Question de M. GENET Fabien (Saône-et-Loire - Les Républicains-R) publiée le 18/12/2025
M. Fabien Genet attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement au sujet de l'insuffisante transformation du parc de logements face aux mutations démographiques.
Dans les territoires confrontés à une déprise démographique, la baisse de la demande de logements entraîne mécaniquement une hausse du nombre de logements vacants ainsi que des variations de prix qui n'incitent pas les propriétaires à engager des travaux de rénovation pourtant nécessaires. En effet, l'évolution récente du diagnostic de performance énergétique (DPE) accentue ce phénomène : de nombreux propriétaires préfèrent vendre leurs biens à leurs locataires plutôt que de supporter le coût des rénovations imposées par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et Résilience ».
Les évolutions démographiques modifient profondément les besoins en logement. Depuis 2015, la baisse de la population est en partie compensée par une diminution de la taille moyenne des ménages. Le vieillissement de la population risque de renforcer cette tendance, puisque la part des personnes de plus de 75 ans vivant seules a fortement augmenté, laissant penser à une augmentation du volume de logements vacants avec leur entrée prochaine en établissement spécialisé ou avec leur décès.
Or, la construction de logements neufs demeure un levier indispensable pour renouveler un parc vieillissant : en Bourgogne-Franche-Comté, par exemple, plus de six logements sur dix ont été construits avant 1970, soit avant la première législation thermique de 1975, et sont potentiellement très énergivores. D'autre part, une part importante de ces logements ne répond plus aux attentes actuelles des ménages, en matière de performance énergétique comme d'adaptation aux modes de vie contemporains.
Aussi, il souhaite savoir quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour encourager l'adaptation du parc immobilier, faciliter la mobilité et permettre à chacun d'accéder plus facilement à la propriété, en particulier dans les territoires en déprise démographique et où les besoins sont les plus importants.
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Réponse du Ministère de la ville et du logement publiée le 02/07/2026
Selon les travaux de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) et du Service des données et études statistiques (SDES), l'augmentation du nombre de ménages, consécutive à l'accroissement de la population et à la diminution de la taille moyenne des ménages, conduirait à un besoin d'environ 4 millions de résidences principales supplémentaires en France entre 2020 et 2050 dans le scénario central. Ce besoin recouvre toutefois des situations territoriales contrastées : dans certains territoires en déprise démographique, essentiellement ruraux, l'évolution du nombre de ménages peut être faible voire négative entrainant par la même une hausse du nombre de logements vacants. Ainsi, 370 000 logements vacants supplémentaires apparaîtraient dans ces territoires à l'horizon 2050 avec une accélération sur la dernière décennie. En Bourgogne-Franche-Comté, 18 des 21 zones d'emploi seraient concernées, générant 56 000 logements vacants supplémentaires. Afin d'endiguer ce phénomène, l'État oeuvre pour la remise sur le marché de ces logements à travers des outils diversifiés, la taxation de la vacance de logements, la prime de lutte contre la vacance mise en place par l'ANAH, ainsi que des instruments issus du droit de l'urbanisme et de la loi Huwart du 26 novembre 2025 qui ont chacun vocation à accompagner les collectivités territoriales dans la lutte contre la vacance et l'adaptation des logements. La politique de rénovation énergétique des logements et de transformation de l'existant est une priorité affichée par le Gouvernement dans le cadre des plan de relance annoncé en matière de logement et d'éléctrification. Cette politique publique répond à un triple objectif : lutter contre la précarité énergétique, améliorer le confort de vie des occupants, et réduire les émissions de gaz à effet de serre conformément à l'engagement de neutralité carbone à l'horizon 2050. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue un outil essentiel de cette politique. Sa fiabilité, renforcée depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, permet de mieux identifier les logements énergivores, de fournir aux ménages des recommandations de travaux adaptées, et d'orienter les aides publiques vers ceux qui en ont le plus besoin. En outre, le Gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs afin de soutenir l'accession à la propriété des ménages français. Le prêt à taux zéro (PTZ), prorogé jusqu'en 2027, contribue à soutenir les ménages primo-accédants de leur résidence principale dans l'ancien en zones détendues, et ayant pour projet de faire suivre cet achat de travaux de rénovation énergétique. Dans ce cadre, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût global de l'acquisition et permettre l'atteinte de la classe D du DPE a minima. Ainsi, le PTZ a contribué à financer l'achat avec travaux de près de 23 000 logements anciens en 2025. Par le biais de la loi de finances pour 2025, le PTZ a été élargi au financement d'acquisitions de logements neufs sur l'ensemble du territoire national, pour les maisons individuelles comme pour les appartements. Cette mesure vise à soutenir la construction de plus de 15 000 logements supplémentaires sur l'année, et de contribuer à la relance du secteur. D'autres dispositifs peuvent être mobilisés par les ménages dans leur projet d'accession, tels que le prêt social location-accession (PSLA) ou le bail réel solidaire (BRS). Les ménages peuvent également bénéficier d'un taux réduit de TVA à 5,5% pour l'acquisition de logements neufs dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine (ANRU) ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). De plus, afin de faciliter l'accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 a instauré une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit applicable aux donations de sommes d'argent réalisées au bénéfice d'un descendant pour financer l'acquisition d'un logement neuf ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif permet aux parents ou grands-parents de transmettre jusqu'à 100 000 euros, dans la limite de 300 000 euros par donataire. Par ailleurs, d'autres dispositifs sont mobilisables par les propriétaires bailleurs pour leurs projets de rénovations. Le dispositif MaPrimeRenov', déployé par l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah), s'est doté en 2024 d'un parcours dédié aux projets de rénovation d'ampleur de logements individuels, au titre duquel le ménage bénéficie de l'accompagnement d'une structure agréée MAR'. Désormais ciblé sur les logements classés E/F/G au DPE, le dispositif est doté d'un budget initial de 3,5 Mdseuros pour 2026, ce qui permettra de mener des travaux de rénovation d'ampleur dans plus de 120 000 logements. En parallèle, et grâce aux mesures d'harmonisation entreprises par le Gouvernement, les ménages peuvent mobiliser un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer le reste à charge. Ces différents dispositifs sont cumulables avec les subventions locales ou encore, dans certains cas, les certificats d'économies d'énergie. Des dispositifs fiscaux sont également mobilisables, tels que la réduction d'impôt « Denormandie dans l'ancien » pour les biens qui font l'objet de travaux représentant au moins 25 % du coût de l'opération et permettant l'atteinte de la classe E, ainsi que le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global pour les bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe E, F ou G à une classe A, B ou C. Enfin, afin d'agir structurellement pour la relance du logement, le plan « Relance Logement » annoncé le 23 janvier 2026 s'appuie sur le nouveau dispositif instauré par la loi de finances pour 2026 qui propose un cadre ambitieux pour les acquisitions de logements collectifs tant dans le neuf que dans l'ancien sous condition de travaux, afin de rénover les « passoires thermiques » et de les remettre rapidement sur le marché. Mobilisable quelle que soit la localisation du bien, il prévoit, pour les biens acquis jusqu'à la fin de l'année 2028, un régime d'amortissement fiscal qui permet la déduction, chaque année, d'une fraction du prix d'achat du logement augmenté le cas échéant du coût des travaux réalisés, progressive en fonction des loyers appliqués, des revenus locatifs de l'acquéreur. Le Gouvernement est également engagé dans l'amélioration de l'accessibilité du cadre bâti, les besoins d'adaptation du logement au vieillissement de la population et le maintien des personnes dans leur domicile. A ce titre, le ministère de la ville et du logement travaille sur une meilleure connaissance de l'accessibilité des logements, afin de faciliter l'orientation des demandeurs vers le logement qui correspond à leur besoin en matière d'accessibilité. De plus, pour améliorer l'accessibilité des logements du parc privé, l'Anah a reconduit en 2026 MaPrimeAdapt', à destination des ménages modestes et très modestes, afin de financer les travaux d'adaptation au handicap et à la perte d'autonomie (par exemple, la suppression d'une baignoire au profit d'une douche). En 2025, cette aide a permis de financer l'adaptation de 36 740 logements et l'accessibilité de 17 immeubles pour un budget de 220 millions d'euros. Concernant le parc social, les bailleurs sociaux peuvent percevoir des aides de l'Assurance retraite et bénéficier d'une exonération de taxe foncière quand ils entreprennent des travaux d'adaptation de leurs logements. L'ensemble de ces dispositifs constitue une large palette d'action visant à adapter les logements aux besoins de leurs occupants et à mettre sur le marché un parc de logements de qualité pour répondre aux enjeux de la transition écologique et de la transition démographique.
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