II. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION
Votre commission s'est tout d'abord attaché à conforter la place des collectivités territoriales dans la conduite des politiques de l'habitat . Dans cette perspective, elle propose d'étendre leurs possibilités d'être associées à la définition des conventions d'utilité sociale et de leur donner la possibilité d'orienter la construction de logements par les investisseurs qui, dans certains cas, ne répondent pas à la demande locale. Estimant qu'en retour, ces facultés supposent des obligations, au premier rang desquelles l'élaboration d'un PLH, elle préconise l'élargissement du champ des communes et des EPCI qui sont tenus d'élaborer un tel document.
S'agissant des organismes HLM, votre commission a veillé à ce que les pénalités qui pourront être adressées à leur encontre dans le cas où ils ne respecteraient pas les engagements auxquels ils ont souscrit dans le cadre des conventions d'utilité sociale ne soient effectives qu'à l'issue d'une procédure contradictoire leur permettant de faire valoir leurs observations. Elle a veillé à ce que le mécanisme de mutualisation de leurs ressources financières tienne compte de la spécificité des organismes qui exercent des activités dans le domaine de l'accession sociale à la propriété . Elle a souhaité ouvrir plus largement , sans alourdir leurs contraintes procédurales, la possibilité qui leur est donnée d'acquérir des logements en VEFA . Elle a enfin clarifié les conditions dans lesquelles les acquéreurs d'un logement HLM bénéficiant d'une décote seront tenus de rembourser le montant de l'aide ainsi accordée dans le cas où ils procéderaient à la revente de leur logement.
Prenant acte de la poursuite des négociations entre l'Etat et les partenaires sociaux sur le sujet du 1 % logement, votre commission s'est limitée à proposer des améliorations juridiques et rédactionnelles au texte de l'article 3, à l'exception de deux amendements tendant respectivement à ne pas afficher le fait que la participation des employeurs à l'effort de construction finance la politique de la ville, ce qui ne remet en rien en cause la participation de l'Union d'économie sociale du logement (UESL) au financement du programme national de rénovation urbaine, et à prévoir que le droit de veto des commissaires du Gouvernement au sein du conseil d'administration de l'UESL s'exerce de manière conjointe .
Puis, anticipant les conséquences du changement du mode de financement de l'Agence nationale de l'habitat , elle préconise la modification de la composition de son conseil d'administration afin d'y faire entrer un représentant de l'UESL. Par la même occasion, elle propose que le président de l'agence soit choisi parmi les membres du collège représentant les élus locaux et nationaux.
En matière d'amélioration des règles de fonctionnement des copropriétés et de prévention des difficultés auxquelles certaines d'entre elles peuvent être confrontées, votre commission vous propose tout d'abord de corriger substantiellement les articles 5 et 6 pour étendre aux copropriétés en difficulté la possibilité de bénéficier de l'assistance d'un mandataire ad hoc , procédure qui a fait ses preuves auprès des entreprises en difficulté. Elle préconise ensuite de mettre en place un régime simplifié de recouvrement des créances impayées des charges de copropriété pour limiter les risques de dégradation de ces immeubles qui résultent de l'accumulation des dettes.
En ce qui concerne le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, votre commission, jugeant intéressante la faculté offerte aux collectivités concernées par le programme de créer des fonds locaux de réhabilitation de l'habitat privé , a souhaité étendre cette possibilité à l'ensemble du territoire.
S'agissant des mesures fiscales proposées par le projet de loi, votre commission vous soumet deux amendements ayant pour but de maintenir les avantages fiscaux accordés aux investissements locatifs réalisés dans les zones de revitalisation rurale et de prolonger d'une année le bénéfice du taux réduit de TVA à 5,5 % pour les opérations d'accession sociale à la propriété réalisées dans le secteur individuel au moyen d'un Pass-Foncier.
S'agissant de la question de l'intégration des logements en accession sociale à la propriété dans l'article 55 de la loi SRU , votre commission vous présente un amendement de suppression de l'article 17, pour les raisons qui sont détaillées dans le commentaire de cet article. Elle vous propose également d'aligner les modalités d'application du dispositif relatif aux obligations des communes en matière d'hébergement sur celui de l'article 55.
Concernant la mobilité des locataires dans le parc social , elle vous propose des améliorations juridiques indispensables pour rendre pleinement opérationnel les dispositifs prévus par l'article 20. Au sujet de la mesure tendant à faire perdre le bénéfice du droit au maintien dans les lieux aux locataires dont les revenus dépassent très substantiellement les plafonds fixés pour l'attribution des logements sociaux, elle vous soumet un amendement tendant à ne rendre automatique l'application de ce dispositif que dans les zones tendues, qui devront être définies par décret en Conseil d'Etat. A cette occasion, elle préconise, par un amendement, de rendre plus opérationnelles les dispositions permettant de faciliter la réalisation des opérations de rénovation urbaine prévoyant des démolitions de logements sociaux. Enfin, moyennant les adaptations nécessaires liées à la spécificité du régime des rapports locatifs dans les logements sociaux qu'elles possèdent, il est proposé d'étendre la plupart des mesures de l'article 20 aux sociétés d'économie mixte.
Votre commission, par quatre amendements portant article additionnel après l'article 25, propose également diverses améliorations des procédures de lutte contre les logements insalubres ou indécents, au premier rang desquelles une modification des modalités d'évaluation, par les juges de l'expropriation, des fonds de commerce des hôtels meublés.
Enfin, s'agissant du volet foncier du texte, force est de constater qu'il est réduit à sa plus simple expression. Or nombre d'acteurs ont fait valoir à votre rapporteur leur étonnement de ce qu'une loi sur le logement ne comprenne pas de mesure sur ce sujet, alors même que la mobilisation du foncier constitue le premier maillon de la chaîne de réalisation de logements. En 2005, votre rapporteur constatait 2 ( * ) : « on observe un phénomène de très forte hausse du prix des terrains à bâtir depuis quelques années qui, loin d'être cantonné à la seule région parisienne et au sud-est, concerne désormais toutes les régions ». La situation du marché foncier a quelque peu évolué depuis, puisqu'on note aujourd'hui l'existence de très fortes tensions dans certains secteurs et de détente dans d'autres. Toutefois, le foncier utilisable pour la construction de logements reste insuffisant. Or l'objectif de 500.000 logements par an ne pourra être atteint qu'à condition de libérer du foncier supplémentaire. Comme le relève un récent rapport 3 ( * ) , la consommation de foncier pour le développement des activités économiques excède de loin la part utilisée pour le logement, certains observateurs avançant le chiffre de 70.000 hectares pour le logement contre 215.000 hectares supplémentaires utilisés chaque année pour l'activité économique .
C'est pourquoi votre rapporteur vous propose, à partir des auditions qu'il a menées sur le sujet, de compléter le volet foncier par un certain nombre de mesures parmi lesquelles :
- la possibilité donnée au préfet d'exercer à la place des maires le droit de préemption urbain sur les terrains, bâtis ou non bâtis, affectés au logement ou destinés à faire l'objet d'une opération dans le cadre d'une convention dans les communes touchées par un arrêté de carence ;
- l'assouplissement du droit de préemption urbain en cas de cessions de parts de sociétés civiles immobilières ;
- la clarification du problème de la superposition de périmètres entre établissements publics fonciers locaux et établissements publics fonciers d'Etat et l'alignement des bases de taxe spéciale d'équipement entre les deux catégories d'établissements ;
- l'extension du droit de priorité reconnu aux communes à des nouveaux établissements publics concernés par le programme national de mobilisation des terrains publics en faveur du logement ;
- la suppression du droit de délaissement institué en contrepartie de la possibilité pour les PLU de prévoir que les programmes de logements réalisés dans certains secteurs devront comprendre un certain pourcentage de logements sociaux ;
- la modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles par un document d'urbanisme, afin de viser non pas le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée par le propriétaire.
Enfin, votre commission vous proposera, à l'article 10 concernant le dépassement des règles de construction, d'inverser la procédure en prévoyant que c'est la commune qui doit délibérer pour permettre ce dépassement.
En définitive, votre commission souscrit globalement aux buts poursuivis par le projet de loi et vous invite à l'adopter, sous réserve des 119 amendements qu'elle vous présente.
* 2 Rapport n° 81 (2005-2006) de M. Dominique Braye, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 15 novembre 2005.
* 3 Conseil national de l'habitat, groupe de travail « Mobilisation de terrains pour la construction », décembre 2007, sous la présidence de MM. Jean-Pierre Abelin, président et Dominique de Lavenère, rapporteur.