Question de M. DELIA Jean-Marc (Alpes-Maritimes - Les Républicains) publiée le 29/05/2025
M. Jean-Marc Delia attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement sur la nécessaire adaptation du zonage habitation à loyer modéré (HLM) aux évolutions des territoires.
Créé en 1978, le zonage dit I, II, III, également appelé zonage HLM ou « petit zonage », a été révisé à plusieurs reprises, mais il n'a pas toujours suivi l'évolution réelle des territoires et des bassins de vie. Dans de nombreuses communes des Alpes-Maritimes classées en zone III, le coût du foncier a fortement augmenté, tout comme le coût de la construction, aggravé par l'éloignement des chantiers des centres urbains. Ces communes se retrouvent ainsi triplement pénalisées : prix du foncier élevé, coût de construction majoré, et faible attractivité pour les bailleurs sociaux, qui jugent l'équilibre financier des opérations impossible à atteindre, en dépit de l'aide personnalisée au logement (APL) qui peut compenser en partie le pouvoir d'achat moindre des locataires.
À ces difficultés s'ajoute le paiement d'une amende annuelle au titre de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi SRU) lorsque la commune n'atteint pas le taux légal de logements sociaux (20 % ou 25 % selon les cas). Cette pénalité peut représenter des montants très importants, calculés sur la base du potentiel fiscal de la commune et du déficit de logements sociaux, et peut être majorée jusqu'à cinq fois en cas de carence constatée par le préfet. Ainsi, des communes doivent parfois verser plusieurs centaines de milliers d'euros, voire plus d'un million d'euros pour les plus grandes, sans que cela les exonère de leur obligation de rattrapage, ni ne tienne compte des contraintes spécifiques liées à leur classement en zone III.
Faute d'opérateurs, ces communes peinent à répondre à leurs obligations légales, notamment au titre de la loi SRU. Dans les Alpes-Maritimes, le département a dû pallier ce déficit en créant son propre opérateur immobilier, Habitat 06, pour répondre aux besoins des communes en zone tendue mais classées en zone III. À titre d'exemple, la commune de Saint-Vallier-de-Thiey demande depuis des années son reclassement de la zone III à la zone II, sans succès, et ne peut compter que sur l'opérateur départemental, les autres bailleurs refusant d'intervenir.
Dans ce contexte, et alors que la révision du zonage ABC a récemment fait l'objet de plusieurs ajustements pour mieux tenir compte de la tension des marchés locaux, il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour réviser le zonage I, II, III, afin de permettre à ces communes, dont la situation a profondément évolué depuis 1978, de bénéficier d'un classement plus adapté à la réalité du terrain et ainsi de relancer la production de logements sociaux par l'ensemble des opérateurs, et non plus seulement par les collectivités locales.
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Transmise au Ministère de la ville et du logement
Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée le 22/01/2026
Le zonage « I II III » constitue un outil structurant de la politique publique du logement depuis plusieurs décennies. Il est notamment mobilisé pour moduler le calcul des aides personnelles au logement (APL), mais aussi les barèmes de dispositifs visant à favoriser la production et la réhabilitation de logements sociaux comme les plafonds de loyer des logements financés en prêt locatif à usage social (PLUS) ou en prêt locatif aidé d'intégration (PLAI) et ceux du bail réel solidaire (BRS) location. Ce zonage permet ainsi d'adapter l'intensité des aides à la tension des marchés locaux, dans le double objectif de solvabiliser les ménages et de garantir la viabilité économique des opérations de construction ou d'acquisition-amélioration. Le Gouvernement est pleinement conscient que, depuis sa création en 1978, ce zonage n'a pas toujours été en mesure de suivre avec précision les évolutions socio-économiques, démographiques et foncières des territoires, notamment dans des départements caractérisés par une forte hétérogénéité locale comme les Alpes-Maritimes. Dans certaines communes, le coût du foncier et de la construction a en effet fortement augmenté, sans que cela ne se traduise par une reclassification adaptée au sein du zonage. Ce décalage peut freiner l'intervention des bailleurs sociaux et complexifier la réalisation des objectifs fixés par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi SRU). Si le Gouvernement partage donc le constat d'un zonage « I II III » actualisé trop peu fréquemment pour refléter fidèlement l'évolution de la tension immobilière dans toutes les communes françaises, il convient toutefois de souligner que toute révision du zonage entrainerait une hausse significative du budget des aides personnelles au logement. Dans un contexte de finances publiques particulièrement contraint, le Gouvernement examine donc avec prudence et une grande attention les voies et moyens permettant une évolution progressive et ciblée du zonage, dans le respect des équilibres budgétaires et en concertation avec les parties prenantes concernées - collectivités, bailleurs et services déconcentrés de l'État.
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