B. LA MOBILISATION ACTIVE DE L'AGENCE NATIONALE DE L'HABITAT EN FAVEUR DE L'ESSOR ET DE LA RÉNOVATION DU PARC PRIVÉ
1. Le développement de l'offre locative privée
a) Le rôle central de l'Anah pour le développement d'un parc privé à vocation sociale
Dans le cadre de l'action « construction locative et amélioration du parc », l'Agence nationale de l'habitat (Anah) bénéficie d'une subvention annuelle de 480 millions d'euros en autorisations d'engagement (385 millions d'euros en crédits de paiement), à laquelle s'ajoute le produit de la taxe sur les logements vacants, estimé à 25 millions d'euros pour 2006. Cette dotation globale d'environ 505 millions d'euros (410 millions d'euros en crédits de paiement) finance les interventions de l'agence en faveur du développement et de l'amélioration du parc privé.
|
Programme prévisionnel de l'Anah en 2006 |
|||
|
Nombre de logements |
Subvention moyenne
|
Coût total
|
|
|
Production de logements à loyers maîtrisés |
35.600 |
5.493 |
196 |
|
Remise sur le marché de logements vacants |
16.000 |
2.450 |
39 |
|
Amélioration de logements appartenant à des propriétaires impécunieux |
46.400 |
2.053 |
95 |
|
Lutte contre l'habitat indigne et traitement des copropriétés en difficulté |
38.610 |
4.998 |
103 |
|
Adaptation des logements au handicap |
14.470 |
3.373 |
49 |
|
Aide au développement durable |
- |
- |
4 |
|
Autres interventions |
- |
- |
19 |
|
TOTAL |
505 |
||
|
Source : projet annuel de performance |
|||
Pour atteindre les objectifs fixés par le programme 13 du plan de cohésion sociale, qui prévoit en cinq ans la mise à disposition de 200.000 logements locatifs privés à loyer maîtrisé, la réhabilitation et la remise sur le marché de 100.000 logements vacants, le projet de loi portant engagement national pour le logement a prévu d'étendre le champ d'intervention de l'Anah.
Parmi ses nouvelles missions, l'Anah sera chargée de faciliter l'accès des ménages à revenus modestes ou intermédiaires au parc locatif privé. A cette fin, elle aura la faculté de conclure une convention avec tout propriétaire bailleur s'engageant à respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires . Ce nouveau « conventionnement Anah sans travaux » complètera le dispositif existant, qui prévoit le versement d'une aide de l'Anah représentant jusqu'à 70 % du montant des travaux, si le logement conventionné propose un loyer maîtrisé et est destiné à des personnes défavorisées. Pour les logements conventionnés ne nécessitant pas la réalisation de travaux, l'absence de subvention sera compensée par la mise en place d'un mécanisme d'incitation fiscale, qui permettra la déduction de 50 % des revenus fonciers.
Ainsi, tout en conservant sa mission première de réhabilitation et de remise sur le marché des logements privés, l'Anah devra également contribuer à accroître le nombre de logements locatifs privés à loyer maîtrisé à destination des ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires. Elle deviendra ainsi un acteur central des politiques publiques en faveur de l'habitat privé .
Votre commission soutient tout particulièrement la création du dispositif de « conventionnement sans travaux », qui donnera à l'Anah des moyens supplémentaires d'honorer ses engagements annuels, pour offrir aux ménages modestes une véritable alternative au parc locatif social.
b) Le succès mitigé du dispositif Robien
S'il est vrai qu'il a permis la construction de nouveaux logements à un rythme soutenu (près de 65.000 par an), le dispositif Robien présente l'inconvénient de ne pas orienter la construction vers les zones où la demande de logements est la plus forte. Ainsi, certains de ces logements situés en zone C (agglomérations de moins de 50.000 habitants) ne sont pas occupés aujourd'hui, l'offre étant supérieure à la demande.
Un amendement du Gouvernement, proposé dans le cadre du projet de loi portant engagement national pour le logement, vise à corriger les anomalies de ce dispositif.
Les réaménagements envisagés tendent à recentrer le dispositif vers les zones où le marché est le plus tendu. Ainsi, le taux d'amortissement des opérations réalisées en zone C serait ramené de 65 % à 50 % en quinze ans grâce à :
- la baisse d'environ 20 % du loyer plafond, fixé à 7,50 euros du mètre carré contre 9,30 euros en 2005 ;
- la réduction de la durée d'amortissement qui a été ramenée de quinze à neuf ans ;
- la modification du rythme d'amortissement sur neuf ans, à raison d'une déduction de l'impôt sur le revenu de 6 % du montant du bien pendant les sept premières années et de 4 % pendant les deux suivantes (contre une déduction de 8 % les cinq premières années et de 2,5 % pendant les quatre années suivantes actuellement) ;
- la suppression de l'abattement forfaitaire de 6 % sur les revenus fonciers, auquel peut se substituer le système de déduction des frais réels.
Votre commission estime que les réaménagements du dispositif d'incitation fiscale Robien sont de nature à favoriser la production de logements dans les zones où les prix sont élevés et l'offre insuffisante. Cela devrait permettre à terme un meilleur ajustement de l'offre à la demande, dans les zones les plus tendues du marché.
c) La création d'un nouveau dispositif fiscal à vocation sociale
Lors de la discussion au Sénat du projet de loi portant engagement national pour le logement, le Gouvernement a introduit un amendement de nature fiscale visant à créer un nouveau dispositif dit « Borloo populaire », en faveur de l'investissement locatif à destination des locataires à revenus modestes ou intermédiaires.
Exclusivement dédié à la construction neuve, ce dispositif devrait permettre à l'investisseur d'amortir 65 % du prix d'achat sur quinze ans (6 % de déduction pendant sept ans, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % les six dernières années) et une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 40 %.
En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à donner le bien en location au titre de la résidence principale pendant au moins neuf ans, à des ménages dont les plafonds de ressources correspondent à ceux qui sont imposés dans le cadre des prêts locatifs intermédiaire (PLI) et moyennant un loyer inférieur de 30 % au prix du marché.
Votre commission s'interroge sur l'efficacité de cette incitation, dans la mesure où la déduction fiscale liée à l'amortissement de l'investissement réalisé devrait être soumise à l'application du plafonnement global des déductions de 8.000 euros par foyer fiscal (majorés de 1.000 euros par enfant à charge), introduit dans le cadre de la réforme de l'impôt sur le revenu.