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Procédure de recouvrement en cas de charges impayées

15e législature

Question écrite n° 13904 de Mme Dominique Estrosi Sassone (Alpes-Maritimes - Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 23/01/2020 - page 384

Mme Dominique Estrosi Sassone attire l'attention de M. le ministre auprès de la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, chargé de la ville et du logement, au sujet d'une interprétation juridique concernant le recouvrement de frais suite au recours d'un huissier de justice dans le cadre d'une procédure de recouvrement de charges de copropriété impayées.

En effet, les professionnels de l'immobilier s'interrogent sur la responsabilité du règlement de ces frais en raison de contradictions juridiques. Selon la loi du 10 juillet 1965, ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné par le non-paiement de charges mais dans la pratique, certains huissiers de justice facturent leurs émoluments au créancier, une possibilité réalisable grâce au décret n° 96-1080 mais supprimée par le décret n° 2016-230.

Or, ce décret supprimé est toujours mentionné dans l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution (CPCE) laissant à la charge du créancier les frais du recours à l'huissier de justice. Toutefois, sur ce point, le CPCE reste ouvert puisque « les contestations sont tranchées par le juge ».

Mais, l'une des missions principales des syndics est la bonne gestion des comptes des copropriétés. Ce flou juridique expose donc des copropriétaires à des frais de justice et de contentieux imprévisibles.

Elle lui demande donc quelle est l'interprétation juridique des services du ministère du logement et s'il envisage une clarification afin de ne pas laisser la jurisprudence opérer et s'appliquer de façon différente sur le territoire national.

Transmise au Ministère de la justice



Réponse du Ministère de la justice

publiée dans le JO Sénat du 11/03/2021 - page 1640

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette disposition constitue une dérogation à l'article 10 de la même loi, qui prévoit l'obligation pour chaque propriétaire de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Elle est ainsi propre à la gestion des comptes de copropriété et s'interprète donc uniquement comme une dérogation aux règles relatives à la répartition des charges de copropriété. Elle est sans effet sur les règles instaurées par le code des procédures civiles d'exécution. À ce titre, l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution distingue entre les frais de l'exécution forcée, engagés sur le fondement d'un titre exécutoire (alinéa1) et les frais de recouvrement de la créance lorsqu'ils sont engagés sans titre (alinéas 2 et 3). Cet article ne mentionne ni ne renvoie au règles particulières à la copropriété. Aux termes de cet article, les frais de recouvrement sans titre exécutoire de la créance restent à la charge du créancier sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi (alinéa 2), et sauf si le créancier justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance (alinéa 3). Enfin, cet article ne traite pas du sort des dépens, c'est-à-dire des frais afférents aux instances judiciaires listés à l'article 699 du code de procédure civile (notamment l'assignation ou la signification du jugement), dont la charge est décidée par le jugement. Il se déduit de l'ensemble, sans contradiction, que les frais du recouvrement engagés sans titre par une copropriété à l'encontre d'un copropriétaire demeurent en principe à la charge de celle-ci mais sont imputés directement et exclusivement au copropriétaire débiteur dans le cadre de la répartition des charges.