B. FAVORISER L'OFFRE DE LOGEMENT À DESTINATION DES PERSONNES DÉFAVORISÉES
Lors de son examen par l'Assemblée nationale, le texte s'est également enrichi de plusieurs dispositions relatives au logement, qui favorisent le développement de l'offre sociale et privée de logements pour les personnes les plus défavorisées.
1. Améliorer l'offre privée de logement à destination des personnes défavorisées
a) Améliorer le dispositif de garantie contre les impayés de loyers
Le dispositif existant de garantie contre les impayés de loyer est amélioré, afin d'inciter les propriétaires à louer leurs biens aux ménages les plus modestes.
Le projet de loi prévoit de créer une compensation versée aux compagnies ou mutuelles d'assurance qui proposent des contrats de garantie contre le risque de loyers impayés , et qui s'engagent en contrepartie à respecter un cahier des charges fixé par l'Union d'économie sociale du logement (UESL), organisme gestionnaire du 1 % logement.
Parallèlement, les propriétaires privés, qui acceptent de conventionner leur logement, peuvent bénéficier d'un crédit d'impôts sur le revenu, égal à 50 % du montant de la prime d'assurance annuelle versée pour la souscription d'un contrat de garantie contre les impayés de loyer, sous réserve qu'ils respectent les règles édictées par le cahier des charges établi par les partenaires sociaux du 1 % logement. Contrairement à l'actuelle déduction fiscale qui continuera d'être accordée sans condition, ce crédit d'impôt constitue la contrepartie d'un véritable engagement social envers l'UESL.
Ces mesures devraient permettre de développer, en faveur des locataires les plus modestes, l'offre privée de logements conventionnés par l'aide personnalisée au logement (APL). Elles respectent en outre un principe d'équité, car l'octroi de la compensation versée aux entreprises d'assurance et de l'avantage fiscal offert aux propriétaires dépend du respect du cahier des charges social établi par l'UESL.
b) Réduire la durée du bail des logements meublés d'un an à neuf mois pour les étudiants
Depuis la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, tout locataire d'un logement meublé peut bénéficier d'un contrat de bail écrit d'une durée d'un an au moins, renouvelable de droit par tacite reconduction. Cette disposition avait alors considérablement amélioré la situation des locataires de meublés.
Le correctif proposé permet, sous réserve que la location soit consentie à un étudiant, de réduire d'un an à neuf mois la durée de ces taux sans application de la clause de reconduction tacite. Il ne s'agit pas pour autant de remettre en cause la mesure prise en faveur des locataires, puisque la faculté de conclure un contrat de bail pour un an est maintenue.
L'introduction de cette disposition par l'Assemblée nationale permet d'assouplir des mesures jugées trop contraignantes, notamment pour les locations saisonnières. Elle prend en compte la réalité de l'offre et de la demande sur le marché de la location des logements meublés, sans pour autant réduire la protection des locataires. En effet, les étudiants ont tout intérêt à limiter la durée du contrat de bail à l'année universitaire, tandis que la disponibilité des logements durant la période estivale augmentera l'offre destinée aux touristes. Enfin, on peut supposer que la réduction de la durée du bail permettra d'abaisser le montant global des aides au logement perçues par les étudiants, celles-ci n'étant plus versées pendant les trois mois d'été.
c) Créer un nouvel indice de référence des loyers
Le texte propose de remplacer, à compter du 1 er juillet 2006, l'indice du coût de la construction, qui sert de base à la révision annuelle des loyers, par un nouvel indice, qui devrait se diviser en trois composantes équipondérées :
- l'indice des prix à la consommation (IPC, hors loyers, hors tabac) ;
- l'indice du coût de la construction (ICC), qui est un indice trimestriel calculé par l'INSEE à partir de l'observation des marchés de la construction des bâtiments neufs conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de réalisation des bâtiments ;
- l'indice des prix d'entretien et d'amélioration du logement (hors TVA), qui est l'indice trimestriel permettant d'apprécier la qualité de l'entretien et les améliorations apportées au logement.
Testé sur les dix dernières années, ce nouvel indice affiche une évolution quasi-identique à celle de l'ICC sur la période, mais présente l'avantage d'avoir une progression continue sans variations excessives ou erratiques. Il devrait permettre de stabiliser l'évolution des loyers et préserver ainsi le pouvoir d'achat des locataires.