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23 décembre 2003 : Logement ( texte déposé au sénat - première lecture )

 

Mesures urgentes en matière de logement

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N° 129

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2003-2004

Rattaché pour ordre au procès-verbal de la séance du 18 décembre 2003

Enregistré à la Présidence du Sénat le 23 décembre 2003

PROPOSITION DE LOI

tendant à la mise en oeuvre de mesures urgentes en matière de logement,

PRÉSENTÉE

Par M. Yves COQUELLE, Mmes Odette TERRADE, Marie-France BEAUFILS, Évelyne DIDIER, M. Gérard LE CAM, Mme Nicole BORVO, MM. François AUTAIN, Jean-Yves AUTEXIER, Mme Marie-Claude BEAUDEAU, M. Pierre BIARNÈS, Mme Danielle BIDARD-REYDET, M. Robert BRET, Mmes Annie DAVID, Michelle DEMESSINE, MM. Guy FISCHER, Thierry FOUCAUD, Paul LORIDANT, Mmes Hélène LUC, Josiane MATHON, MM. Roland MUZEAU, Jack RALITE, Ivan RENAR et Paul VERGÈS,

Sénateurs.

(Renvoyée à la commission des Affaires économiques et du Plan, sous réserve de la constitution éventuelle d'une commission spéciale dans les conditions prévues par le Règlement).


Logement et habitat.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,

La situation du logement dans notre pays demeure une des préoccupations essentielles de ses habitants.

Les sénateurs du groupe communiste républicain et citoyen s'inscrivent dans la préparation d'états généraux du logement devant se tenir au début de l'année 2004. Ils y apportent par cette proposition une première contribution.

La persistance d'une importante demande sociale, qu'il s'agisse du logement locatif social comme de l'accession à la propriété, les blocages que connaît aujourd'hui le mode de financement des programmes de construction neuve comme de réhabilitation des patrimoines, la progression non négligeable des loyers proposés sur le marché, et enfin, le ralentissement du nombre des mises en chantier, ne créent pas autre chose qu'une situation de logement de plus en plus délicate.

L'année 2003 se finit ainsi avec un nombre de mises en chantier de logements sociaux inférieur à 50 000, tandis que la loi de finances rectificatives pour 2003, comme la loi de finances pour 2004, consacrent à nouveau la réduction des aides à la construction neuve.

Dans le cadre de la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000), des dispositions ont été validées, permettant de définir un certain nombre d'orientations quant à la construction de nouveaux logements sociaux, la mise en oeuvre d'une plus grande mixité sociale ou encore la lutte, plus que nécessaire, contre l'habitat indigne et insalubre.

Le champ législatif s'est également accru de dispositions d'allégement des contraintes fiscales pesant sur les bailleurs sociaux (baisse de la TVA, abattement sur la taxe foncière) qui ont pu soutenir le gel des loyers en secteur locatif social.

Pour autant, la situation de ressources des locataires se caractérise aujourd'hui par la part grandissante de ceux ne disposant comme ressources que de minima sociaux tandis que nombreux sont les demandeurs de logement placés dans l'incapacité de trouver une solution adaptée à leurs besoins, tant en locatif social (du fait de l'application des plafonds de ressources) que sur le marché locatif « libre », où les mêmes ressources s'avèrent insuffisantes pour faire face aux montants de loyers proposés, ceux-ci ayant connu une hausse spectaculaire de 15 % sur Paris en 2002, par exemple.

Dans le même temps, le dispositif d'accession à la propriété existant au travers du prêt à taux zéro s'essouffle et pose la question de la mise en place d'un outil d'accession sociale performant pour les années à venir.

La présente proposition de loi tend donc à la mise en oeuvre de mesures tentant de répondre aux blocages que nous venons de rappeler.

Dans un contexte où les plus récentes orientations des politiques publiques ont tendu à privilégier l'offre, elle se place par ailleurs résolument du point de vue des locataires et accédants à la propriété, autrement plus nombreux que les promoteurs ou investisseurs immobiliers.

La seule région Ile de France ne compte, elle, pas plus de 300 000 demandeurs de logements ?

Le titre I de la proposition de loi est relatif à la question des plafonds de ressources pour accéder au logement social.

L'article premier propose de modifier la référence utilisée pour déterminer les plafonds de ressources et de valider une évolution ultérieure de ces plafonds tenant compte de la réalité de la progression des revenus salariaux.

Ce qui est évidemment sous tendu dans cet article est de réduire le nombre de locataires susceptibles d'être exclus du droit à l'attribution d'un logement social, ceci concernant notamment les jeunes salariés primo demandeurs de logement.

L'article 2 relève les seuils d'application des suppléments de loyer, dans l'objectif de préserver la mixité sociale dans les ensembles locatifs sociaux.

L'article 3 limite, pour sa part, la portée de l'application de ces suppléments de loyer.

Les articles 4 et 5 de la présente proposition de loi portent sur les conditions de solvabilisation des locataires par versement des aides personnelles au logement.

L'article 4, relatif au barème de ces aides, stipule de la prise en compte des charges locatives récupérables dans la détermination du loyer de référence.

L'article 5 porte sur les conditions d'ouverture de ces droits et permet la récupération des aides dues non-perçues, sur douze mois, au lieu de trois actuellement.

Le titre II de la proposition de loi porte sur la gestion locative des organismes bailleurs sociaux.

L'article 6 tend à réduire l'impact des hausses de loyer occasionnées par la détérioration de la situation financière des organismes bailleurs tandis que l'article 7 préconise la mise en place d'un coefficient de réduction de l'augmentation des loyers suite à une nouvelle attribution pour les logements situés dans les zones et les quartiers prioritaires de la politique de la ville de revitalisation rurale, sans inciter à une différenciation des loyers selon les types de patrimoine.

Le titre III porte sur des mesures de caractère fiscal.

L'article 8 pérennise l'abattement de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements situés en zone prioritaire et préconise l'application d'un abattement de 10 % sur la valeur locative des autres logements sociaux soumis.

Quand on sait que le foncier bâti absorbe aujourd'hui plus de 10 % des recettes de loyers des organismes sociaux et près de 15 % parfois, cette mesure participe d'un nécessaire effort de modération des loyers par réduction des contraintes fiscales.

L'article 9, dans un objectif de mixité sociale, propose, pour sa part, de mettre en oeuvre une exonération temporaire de dix ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements réalisés dans les zones de revitalisation rurale et les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Enfin, le titre IV porte sur des mesures financières diverses.

L'article 10 porte sur le relèvement de la participation des entreprises à l'effort de construction.

Il s'agit ici, dans un souci de développement économique et de relance de l'activité de construction neuve, de mettre à disposition des moyens financiers peu coûteux destinés à favoriser tant le développement du parc locatif social que de l'accession sociale à la propriété.

L'article 11 propose de créer une ligne prioritaire de financement de logements locatifs sociaux, dont les prêts seraient assortis d'un taux d'intérêt faible (aujourd'hui 2,25 %) représentant le niveau actuel de rémunération des livrets d'épargne, aujourd'hui fixé par décret.

Enfin, l'article 12 tire les conséquences financières pour l'État de l'application des dispositions de la présente proposition de loi.

Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons donc, Mesdames, Messieurs, à adopter cette proposition de loi.

PROPOSITION DE LOI

TITRE I

DISPOSITIONS RELATIVES AUX CONDITIONS DE PRISE EN COMPTE DES RESSOURCES DES LOCATAIRES

Article 1er

Le dernier alinéa de l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux sont fixés par référence au revenu fiscal moyen observé au titre de l'impôt sur le revenu et révisés annuellement en fonction de l'évolution du salaire horaire brut ouvrier. »

Article 2

I.- Dans la première phrase du premier alinéa de l'article L. 441-3 du même code, la mention : « 20 % » est remplacée par la mention : « 30 % ».

II.- À la fin du même alinéa, la mention : « 60 % » est remplacée par la mention : « 70 % ».

Article 3

Dans le second alinéa de l'article L. 441-4 du même code, la mention : « 25p100 » est remplacée par la mention : « 20p100 ».

Article 4

Le cinquième alinéa (3) de l'article L. 351-3 du même code est ainsi rédigé :

« 3. Le montant du loyer ou de la redevance définie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 précitée ou des charges de remboursement des prêts contractés pour l'acquisition du logement ou son amélioration, pris dans la limite d'un plafond, ainsi que les charges locatives récupérables. »

Article 5

I.- Les deux premiers alinéas du I de l'article L. 351-3-1 du même code sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« I.- L'aide personnalisée au logement est due à partir du premier jour de l'occupation du logement. »

II.- Au début du troisième alinéa du I du même article, les mots : « De la même façon » sont supprimés.

III.- Dans le dernier alinéa du I du même article, la mention : « trois » est remplacée par la mention : « douze ».

IV.- a) Les deux premiers alinéas du II du même article sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« II.- L'aide personnalisée au logement cesse d'être due à partir du dernier jour d'occupation du logement. »

b) Au début du dernier alinéa du même paragraphe du même article, les mots : « Par dérogation aux alinéas précédents » sont remplacés par le mot : « Enfin ».

TITRE II

MESURES RELATIVES À LA GESTION LOCATIVE

Article 6

À la fin du dernier alinéa de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, la mention : « 10p100 » est remplacée par la mention : « 5p100 ».

Article 7

L'article L. 442-1-1 du même code est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Ils peuvent appliquer un coefficient de réduction de ces loyers lorsque les logements sont situés dans les zones de revitalisation rurale définies par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, ainsi que les grands ensembles et les quartiers mentionnés au I de l'article 1466 A du code général des impôts. Il est exclusif de toute disposition de majoration des loyers sur les autres éléments du patrimoine.

« Un décret en Conseil d'État fixe les conditions d'application du présent article ».

TITRE III

MESURES DE CARACTÈRE FISCAL

Article 8

I.- Le I de l'article 1388 bis du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Cet abattement est fixé à 10 % pour l'ensemble des autres logements répondant aux mêmes critères. »

II.- Le second alinéa du II du même article est ainsi rédigé :

« Cet abattement s'applique au titre des impositions à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la signature de la convention. »

Article 9

Après l'article 1384 D du code général des impôts, il est inséré un article L. 1384 E ainsi rédigé :

« Art. L. 1384 E. - À compter de la promulgation de la loi n°              tendant à la mise en oeuvre de mesures urgentes en matière de logement, les logements en accession à la propriété réalisés dans une zone de revitalisation rurale définie par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, ainsi que dans les grands ensembles et les quartiers mentionnés au I de l'article 1466 A seront exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour une période de dix ans. »

TITRE IV

MESURES FINANCIÈRES DIVERSES

Article 10

Dans le premier alinéa de l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation, la mention : « 0,45 % » est remplacée par la mention : « 0,55 % ».

Article 11

Il est assorti, sur les dépôts effectués sur les livrets gérés par les Caisses d'épargne, une ligne prioritaire de financement du logement locatif social.

Les prêts financiers pour cette ligne sont assortis d'un taux d'intérêt équivalent au taux de rémunération des livrets d'épargne.

Article 12

Le taux de l'impôt sur les sociétés et le taux d'imposition des plus-values de cessions d'actifs mobiliers des entreprises et des particuliers sont relevés à due concurrence.