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Proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français

4 mars 2020 : Réduire le coût du foncier ( rapport - première lecture )

III. LA COMMISSION CONFORTE L'ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ POUR LES MÉNAGES MODESTES ET LES CLASSES MOYENNES

Après un travail conséquent d'écoute des élus locaux et des acteurs du monde du logement, les rapporteurs ont souhaité faire évoluer le texte avec pragmatisme et dans le souci de conforter et d'élargir les outils existants d'accession sociale à la propriété, dans le respect de la libre administration des collectivités territoriales et des prérogatives parlementaires.

En l'absence de données relatives aux ventes des collectivités et de l'impact des ventes aux enchères sur la hausse des prix, et après avoir entendu au contraire plusieurs témoignages sur leur utilité pour assurer la transparence d'une vente et trouver le juste prix, souvent inférieur à l'évaluation domaniale, la commission a supprimé l'interdiction des ventes aux enchères pour les collectivités territoriales.

La commission a également supprimé l'article 2 estimant qu'il n'était pas normal qu'une initiative parlementaire aboutisse à ce que le Parlement se dessaisisse d'un sujet essentiel, en l'espèce la définition d'un nouveau droit de propriété, sans étude d'impact ni avis du Conseil d'État.

En outre, elle a soulevé plusieurs objections de fond : l'insuffisance de l'encadrement des OFL et du BRL en matière de champ de compétence, de gouvernance et de financiarisation. La commission a aussi souligné l'inefficacité de la dissociation foncier-bâti, à elle seule, pour limiter la hausse des prix au regard des exemples de Lyon, de Londres ou d'Amsterdam où elle est déjà répandue.

Les acteurs du secteur ont un avis consensuel. Si la séparation du foncier et du bâti apparaît pertinente pour produire des logements plus abordables, il n'y a aucun besoin d'un outil nouveau. Au contraire, il faut conforter l'existant pour ne pas complexifier les choses.

Il convient également de conserver les quatre piliers qui font le succès naissant des organismes de foncier solidaires (OFS) dédiés à l'accession sociale à la propriété : la gouvernance publique, la non lucrativité, la vocation sociale marquée et les dispositifs anti-spéculatifs qui permettent de pérenniser dans le temps l'investissement public au profit du logement social.

La commission a donc a adopté quatre amendements pour :

permettre aux OFS, par exemple des organismes HLM, de vendre une partie de leurs logements existants sous la forme de BRS ;

étendre la compétence des OFS aux locaux commerciaux et professionnels situés au bas des immeubles d'habitation pour faciliter leur intervention dans le cadre de la réhabilitation des centres bourgs et de donner un nouvel outil aux maires ;

- faciliter le relèvement du plafond de ressources du BRS au niveau du prêt locatif social (PLS) accession pour introduire plus de mixité et permettre aux classes moyennes d'y accéder, tout en restant dans la limite du service d'intérêt général reconnu par le droit français et européen.

La commission a souhaité laisser les communes libres de créer des observatoires et a demandé au Gouvernement de réaliser un travail méthodologique et une expérimentation pour qu'ils puissent se développer.

Elle a supprimé l'article 4 car Action logement n'est pas compétent en matière de dépollution et la création d'un fonds public doit être mûrement réfléchie pour ne pas affaiblir le principe pollueur-payeur et ne pas se priver des fonds européens.

La commission a approuvé les évolutions proposées par l'article 5 et a élargi la liste des experts que pourront saisir les collectivités pour faciliter cette nouvelle pratique.

La commission a supprimé l'article 6 bis, car le caractère d'urgence est une condition jurisprudentielle qui a disparu depuis 2014. Elle invite plutôt le Gouvernement à diffuser les nouvelles règles en vigueur auprès des préfectures.

Enfin, elle n'a pas souhaité imposer une nouvelle obligation de délibération aux communes sur le PLH, estimant que la compétence était déléguée aux EPCI.