B. LE PARC PRIVÉ, UN PARTENAIRE ESSENTIEL DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
1. Le renouveau de l'ANAH
a) Un champ d'action de plus en plus limité
L'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) a été créée en 1971 pour financer les travaux des propriétaires bailleurs. A compter de 2002, cette compétence a été élargie, par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, aux propriétaires occupants, jusqu'alors éligibles à la prime à l'amélioration de l'habitat (PAH) délivrée par les préfets. Les organismes HLM peuvent en outre désormais bénéficier de ces aides en vue d'une cession de logements situés dans une copropriété dégradée faisant l'objet d'un plan de sauvegarde.
Les subventions de l'ANAH sont applicables, sous condition de ressources pour les propriétaires occupants, aux logements de plus de quinze ans (dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde) dans lesquels sont effectués des travaux de réparation, d'assainissement (sécurité, salubrité et économies d'énergie), d'amélioration et d'accessibilité aux personnes handicapées. Il peut également s'agir de travaux de transformation en logements de locaux non affectés à cet usage, dès lors que ces logements sont utilisés à titre de résidence principale.
Les propriétaires ayant bénéficié des subventions de l'agence s'engagent à occuper le logement concerné ou à le louer pendant neuf ans à titre de résidence principale. Ils peuvent bénéficier d'un taux de subvention plus élevé lorsque le loyer est maîtrisé, afin de permettre à des ménages modestes de se loger. Ce taux peut atteindre jusqu'à 70 % du coût des travaux (au lieu de 20 % pour le taux de base appliqué aux logements non conventionnés) dans le cadre des programmes sociaux thématiques (PST) destinés à loger des personnes très défavorisées.
L'ANAH constitue donc un instrument essentiel pour réhabiliter le parc privé dégradé et offrir une solution de logement aux ménages modestes, hors du seul parc social.
Pourtant, l'ANAH a fait l'objet de mesures de restriction budgétaire drastiques ces dernières années. Il convient de rappeler, à cet égard, que le financement de l'agence repose sur deux recettes : une subvention de fonctionnement et d'investissement déterminée annuellement en loi de finances et le produit de la taxe sur les logements vacants (TLV). Or, tandis que la TLV n'a jamais bénéficié d'un taux de recouvrement efficace (elle représente seulement 25 millions d'euros chaque année, du fait de nombreux dégrèvements accordés par les services fiscaux), la dotation de l'État est en baisse constante depuis 2000.
Cette contrainte a conduit l'ANAH à ralentir son activité, malgré les demandes. Ainsi, si le nombre de logements subventionnés a sensiblement augmenté en 2002, il ne s'agit que de la conséquence de l'intégration des propriétaires occupants dans le système. De fait, le nombre de dossiers en attente s'est considérablement accru, pour atteindre 17.800 en 2003, contre seulement 2.400 en 2001.
L'activité de l'ANAH
(en millions d'euros)
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1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 (1) |
2003 (2) |
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Subventions engagées dans l'ensemble du parc |
351,85 |
381,88 |
384,78 |
353,99 |
456,19 |
415,16 |
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Nombre de logements subventionnés |
111.200 |
118.414 |
135.500 |
127.700 |
178.400 |
158.069 |
(1) propriétaires bailleurs et propriétaires occupants Source : ministère délégué du logement et de la ville
En conséquence, l'ANAH a du limiter son champ d'action et définir les priorités suivantes :
- le développement d'une offre de logements privés à vocation sociale, en particulier dans les zones où le marché locatif est tendu ;
- l'éradication de l'habitat insalubre et des copropriétés dégradées ;
- la promotion de la qualité de l'habitat dans le cadre du développement durable.