C. LA NÉCESSAIRE RÉNOVATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DES CROUS
1. Les deux vagues de construction
Le patrimoine immobilier des CROUS est constitué de 534 résidences et 519 restaurants universitaires de dimensions très variables. La superficie totale des résidences est estimée à 3,42 millions de mètres carrés et celle des restaurants à 690 000 mètres carrés.
SUPERFICIE EN POURCENTAGE PAR PÉRIODE DE CONSTRUCTION
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Date de construction |
Résidences |
Restaurants |
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Avant 1930 |
2 % |
3 % |
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1930-1949 |
3 % |
1 % |
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1950-1959 |
3 % |
4 % |
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1960-1969 |
26 % |
25 % |
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1970-1979 |
12 % |
14 % |
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1980-1989 |
5 % |
5 % |
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1990-1999 |
46 % |
43 % |
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Depuis 2000 |
2 % |
4 % |
Ce tableau montre que le patrimoine immobilier des CROUS a été construit essentiellement à deux époques : d'une part, pendant les années 60 et le début des années 70 lorsqu'ont été bâties de grandes résidences traditionnelles composées de chambres de neuf à dix mètres carrés et pourvues d'équipements collectifs, et, d'autre part, pendant les années 90 où a dominé la construction de résidences, de taille plus modeste, financées par des prêts conventionnés et répondant à la réglementation HLM. Ces dernières sont composées de studios de 15 à 25 mètres carrés et sont en général dépourvues d'espaces et d'équipements collectifs.
2. La rénovation engagée
a) Les deux problématiques
Selon le type de résidence, la question de la rénovation se pose dans des termes différents. S'agissant des résidences conventionnées, généralement construites par des sociétés HLM au cours des années 90 et dont l'état est globalement satisfaisant, le financement des travaux à venir est prévu sous forme de provisions pour grosses réparations constituées par les sociétés HLM et les CROUS.
S'agissant des résidences traditionnelles, dont les bâtiments appartiennent généralement à l'Etat, l'entretien courant a parfois été déficient. Des travaux importants sont aujourd'hui nécessaires pour maintenir en état le patrimoine immobilier des CROUS. A cet effet, un plan de rénovation est mis en oeuvre depuis la fin des années 90, dans le cadre d'un plan propre aux oeuvres universitaires et, depuis 2000, des contrats de plan Etat-régions.
Aujourd'hui, sur un total de 100 000 chambres traditionnelles, environ 20 000 ont été rénovées selon les normes de confort initiales, c'est à dire en laissant des installations sanitaires communes. Les 80 000 chambres restantes, qui font l'objet du plan de rénovation, se répartissent en deux catégories. La première, regroupant les deux tiers de ces chambres, fera l'objet d'une réhabilitation intégrant, quand c'est possible, des sanitaires individuels. Le tiers restant sera transformé en studios d'environ quinze à vingt mètres carrés, étant entendu que la diminution du nombre de chambres devrait être compensée par des constructions neuves.
b) Le coût et le financement de la réhabilitation
Le coût de réhabilitation est estimé à environ 1,4 milliard d'euros, à raison de 13 000 euros par chambre. Il est prévu d'en rénover 8 450 par an (coût prévisionnel : 109,85 millions d'euros) à l'avenir, soit une forte augmentation du rythme des réhabilitations.
La réhabilitation de la première catégorie devrait être financée de la manière suivante :
- CPER : 228 millions d'euros ;
- fonds propres des CROUS : 76 millions d'euros ;
- augmentation des loyers : 23 millions d'euros.
Le complément de financement devra être assuré par l'Etat au moyen de subventions nouvelles versées au CNOUS par le biais du fonds de contractualisation.
Le fonds de contractualisation, créé en 1996, regroupe dorénavant l'ensemble des crédits affectés aux investissements, soit 46,3 millions d'euros (restauration et hébergement), après abondement en 2003 de près de 8 millions d'euros. Cette augmentation de crédits témoigne de la volonté d'accélérer le rythme de réhabilitation des cités universitaires : le fonds permet, dans le cadre des relations contractuelles entre le CNOUS et les CROUS, de programmer des travaux importants, notamment dans le domaine de la maintenance et de la mise en sécurité des résidences. Les CROUS participent également, sur leurs fonds propres, au financement de ces opérations.
Depuis 1996, 314 opérations concernant des travaux de sécurité, de remise à niveau et de réhabilitation ont été lancées sur le fonds de contractualisation dans les cités traditionnelles. Sur sept ans (1996-2002), 167,58 millions d'euros ont été affectés au titre de la contractualisation pour l'entretien et la rénovation des chambres traditionnelles.
Les CROUS sont principalement maîtres d'ouvrage pour les opérations financées par le CNOUS et les CROUS, alors que dans le cadre d'un financement provenant des CPER, la maîtrise d'ouvrage est généralement assurée par l'Etat. La réhabilitation du dernier tiers devrait être financée par d'autres sources de financement.