N° 684
SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 2024-2025
Enregistré à la Présidence du Sénat le 4 juin 2025
AVIS
PRÉSENTÉ
au nom de la commission des lois constitutionnelles,
de législation, du suffrage universel, du Règlement et
d'administration générale (1) sur la proposition de loi,
adoptée par l'Assemblée nationale après engagement de la
procédure accélérée,
de
simplification du droit de
l'urbanisme et du
logement,
Par M. Marc-Philippe DAUBRESSE,
Sénateur
(1) Cette commission est composée de :
Mme Muriel Jourda, présidente ;
M. Christophe-André Frassa,
Mme Marie-Pierre de La
Gontrie, MM. Marc-Philippe Daubresse, Jérôme Durain,
Mmes Isabelle Florennes, Patricia Schillinger, Cécile Cukierman,
MM. Dany Wattebled, Guy Benarroche, Michel Masset,
vice-présidents ; M. André Reichardt,
Mmes Marie Mercier, Jacqueline Eustache-Brinio, M. Olivier
Bitz, secrétaires ; M. Jean-Michel Arnaud, Mme Nadine
Bellurot, MM. François Bonhomme, Hussein Bourgi, Mme Sophie
Briante Guillemont, M. Ian Brossat, Mme Agnès Canayer,
MM. Christophe Chaillou, Mathieu Darnaud, Mmes Catherine Di Folco,
Françoise Dumont, Laurence Harribey, Lauriane Josende,
MM. Éric Kerrouche, Henri Leroy, Stéphane Le Rudulier,
Mme Audrey Linkenheld, MM. Alain Marc, David Margueritte,
Hervé Marseille, Mme Corinne Narassiguin, M. Paul
Toussaint Parigi, Mmes Anne-Sophie Patru, Salama Ramia,
M. Hervé Reynaud, Mme Olivia Richard, MM. Teva
Rohfritsch, Pierre-Alain Roiron, Mme Elsa Schalck, M. Francis
Szpiner, Mmes Lana Tetuanui, Dominique Vérien, M. Louis Vogel,
Mme Mélanie Vogel.
Voir les numéros :
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Assemblée nationale (17ème législ.) : |
1240, 1378 et T.A. 113 |
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Sénat : |
632 (2024-2025) |
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L'ESSENTIEL
Soucieuse d'apporter des solutions pragmatiques et concrètes à la crise sans précédent que traverse le secteur du logement, largement documentée par de récents travaux parlementaires, la commission des lois s'est saisie pour avis de l'ensemble des articles de la proposition de loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement déposée par le député Harold Huwart et s'est vue déléguer, au fond, les articles 4, 5 et 7 relatifs au contentieux de l'urbanisme.
Partant d'un constat partagé avec les acteurs du logement et les élus locaux, la commission a souhaité approuver, sans réserve, les objectifs d'accélération du traitement des recours contentieux et de simplification des documents d'urbanisme afin de faciliter les constructions pour apporter de premières solutions à cette crise du logement.
Regrettant l'absence de projet de loi relatif au logement, la commission a, à l'initiative du rapporteur Marc-Philippe Daubresse, substantiellement enrichi la proposition de loi par l'adoption de dix-sept amendements visant à renforcer les prérogatives des maires, amplifier les simplifications proposées, et ajouter plusieurs mesures en faveur d'une accélération plus efficace du traitement des recours contentieux en matière d'urbanisme.
Elle a, à l'inverse, supprimé plusieurs dispositions qui apparaissaient soit manquer leur cible en alourdissant les procédures existantes, soit complexifier le droit existant par des dérogations vidant de leur sens les dispositions du droit de l'urbanisme.
I. UNE CRISE DU LOGEMENT SANS PRÉCÉDENT IMPUTABLE, EN LARGE PARTIE, À DES FREINS PROCÉDURAUX ET CONTENTIEUX
Largement documentée, notamment par les travaux du Sénat, la crise que traverse aujourd'hui le secteur du logement et de l'urbanisme en France est sans précédent1(*) : chute des volumes des constructions neuves, baisse des transactions dans l'ancien, raréfaction des crédits immobiliers, blocages des constructions de logements sociaux et progression du mal logement en sont les principaux symptômes.
À titre d'exemple, de février 2024 à janvier 2025, seuls 332 100 logements ont été autorisés à la construction, soit 42 900 de moins que lors des douze mois précédents, représentant une chute de 11,4 %. En comparaison avec les volumes de logements autorisés à la construction avant la crise sanitaire, cette baisse se chiffre à -28 %2(*).
Cette crise sans précédent trouve son origine dans une multitudes de facteurs désormais connus et analysés, à commencer par la complexité du droit de l'urbanisme et les nombreux freins procéduraux et contentieux pesant sur les projets.
Ainsi, le rapport thématique de la Cour des comptes de septembre 2024 résume à juste titre des constats partagés par l'ensemble des acteurs de la construction et du logement : de nombreuses contraintes s'imposent aux élus dans la délivrance des autorisations d'urbanisme ; l'élaboration et la révision des documents d'urbanisme engagent des « démarches compliquées, longues et coûteuses » ; les pétitionnaires sont encore confrontés à un « contentieux de masse »3(*).
Sur ce dernier point, force est de constater que les juridictions administratives sont confrontées à une hausse continue et significative du volume contentieux : de 2000 à 2024, les entrées contentieuses en données nettes ont progressé de 139 % en première instance et de 86 % en appel. La progression des entrées devant les tribunaux administratifs s'accentue encore très nettement sur la période la plus récente : de 6,85 % en 2023, elle est passée à 8,45 % en 2024, pour atteindre 18,8 % durant les quatre premiers mois de l'année 20254(*).
Autre illustration des causes de la crise actuelle du logement, la complexification et la rigidité des dispositions des documents d'urbanisme et de planification obèrent la capacité des acteurs locaux comme des constructeurs à faire émerger des projets d'intérêt général, notamment l'augmentation de l'offre de logements en zone tendue par le biais de la densification du bâti ou de la multimodalité des constructions.
Enfin, nombre d'élus locaux déplorent les difficultés qu'ils rencontrent pour faire respecter les règlementations en matière d'urbanisme, singulièrement s'agissant du phénomène de « cabanisation », empêchant de sanctionner efficacement et rapidement les contrevenants.
* 1 Rapport d'information relatif à la crise du logement, n° 567 (2023-2024), fait par Dominique Estrosi-Sassone, Viviane Artigalas et Amel Gacquerre au nom de la commission des affaires économiques du Sénat, déposé le 30 avril 2024, p. 8.
* 2 « Construction de logements - résultats à fin janvier 2025 », Statsinfos, Ministère de l'Aménagement du territoire et de la Transition écologique, p.1.
* 3 « La délivrance des permis de construire - Un parcours complexe dans un cadre instable », Rapport thématique de la Cour des Comptes, septembre 2024, p. 2 à 4.
* 4 Réponses au questionnaire du rapporteur transmises par la DACS.