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Bilan de l'application des lois significatives du quinquennat au 31 décembre 2016

13 février 2017 : Bilan de l'application des lois significatives du quinquennat au 31 décembre 2016 ( rapport d'information )

LOI N° 2014-366 DU 24 MARS 2014 POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a vu le nombre de ses articles multiplié par deux au cours de la navette pour atteindre 177 articles. De nombreuses mesures étaient d'application directe.

199 mesures d'application étaient attendues pour cette loi. Malgré l'effort du Gouvernement pour publier les textes, seules 167 mesures ont été prises, portant le taux d'application de la loi à 84 % au 31 décembre 2016. Cependant, si l'on exclut des statistiques les mesures relatives à la garantie universelle des loyers, qui n'entrera vraisemblablement pas en vigueur, le taux atteint 92 %. Plus de deux ans après son adoption, la loi Alur n'est donc toujours pas entièrement applicable.

Il convient de noter que plusieurs lois sont venues modifier des dispositions de la loi Alur.

1. UNE LOI MODIFIÉE À PLUSIEURS REPRISES DEPUIS SON ENTRÉE EN VIGUEUR

La loi Alur a été modifiée à plusieurs reprises. Ces modifications ont pu dans certains cas soit rendre obsolètes les mesures règlementaires attendues soit au contraire permettre leur adoption.


· La loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives a notamment :

- supprimé la mention de la surface habitable dans les promesses ou les actes de vente d'un lot de copropriété indiquée à l'article 54 de la loi Alur, rendant ainsi obsolète le décret attendu ;

- habilité le Gouvernement à légiférer par ordonnances afin de prendre des mesures tendant à faciliter les modalités d'information des acquéreurs d'un lot de copropriété et à définir les modalités d'entrée en vigueur de l'obligation d'annexer à l'acte de vente certains documents. L'article 117 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (PLEC) a ratifié l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation ;

- abrogé les dispositions de l'article L. 551-1 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit l'obligation pour le notaire de vérifier que l'acquéreur d'un bien n'a pas été condamné à une peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement (article 77 de la loi Alur) avant de les rétablir à compter du 1er janvier 2016. Il s'agit ainsi d'apporter des précisions rédactionnelles et de suspendre l'application du dispositif pour une année « pour permettre la mise en place d'une interface automatisée entre la plate-forme informatique des notaires, d'une part, et les services du casier judiciaire, d'autre part, afin de fluidifier les échanges et d'améliorer les délais des transactions immobilières ».


· La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, a également modifié plusieurs dispositions de la loi Alur. À titre d'exemple :

- à l'article 71, elle a sécurisé la situation juridique des propriétaires dans l'incapacité de procéder à l'installation d'un détecteur de fumée dans les délais requis, tirant ainsi les conséquences de l'article 3 de la loi Alur qui avait transféré cette obligation aux seuls propriétaires ;

- à l'article 82, elle a clarifié et précisé plusieurs dispositions relatives aux relations entre les bailleurs et les locataires introduites par la loi Alur (ex. : précision selon laquelle le complément d'état des lieux ne vaut que pour l'état des lieux d'entrée, précision du champ de la colocation, application de certaines mentions obligatoires essentielles pour l'information des locataires et pour la mise en oeuvre de l'encadrement des loyers aux contrats de locations meublées, précisions quant aux dispositions relatives aux congés applicables aux logements meublés, précision relative à l'encadrement des loyers dans les locations meublées, extension de cet encadrement aux logements situés dans une résidence avec services, précisions relatives aux modalités d'application des nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux baux en cours) ;

- à l'article 84, elle a comblé un vide juridique résultant de la réforme de la collecte de la participation des employeurs à l'effort de construction engagée par l'article 123 de la loi Alur en précisant le cas des fonds collectés par les organismes collecteurs non associés d'Action Logement ;

- à l'article 85, elle a allongé d'un an le délai de mise en oeuvre du regroupement comptable prévu par l'article 123 de la loi Alur afin d'améliorer le pilotage de la participation des employeurs à l'effort de construction ;

- à l'article 86, elle a de nouveau aligné le délai de présentation des candidats par les réservataires sur la durée de préavis du locataire dans les zones tendues ; la loi Alur avait en effet réduit le délai de préavis à un mois et maintenu le délai de présentation à deux mois ;

- à l'article 88, elle a assoupli les règles relatives à la mise en concurrence obligatoire des syndics introduites à l'article 55 de la loi Alur ;

- à l'article 89, elle a corrigé une erreur de la loi Alur qui a étendu certaines protections de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées en omettant cependant d'exclure celles des organismes Hlm ;

- à l'article 91, elle a harmonisé les règles de remboursement de parts sociales d'une société coopérative d'habitants, remédiant ainsi à une incohérence de la loi Alur ;

- à l'article 93, elle a supprimé la condition d'assermentation des agents établissant le constat de logement indigne prévue par la loi Alur ;

- à l'article 96, elle a exclu du champ du droit de préemption des biens acquis par le preneur d'un bail emphytéotique ou d'un bail à construction conclu lors d'une opération d'accession, tirant ainsi les conséquences de la loi Alur qui ne permet plus la purge du droit de préemption lors de la conclusion des baux précités ;

- à l'article 98, elle a procédé à une extension du mécanisme de la VEFA inversée créé par la loi Alur ;

- à l'article 99, elle a complété et apporté certaines précisions aux dispositions relatives aux sociétés d'habitat participatif ;

- à l'article 100, elle a décidé de ne plus réserver l'agrément aux seules sociétés d'économie mixte locale de construction et de gestion de logements sociaux mais de l'étendre aux SEM de construction et de gestion de logements sociaux non locales, clarifiant ainsi la loi ALUR ;

- à l'article 102, elle a corrigé certaines dispositions relatives aux professionnels de l'immobilier adoptées par la loi Alur ;

- à l'article 109, elle a précisé le champ de l'habilitation à légiférer prévue par la loi Alur afin de réécrire à droit constant une partie du code de l'urbanisme.


· La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (PLEC) a également corrigé certaines dispositions de la loi Alur :

- à l'article 75, elle prolonge l'expérimentation de la dématérialisation de la commission d'attribution de logements sociaux ;

- aux articles 104, 105 et 106, elle corrige des malfaçons de la loi Alur en matière de transfert des pouvoirs de police de lutte contre l'habitat indigne et propose dans la continuité de la loi Alur de permettre au préfet de déléguer ses attributions en matière de danger sanitaire ponctuel urgent et de lutte contre le saturnisme ;

- à l'article 121, elle précise dans la loi les caractéristiques de la décence d'un logement en colocation plutôt que de renvoyer à un décret. Cette disposition a cependant été déclarée contraire à la Constitution 10(*) ;

- à l'article 122, elle procède à des corrections de la loi Alur relatives aux procédures de mandat ad hoc et de l'administration provisoire applicables aux copropriétés en difficulté. Elle précise également que les honoraires du syndic pour la réalisation de certaines prestations relatives aux frais de recouvrement des charges de copropriété ne peuvent excéder des montants fixés par décret. Cette seconde disposition a cependant été déclarée contraire à la Constitution ;

- à l'article 123, elle comble un oubli de la loi Alur qui a permis aux organismes HLM de gérer des résidences universitaires en omettant cependant de leur donner la possibilité de construire ces résidences à titre subsidiaire ;

- à l'article 124, elle modifie les dispositions relatives aux modalités de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières afin de permettre l'application effective des dispositions introduites à l'article 24 de la loi Alur ;

- à l'article 125, elle fixe à 30 % du chiffre d'affaires global de l'activité de syndic la part de l'activité de syndic d'un organisme HLM de gestion des copropriétés issues du parc privé plutôt que de renvoyer la détermination de ce taux à un décret ;

- aux articles 129 et 133 relatifs au registre des syndicats de copropriétaires créé par la loi Alur, elle rend publiques certaines informations contenues dans ce registre et précise les conditions d'entrée en vigueur de l'immatriculation au registre des syndicats de copropriétaires ;

- à l'article 137, elle vise à rétablir la possibilité supprimée par la loi Alur de rattacher un office public de l'habitat à un syndicat mixte ;

- à l'article 146, elle exclut les logements sociaux des sociétés d'économie mixte du champ d'application des dispositions de la loi régissant les relations entre les locataires et les bailleurs relatives aux locations de logements meublés. Cette disposition complète une omission de la loi Macron qui elle-même visait à compléter une omission de la loi Alur.

Ainsi, deux dispositions de la loi n° 2017-86 précitée rendent obsolètes quatre mesures d'application de la loi Alur encore attendues (Cf. infra).

2. Les mesures d'application prises

Sur les 199 mesures d'application attendues (hors rapport), 167 ont été prises au 31 décembre 2016.

a) S'agissant des titres I à III relatifs au logement


· La majeure partie des modifications relatives aux rapports entre les locataires et les bailleurs sont applicables. Nécessitaient notamment une mesure d'application : la définition du contrat-type de location, la définition des modalités d'établissement de l'état des lieux, le calcul des honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite, l'agrément des observatoires locaux des loyers, les modalités de mise en oeuvre de l'encadrement des loyers ou encore les précisions relatives aux locations de logement meublé.

Depuis le dernier bilan d'application de la loi, plusieurs mesures ont été publiées en application de l'article 1er :

- le décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location ;

- le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location.

S'agissant de l'encadrement des loyers (article 6), le Gouvernement a décidé de limiter l'obligation d'encadrer les loyers à Paris et dans les villes qui le demandent. Lille, Hellemmes et Lomme ont demandé l'application de ce dispositif à partir du 1er février 2017.

Les associations de défense des consommateurs sont très attentives à l'application des mesures relatives aux relations entre les bailleurs et les locataires. Ainsi, on citera à titre d'exemple l'étude publiée par UFC-Que choisir le 21 mars 2016 sur les pratiques des propriétaires et des agences immobilières (documents demandés, honoraires...) ou celle de la CLCV publiée le 25 octobre 2016 sur l'encadrement des loyers.


· L'ensemble des mesures règlementaires relatives à la formation, à la déontologie et au contrôle des professionnels de l'immobilier prévues à l'article 24 ont été prises, à l'exception de celle concernant la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.


· En matière de prévention des expulsions, plusieurs dispositions avaient vocation à améliorer la prévention des expulsions locatives notamment en traitant les impayés le plus en amont possible et en renforçant le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). L'ensemble des mesures attendues ont été publiées, les deux dernières étant :

- le décret n° 2016-748 du 6 juin 2016 relatif aux aides personnelles au logement en application de l'article 27 ;

- le décret n° 2016-393 du 31 mars 2016 relatif à la charte pour la prévention de l'expulsion en application de l'article 28.


· Plusieurs dispositions étaient destinées à faciliter les parcours de l'hébergement au logement. Les mesures d'application nécessaires ont été prises, les dernières étant :

- en application de l'article 30, le décret n° 2016-404 du 4 avril 2016 relatif à l'information des personnes prises en charge dans les centres d'hébergement ;

- en application de l'article 40, le décret n° 2016-1440 du 26 octobre 2016 relatif aux instances de concertation permettant d'assurer la participation des personnes prises en charge par le dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement des personnes sans domicile.


· La quasi-totalité des mesures relatives à l'habitat participatif ont été publiées en application de l'article 47, la dernière étant le décret n° 2016-1433 du 24 octobre 2016 relatif à la garantie mentionnée à l'article L. 200-9 du code de la construction et de l'habitation.


· Plusieurs dispositions avaient vocation à lutter contre l'habitat indigne et la dégradation des copropriétés. Plusieurs mesures d'application ont été publiées, parmi lesquelles :

- en application de l'article 52, le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires et l'arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé « registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires » pris en application des articles R. 711-1 à R. 711-21 du code de la construction et de l'habitation ;

- en application de l'article 54 relatif au renforcement de la protection des acquéreurs, le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- en application de l'article 58 (instauration, pour les copropriétés de plus de 50 lots, d'une obligation de constituer un fonds de prévoyance ; possibilité pour les copropriétés de faire réaliser un diagnostic technique global), le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété ;

- en application de l'article 91, l'arrêté du 8 décembre 2016 relatif aux modalités de constitution du dossier de demande d'autorisation de travaux conduisant à la création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant ;

- en application des articles 92 et 93, le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location.


· S'agissant de l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), l'ensemble des mesures d'application de l'article 102 ont été publiées, la dernière étant le décret n° 2016-1752 du 15 décembre 2016 relatif au comité d'hygiène, de sécurité et des conditions de travail de l'Agence nationale de contrôle du logement social.

Plusieurs dispositions avaient vocation à harmoniser et sécuriser le cadre d'action des organismes de logements sociaux pour plus de simplicité et de lisibilité. Plusieurs mesures d'application ont été publiées :

- en application de l'article 111 (modernisation du statut des SEM), le décret n° 2016-751 du 6 juin 2016 relatif aux conditions d'agrément des sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction et de gestion de logements sociaux et l'arrêté du 6 juin 2016 fixant le contenu du dossier de demande de l'agrément des sociétés d'économie mixte mentionné à l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- en application de l'article 114 (rattachement de l'OPH communal à l'EPCI compétent en matière d'habitation ; soumission de la vente de logements sociaux au respect de normes de performance énergétique), le décret n° 2016-1142 du 23 août 2016 relatif aux modalités de rattachement des offices publics de l'habitat communaux aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat et aux établissements publics territoriaux.


· Enfin, l'article 125 de la loi habilitait le Gouvernement à légiférer par ordonnances pour procéder à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de la construction et de l'habitation afin d'en clarifier la rédaction et le plan et de compléter le code de la construction et de l'habitation pour y codifier les dispositions des lois :

- n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;

- n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

- n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ;

- n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage, pour ce qui relève des règles relatives à l'habitation et à la construction ;

- n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, pour ce qui relève des règles relatives à l'habitation, la construction et la rénovation urbaine.

L'ordonnance n'ayant pas été adoptée dans le délai de deux ans, la demande d'habilitation est devenue caduque.

b) S'agissant du titre IV relatif à l'urbanisme

Le titre IV de la loi ALUR, qui vise à moderniser les documents de planification et d'urbanisme, comprend 52 articles, dont 39 (soit 75 %) sont entièrement d'application directe. Si l'on tient compte du fait que les articles 134 et 175 consistent en une demande de rapport adressée au Gouvernement et si on calcule le taux d'application du titre IV uniquement sur la base des articles de portée normative, soit 50 articles au lieu de 52, le taux d'application immédiate de cette partie de la loi s'établit à 78 %.

Pour les onze articles normatifs du titre IV nécessitant au moins une mesure d'application réglementaire, le Gouvernement a, au 31 décembre 2016, publié douze décrets :

- le décret en Conseil d'État n° 2014-1302 du 30 octobre 2014 modifiant le code de la construction et de l'habitation et le décret n° 2011-873 du 25 juillet 2011 relatif aux installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos ;

- le décret en Conseil d'État n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d'être demandés au propriétaire d'un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, ainsi que le décret n° 2014-1573 du même jour fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-482 du 27 avril 2015 portant diverses mesures d'application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et relatif à certaines actualisations et corrections à apporter en matière d'application du droit des sols ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l'aménagement commercial ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-649 du 10 juin 2015 modifiant les décrets n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre-expert et code des devoirs professionnels et n° 2010-1406 du 12 novembre 2010 relatif au diplôme de géomètre-expert foncier délivré par le Gouvernement ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d'information sur les sols prévus par l'article L. 125-6 du code de l'environnement et portant diverses dispositions sur la pollution des sols et les risques miniers, ainsi que le décret en Conseil d'État n° 2015-1004 du 18 août 2015 portant application de l'article L. 512-21 du code de l'environnement ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-1676 du 15 décembre 2015 relatif aux schémas régionaux et départementaux des carrières ainsi qu'à l'application du code de l'environnement outre-mer ;

- le décret en Conseil d'État n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme, ainsi que le décret en Conseil d'État n° 2015-1782 du même jour modifiant diverses dispositions de la partie réglementaire du code de l'urbanisme ;

- le décret n° 2016-1215 du 12 septembre 2016 relatif aux organismes de foncier solidaire ;

- le décret n° 2016-1514 du 8 novembre 2016 relatif aux associations foncières urbaines.

Ces décrets rendent entièrement applicables les articles 129, 132, 133, 149, 155, 163, 164, 169, 171 et 173 portant à 49 (soit 98 %) le nombre d'articles normatifs du titre IV entièrement applicables.

Demeure partiellement non applicable l'article 159 (I) relatif à la mobilisation des terrains issus du lotissement. Manque la mesure règlementaire précisant les modalités de publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier du cahier des charges d'un lotissement, prévue au 3° du I. Le Gouvernement a cependant indiqué que le décret requis était en cours d'élaboration et serait pris avant la fin de la mandature.

3. 32 mesures d'application restent à prendre

Le 17 janvier 2017, Mme Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, s'est félicitée du taux d'application de l'ensemble des lois en matière de logement adoptées sous la mandature, et notamment de la loi Alur, indiquant qu'il ne restait que cinq décrets à prendre ! Or, votre commission constate qu'il reste 32 mesures d'application à prendre. Cette différence de chiffres s'explique, d'une part, par des modalités de décompte des mesures différentes, la ministre ne tenant pas compte des arrêtés, et, d'autre part, par le fait que la ministre exclut des mesures encore attendues les mesures relatives à la garantie universelle des loyers et les mesures qui deviendraient obsolètes avec la promulgation de la loi PLEC.

S'agissant des titres I à III, selon les informations transmises par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), est en cours d'examen devant le Conseil d'État le décret définissant la liste des matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, dont l'absence ou la présence est à signaler dans le diagnostic technique (article 1er).

D'autres mesures nécessitent un arbitrage et des consultations plus longues au regard des enjeux. Tel est le cas du décret relatif à l'adaptation des caractéristiques de la décence aux locaux des établissements recevant du public aux fins d'hébergement prévu par l'article 20 qui pourrait conduire à faire sortir du parc de logements nombre d'entre eux dans un contexte de crise.

En outre, lors de l'élaboration de certaines mesures d'application, des difficultés juridiques ont pu apparaître nécessitant de modifier la loi. Tel est par exemple le cas :

- du décret relatif aux conditions de décence d'un logement en colocation, prévu en application de l'article 1er. Lors de l'examen de la loi PLEC, le Gouvernement a indiqué qu'il existait « une incompatibilité entre l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation et les dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris en application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 dite SRU. (...) Cette incompatibilité nous empêche de prendre les mesures réglementaires que nous souhaitions. » L'article 121 de la loi PLEC précise les caractéristiques de la décence d'un logement en colocation, ce qui devait rendre obsolète le décret attendu. Cependant, cet article a été déclaré contraire à la Constitution ;

- des trois décrets relatifs aux modalités de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. L'étude d'impact de la loi PLEC précise que « les travaux préparatoires à la rédaction du décret portant création de cette commission ont soulevé de réelles difficultés dans l'organisation et le fonctionnement de cette commission ». L'article 124 de la loi PLEC a cependant substantiellement revu le dispositif, rendant obsolètes les trois mesures d'application non encore prises de l'article 24 de la loi Alur ;

- du décret relatif à la définition des parts sociales en industrie en application de l'article 47. Le projet de décret a été rédigé et soumis à la consultation du Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique et du Conseil d'État. Selon la DHUP, cette consultation a mis en évidence un manque de cadre législatif entourant l'obligation d'assurance et la responsabilité en cas de dommage à l'immeuble. Aussi le Gouvernement a-t-il ajourné momentanément l'élaboration de ce décret afin de mener une étude juridique pour sécuriser l'apport travail des associés d'une coopérative d'habitants. Cette étude devrait être rendue pour la mi-janvier ;

- du décret fixant le plafond des honoraires ou frais perçus par le syndic pour la réalisation de l'état daté en application de l'article 59. Selon la DHUP, le retard pris pour la parution du décret résulte de la combinaison de deux difficultés. Premièrement, le Gouvernement ne disposait pas d'éléments concrets suffisants pour permettre l'adoption d'un décret déterminant le juste niveau au-delà duquel les honoraires peuvent être considérés comme abusifs au regard de la réalité des prestations fournies par les syndics. La ministre du logement et de l'habitat durable a en conséquence demandé au CNTGI de lui faire part de propositions relatives au montant maximal des honoraires que les syndics pourront percevoir pour l'établissement de l'état daté et pour les diligences effectuées pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Le rapport est attendu dans les semaines qui viennent. D'autre part, la seconde difficulté tient à la rédaction de la disposition législative : la mention du plafonnement des « frais perçus par le syndic » pour les prestations relatives au recouvrement des impayés de charges ne permet pas au dispositif d'atteindre les objectifs attendus et vise en réalité le plafonnement des honoraires pour la réalisation de ces prestations. L'article 122 de la loi PLEC, qui modifiait en conséquence ces dispositions, a cependant été déclaré contraire à la Constitution ;

- du décret fixant les modalités selon lesquelles les OPH peuvent également être syndic de copropriété privée, en application de l'article 103. Lors de l'examen de la loi PLEC, le Gouvernement a précisé que « les conditions dans lesquelles les organismes d'HLM peuvent exercer cette activité doivent être fixées dans la loi et ne peuvent être renvoyées à décret comme le prévoyaient les dispositions issues de la loi ALUR ». En conséquence, l'article 125 de cette loi fixe à 30 % du chiffre d'affaires global de l'activité de syndic la part de l'activité de syndic d'un organisme HLM de gestion des copropriétés issues du parc privé. Cette disposition rendrait obsolète le décret attendu sur ce sujet.

L'arrêté visant à déterminer le contenu de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété prévu par l'article 54 est en cours d'élaboration.

S'agissant du décret relatif aux modalités de révision de la redevance en application de l'article 72, il est lié à un dispositif expérimental créé par la loi ALUR permettant l'expropriation des parties communes dans le cadre d'une procédure de carence à l'encontre d'une copropriété. La parution du décret a été, selon la DHUP, repoussée en 2017, les collectivités potentiellement intéressées n'ayant pas encore manifesté le souhait de passer en phase opérationnelle.

Enfin, les 17 mesures d'application de la garantie universelle des loyers prévue à l'article 23 ne devraient pas être prises, le Gouvernement ayant renoncé à ce dispositif jugé complexe et coûteux au profit du dispositif VISALE, mis en oeuvre par Action logement depuis le 1er janvier 2016.

4. Peu de rapports effectivement remis

Neuf rapports devaient être remis par le Gouvernement au Parlement en application de cette loi. Or, force est de constater que seuls deux rapports ont été effectivement remis. Il s'agit :

- du rapport portant sur les modalités de calcul du montant des aides personnelles au logement prenant en compte la moyenne des ressources perçues au cours des trois derniers mois précédant la demande, qui a été transmis au Parlement le 1er mai 2015 en application de l'article 29 de la loi ;

- du rapport évaluant le dispositif de défiscalisation prévu à l'article 199 sexvicies du code général des impôts, dit dispositif Censi-Bouvard, qui a été transmis le 16 novembre 2015 en application de l'article 22 de la loi.

Doivent encore être remis :

- le rapport sur l'opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, notamment sur la possibilité d'une évolution de la définition du seuil minimal de surface habitable en deçà duquel un logement est considéré comme indécent et d'une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent (article 2 de la loi). Cette demande est cependant partiellement obsolète, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte ayant introduit le critère de la performance énergétique dans les caractéristiques du logement décent ;

- le rapport sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur (article 7 de la loi) ;

- le rapport d'évaluation de la garantie universelle des loyers (article 23 de la loi). Toutefois, la parution de ce rapport est liée à l'entrée en vigueur de la garantie universelle des loyers ;

- le rapport présentant les conditions et modalités de mise en oeuvre d'un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l'hébergement et de l'accompagnement (article 32 de la loi). Ce rapport a été remis à la ministre chargée du logement en vue de sa transmission au Parlement ;

- le rapport bisannuel de suivi et d'évaluation du dispositif expérimental visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires (article 51 de la loi). L'élaboration du rapport a été confiée à la Délégation interministérielle à l'hébergement et à l'accès au logement (Dihal). Il convient cependant de noter que l'article 112 de la loi PLEC a modifié les modalités de mise en oeuvre de ce dispositif sans toutefois modifier les délais de l'expérimentation ;

- le rapport sur les aides techniques de l'État aux collectivités territoriales en matière d'urbanisme, de gestion du foncier et d'aménagement du territoire (article 134 de la loi). Selon la DHUP, le contexte de rédaction de la directive nationale d'orientations relative à l'ingénierie de l'État n'a pas permis de réaliser ce rapport ;

- le rapport sur l'opportunité et les modalités de mise en oeuvre d'un permis de diviser qui serait délivré lors de toute division par lots et mise en copropriété d'un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d'habitation (article 175 de la loi). La publication de l'arrêté du 8 décembre 2016 sur le permis de diviser qui a fixé les modalités de mise en oeuvre du dispositif rend désormais sans objet la publication de ce rapport.


* 10 Décision n° 2016-745 DC du 26 janvier 2017 Loi relative à l'égalité et à la citoyenneté.