II. TEXTE ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Article 3 bis (nouveau)
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après le 1° du II de l'article 150 U, il est inséré un 1° bis ainsi rédigé :
« 1° bis Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
« L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; »
1° bis Au dernier alinéa du 1 de l'article 170, après la référence : « 163 quinquies C bis », sont insérés les mots : « , le montant des plusvalues exonérées en application du 1° bis du II de l'article 150 U » ;
2° Après le premier alinéa du II de l'article 726, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« S'agissant des titres visés au 2° du I, l'assiette du droit d'enregistrement comprend, à concurrence de la fraction des titres cédés, la valeur réelle des biens et droits immobiliers détenus, directement ou indirectement, au travers d'autres personnes morales à prépondérance immobilière, après déduction du seul passif afférent à l'acquisition desdits biens et droits immobiliers, ainsi que la valeur réelle des autres éléments d'actifs bruts. »
II. - Le 1° du I s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
III. RAPPORT SÉNAT N°107 (2011-2012) TOME II
Commentaire : le présent article tend à apporter deux aménagements à la réforme de l'imposition des plus-values immobilières votée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2011 du 19 septembre 2011, concernant, d'une part, les ménages non propriétaires de leur résidence principale, et d'autre part, les droits d'enregistrement acquittés lors de la cession de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
I. LE DISPOSITIF INTRODUIT PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
Le présent article a été adopté à l' initiative de Gilles Carrez , rapporteur général et de nos collègues députés Michel Bouvard et Jean-François Lamour , avec l' avis favorable du Gouvernement sous réserve de l'adoption d'un sous-amendement .
Il modifie et complète sur deux points la réforme des plus-values immobilières adoptée dans le cadre de la loi n° 2011-1117 du 19 septembre 2011 de finances rectificative pour 2011.
Le paragraphe I complète l' article 150 U du code général des impôts. Il vise à étendre l'exonération de la plus-value en cas de vente de la résidence principale à la première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale .
Les auteurs de l'amendement rappellent qu'une « disposition exonérant de la taxation des plus-values la première cession d'un logement qui n'est pas la résidence principale lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale a existé jusqu'à la réforme de la taxation des plus-values immobilières en loi de finances pour 2004. Il est donc légitime de rétablir un dispositif de ce type dès lors qu'est rétabli un régime plus sévère de taxation des plus-values immobilières . »
Les conditions de l'application de cette exonération s'inspirent effectivement du dispositif antérieur à la réforme des plus values intégrée à la loi de finances pour 2004 qui a raccourci le délai d'exonération des plus-values de 22 ans à 15 ans.
Deux conditions limitent l'application de l'exonération dans la rédaction votée par l'Assemblée nationale :
- le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
- l'exonération ne s'applique qu'à la fraction du prix de cession remployée, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition d'un logement affecté à la résidence principale.
La date retenue pour l'entrée en vigueur de cette exonération est le 1 er février 2012, soit celle de l'entrée en vigueur générale de la réforme de la taxation des plus-values immobilières ( paragraphe III ).
Le rapporteur général de l'Assemblée nationale a évalué le coût de cette mesure à environ 150 millions d'euros qui seraient compensés par un gage figurant au paragraphe II du présent article qui complète l' article 726 du CGI.
La disposition de gage, sans rapport avec la taxation des plus-values immobilières , prévoit que lorsque des participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sont cédées, seul le passif afférent à l'acquisition des biens et droits immobiliers est déductible pour la détermination de la valeur des participations cédées assujettie au droit d'enregistrement.
L'assiette de ce droit d'enregistrement, établi au taux de 5 %, est actuellement la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. Or, cette méthode de calcul conduit à des comportements d'optimisation fiscale , les cessions de sociétés à prépondérance immobilière étant précédées de l'apport de dettes au compte courant de la société, à seule fin de minorer l'assiette du droit d'enregistrement . C'est pourquoi le texte adopté propose de ne déduire de la valeur brute des participations cédées que les dettes afférentes à l'acquisition des biens et droits immobiliers, à l'exclusion de tout autre élément de passif.
Le surplus de recettes fiscales qui devrait être produit par cette modification permettrait donc de gager la première disposition.
II. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
La question des plus-values immobilières a été traitée dans la précipitation par la loi de finances rectificative de septembre 2011.
Dans sa recherche de nouvelles recettes fiscales, le Gouvernement a proposé dans un premier temps la suppression de toute exonération, hors résidence principale, pour finalement, devant l'insistance de sa majorité, rétablir une durée d'exonération en la fixant à 30 ans.
Ce faisant, il a rétabli dans des modalités plus sévères, le régime qui existait antérieurement à la réforme intervenue à l'occasion de la loi de finances pour 2003 et qui prévoyait un délai d'exonération de 22 ans , assorti de mesures spécifiques pour les ménages non propriétaires de leur résidence principale, mais surtout prenait en compte le niveau de revenu des ménages . En effet, les plus-values à court terme, réalisées moins de deux ans après l'acquisition du bien, étaient entièrement intégrées au revenu global imposable et les plus-values de long terme l'étaient après application d'un système de quotient destiné à atténuer les effets de la progressivité du barème de l'impôt sur le revenu.
En 2004 , le Gouvernement a fait le choix d'appliquer un taux forfaitaire (32,5 % après la loi de finances rectificative de septembre et en incluant les prélèvements sociaux) qui se révèle injuste et pénalisant pour les petits revenus au regard de l'allongement du délai de l'exonération.
Dans ces conditions, sans intégration de condition de seuil ou de revenus des contribuables, la nouvelle exonération adoptée par l'Assemblée nationale, dès lors qu'elle s'applique sans condition tenant aux ressources des bénéficiaires ou au montant des transactions exonérées, risquerait de renforcer l'injustice du régime actuel des plus-values immobilières.
Décision de la commission : votre commission a décidé de réserver sa position sur cet article.