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Article 63
Institution de chartes départementales
pour la prévention des expulsions

Cet article a pour objet de généraliser à l'ensemble des départements, dans un délai de deux ans, certaines opérations menées à titre expérimental dans quelques départements, en particulier le Pas-de-Calais. Les chartes départementales auraient notamment pour objet d'informer les personnes en difficulté de mieux connaître leurs droits et obligations, en particulier le dispositif d'aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), et de faciliter la connaissance de ces ménages menacés d'expulsion, par les services sociaux.

Cette généralisation s'inscrit dans un dispositif national avec la conclusion, le 13 mars 1997, entre le ministère du logement et la Chambre nationale des huissiers de justice, d'une charte pour l'amélioration de la prévention des expulsions.

Lors des débats à l'Assemblée nationale, le secrétaire d'Etat au logement a indiqué qu'une circulaire avait été adressée aux préfets dès le 15 octobre 1997 pour leur demander " de mettre cette charte en chantier le plus rapidement possible ".

Votre commission des Lois vous propose d'adopter conforme l'article 63.

Article 63 bis (nouveau)
Attribution d'un nouveau logement
aux locataires ne respectant pas l'obligation
d'usage paisible des locaux

Cet article, inséré dans le projet de loi par l'Assemblée nationale à l'initiative de sa commission spéciale, tente de remédier à certains comportements, occasionnant de graves troubles du voisinage constatés en particulier dans le parc social, en imaginant un mécanisme d'attribution d'un nouveau logement par le bailleur, ce nouveau logement étant supposé mieux adapté à la situation familiale du locataire et de nature à éviter les nuisances pour le voisinage.

· Le paragraphe I de l'article 63 bis insère un article L. 442-6-4 nouveau dans le code de la construction et de l'habitation pour prévoir que, lorsque le locataire ne se conforme pas à l'obligation qui lui incombe " d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location " (article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), il peut lui être attribué un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Il précise que lorsque le transfert est intervenu, la résiliation du bail ne peut être demandée au juge par le bailleur.

Le rapporteur de l'Assemblée nationale a indiqué avoir transposé au cas de trouble du voisinage celui de la sous-occupation du logement prévu par l'article L. 442-4 du code de la construction et de l'habitation. Cet article, issu de la loi n° 96-162 du 4 mars 1996, dispose qu'" en cas de sous-occupation du logement, il peut être attribué au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins ".

Bien que destiné à remédier à de réels problèmes, ce dispositif soulève d'épineuses questions auxquelles votre commission des Lois vous propose de répondre par un amendement tendant à la réécriture du paragraphe I de l'article 63 bis.

En effet, et en premier lieu, le cas de nouvelle attribution de logement pour cause de sous-occupation du premier logement n'est pas assimilable à la situation où la mutation s'avère nécessaire du fait des troubles de voisinage perpétrés par le locataire : si la sous-occupation répond à des données objectives (superficie ou nombre de pièces visés en rapport avec le nombre de membres de la famille), la qualification des agissements comme étant constitutifs de troubles graves du voisinage est beaucoup plus subjective et suppose une appréciation in concreto. Or, dans le mécanisme proposé par l'Assemblée nationale, le bailleur est juge et partie : partie au contrat, il peut en modifier unilatéralement un élément essentiel, à savoir la désignation du bien loué, en fonction de l'appréciation qu'il fait de la situation, de l'importance du trouble perpétré.

Une telle prérogative permettant la mutation d'office, pour efficace qu'elle soit, peut paraître attentatoire aux droits du locataire ainsi qu'au principe de la liberté contractuelle. Il semble qu'une garantie fasse défaut : l'intervention du juge.

En outre, l'impossibilité légale résultant de la seconde phrase de demander au juge la résiliation du bail dès lors que le transfert d'un logement vers l'autre aura eu lieu, paraît bien singulière. D'un point de vue juridique, la modification d'un élément aussi essentiel du contrat de location que le bien occupé induit la naissance d'un nouveau bail comme cela est par ailleurs le cas, aux termes d'une jurisprudence constante, en matière de renouvellement du bail : dès lors, priver le bailleur de la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail n'a plus d'objet si le dispositif vise le premier bail, ou va à l'encontre de ce qui est souhaitable s'il s'agit du second bail. En effet, dans cette dernière hypothèse, cela reviendrait à priver le bailleur de tout recours, quels que soient les motifs de résiliation susceptibles d'être invoqués (non-paiement du loyer ou des charges, non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux, défaut d'assurance obligatoire...). Cela serait également de nature à encourager les locataires malveillants, à l'abri de leur nouveau bail.

Il convient donc de substituer à ce dispositif un mécanisme permettant l'attribution d'un logement en cas de troubles de voisinage, sous contrôle du juge : c'est ce que propose l'amendement de votre commission des Lois qui, par ailleurs, tend à instaurer une procédure de résiliation de plein droit du nouveau bail lorsque les troubles de voisinage sont réitérés par le locataire attributaire du nouveau logement. Elle vous propose en outre de corriger une erreur d'insertion résultant du texte de l'Assemblée nationale en plaçant ces dispositions sous un article L. 442-4-1 dans le code de la construction et de l'habitation, et de procéder aux coordinations nécessaires aux paragraphes II et III de l'article 63 bis.

· Le paragraphe II de l'article 63 bis tend à compléter le dernier alinéa de l'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation pour exclure du bénéfice des délais de grâce susceptibles d'être accordés par le juge lorsque le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales, les locataires qui refusent l'offre de relogement qui leur est faite par le bailleur sur le fondement de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire en cas de non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux.

· Le paragraphe III de l'article 63 bis modifie le premier alinéa de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 précitée pour permettre au juge de réduire ou de supprimer le délai de deux mois qui doit en principe séparer la décision d'expulsion de sa mise en oeuvre, à l'encontre des locataires qui, n'ayant pas respecté l'obligation d'user paisiblement des locaux qu'ils occupent, refusent de surcroît le nouveau logement qui leur est attribué par le bailleur sur le fondement de l'article 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation.

Votre commission des Lois vous propose d'adopter l'article 63 bis ainsi modifié.

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