C. LES AXES D'UNE RÉFORME POSSIBLE DES AIDES À LA PIERRE
Le
constat qui vient d'être exposé, ainsi que ses raisons, ne
permettent plus d'éluder le débat ni de maintenir un affichage
politique en termes de programmes physiques de logements sociaux, dont on sait
qu'ils ont très peu de chance d'être réalisés, ne
serait-ce qu'à moitié
. La réflexion doit être
menée pour mettre à plat le dispositif, mais les solutions
à définir ne pourront qu'être diverses.
• S'agissant de l'équilibre financier des opérations,
il est peu raisonnable d'envisager une augmentation des loyers dans le parc
HLM. Cette année encore, le gouvernement propose une hausse de 1 %.
S'agissant de la réduction du coût de la ressource, la baisse du
taux du prêt PLA à 4,3 % en juin 1998 contre 4,8 %
depuis mars 1996 ne constitue pas une réponse suffisante compte tenu de
la faible évolution des loyers rappelée ci-dessus et du taux de
l'inflation. Les marges de manoeuvre sur ce point semblent d'ailleurs assez
faibles. Ainsi, un allongement de trois ans de la durée des PLA ne
diminuerait que de 3 % le loyer d'équilibre, ce qui
représente seulement 20 % du déséquilibre
actuellement constaté.
• On peut en revanche réfléchir à une
simplification des modalités de gestion des PLA, et la mise en place
depuis août 1998
d'un PLA expérimental sur les loyers,
associant PLA ordinaire et PLA à loyer minoré,
peut
constituer une première étape.
Dans ce système, l'opérateur monte une opération mixte
associant à parts égales des logements financés par des
PLA sans subvention et des logements financés par les PLALM. En sortie,
le loyer plafond est unique et égal à la moyenne des niveaux du
PLA et du PLALM, c'est-à-dire 90 % du plafond PLA, et il doit se
rapprocher du loyer plafond de l'APL.
Votre rapporteur suggère qu'un groupe de travail soit
constitué pour mettre à plat le dispositif et faire des
propositions concrètes. Ce groupe, réuni sous l'égide du
secrétariat d'Etat au logement, serait composé de
représentants des bailleurs sociaux, des collectivités locales,
des établissements financiers ainsi que de représentants des
bailleurs privés.