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Séance du 22 octobre 2013 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. L'amendement n° 161, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 53, première phrase

Supprimer les mots :

à la réalisation de l’état des lieux et

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. L’article 1er vise à améliorer les rapports entre les propriétaires et les locataires. Nous souhaitons en amender l’alinéa 53, en limitant à la seule rédaction du bail les services pouvant faire l’objet d’une facturation répartie entre le locataire et le bailleur.

Actuellement, le texte prévoit, conformément à une jurisprudence constante fondée sur l’article 5 de la loi de 1989, que les frais de rédaction du bail sont partageables. Mais il est précisé en outre que les frais engagés par le bailleur à l’occasion de la réalisation de l’état des lieux le sont aussi.

Or le bailleur n’engage ces frais que pour assurer la défense de ses propres intérêts et s’épargner un déplacement sur les lieux. Il n’a pas l’obligation de mandater une agence à cette fin et n’est donc nullement contraint d’engager ces dépenses. En conséquence, il n’y a pas lieu d’imputer ces honoraires au locataire, ne serait-ce que pour partie.

Aussi cet amendement tend-il à supprimer, à l’alinéa 53, la mention de la réalisation de l’état des lieux, afin que les frais engagés à ce titre par le bailleur ne puissent être assumés pour partie par le locataire.

M. le président. L'amendement n° 563 rectifié, présenté par MM. Mazars, Alfonsi, Barbier, Baylet, Bertrand, C. Bourquin, Chevènement, Collin, Collombat, Fortassin et Hue, Mme Laborde et MM. Mézard, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :

I. - Alinéa 54

Rédiger ainsi le début de cet alinéa :

Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, aucune…

II. - Après l’alinéa 54

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« En dehors des territoires mentionnés au I de l’article 17, les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent percevoir une rémunération du candidat locataire lorsqu’ils ont conclu avec lui une convention de prestations de services de recherche de biens à louer.

La parole est à Mme Françoise Laborde.

Mme Françoise Laborde. Les alinéas 53 et 54 de l’article 1er mettent à la charge exclusive du bailleur la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, exception faite des honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux et à la rédaction du bail.

Il s’agit de mettre fin à un certain nombre d’abus. En effet, les locataires se voient facturer des frais d’agence représentant souvent un mois de loyer, voire plus. Ces sommes sont parfois dépourvues de tout lien avec la réalité du travail effectué.

Dans les zones les plus tendues notamment, le service rendu au locataire par le professionnel de l’immobilier est souvent assez limité. Le seul fait, pour un candidat locataire, de contacter une agence immobilière ou de pénétrer dans ses locaux ne saurait justifier une quelconque rémunération. Dans ces zones, il semble donc logique que la rémunération de ces actes soit assumée par le propriétaire du bien proposé à la location. Cela n’exclut pas des demandes particulières de la part du locataire, qui peut toujours confier un mandat de recherche à un professionnel, comme le permet l’alinéa 54.

En revanche, dans les zones détendues, notamment en milieu rural, la situation est différente. Les prestations de l’agent immobilier sont loin de se limiter à la rédaction du bail et à l’établissement de l’état des lieux. Son rôle répond aux attentes de nombreux candidats locataires, car la recherche de logements à louer est souvent plus difficile. L’agence sélectionne des biens adaptés à leurs besoins, assure des visites qui nécessitent des déplacements souvent plus importants et évalue les aides au logement.

L’interdiction de partager les honoraires de location entre le locataire et le bailleur ne tient pas compte de la réalité de cette prestation dans les zones détendues, où les candidats locataires risquent de souffrir d’une offre de services réduite au minimum.

En conséquence, cet amendement tend à permettre aux professionnels de l’immobilier de percevoir, dans lesdites zones, une rémunération du candidat locataire lorsqu’ils ont conclu avec lui une convention de prestation de services de recherche de biens à louer, que ces derniers fassent ou non l’objet d’un mandat de recherche de la part du propriétaire.

Madame la ministre, la rédaction de cet amendement n’est peut-être pas satisfaisante, mais nous souhaitions porter cette question à votre attention. Nous reconnaissons que des tarifs injustifiés et excessifs ont été pratiqués, dans une certaine opacité. Toutefois, ces mauvais procédés ne sont pas le fait de tous les professionnels de l’immobilier : certains sont tout de même consciencieux !

M. le président. L’amendement n° 493 rectifié, présenté par Mme Létard, MM. Tandonnet, Bockel et Dubois, Mme Férat et MM. Guerriau, Jarlier, Maurey et Merceron, est ainsi libellé :

Alinéa 54, première phrase

Après le mot :

preneur

supprimer la fin de cette phrase.

La parole est à Mme Valérie Létard.

Mme Valérie Létard. L’amendement est défendu, monsieur le président.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Il faut revenir au texte du projet de loi, qui est très précis.

L’alinéa 53 de l’article 1er, qui constitue à mon sens une des grandes avancées du présent texte, précise que la rémunération de l’agence immobilière sera à la charge exclusive du bailleur, et non pas, comme dans le droit actuel, partagée entre le bailleur et le locataire. Seules deux exceptions sont prévues : l’établissement de l’état des lieux et la rédaction du bail. Par ailleurs, le montant imputé au locataire ne peut être supérieur à celui mis à la charge du bailleur et il doit être inférieur ou égal à un plafond fixé par décret.

L’alinéa 54 précise qu’une rémunération peut être mise à la charge du preneur lorsque le mandataire intervient exclusivement au nom et pour le compte du locataire. Sur mon initiative, il a même été ajouté que le mandataire ne pourrait percevoir ces honoraires que s’il y a signature d’un bail. Cette disposition vise à éviter des abus que l’on constate déjà aujourd’hui.

Aux yeux de la commission, il faut s’en tenir à cet équilibre en termes de partage d’honoraires. Elle émet donc un avis défavorable sur tous les amendements qui tendent à y porter atteinte, ainsi que sur les amendements dont l’adoption remettrait en cause le caractère exclusif du mandat de recherche. En effet, la commission entend interdire les doubles commissionnements, les situations où le mandataire recherche des honoraires à la fois auprès du bailleur et auprès du locataire.

En conséquence, la commission est défavorable à l’ensemble des amendements.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement est naturellement défavorable aux amendements nos 310 rectifié, 352 rectifié, 61 rectifié et 342 rectifié, qui tendent à remettre en cause la volonté sous-tendant le projet de loi ALUR. Le flou existant quant au partage des honoraires a donné lieu à une inflation de leurs montants.

Madame Schurch, le Gouvernement est également défavorable à l’amendement n° 161, qui a pour objet de supprimer toute rémunération de la part du locataire. En effet, on peut entendre que les prestations de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux profitent également à celui-ci. Par ailleurs, la rémunération par les deux parties amènera le professionnel chargé d’établir ces documents à avoir les mêmes égards pour les intérêts de l’une et de l’autre.

Quant aux amendements nos 492 rectifié de Mme Létard et 563 rectifié de Mme Laborde, ils soulèvent des questions qui méritent d’être approfondies, s’agissant notamment des zones détendues.

Comme chacun sait, un projet de loi s’élabore toujours dans un climat particulier. En l’occurrence, le Gouvernement a eu la volonté de travailler avec l’ensemble des parties. Or, au cours des dernières semaines, on a observé un très fort raidissement de la part des professionnels de l’immobilier, qui a débouché sur une absence de dialogue. Je le regrette, car il existe peut-être des pistes que nous avons écartées, alors même qu’il aurait été utile d’y réfléchir, s’agissant en particulier des zones détendues : ces deux amendements en fournissent une illustration.

Je le répète, la volonté du Gouvernement est de faire payer à leur juste prix des prestations réelles. (Mme Françoise Laborde acquiesce.) On conçoit très bien que, si un professionnel mène une recherche active, visite des biens en vue de pouvoir répondre à la demande d’un candidat locataire, un tel travail mérite rémunération. Cette piste n’avait pas été explorée jusqu’à présent, du fait de la situation de rupture du dialogue que j’évoquais à l’instant.

Je le dis avec la plus grande franchise : je suis extrêmement sereine quant à l’orientation du présent texte. Le Gouvernement est ouvert à la discussion, mais il adoptera évidemment une position très ferme si l’on s’attaque à la philosophie de ce projet de loi.

La manière dont Mmes Létard et Laborde ont abordé la question des zones détendues me semble aller dans le bon sens. Je leur propose de retirer leurs amendements, sachant que je prends l’engagement d’approfondir ce sujet dans la perspective de la deuxième lecture. J’espère qu’un dialogue retrouvé avec les professionnels permettra de les associer à la réflexion.

Enfin, j’indique que le Gouvernement est favorable à l’amendement de coordination n° 759 de la commission.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 310 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 352 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 759.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 61 rectifié et 342 rectifié.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. Madame Létard, l’amendement n° 492 rectifié est-il maintenu ?

Mme Valérie Létard. Madame la ministre, j’ai bien entendu votre proposition d’approfondir cette question à la faveur de la navette, pour dégager des voies de convergence, en prenant en compte les deux préoccupations suivantes, exprimées par les agents immobiliers.

Premièrement, il convient de ne pas désorganiser un secteur pour lequel ces activités représentent 400 millions d’euros de chiffre d’affaires.

Deuxièmement, si votre mesure était appliquée stricto sensu, cela conduirait à la suppression de 10 000 emplois d’agent de location. Il s’agit là d’une réalité économique incontournable !

Vous l’avez souligné, on peut considérer qu’il faut laisser aux clients le choix de faire appel, s’ils le souhaitent, à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille. Toutefois, les conditions de mise en œuvre de cette prestation doivent effectivement être examinées de plus près.

Pour ma part, je souhaite avant tout que l’on évite les effets pervers et que l’on prévienne les risques pouvant résulter d’une vision un peu restrictive de la situation. En effet, certains professionnels pourraient aisément mettre en place des structures juridiques spécifiques chargées de recueillir les mandats de recherche, dissociées du gestionnaire, avec lequel elles auront pourtant des liens juridiques ou capitalistiques. Il y aura de nombreux contournements de la loi ! Même les marchands de listes pourraient faire leur réapparition par des voies détournées : l’inventivité est très grande dans ce domaine ! (Mme la ministre acquiesce.)

M. Claude Dilain, rapporteur. C’est vrai !

Mme Valérie Létard. On trouve toujours le moyen de contourner la loi.

Madame la ministre, j’ai bien entendu votre appel à creuser la réflexion, mais nous estimons qu’il convient de faire en sorte que les locataires puissent contribuer à la prise en charge des prestations, de manière mesurée et réglementée, pour éviter les abus.

Sous réserve de pouvoir revenir sur ce sujet en deuxième lecture, j’accepte, au nom de mon groupe, de retirer l’amendement n° 492 rectifié.

M. le président. L'amendement n° 492 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 161.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Madame Laborde, l'amendement n° 563 rectifié est-il maintenu ?

Mme Françoise Laborde. J’accepte de le retirer, mais nous reviendrons sur ce sujet en deuxième lecture, madame la ministre.

M. le président. L'amendement n° 563 rectifié est retiré.

Madame Létard, l'amendement n° 493 rectifié est-il maintenu ?

Mme Valérie Létard. Non, je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 493 rectifié est retiré.

Je suis saisi de quatre amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

Les amendements nos 252 rectifié bis et 309 rectifié bis sont identiques.

L'amendement n° 252 rectifié bis est présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J. L. Dupont.

L'amendement n° 309 rectifié bis est présenté par MM. Marseille, Bockel et Guerriau.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéas 56, 57, 58 et 59

Supprimer le mot :

local

La parole est à M. Daniel Dubois, pour présenter l’amendement n° 252 rectifié bis.

M. Daniel Dubois. Le présent texte crée des observatoires locaux des loyers. Cette mesure s’appuie sur l’expérimentation en cours d’un dispositif d’observation des logements au sein de dix-neuf sites pilotes, permettant d’étudier un total d’environ 2,6 millions de logements, soit près de 40 % du parc de logements locatifs privés en France.

Madame la ministre, j’ai compris que vous entendiez rouvrir le dialogue avec les agents immobiliers. Or, pour l’heure, ce projet de loi ne tient pas compte de l’existence d’une structure alimentée par plus de 60 % des professionnels, qui fonctionne de manière plutôt satisfaisante depuis plus de cinq ans : je veux parler de l’observatoire Clameur.

À nos yeux, cette instance mérite d’être référencée. Son tableau de bord, mis à jour chaque trimestre, présente une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 au sein des marchés locatifs privés de 1 242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.

Ainsi, cet amendement tend à laisser la possibilité aux intermédiaires professionnels de continuer d’alimenter l’observatoire Clameur selon des procédures opérationnelles et efficaces. Il vise également à ce que les données produites par cet organisme soient prises en considération.

M. le président. La parole est à M. Hervé Marseille, pour présenter l'amendement n° 309 rectifié bis.

M. Hervé Marseille. Nous souhaitons nous aussi que soit pris en compte un observatoire alimenté par de nombreux professionnels, qui ne comprennent pas pourquoi il n’est pas référencé. Puisque le Gouvernement compte reprendre le dialogue avec les professionnels, peut-être serait-il opportun d’inclure cet observatoire dans le champ du texte.

M. le président. L'amendement n° 335 rectifié, présenté par MM. Marseille, Dubois, Bockel et Guerriau, est ainsi libellé :

Alinéa 58

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Hervé Marseille.

M. Hervé Marseille. Il s’agit d’un amendement de cohérence. De nombreux professionnels interviennent lors de la conclusion d’un contrat de bail. Il est donc étonnant que le présent texte ne prévoie de sanctions qu’à l’encontre de ceux qui sont soumis à la loi du 2 janvier 1970 en cas d’absence de communication d’informations à l’observatoire local des loyers.

Tous les professionnels concernés doivent être sanctionnés, ou aucun. Notre amendement vise cette seconde option.

M. le président. L'amendement n° 359 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 59

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. D’autres professionnels que ceux qui sont soumis à la loi du 2 janvier 1970 disposent d’instances de contrôle et sont amenés à intervenir dans la conclusion d’un bail ou dans la gestion locative : notaires, huissiers, avocats, etc.

La disposition en cause apparaît donc tout à fait discriminatoire envers les professionnels relevant de la loi Hoguet et de nature à jeter le discrédit sur toute une profession. Il est donc proposé de la supprimer.

Madame la ministre, j’ai cru lire sur vos lèvres le mot « peut-être » lorsque certains de mes collègues ont laissé entendre que vous étiez disposée à engager des négociations avec les professionnels de l’immobilier. Il conviendrait de lever cette ambiguïté et de nous faire connaître quelles sont exactement vos intentions.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Concernant les amendements nos 252 rectifié bis et 309 rectifié bis, exiger que les informations remontent à un observatoire national revient à supprimer de facto les observatoires locaux visés par le texte, ce qui n’est pas acceptable pour la commission. L’avis est donc défavorable.

Par ailleurs, la création des observatoires locaux des loyers n’emporte pas la disparition du dispositif Clameur. Pour que Mme la ministre puisse travailler avec la profession, il serait préférable que l’observatoire Clameur accepte de révéler sa méthodologie.

Il me semble que l’amendement n° 335 rectifié devrait tendre à supprimer l’alinéa 59, plutôt que l’alinéa 58. Je ne vois pas pourquoi, en effet, on empêcherait toute personne intéressée de communiquer à l’observatoire ders loyers des informations relatives au logement. L’avis est défavorable.

L’amendement n° 359 rectifié vise à supprimer l’alinéa 59, qui prévoit que, en cas de manquement à l’obligation de transmission des informations relatives au logement et au contrat de location d’un professionnel soumis à la loi Hoguet, l’observatoire des loyers peut saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale, instance disciplinaire créée par l’article 9 du projet de loi.

La commission est défavorable à cet amendement.

D’une part, il est essentiel que les professionnels transmettent leurs informations aux observatoires locaux des loyers afin que ces derniers puissent disposer de données fiables.

D’autre part, si cet alinéa ne concerne que les professionnels soumis à la loi Hoguet, il faut avoir à l’esprit que les autres professions mentionnées par M. Lenoir sont réglementées : leurs membres pourront donc être sanctionnés en cas de non-transmission des informations dont ils disposent, selon leurs règles propres.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je souhaite tout d’abord revenir sur la méthode qui a présidé à la préparation de ce projet de loi.

J’ai déjà indiqué, à l’occasion d’autres débats, que la loi ALUR aurait pour finalités de réguler par l’encadrement des loyers, conformément à l’engagement n° 22 de François Hollande, et de mettre fin à certains abus des professionnels.

Vous avez bien lu sur mes lèvres, monsieur Lenoir. En effet, pour discuter, il faut être deux. Or, un certain nombre de professionnels se sont enferrés dans une attitude de confrontation stérile, très brutale, plus que caricaturale et vaguement insultante : je pense en particulier à certaines affiches d’un goût douteux. Cela ne m’a nullement empêchée de dormir ni de me réveiller, mais, pour dialoguer, je le redis, il faut être deux.

Le vote intervenu en première lecture à l’Assemblée nationale et la teneur du débat dans cette enceinte témoignent que certains de ces professionnels n’ont pas bien mesuré la volonté de l’opinion publique et des parlementaires d’avancer sur un certain nombre de sujets. Je pourrais en outre évoquer des dispositions de ce texte qui figuraient déjà dans le projet de loi relatif à la consommation de M. Frédéric Lefebvre.

Le manque de réglementation et d’encadrement a incité certains acteurs à profiter de la situation du marché immobilier pour développer des pratiques déloyales, au détriment des professionnels les plus sérieux. Voilà la situation dans laquelle nous nous trouvons.

Par principe, je suis ouverte à la discussion avec tout le monde, monsieur le sénateur, comme vous avez pu le voir lorsque nous avons évoqué la question du plan local d'urbanisme intercommunal, mais je constate qu’un certain nombre de professionnels se sont confits dans une position qui leur est nuisible : ainsi, les sujets abordés par Mmes Laborde et Létard n’ont pu être débattus avec eux. Cela étant, les professionnels doivent savoir que c’est à l’Assemblée nationale et au Sénat qu’il incombe de voter la loi. Leur attitude ne leur a pas gagné le soutien de l’opinion, au contraire, d’autant qu’une immense majorité de nos concitoyens nourrissent à leur égard, du fait des excès de quelques-uns, un a priori peu favorable.

Cette perte de crédit de l’ensemble de la profession me semble d’ailleurs regrettable, car j’estime que l’intervention de professionnels, agissant en tant qu’intermédiaires entre propriétaires et locataires, est très utile.

Je pense que l’abaissement du coût des prestations par le biais des dispositions qui seront adoptées, ainsi que les nouvelles garanties offertes tant aux propriétaires qu’aux locataires, favoriseront le développement du volume de l’activité.

Cependant, je ne suis pas dupe de certaines opérations de communication quelque peu brutales qui se sont déployées ces dernières semaines. Rien ne me détournera de mon objectif : la régulation. J’ai toujours été parfaitement transparente sur ce point, comme en atteste mon intervention lors de l’assemblée générale de la Fédération nationale de l’immobilier, la FNAIM, il y a maintenant près d’un an : j’avais alors tenu mot pour mot le même discours et exposé ma feuille de route. Je n’ai pas changé de ligne.

Concernant les amendements en discussion, nous avons besoin d’observatoires solides, de données fiables, de méthodes transparentes : Clameur ne répond pas aujourd’hui à ces critères. C’est pourquoi nous faisons confiance aux collectivités locales, aux acteurs locaux pour mettre en place les observatoires. Dans le même esprit, nous avons institué un comité scientifique qui normalisera la collecte des données, afin que des comparaisons fiables puissent être établies entre les différents territoires, ce qui n'est pas le cas aujourd’hui.

À ce propos, je vous avouerai que l’annonce, le jour même du début de la première lecture de ce projet de loi à l’Assemblée nationale, d’une amorce de baisse des loyers, supposée rendre inutile l’encadrement de ceux-ci, a fait naître sur mes lèvres un léger sourire… Voilà comment on peut instrumentaliser des données pour appuyer une position, plutôt que de présenter une image fiable et transparente de la réalité !

Telle est ma position et celle du Gouvernement, exprimée de manière claire,…

M. Roland Courteau. Très claire !

Mme Cécile Duflot, ministre. … ferme et transparente.

M. Didier Guillaume. Voilà qui est dit !

Mme Cécile Duflot, ministre. Le Gouvernement est défavorable aux quatre amendements.

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 252 rectifié bis et 309 rectifié bis.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 335 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 359 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. La suite de la discussion est renvoyée à la prochaine séance.

Article 1er (début)
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Discussion générale