B. UNE COMMERCIALISATION DANS UN CONTEXTE IMMOBILIER DIFFICILE, MAIS QUI N'APPELLE PAS D'ALERTE À CE STADE
1. Une offre de logements diversifiée, combinant accession, locatif social et résidences gérées
Sur le village des athlètes, les éléments transmis font état d'environ 1 700 logements familiaux, comprenant notamment des logements locatifs sociaux, des logements abordables, des logements locatifs libres, des logements en bail réel solidaire ainsi que des logements en accession libre. À ces logements familiaux s'ajoutent environ 800 logements spécifiques, principalement en résidences sociales et en résidences privées26(*).
Répartition des logements du village des athlètes par catégories
(en nombre de logements)
|
Type de logement |
Nombre |
|
Logements locatifs sociaux |
384 |
|
Logements abordables |
332 |
|
Logements locatifs libres |
34 |
|
Logements en bail réel solidaire |
62 |
|
Logements en accession libre |
562 |
|
Logements locatifs intermédiaires |
339 |
|
Sous-total logements individuels |
1 713 |
|
Logements en résidences sociales |
523 |
|
Logements en résidences privées |
299 |
|
Sous-total résidences |
822 |
|
Total logements |
2 535 |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Le village des médias présente une structure différente. La phase livrée pour les Jeux comprend environ 950 logements, dont une majorité de logements familiaux et environ 200 logements en résidences gérées. Les éléments transmis détaillent notamment 376 logements en accession, 333 logements locatifs intermédiaires, 39 logements locatifs sociaux familiaux et 205 logements en résidence gérée sociale.
La phase 2, renvoyée à l'après-Jeux, a été reprogrammée dans un contexte immobilier dégradé : elle prévoit une réduction du logement libre au profit du logement locatif intermédiaire, la transformation d'une résidence-services seniors en résidence intergénérationnelle et une diminution des « socles actifs ».
Répartition des logements du village des médias par catégories
(en nombre de logements)
|
Type de logement |
Nombre |
|
Phase 1 |
|
|
Logements en accession libre |
376 |
|
Logements locatifs intermédiaires |
333 |
|
Logements locatifs sociaux familiaux |
39 |
|
Logements en résidence gérée sociale |
205 |
|
Sous-total phase 1 |
953 |
|
Phase 2 |
|
|
Logements locatifs libres |
166 |
|
Logements locatifs intermédiaires |
104 |
|
Logements locatifs sociaux familiaux |
156 |
|
Logements en résidence gérée |
152 |
|
Sous-total phase 2 |
578 |
|
Total |
1 531 |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Au stade du dossier de réalisation, le village olympique comportait environ 119 000 mètres carrés de surfaces d'activités, bureaux, commerces et services, même si cette programmation a ensuite été affectée par l'évolution de l'îlot F, qui a conduit à supprimer une partie des programmes de logements familiaux et de bureaux initialement envisagés au profit d'un agrandissement du parc Ampère.
Pour le village des médias, la programmation comprenait environ 2 000 mètres carrés de commerces et services de proximité. Le secteur Chimirec devait en outre accueillir 15 000 mètres carrés de locaux d'activités destinés à des TPE, PME et activités artisanales, avec une commercialisation postérieure aux Jeux ; ce secteur a toutefois été retiré de la programmation opérationnelle de la Solidéo, les collectivités souhaitant poursuivre une réflexion plus large sur l'entrée de ville et le quartier de la Comète.
La programmation de la ZAC Village olympique et paralympique présente une distinction nette entre logements familiaux et logements spécifiques. Les logements familiaux sont majoritairement des logements de taille moyenne ou grande : sur les secteurs renseignés, les T3, T4 et T5 et plus représentent 73,3 % de la programmation familiale, contre 26,7 % pour les T1 et T2.
À l'inverse, les logements spécifiques sont presque exclusivement constitués de T1 : ceux-ci représentent 92,5 % des logements spécifiques, ce qui est une répartition cohérente avec la vocation de ces programmes, qui relèvent davantage de résidences gérées ou sociales que du logement familial classique.
Répartition des logements familiaux sur le village des athlètes
|
Nombre de pièces |
Nombre de logements familiaux |
Part |
|
T1 |
92 |
5,4 % |
|
T2 |
366 |
21,4 % |
|
T3 |
730 |
42,6 % |
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T4 |
451 |
26,3 % |
|
T5 et plus |
74 |
4,3 % |
|
Total |
1 713 |
100 % |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
La programmation des logements familiaux du village des médias présente une structure moins orientée vers les grands logements que celle du village des athlètes. Leur programmation demeure majoritairement composée de logements de trois pièces et plus, qui représentent 453 logements, soit 60,6 % du total. Elle se distingue toutefois de celle du village des athlètes par une part plus importante de petits logements : les T1 et T2 représentent 294 logements, soit 39,4 % de la programmation familiale.
Répartition des logements familiaux sur les
secteurs A et D
(secteur du plateau) du village des médias
|
Nombre de pièces |
Nombre de logements familiaux |
Part |
|
T1 |
73 |
9,8 % |
|
T2 |
221 |
29,6 % |
|
T3 |
258 |
34,5 % |
|
T4 |
163 |
21,8 % |
|
T5 et plus |
32 |
4,3 % |
|
Total |
747 |
100 % |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
2. Une commercialisation en cours, sans alerte majeure à ce stade
L'état de commercialisation des logements et locaux d'activité est inachevé, mais il n'appelle pas d'inquiétude particulière.
Pour le village olympique, les réponses transmises au rapporteur spécial indiquent que 100 % des transformations de logements ont été effectuées et que les premiers habitants ont commencé à s'installer à l'été 2025. Environ 1 225 habitants seraient déjà présents dans le village, mais la commercialisation des logements n'est pas achevée ; elle a atteint 67 % fin 2025.
Pour les bureaux, la situation est moins avancée : le lot B2 a trouvé preneur, avec une attribution au ministère de l'Intérieur, mais les travaux d'aménagement intérieur sont en cours et l'installation des services n'est prévue qu'au premier semestre 2027 ; les lots D3 et E3 ne sont pas encore occupés, leur achèvement étant prévu à l'été 2026.
Pour le village des médias, la situation est différente dans la mesure où les constructions livrées pour les Jeux étaient déjà des logements et n'ont pas nécessité une reconversion comparable à celle du village olympique.
Les nouveaux habitants ont commencé à intégrer les logements issus de la phase Jeux en 2025. La commercialisation demeure néanmoins hétérogène selon les lots : les données transmises au rapporteur spécial font état d'un taux de logements restant à vendre compris entre 5,5 % et 26 % du parc selon les lots.
La commercialisation finale repose sur une logique de marché, mais encadrée par les objectifs urbains et sociaux du projet. Les prix de vente communiqués pour la ZAC Village olympique et paralympique varient selon les secteurs :
- 4 600 euros/m² TTC avec TVA à 5,5 % et 5 300 euros/m² TTC avec TVA à 20 % pour Universeine à Saint-Denis (secteurs A et B) ;
- 4 759 à 5 100 euros/m² avec TVA à 5,5 % et 5 400 à 5 800 euros/m² avec TVA à 20 % pour la Frange du Village à Saint-Ouen (secteur D) ;
- 5 360 euros/m² avec TVA à 5,5 % et 6 100 euros/m² avec TVA à 20 % pour Les Belvédères à Saint-Ouen (secteur E)27(*).
Prix de vente des logements sur la ZAC du village olympique et paralympique
|
Secteur |
Localisation |
Prix de vente (TVA 5,5 % hors parking) |
Prix de vente (TVA 20 % hors parking) |
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A / B |
Universeine Saint-Denis |
4 600 euros/m² |
5 300 euros/m² |
|
D |
Frange du Village - Saint-Ouen |
4 759 à 5 100 euros/m² |
5 400 à 5 800 euros/m² |
|
E |
Les Belvédères - Saint-Ouen |
5 360 euros/m² |
6 100 euros/m² |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Les prix de vente des logements du Cluster des médias varient également sensiblement selon le taux de TVA applicable.
Prix de vente des logements sur la ZAC du Cluster des médias
|
Taux de TVA |
Fourchette basse |
Prix médian |
Fourchette haute |
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20 % |
3 931 euros/m² |
4 196 euros/m² |
4 830 euros/m² |
|
5,5 % |
3 456 euros/m² |
3 689 euros/m² |
4 246 euros/m² |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
* 26 La définition de toutes ces catégories de logements est donnée à l'annexe 2, « définitions des catégories de logements » du présent rapport.
* 27 La présence de deux taux s'explique par le régime de TVA applicable à l'accession sociale à la propriété dans certains secteurs urbains. Le taux normal de TVA pour l'achat d'un logement neuf est de 20 %, mais un taux réduit de 5,5 % peut s'appliquer, sous conditions, pour l'accession à la propriété dans les zones ANRU ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, notamment lorsque le logement est destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur.