b) Le succès mitigé du dispositif Robien
S'il est vrai qu'il a permis la construction de nouveaux logements à un rythme soutenu (près de 65.000 par an), le dispositif Robien présente l'inconvénient de ne pas orienter la construction vers les zones où la demande de logements est la plus forte. Ainsi, certains de ces logements situés en zone C (agglomérations de moins de 50.000 habitants) ne sont pas occupés aujourd'hui, l'offre étant supérieure à la demande.
Un amendement du Gouvernement, proposé dans le cadre du projet de loi portant engagement national pour le logement, vise à corriger les anomalies de ce dispositif.
Les réaménagements envisagés tendent à recentrer le dispositif vers les zones où le marché est le plus tendu. Ainsi, le taux d'amortissement des opérations réalisées en zone C serait ramené de 65 % à 50 % en quinze ans grâce à :
- la baisse d'environ 20 % du loyer plafond, fixé à 7,50 euros du mètre carré contre 9,30 euros en 2005 ;
- la réduction de la durée d'amortissement qui a été ramenée de quinze à neuf ans ;
- la modification du rythme d'amortissement sur neuf ans, à raison d'une déduction de l'impôt sur le revenu de 6 % du montant du bien pendant les sept premières années et de 4 % pendant les deux suivantes (contre une déduction de 8 % les cinq premières années et de 2,5 % pendant les quatre années suivantes actuellement) ;
- la suppression de l'abattement forfaitaire de 6 % sur les revenus fonciers, auquel peut se substituer le système de déduction des frais réels.
Votre commission estime que les réaménagements du dispositif d'incitation fiscale Robien sont de nature à favoriser la production de logements dans les zones où les prix sont élevés et l'offre insuffisante. Cela devrait permettre à terme un meilleur ajustement de l'offre à la demande, dans les zones les plus tendues du marché.
c) La création d'un nouveau dispositif fiscal à vocation sociale
Lors de la discussion au Sénat du projet de loi portant engagement national pour le logement, le Gouvernement a introduit un amendement de nature fiscale visant à créer un nouveau dispositif dit « Borloo populaire », en faveur de l'investissement locatif à destination des locataires à revenus modestes ou intermédiaires.
Exclusivement dédié à la construction neuve, ce dispositif devrait permettre à l'investisseur d'amortir 65 % du prix d'achat sur quinze ans (6 % de déduction pendant sept ans, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % les six dernières années) et une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 40 %.
En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à donner le bien en location au titre de la résidence principale pendant au moins neuf ans, à des ménages dont les plafonds de ressources correspondent à ceux qui sont imposés dans le cadre des prêts locatifs intermédiaire (PLI) et moyennant un loyer inférieur de 30 % au prix du marché.
Votre commission s'interroge sur l'efficacité de cette incitation, dans la mesure où la déduction fiscale liée à l'amortissement de l'investissement réalisé devrait être soumise à l'application du plafonnement global des déductions de 8.000 euros par foyer fiscal (majorés de 1.000 euros par enfant à charge), introduit dans le cadre de la réforme de l'impôt sur le revenu.