DEUXIÈME
PARTIE
DE L'OUVRAGE OLYMPIQUE AU QUARTIER HABITÉ :
UN
AMÉNAGEMENT AMBITIEUX, À CONFIRMER PAR LES USAGES
I. UN MODÈLE ÉCONOMIQUE FONDÉ SUR LE PORTAGE PRIVÉ ET L'ÉQUILIBRE DE COMMERCIALISATION
A. DES SUJÉTIONS EXCEPTIONNELLES POUR LES PROMOTEURS, COMPENSÉES PAR UNE INDEMNITÉ VERSÉE PAR LES ORGANISATEURS DES JEUX
1. Une stratégie de commercialisation à deux étages
Le modèle économique du village olympique et paralympique repose sur un montage hybride. L'opération d'aménagement public, portée par la Solidéo, a permis de produire rapidement le quartier, mais la construction et la commercialisation des immeubles ont été majoritairement assumées par des opérateurs privés.
Le village n'a donc pas été conçu comme un ensemble de logements financés entièrement sur fonds publics, mais comme une opération d'aménagement destinée à basculer, après les Jeux, vers un fonctionnement immobilier ordinaire.
Le premier étage du modèle est celui de l'aménagement. La Solidéo, en tant qu'aménageur de la ZAC Village olympique et paralympique, a porté les procédures, les acquisitions foncières, la viabilisation, les espaces publics et les équipements nécessaires à la constitution du quartier. Elle a ensuite cédé aux opérateurs immobiliers des terrains à bâtir et des droits à construire.
Ces cessions de charges foncières constituent une recette propre pour l'établissement, et d'après les éléments transmis au rapporteur spécial, elles ont représenté 64,3 millions d'euros HT pour le village olympique, 19,5 millions d'euros HT pour le village des médias, soit 83,8 millions d'euros HT au total.
Le deuxième étage est celui de la promotion immobilière. Les promoteurs privés ont porté le coût de construction des bâtiments destinés à devenir des logements, des bureaux ou des locaux d'activité, pour un investissement total estimé à 1,96 milliard d'euros pour le village des athlètes et le village des médias. En revanche, les logements sociaux ont relevé d'entités publiques ou de bailleurs sociaux, et les infrastructures publiques ont été financées par l'État et les collectivités.
À terme, l'équilibre économique des promoteurs repose sur la revente ou la mise en location des logements produits. La programmation du village olympique traduit ainsi une logique de mixité, avec des logements familiaux répartis entre plusieurs statuts d'occupation et des logements spécifiques, notamment en résidences sociales et privées.
2. Des surcoûts pour les promoteurs compensés par des indemnités de réversibilité et d'immobilisation
a) Un calendrier olympique incompatible avec le modèle ordinaire de la promotion immobilière
La spécificité du village olympique tient au fait que cette opération immobilière n'a pas pu être menée selon le calendrier ordinaire de la promotion privée.
Dans une opération classique, les logements sont vendus en l'état futur d'achèvement ; les promoteurs bénéficient alors d'appels de fonds des acquéreurs pendant la construction et ne lancent généralement les travaux qu'après avoir atteint un taux de pré-commercialisation suffisant. Ce calendrier était impossible pour les villages olympiques, puisque les immeubles devaient être livrés impérativement avant les Jeux, sans que le démarrage des chantiers puisse dépendre du rythme de commercialisation.
En effet, les promoteurs ne démarrent généralement les chantiers qu'après avoir atteint un taux de commercialisation suffisant, pouvant aller jusqu'à 50 % ou plus21(*). Cette pratique permet aux promoteurs de démontrer, notamment auprès des banques, qu'il existe une demande solvable pour le programme, et de sécuriser une partie du chiffre d'affaires futur.
Cette contrainte a également conduit à ce que le promoteur assume un « portage », qui désigne le fait de détenir temporairement un actif immobilier ou foncier pendant une période où il ne peut pas encore le vendre, le louer définitivement ou l'exploiter dans des conditions normales. En l'occurrence, il était nécessaire qu'un investisseur achète les locaux en bloc, les loue au Cojop pendant les Jeux, avant de pouvoir les commercialiser.
Le portage implique des surcoûts immédiats pour les promoteurs, notamment des intérêts d'emprunt, des frais d'assurance, des charges de gestion, des impôts, des frais de sécurisation ou d'entretien, et surtout une rémunération du risque pris.
Les promoteurs ont également pris en charge des coûts de trésorerie pendant la construction, faute de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ainsi que des dépenses liées aux aménagements temporaires pour l'accueil des athlètes et aux travaux de remise en état ou de reconversion avant occupation définitive.
Il faut enfin prendre en compte le risque commercial lié à l'arrivée d'un grand volume de logements au même moment, dans un quartier nouveau. La Chambre régionale des comptes d'Île-de-France relève par exemple, pour la partie de L'Île-Saint-Denis, que le niveau des prix a été fixé pour assurer l'équilibre financier de l'opération, et non seulement en fonction du marché ou des besoins actualisés des acquéreurs22(*).
b) Des indemnités majoritairement supportées par le Cojop, mais partiellement imputées à la Solidéo
L'ensemble des surcoûts pesant sur les promoteurs en raison des spécificités de l'organisation des Jeux explique pourquoi le modèle économique des villages olympiques a intégré des indemnités d'immobilisation et de réversibilité. Elles visent, d'une part, à compenser la mise à disposition exclusive des bâtiments pendant les Jeux et, d'autre part, à financer les travaux nécessaires pour transformer les locaux utilisés par les athlètes en logements ou bureaux définitifs. Pour le seul village des athlètes, ces indemnités sont évaluées à 145,3 millions d'euros, versées par le Cojop et la Solidéo.
Le Cojop a mandaté la Solidéo pour verser aux maîtres d'ouvrage et promoteurs concernés deux types d'indemnités :
- une indemnité d'immobilisation des ouvrages pendant les Jeux, d'un montant de 55,2 millions d'euros ;
- et une indemnité relative aux travaux d'adaptation avant et après l'occupation olympique, d'un montant de 90,04 millions d'euros. Ces indemnités concernaient les secteurs A, B, D et E de la ZAC Village olympique et paralympique, ainsi que la partie « Village olympique » de la ZAC Écoquartier fluvial de L'Île-Saint-Denis.
Leur montant a été fixé en tenant compte de deux paramètres principaux : une durée d'occupation de huit mois par Paris 2024 et la durée estimée des travaux d'adaptation, variable selon les locaux. La Cour des comptes précise aussi que le montant final résulte d'une négociation entre la Solidéo, le Cojop et les promoteurs immobiliers23(*).
Base de calcul des indemnités de réversibilité et d'immobilisation
|
Type d'indemnité |
Base de calcul |
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Réversibilité / adaptation pour locaux destinés à devenir des logements |
335 euros HT / m² SDP |
|
Réversibilité / adaptation pour locaux destinés à devenir des bureaux mais utilisés comme logements pendant les Jeux |
850 euros HT / m² SDP |
|
Immobilisation de bureaux en phase héritage utilisés comme logements pendant les Jeux |
185,6 euros HT / m² immobilisé |
|
Immobilisation de logements familiaux en phase héritage |
232 euros HT / m² immobilisé |
|
Immobilisation des autres locaux |
127,6 euros HT / m² immobilisé |
Source : commission des finances, d'après les observations définitives de la Cour des comptes sur la Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, annexe n° 5, page 99
La Cour des comptes précise qu'alors que le Cojop aurait dû en principe supporter l'intégralité de ces indemnités24(*), la Solidéo en a pris une partie à sa charge, soit 5,9 millions d'euros, représentant environ 4 % du total. La part financée par le Cojop s'est donc établie à 139,4 millions d'euros.
La part prise en charge par la Solidéo correspond à l'écart entre l'indemnité initiale et l'indemnité finalement négociée avec le promoteur. Plus précisément, cette part correspondait à la différence entre 693,5 euros hors taxes par mètre carré et 850 euros hors taxes par mètre carré, soit 156,50 euros hors taxes par mètre carré.
En ce qui concerne le village des médias, la décision d'imputer à la Solidéo l'indemnité de 3,9 millions d'euros courants a été prise par un arbitrage interministériel d'octobre 2020, lors de la révision du périmètre de la maquette. La Cour des comptes relève néanmoins que cette indemnité, comme les 5,9 millions d'euros pris en charge par la Solidéo pour le village olympique, aurait dû relever du Cojop, dans la mesure où elle compensait l'immobilisation temporaire des ouvrages pendant les Jeux25(*).
Indemnité de réversibilité et d'immobilisation des villages olympiques
(en millions d'euros)
|
Opérateur Indemnité |
Cojop |
Solidéo |
Total indemnité |
|
Réversibilité du village olympique |
85,2 |
4,9 |
90,1 |
|
Immobilisation du village olympique |
54,2 |
1 |
55,2 |
|
Immobilisation du village des médias |
- |
3,9 |
3,9 |
|
Total opérateurs |
139,4 |
9,8 |
149,2 |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Indemnité de réversibilité et d'immobilisation des villages olympiques
(en millions d'euros)
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
* 21 SGPI, Contre-expertise de l'évaluation socio-économique du projet du Village Olympique et Paralympique, 29 novembre 2018, p. 9-10
* 22 Chambre régionale des comptes Île-de-France, Jeux olympiques et paralympiques Paris 2024 : Société d'économie mixte Plaine Commune Développement - ZAC « Écoquartier fluvial », rapport d'observations définitives et sa réponse, exercices 2019 et suivants, août 2025, pages 53 et 55.
* 23 Cour des comptes, La Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, pages 65 et 66.
* 24 Cour des comptes, La Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, page 65.
* 25 Cour des comptes, La Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, page 67.