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Mise en oeuvre des programmes d'accession sociale à la propriété par les organismes HLM

12e législature

Question orale n° 1009S de M. Jean-Claude Carle (Haute-Savoie - UMP)

publiée dans le JO Sénat du 30/03/2006 - page 889

M. Jean-Claude Carle attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la capacité des organismes d'HLM à contribuer de manière active à la mixité des quartiers d'habitat social grâce à leur activité d'accession sociale à la propriété. Il lui demande s'il envisage au travers d'une démarche contractuelle, d'autoriser les organismes d'HLM qui le souhaitent à promouvoir une réelle mixité sociale au sein des programmes qu'ils sont amenés à construire.
Les organismes d'HLM développent depuis de nombreuses années une activité d'accession sociale à la propriété dans le neuf. Cette activité s'inscrit aujourd'hui dans un cadre défini par le code de la construction et de l'habitation prenant appui sur un prix de vente plafonné et s'adressant à une clientèle devant respecter les plafonds de ressources PLI. Qu'il s'agisse de la location-accession, de la « Maison à 100 000 euros » ou des opérations de rénovation urbaine, les organismes d'HLM s'attachent à développer, en concertation avec les élus locaux et les pouvoirs publics, des réponses adaptées pour l'accession à la propriété des ménages modestes.
Le souci de promouvoir une réelle mixité sociale au sein des mêmes programmes immobiliers les a amenés à imaginer le « conventionnement global accession » comme un outil de contractualisation pluri-annuel entre les organismes d'HLM et les préfets. Par cette convention, les organismes d'HLM signataires seraient autorisés à vendre chaque année une fraction réduite des logements à des accédants à la propriété sans contrainte de plafonds de ressources à condition qu'ils prennent l'engagement quantifié de vendre une proportion importante de leurs logements à des personnes à revenus très modestes (sous plafonds PAS) et qu'ils apportent certaines garanties de sécurité pour les accédants (garantie de rachat et garantie de relogement notamment). Cette mesure a pour objet de favoriser les opérations d'accession très sociale tout en assurant une mixité sociale au sein même de l'opération.
Le ministre a semblé avoir, jusqu'au mois de décembre, partagé l'intérêt pour le conventionnement global accession qui d'ailleurs figurait en tant que tel dans l'accord Etat/Union sociale pour l'habitat de décembre 2004. Cependant, les négociations sur l'inclusion de ce conventionnement dans le champ d'exonération de l'impôt sur les sociétés ont échoué. Pour autant, qu'il se rattache ou non au service d'intérêt général confié aux organismes d'HLM et qu'il ait donc ou non une incidence fiscale, ce mécanisme conserve tout son intérêt. En effet, en contrepartie de l' engagement d'une action encore plus sociale et sous l'autorité du préfet, il permet aux organismes d'HLM d'accueillir au sein de leurs programmes une fraction réduite d'acquéreurs ayant des revenus supérieurs aux plafonds PLI.
Il souhaiterait donc connaître son sentiment sur cette proposition.



Réponse du Ministère délégué à la cohésion sociale et à la parité

publiée dans le JO Sénat du 12/04/2006 - page 3101

M. le président. La parole est à M. Jean-Claude Carle, auteur de la question n° 1009, adressée à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.

M. Jean-Claude Carle. Les organismes d'HLM contribuent de manière active à la mixité des quartiers d'habitat social au travers de leur activité en faveur de l'accession sociale à la propriété.

Cette activité se développe aujourd'hui dans un cadre défini par le code de la construction et de l'habitation, qui prend appui sur un prix de vente plafonné et une clientèle devant respecter les plafonds de ressources PLI, prêt locatif intermédiaire.

Qu'il s'agisse de la location-accession, de la « maison à 100 000 euros » ou des opérations de rénovation urbaine, les organismes d'HLM s'attachent à développer, en concertation avec les élus locaux et les pouvoirs publics, des réponses adaptées pour l'accession à la propriété des ménages modestes.

Le souci de promouvoir une réelle mixité sociale au sein des mêmes programmes immobiliers les a amenés à imaginer le « conventionnement global accession » comme un outil de contractualisation pluriannuel entre les organismes d'HLM et les préfets.

Par cette convention, les organismes d'HLM signataires seraient autorisés à vendre chaque année une fraction réduite des logements à des accédants à la propriété sans contrainte de plafonds de ressources, à condition qu'ils prennent l'engagement quantifié de vendre une proportion importante de leurs logements à des personnes à revenus très modestes, sous plafonds PAS - prêt à l'accession sociale - et qu'ils apportent certaines garanties de sécurité pour les accédants, une garantie de rachat et une garantie de relogement, notamment.

Cette mesure a pour objet de favoriser les opérations d'accession très sociale tout en assurant une mixité sociale au sein même de l'opération.

Vous avez, semble-t-il, madame la ministre, jusqu'au mois de décembre, partagé l'intérêt pour le conventionnement global accession, qui d'ailleurs figurait en tant que tel dans l'accord intervenu entre l'État et l'Union sociale pour l'habitat de décembre 2004.

Cependant, les négociations sur l'inclusion de ce conventionnement dans le champ d'exonération de l'impôt sur les sociétés ont échoué.

Pour autant, qu'il se rattache ou non au service d'intérêt général confié aux organismes d'HLM, et qu'il ait donc ou non une incidence fiscale, ce mécanisme conserve tout son intérêt.

En effet, en contrepartie de l'engagement d'une action encore plus sociale et sous l'autorité du préfet, il permet aux organismes d'HLM d'accueillir au sein de leurs programmes une fraction réduite d'acquéreurs ayant des revenus supérieurs aux plafonds PLI.

Je souhaiterais donc savoir, madame la ministre, si vous envisagez, au travers de cette démarche contractuelle, d'autoriser les organismes d'HLM qui le souhaitent à promouvoir une réelle mixité sociale au sein des programmes qu'ils sont amenés à réaliser.

M. le président. La parole est à Mme la ministre déléguée.

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Monsieur le sénateur, comme vous, le Gouvernement est très attaché à cette notion de mixité sociale, et l'accession sociale à la propriété est un axe important de la politique du logement qu'il conduit.

C'est pour cette raison que le Gouvernement a renforcé en 2005 le dispositif du prêt à taux zéro en le rendant plus social et plus familial et en l'élargissant aux acquisitions dans l'habitat ancien.

Il a également simplifié l'instruction des opérations de location-accession pour en faciliter le développement.

Enfin, le projet de loi portant engagement national pour le logement, qui est en cours d'examen en seconde lecture devant votre assemblée, prévoit une TVA au taux réduit de 5,5 % pour les opérations d'accession sociale situées dans les quartiers de rénovation urbaine.

Le projet des maisons à 100 000 euros, présenté par Jean-Louis Borloo, ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, qui a fait l'objet d'une charte signée avec l'ensemble des partenaires professionnels et l'Association des maires de France sera développé en s'appuyant sur ces dispositions ainsi que sur la faculté de dissocier l'achat de la maison et celui du terrain, ce dernier pouvant intervenir ultérieurement. Le projet de loi portant engagement national pour le logement contient également une mesure sur ce point.

Les organismes HLM sont, bien entendu, des acteurs importants et même indispensables pour la mise en oeuvre de cette politique. Ils sont particulièrement bien placés pour le faire au service de la mixité sociale quand ils interviennent pour un ensemble de populations en diversifiant les produits offerts, en locatif et en accession.

Le conventionnement global, qui est prévu dans l'accord passé en décembre 2004 entre l'État et le mouvement HLM, est l'une des voies favorisant l'accession sociale dans la mixité. Il permettrait en effet aux organismes HLM qui passent une convention avec l'État de s'adresser, pour une petite partie des logements, à des ménages situés au-delà des plafonds de ressources de l'accession sociale, sous réserve qu'ils vendent une autre partie de leur production à des ménages très modestes.

Le Gouvernement reste favorable à ce qu'une disposition législative permette le conventionnement global. Cela dit, à partir du moment où il n'y a plus de plafonds de ressources, il n'est pas possible de considérer une opération d'accession comme entrant dans le service d'intérêt général et de l'exonérer à ce titre de l'impôt sur les sociétés. Ce conventionnement global ne pourra donc pas avoir, en l'état, d'incidence fiscale.

M. le président. La parole est à M. Jean-Claude Carle.

M. Jean-Claude Carle. Je vous remercie, madame la ministre, de ces précisions et je tiens à saluer l'effort fait par le Gouvernement en matière de logement, en matière de logement social en particulier.

Certes, j'aurais préféré une réponse plus engagée concernant le conventionnement global et son incidence fiscale. Tout en comprenant les difficultés que cela pose, je souhaite que la porte reste ouverte et que nous puissions, à l'occasion de la discussion d'un prochain texte, avancer sur ce point. Je suis en effet convaincu qu'il s'agit d'un bon outil pour favoriser la mixité sociale, le logement étant le plus grand défi auquel nous sommes confrontés après celui de l'emploi.

La solution aux problèmes qui nous sont posés passe, à mon avis, par des modifications législatives, mais surtout par des mesures contractuelles fondées sur le partenariat et la proximité, prises en concertation avec l'ensemble des acteurs locaux, qu'il s'agisse de l'État par l'intermédiaire du préfet, des bailleurs sociaux ou des élus locaux.