusement jamais la possibilité de lutter contre les marchands de sommeil ou les ventes de patrimoine sans rénovation thermique préalable, qui se retrouveront au cœur de quartiers que nous aurons par ailleurs rénovés.

Si je me réjouis que l’on puisse permettre à des personnes d’accéder à la propriété, il ne faut pas qu’elles passent leur vie à rembourser l’achat d’une passoire thermique, sans pouvoir la rénover et en s’endettant pour payer les factures d’énergie. Il s’agirait d’un très mauvais calcul.

On se situe en effet à la marge, et Mme la ministre a raison de s’en remettre à notre sagesse, afin que l’on réfléchisse sérieusement.

En adoptant cette disposition, on ne s’engagerait pas dans un projet inatteignable, mais on répondrait à l’objectif de l’article 1er, en visant les 6 000 logements les plus dégradés de notre patrimoine. Les autres ne posent pas de problèmes à la vente, et vous le savez tous très bien, mes chers collègues. Il s’agit vraiment là de cas très particuliers, et nous ferions vraiment œuvre de solidarité au regard de toutes ces familles surendettées qui vivent dans des logements dégradés et qui, ayant accédé à la propriété, seront durablement mariées à des logements qui les placeront pour longtemps dans une situation d’impayés dont elles ne pourront plus sortir.

M. le président. La parole est à M. Michel Le Scouarnec, pour explication de vote.

M. Michel Le Scouarnec. J’ai été plutôt convaincu par les arguments de Mme Létard.

Notre groupe n’est pas très favorable à la vente de logements sociaux, puisque nous manquons de ce type de logements. Néanmoins, dans certains cas, elle peut être utile, notamment lorsque la commune a dépassé le taux exigé par la loi et pour favoriser la mixité sociale, que je considère pour ma part comme la clé de nombreux problèmes de qualité de vie pour les gens, mais également de réussite scolaire pour les enfants. L’absence de mixité dans les quartiers constitue en effet un grand handicap.

Cela étant, la vente de bâtiments en mauvais état, qui plus est précaires énergétiquement, sera catastrophique pour les familles économiquement précaires qui y seront logées, et pour longtemps.

Par conséquent, si la vente de certains logements sociaux dans les quartiers à forte densité peut contribuer à réaliser cette nécessaire mixité sociale – à condition également d’avoir du logement pavillonnaire à côté, évidemment –, encore faut-il que ces logements soient énergétiquement valables. Il est en effet impossible de loger des familles précaires dans des bâtiments précaires.

M. le président. La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. Personnellement, je n’ai jamais été fanatique de la vente de logements HLM. Je pourrais donc être favorable à toutes les barrières qui seraient érigées pour empêcher la vente de ces logements. Je ne crois pas, toutefois, que cet amendement soit la bonne méthode.

Je découvre d’ailleurs à cette occasion que beaucoup de collègues considèrent qu’il est légitime que les élus soient consultés et puissent s’opposer à une vente HLM. Cela a toujours été notre position.

Je rappelle toutefois que la loi permet déjà aux élus de s’opposer à une vente en faisant délibérer leurs conseils. Si les élus sont vigilants, ils sont en situation de pouvoir bloquer une vente HLM. On ne peut pas prétendre à la fois que les élus sont compétents dans certains domaines et nuls dans d’autres. Personnellement, je connais beaucoup d’élus qui ont délibéré contre une vente HLM.

Ensuite, est-il légitime qu’on laisse vendre des passoires thermiques ? À l’évidence, non ! D’ailleurs, je salue le Gouvernement, dont je ne loue pas toujours les initiatives, qui a prévu, aux termes du décret paru le 28 décembre 2014, que, à partir du 1er janvier 2015, les logements sociaux ne peuvent être vendus que s’ils n’appartiennent pas aux catégories F et G. On peut donc les vendre jusqu’au niveau E, ce qui ne renvoie pas à des situations de passoires thermiques, si l’on en juge au reste du parc français.

Il est possible de modifier ce décret pour améliorer au fil du temps l’exigence thermique. Toutefois, les mêmes collègues disent qu’il ne faut pas changer les règles tout le temps ! En l’occurrence, on a une règle qui s’applique d’ores et déjà et qui améliore les conditions de vente.

Je suis en effet persuadée, madame Létard, que les logements dont vous parlez ne figurent pas dans les catégories F et G.

Dès lors, et même si je ne suis pas une fanatique de la vente HLM, je constate que, dans certains cas, elle constitue un facteur de mixité et que, dans d’autres, elle permet la construction de logements mieux adaptés, d’autant que les locataires qui achètent leur logement vont réaliser des travaux eux-mêmes, car il faut bien distinguer l’habitat individuel de l’habitat collectif.

Je m’en remets également au fait que, en l’état actuel du droit, les maires peuvent s’opposer à cette vente. Donc, a priori, je ne suis pas favorable à cet amendement. Cela dit, les grands zélateurs de la vente de l’intégralité du parc social pour financer les logements HLM sont aussi ceux qui découvrent que, si l’on vend massivement le parc social, on ouvre la voie à des copropriétés dégradées et à des problèmes sociaux.

Je ne vois donc pas la nécessité d’aller plus loin que la législation actuelle, qui me semble mesurée, d’autant que le seuil de performance énergétique retenu par le décret peut toujours évoluer dans un sens plus exigeant – on peut compter sur la vigilance des ministres du logement ou de l’environnement sur ce point.

Ne soyons donc pas plus royalistes que le roi, si je puis me permettre cette formule, madame la ministre ! (Sourires.)

M. le président. La parole est à M. Ronan Dantec, pour explication de vote.

M. Ronan Dantec. À l’inverse, je soutiendrai l’amendement de Mme Létard, qui est parfaitement cohérent avec la dynamique que nous avons initiée depuis le début de l’examen de ce texte.

Hier soir, nous avons notamment adopté un amendement pour imposer aux propriétaires privés qui louent leur logement de le rénover dès 2020, ce qui est assez ambitieux. Je pense qu’il faut envoyer le même signal à l’ensemble des propriétaires du parc locatif public. C’est le sens de cet amendement.

Je reviens aussi sur les arguments du président Jacques Mézard, lorsqu’il estime que les acheteurs pourront rénover leur bien une fois qu’ils l’auront acquis Il est quand même beaucoup plus simple de rénover un bâtiment collectif avant la vente. En effet, on perd souvent beaucoup de temps dans le cadre d’une copropriété, alors que la rénovation aurait pu être très rapidement réalisée en amont.

Dans la logique du présent projet de loi, C constitue le niveau de référence, et je ne vois pas pourquoi on ne voterait pas cet amendement, qui me semble de bon sens.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. C’est obligatoire en 2020 !

Mme Valérie Létard. Précisément ! Pourquoi ne pas le faire tout de suite ?

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 429 rectifié bis.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 4 ter.