IV. LE PRODUIT DES CESSIONS IMMOBILIÈRES DEVRA AMÉLIORER LE NIVEAU INSUFFISANT DES CRÉDITS D'INVESTISSEMENTS AFFECTÉS À CE SECTEUR
A. DES CRÉDITS BUDGÉTAIRES D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS EN FORTE BAISSE
Les crédits d'investissement immobilier du programme 105 s'élèveront à 30 millions d'€ en autorisations d'engagement, et à 11,6 millions d'€ en crédits de paiement, soit une baisse de près de 50 % par rapport à 2005. Lors de sa venue devant la Commission, le Ministre a précisé que le besoin de financement ainsi créé devrait être satisfait par des ressources extra budgétaires, comme les produits de cessions, et des fonds de concours. Il a estimé le produit de ces ventes de terrains et immeubles à 23 millions d'€ en 2005.
Un compte d'affectation spécial (CAS) est en cours de création pour répertorier les produits des cessions. Mais leur affectation n'est pas encore précisée, hormis la certitude qu'une fraction en sera affectée au désendettement de l'Etat. Le Ministère des Affaires étrangères reste donc, pour l'instant, dans l'incertitude sur le montant des retours financiers de ces ventes.
Si le principe d'un retour partiel peut être accepté, encore faut-il que le ministère des Affaires étrangères en connaisse le montant, pour établir sur ces bases un calendrier prévisionnel des opérations immobilières.
B. LE PARC IMMOBILIER DU MINISTÈRE DES AFFAIRES ÉTRANGÈRES PEUT ÊTRE UTILEMENT RÉDUIT
Le Ministère précise à ce sujet que :« En 2005, le ministère des affaires étrangères était affectataire d'un parc immobilier représentant 2 486 982 mètres carrés hors oeuvre, dont 2 225 009 mètres carrés hors oeuvre occupés par ses propres services (administration centrale, résidence, chancelleries diplomatiques et consulaires, établissements culturels, établissements d'enseignement, immeubles commémoratifs et cultuels, logements), 104 977 mètres carrés hors oeuvre occupés par les services d'autres administrations et 156 996 mètres carrés hors oeuvre occupés par des tiers (organisations internationales, associations, petits commerces liés aux établissements culturels et divers). Le parc immobilier à l'étranger représente plus de 90 % de ce total. Environ 65 % de ce parc est en pleine propriété, 35 % en location (dont 2 % détenus au titre de baux emphytéotiques). Dans le cadre de la politique de rationalisation de son parc immobilier, le ministère a prévu la mise en vente de 35 biens immobiliers, pour un montant estimé à environ 50 millions d'euros, dont 30 millions pour la seule cession du logement du consul général à Monaco. »
PRÉVISIONS DE CESSIONS POUR 2005
PRINCIPE DE
LA VENTE VALIDÉE PAR LA COMMISSION INTERMINISTÉRIELLE
:
C. LES DIFFICULTÉS DE GESTION D'UN PATRIMOINE TRÈS DISPARATE
Ce patrimoine est caractérisé par une extrême dispersion géographique, comme par une grande hétérogénéité, puisqu'il regroupe des monuments historiques (le palais Farnèse à Rome, le palais de Santos à Lisbonne ou le palais Buquoy à Prague), des édifices religieux (monastère d'Abu Gosh et église Sainte-Anne en Israël), et des bâtiments plus contemporains , ainsi que par la diversité de ses usages : bureaux, logements et campus résidentiels, établissements d'enseignement, établissements culturels.
Les principaux objectifs poursuivis en matière de travaux immobiliers sont :
• le renforcement de la sécurité des implantations existantes et l'intégration de cette exigence lors de la conception des projets neufs ;
• des opérations de rénovation et de restauration visant à une mise à niveau technique des installations, une amélioration de l'usage et des conditions de travail et de l'accueil du public et des demandeurs de visas.
• la recherche d'une meilleure qualité technique des projets qui prenne en compte la maintenance et l'entretien, dans le cadre d'une maîtrise du coût global.
Le Ministère estime ses besoins en crédits immobiliers (AE et CP) pour les années 2006 à 2008 à un total de 240 M€ en crédits de paiements, et de 190 M€ en autorisations d'engagement, dont respectivement 78 M€ en CP et 79 M€ en AE pour l'année 2006, sommes très supérieures à celles inscrites dans le projet de budget.
Les grandes opérations déjà lancées, comme le lycée Stendhal à Milan, ou la construction de l'ambassade de France à Pékin représentent 13% du total des CP de la période 2006-2008, qui devrait être marquée par une reprise des opérations petites (coût prévisionnel par opération inférieur à 0,5 M€) et moyennes (opérations comprises entre 0,5 et 2,5 M€) correspondant à des opérations de gros entretien et de rénovation de l'existant. Parmi les grandes opérations (coût prévisionnel par opération supérieur à 2,5 M€), la part des rénovations et extensions, dans le cadre de regroupement des services, est prépondérante.
Les crédits nécessaires, outre ceux qui seront votés en Loi de Finances, devront être trouvés dans les fonds de concours et les produits de cessions d'immeubles ou de terrains. En 2005, les ventes probables représentent environ 21,8 M€. Les ventes possibles entre 2005 et 2008 représentent 81,3 M€, dont 45 M€ pour la seule vente de la villa Trotty à Monaco. Les autres ventes envisageables durant cette période, en particulier la vente de la chancellerie à Madrid à l'issue du regroupement des services, ont également été répertoriées ; leur montant total pourrait être de l'ordre de 25 M€.
Deux opérations font l'objet d'un montage financier innovant. La construction du centre des archives diplomatiques à La Courneuve s'inscrit dans le cadre d'une procédure d'AOT-LOA (autorisation temporaire d'occupation du domaine public puis location avec option d'achat) avec consultation d'opérateurs sur la base du projet architectural déjà retenu. Elle se traduira par un loyer, pendant une période de 20 à 30 ans, de l'ordre de 6 M€, démarrant en année pleine en 2009.
Le principe de l'opération de Tokyo , comparable au montage réalisé par l'Etat italien dans cette même ville, serait de permettre une reconstruction à coût nul (hors frais d'études préalables) de l'ambassade par la valorisation du terrain actuel de l'ambassade. Une partie de ce terrain serait loué sur une longue durée à un partenaire privé qui pourrait construire dessus des locaux destinés à être commercialisés, en contrepartie de la reconstruction de l'ambassade.
Le regroupement des services de Madrid , déjà engagé, figure en dépenses pendant la période 2006-2008, et dans les ventes possibles en 2008. Il en va de même pour l'opération de regroupement des services à Londres , qui pourrait prendre la forme d'un achat accompagné de travaux d'aménagement, suivi de la vente de l'actuelle chancellerie.
Principales opérations poursuivies en entreprises en 2006
Les tableaux ci-dessous décrivent les principales opérations pour la période 2006-2008.
OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES
ANTÉRIEURES À 2006 POURSUIVIES EN 2006
(ÉTUDES ET/OU
TRAVAUX)
|
Poste |
Opération |
Coût total prévi-sionnel en AE (€) |
CP 2006
|
|
ABUJA |
Construction résidence |
4 500 000 |
1000 000 |
|
ACCRA |
Ambassade réaménagement |
2 630 000 |
600 000 |
|
AGADIR |
Nouveau consulat |
870 000 |
300 000 |
|
ALGER |
Construction 40 logements |
7 400 000 |
2 700 000 |
|
AMMAN |
SCAC-MRA-MREA construction neuve |
2 300 000 |
450 000 |
|
ANNABA |
Consulat - extension |
5 600 000 |
400 000 |
|
BAGDAD |
Rénovation ensemble diplomatique |
2 286 000 |
750 000 |
|
BISSAU |
Rénovation campus diplomatique |
1 010 000 |
500 000 |
|
BRAZZAVILLE |
Rénovation résidence |
1 600 000 |
600 000 |
|
DAKAR |
Restructuration consulat et extension visas |
2 000 000 |
700 000 |
|
ISTANBUL |
Palais de France - rénovation |
2 130 000 |
1 000 000 |
|
JERUSALEM |
Consulat général -extension |
1 275 000 |
500 000 |
|
KABOUL |
Remise en état chancellerie |
2 240 000 |
1 150 000 |
|
KINSHASA |
Nouvelle ambassade |
5 500 000 |
2 800 000 |
|
MADRID |
Regroupement des services (hors produit de cession) |
6 300 000 |
1 500 000 |
|
ORAN |
Consulat général |
9 500 000 |
5 300 000 |
|
PEKIN |
Ambassade - campus diplomatique |
30 000 000 |
4 500 000 |
|
RABAT |
Regroupement des services |
1 460 000 |
855 000 |
|
MILAN |
Construction lycée Stendhal |
20 340 000 |
6 000 000 |
|
TALLIN |
Aménagement CCCL |
1 500 000 |
700 000 |
|
VIENNE |
Rénovation de l'Institut culturel |
1 650 000 |
760 000 |
|
Sous-total |
112 091 000 |
33 065 000 |
|
|
Autres opérations |
160 500 000 |
19 500 000 |
|
|
Total |
272 591 000 |
52 565 000 |
|
PRINCIPALES OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES NOUVELLES EN 2006
|
Poste |
Opération |
Coût
total prévisionnel
|
CP 2006
|
|
ALGER |
VRD Parc Peltzer et travaux de sécurité |
5 000 000 |
2 600 000 |
|
ALGER |
Extension du consulat général |
3 700 000 |
1 500 000 |
|
BELGRADE |
Réfection façades et toiture |
2 500 000 |
900 000 |
|
ISTANBUL |
Rénovation consulat général |
1 300 000 |
300 000 |
|
BRUXELLES |
Réaménagement des immeubles Régent et Louvain |
4 500 000 |
2 200 000 |
|
BUJUMBURA |
Construction ambassade |
1 000 000 |
300 000 |
|
COPENHAGUE |
Rénovation Palais Thott |
5 000 000 |
1 000 000 |
|
COTONOU |
Regroupement des services |
2 000 000 |
200 000 |
|
DACCA |
Construction ambassade (Maison Franco-allemande) |
1 600 000 |
500 000 |
|
DUBLIN |
Réaménagement -extension |
1 500 000 |
300 000 |
|
MAPUTO |
Construction ambassade (colocalisation Franco-allemande) |
3 400 000 |
1 500 000 |
|
HELSINKI |
Rénovation- réorganisation chancellerie |
2 000 000 |
300 000 |
|
JAKARTA |
Regroupement des services |
6 000 000 |
500 000 |
|
KIEV |
Réimplantation des services |
5 500 000 |
2 000 000 |
|
LISBONNE |
Réhabilitation de l'ambassade |
3 200 000 |
600 000 |
|
LONDRES |
Regroupement des services français (hors produit de cession) |
20 000 000 |
200 000 |
|
NEW DEHLI |
Gros entretien de l'ambassade |
2 000 000 |
750 000 |
|
NANTES |
Rénovation du bâtiment Breil III |
2 000 000 |
1 000 000 |
|
OTTAWA |
Rénovation ambassade |
3 000 000 |
300 000 |
|
RIYAD |
Rénovation du parc de logements |
2 700 000 |
930 000 |
|
SOFIA |
Rénovation de l'ancien immeuble de l'Alliance française |
1 200 000 |
1 050 000 |
|
TBILISSI |
Réimplantation ambassade |
4 000 000 |
500 000 |
|
TEHERAN |
Reconstruction ambassade |
4 000 000 |
500 000 |
|
TRIPOLI (Lybie) |
Relocalisation ambassade |
4 000 000 |
200 000 |
|
LOME |
Relocalisation DU CCF (terrain IRD) |
2 500 000 |
300 000 |
|
TEL AVIV |
Relocalisation Institut culturel |
5 000 000 |
4 000 000 |
|
TUNIS |
Espace culturel rénovation |
3 000 000 |
500 000 |
|
SANTIAGO |
CCF rénovation |
2 700 000 |
400 000 |
|
Total |
103 300 000 |
25 330 000 |
|
Au total, le ministère des Affaires étrangères s'est donc engagé depuis 2000 dans une politique active de cessions immobilières à l'étranger, dont les éléments sont récapitulés ainsi :
|
Année |
Nombre |
Montant |
|
2000 |
9 |
12 806 038 € |
|
2001 |
16 |
11 790 524 € |
|
2002 |
13 |
6 433 143 € |
|
2003 |
14 |
6 437 489 € |
|
2004 |
21 |
10 743 528 € |
Le montant des recettes effectivement encaissées s'établissait à 10 M€ au 1er septembre 2005, pour un total espéré pour l'année d'environ 23 M€.
L'ensemble des biens devant être vendus est évalué à 80 M€, mais certains d'entre eux seront, dans certains cas, difficiles à réaliser, comme l'ancienne résidence à Bonn.