Projet de loi de finances pour 2006 : Ville et logement

DEUXIÈME PARTIE
LES CRÉDITS CONSACRÉS À LA POLITIQUE DU LOGEMENT

Les programmes « logement » de la mission « Ville et logement »
Mission/Programme	Autorisations d'engagement		Crédits de paiement
	LFI 2005	PLF 2006	LFI 2005	PLF 2006
Aide à l'accès au logement	5.186.508.000	5.114.650.000	5.186.508.000	5.114.650.000
Développement et amélioration de l'offre de logement	1.143.527.378	1.216.704.200	1.360.127.378	1.231.589.200

I. AMÉLIORER LES CONDITIONS D'ACCÈS AU LOGEMENT

L'accès au logement est parfois difficile pour les ménages modestes, qui ne disposent pas des ressources suffisantes pour en assumer le coût. L'Etat, avec les caisses d'allocations familiales et les caisses de mutualité sociale agricole, a mis en place des dispositifs qui solvabilisent les ménages et sécurisent leur projet d'accession à la propriété.

Les ménages les plus modestes peuvent en effet bénéficier d'aides personnelles au logement pour réduire leur dépense de loyer et de conditions de prêt favorables pour réaliser leur projet d'acquisition.

A. LE RÔLE ESSENTIEL DES AIDES PERSONNELLES AU LOGEMENT

Les aides au logement absorbent 80 % des crédits « logement », soit un montant de 5,1 milliards d'euros, qui correspond à la contribution de l'Etat au fonds national d'aide au logement (Fnal), en baisse de 1,44 % par rapport à 2005.

1. La forte augmentation du taux d'effort des ménages pour le logement

a) Une augmentation soutenue des prix immobiliers

Depuis 2002, on constate une augmentation importante des prix de l'immobilier, que ce soit dans le parc social ou dans le parc privé.

Evolution des loyers moyens par catégorie de logements
(en %)
	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
Indice général des loyers	2,7	2,5	1,6	1,6	2,2	1,3	1,2	1,7	3,0	2,6
Secteur libre	2,0	2,1	1,1	1,3	2,1	1,2	1,4	2,3	3,0	2,4
HLM	3,6	3,0	2,7	2,1	2,2	1,4	0,4	0,7	2,9	3,0
IPC (1)	1,7	2,0	1,8	0,5	0,2	1,6	1,2	2,2	2,0	2,0
(1) IPC : Indice des prix à la consommation			Source : Insee

Celle-ci a été accélérée par la hausse du coût des matières premières sur le marché mondial et par une tension croissante entre l'offre et la demande de logements. Au deuxième trimestre 2005, l'indice du coût de la construction - qui sert de base à l'évolution des loyers - progressait encore en glissement annuel de 3,63 % après une hausse de 4,85 % au premier trimestre.

Il en résulte un accroissement notable de la part consacrée au logement dans le budget des ménages, le taux d'effort moyen des locataires s'établissant aujourd'hui à près de 23 %.

La loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne a prévu de remplacer, à compter du 1 ^er juillet 2006, l'indice du coût de la construction (ICC), qui sert de base à la révision annuelle des loyers, par un nouvel indice de révision des loyers (IRL), qui devrait être fondé sur trois composantes pondérées de la façon suivante :

- 60 % sur l'indice des prix à la consommation (IPC, hors loyers, hors tabac) ;

- 20 % sur l'indice du coût de la construction (ICC), qui est un indice trimestriel calculé par l'Insee à partir de l'observation des marchés de la construction des bâtiments neufs conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises assurant les travaux de réalisation des bâtiments ;

- 20 % sur l'indice des prix d'entretien et d'amélioration du logement (hors TVA), qui est l'indice trimestriel permettant d'apprécier la qualité de l'entretien et les améliorations apportées au logement.

Testé sur les dix dernières années, ce nouvel indice affiche une évolution globale quasi-identique à celle de l'ICC sur la période, mais présente l'avantage de suivre une progression continue sans variations excessives ou erratiques. Il devrait permettre de stabiliser l'évolution des loyers et préserver ainsi le pouvoir d'achat des locataires.

b) La moindre contribution des aides au logement à l'effort des ménages

Les aides personnelles au logement permettent aux ménages à revenus modestes d'accéder à un logement et de s'y maintenir. La réalisation de cet objectif peut être appréciée au regard de l'évolution de la part que représente le logement dans le budget des ménages (ou taux d'effort brut moyen) et de la contribution des aides au logement pour la réduire.

Le projet annuel de performance, mis en place dans le cadre de la LOLF, propose un indicateur destiné à comparer le taux d'effort brut des ménages (avant versement de l'aide) et le taux d'effort net moyen (après versement de l'aide), en distinguant trois catégories de bénéficiaires.

Taux d'effort des ménages avant et après versement de l'aide au logement
					(en %)
Années	2003	2004	2005	2006	2009
Catégories de bénéficiaires	Réalisé	Réalisé	Prévu	Prévu	Cible
Bénéficiaires de minima sociaux
Taux d'effort brut moyen	81,1	82,1	83,9	83,9	n.c.
Taux d'effort net moyen	15,7	17,7	20,2	20,2	20,2
Salariés
Taux d'effort brut moyen	38,7	39	40,5	40,5	n.c.
Taux d'effort net moyen	25	25,7	27,6	27,6	27,6
Etudiants
Taux d'effort brut moyen	46,2	47,4	48,4	48,4	n.c.
Taux d'effort net moyen	23,8	24,8	26,3	26,3	26,3

Ce tableau montre un accroissement du taux d'effort brut moyen des ménages toutes catégories confondues, qui n'est pas compensé par les aides au logement . En effet, depuis 2003, on observe que le taux d'effort net moyen des ménages augmente d'environ 2,5 points pour les salariés et les étudiants, et de 4,5 points pour les bénéficiaires de minima sociaux. La revalorisation des barèmes permet normalement de maintenir l'efficacité sociale des aides au logement, en veillant à ce que le taux d'effort des ménages ne se dégrade pas.

C'est pourquoi, elles ont été revalorisées de 1,8 % depuis le 1 ^er septembre 2005, ce qui représentera en année pleine un coût de 252 millions d'euros en 2006, dont 144 millions d'euros seront pris en charge par le budget de l'Etat.

Pourtant, votre commission estime que cette revalorisation a été insuffisante au regard de l'augmentation des prix des loyers et de la situation difficile de certains ménages. Elle souhaiterait que l'évolution des aides au logement soit indexée sur l'indice du coût de la construction et, à compter du 1 ^er juillet 2006, sur le nouvel indice de révision des loyers . Elle s'inquiète en outre de la valeur cible qui a été fixée pour le taux d'effort net moyen des ménages en 2009, notamment pour les salariés et les étudiants, ce taux dépassant le taux plafond de 25 % qui prévaut dans le parc social pour l'application des surloyers. En effet, selon cette règle, le loyer, après application du surloyer, ne doit pas représenter une part supérieure à 25 % des revenus mensuels des ménages.