II. LA MONTEE EN PUISSANCE DU PRÊT D'ACCESSION SOCIALE
Votre commission avait été assez sceptique sur le prêt d'accession sociale lors de sa mise au point en 1992. Force est de reconnaître aujourd'hui que ce prêt, toujours boudé par les banques commerciales, a pris une place incontestable dans le dispositif d'accession aidée à la propriété, pour un coût très modique pour l'État (qui ne prend en charge qu'une partie du risque de crédit).
En particulier, le lancement du prêt à taux zéro a donné un nouvel élan au PAS, qui se substitue pour partie au PAP (lequel était d'un montant plus élevé que le prêt à taux zéro et exclusif du PAS). Ainsi, le nombre de PAS distribués au cours des sept premiers mois de 1996 était pratiquement égal à celui de l'ensemble de l'année 1995.
Depuis 1993 la production de PAS a été la suivante :
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1993 |
1994 |
1995 |
|
|
Nombre de PAS mis en force |
8 748 |
39 700 |
36 600 |
|
% d'opérations en acquisition dans l'ancien |
84% |
86% |
77% |
|
% de bénéficiaires de l'APL |
45% |
44% |
48% |
Source : SGFGAS
Après un démarrage lent en 1993 suivi d'une forte progression en 1994 sous l'effet notamment des prêts complémentaires du "1 % logement "attribués en application de la convention du 1er septembre 1993, la distribution de PAS a marqué le pas en 1995 jusqu'à la mise en place du prêt à taux zéro à compter du 1er octobre 1995.
Le prêt à taux zéro a ouvert un nouveau créneau dans le secteur de la construction neuve jusque là réservé essentiellement au PAP. En effet, le prêt à taux zéro qui ne peut couvrir que 20 % du coût de l'opération, a vocation, en ce qui concerne les accédants modestes, à être complété par un PAS.
La mise en place des prêts à taux zéro s'est traduite par :
- une forte augmentation des flux mensuels de PAS qui sont passés de 2.700 au cours du 1 er semestre 1995 à 6.000 au cours du 1 er semestre 1996 ;
- une forte augmentation de la proportion des opérations de construction neuve qui représentent désormais près de 50 % du total des opérations financées à l'aide d'un PAS.
Le montant moyen d'un prêt PAS a été de :
- 252.000 francs en 1993
- 258.000 francs en 1994,
- 269.000 francs en 1995.
Les deux tableaux suivants illustrent les parts de marché du PAS et sa forte progression en 1996 :
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1995 |
||||
|
Nbre de prêts |
% |
Montants en milliers de francs |
% |
|
|
Caisses d'Epargne |
3 660 |
10,0 |
846 412 |
8,6 |
|
Crédit foncier de france |
8 345 |
22,8 |
2 529 394 |
25,7 |
|
Banques mutualistes |
15 006 |
41,0 |
3 749 802 |
38,1 |
|
Crédit immobilier |
8 637 |
23,6 |
2 411 290 |
24,5 |
|
Autres établissements |
951 |
2,6 |
305 102 |
3,1 |
|
Total |
36 599 |
100,0 |
9 842 000 |
100,0 |
|
1996 (sept premiers mois) |
||||
|
Nbre de prêts |
% |
Montants en milliers de francs |
% |
|
|
Caisses d'Epargne |
3.225 |
9,3 |
853.527 |
8,5 |
|
Crédit foncier de france |
7.232 |
20,7 |
2.259.696 |
22,5 |
|
Banques mutualistes |
15.448 |
44,4 |
4.279.777 |
42,7 |
|
Crédit immobilier |
7.824 |
22,5 |
2.293.250 |
22,9 |
|
Autres établissements |
1.100 |
3,1 |
335.428 |
3,4 |
|
Total |
34.829 |
100,0 |
10.021.678 |
100,0 |
Les versements de l'État à la SGFGAS au titre de sa participation au fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS) ont été de 270 millions de francs en 1993, de 100 millions de francs en 1995 et de 300 millions de francs au 31 août 1996.
Le coût budgétaire unitaire des PAS est équivalent pour l'État à 1,25 % du montant moyen des prêts.
Il n'est pas envisagé de modifications profondes de l'économie du FGAS qui semble aujourd'hui trouver sa place. En particulier, le Gouvernement semble avoir abandonné l'idée de mettre en place une sécurisation des emprunteurs financée par le "1 % logement", notamment parce que celui-ci est appelé à participer massivement au prêt à taux zéro.
En revanche, un travail de rapprochement et d'harmonisation des règlements du PAS, du prêt à taux zéro et des prêts d'épargne-logement devrait être entrepris.
Au total, malgré la contrainte budgétaire, le dispositif d'accession à la propriété est devenu particulièrement efficace.
Votre rapporteur se doit cependant de rappeler deux inquiétudes :
- une pénurie de prêts à taux zéro pourrait se produire à terme,
- la participation des employeurs à l'effort de construction qui vient traditionnellement compléter ce dispositif, devra se contenter de l'appuyer, ce qui réduira la solvabilité globale des ménages.