ARTICLE 12 bis (nouveau)
Taux réduit de TVA pour les ventes de
droits immobiliers démembrés de logements sociaux
neufs
Commentaire : le présent article a pour objet
d'appliquer le taux réduit de TVA aux ventes de droits immobiliers
démembrés de logements sociaux neufs.
I. LE DROIT EXISTANT
En application du 2 de l'article 278
sexies
du code
général des impôts,
les livraisons à
soi-même,
mentionnées au c du I de l'article 257 du code
général des impôts,
de logements sociaux à usage
locatif
supportent une TVA à taux réduit. Il s'agit d'un
mécanisme fiscal permettant aux organismes sociaux de
bénéficier du taux réduit de TVA sur leurs logements
nouvellement construits.
Plus précisément, les logements considérés sont
ceux pour lesquels l'acquéreur bénéficie, sur
décision du représentant de l'Etat dans le département,
d'un prêt financé par l'Etat ou d'un prêt locatif social
(PLS)
entrant dans le champ de l'article R. 331-1 du code de la
construction et de l'habitation. L'acquéreur doit avoir conclu avec
l'Etat une convention en application du 3° et 5° de l'article L.
351-2 du même code, c'est-à-dire une convention qui ouvre droit
à l'application de
l'aide personnalisée au logement
(APL).
En application du 3 de l'article 278
sexies
du code
général des impôts,
les ventes des logements sociaux
neufs à usage locatif
sont également soumises au taux
réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE
Le I du présent article complète l'article 278
sexies
du
code général des impôts par un alinéa 5 aux termes
duquel sont également éligibles au taux réduit de TVA
les ventes de droits immobiliers démembrés
de logements
sociaux neufs à usage locatif
mentionnés aux 2 et 3 de
l'article 278
sexies
précités.
Dans ce cas,
l'usufruitier
doit bénéficier du prêt
aidé par l'Etat et conclure avec l'Etat la convention qui ouvre droit
à l'application de l'aide personnalisée au logement en
application du 3° et du 5° de l'article L. 351-2 du même code.
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Le présent article, introduit à l'initiative de la commission des
finances de l'Assemblée nationale, avec l'avis favorable du
gouvernement, vise à
faciliter la construction de logements locatifs
sociaux
en faisant appel à des investisseurs privés, selon
un mécanisme reposant sur le démembrement de
propriété.
Il s'agit de traiter le cas où un promoteur privé vend un
logement en nue-propriété à un investisseur, et en
usufruit à un organisme de logement social, qui bénéficie
alors d'un prêt locatif social (PLS).
Le logement social est donc en partie financé par l'investisseur
privé, qui récupère son bien immobilier à
l'extinction du conventionnement social du bien, qui est au minimum de 15 ans
pour les PLS.
Comme la construction neuve de PLS est soumise à un taux de TVA
réduit, il est proposé d'étendre ce taux réduit
à ce type d'opérations.
Selon les informations recueillies auprès du ministère de
l'économie, des finances et de l'industrie, le coût du dispositif
devrait être nul pour l'Etat dans la mesure où les prêts
aidés font l'objet d'un contingentement.
M. Alain Lambert, ministre délégué au budget et à
la réforme budgétaire, a précisé le vendredi 17
octobre 2003, en séance publique à l'Assemblée nationale,
que, comme tous les droits de propriété dont le
démembrement ne résulte pas du décès du
contribuable,
ceux-ci ne seront pas éligibles à la
déduction prévue au titre de l'amortissement en faveur de
l'investissement locatif créé par l'article 91 de la loi
n° 2003-590 du 2 juillet 2003
.
Cette précision vise à rappeler que le dispositif prévu au
h du 1° du I de l'article 31 du code général des
impôts impose au contribuable de louer pendant au moins neuf ans son
bien, sous conditions de loyers, et que cette condition ne saurait
évidemment être remplie par un démembrement de
propriété. Il est difficile de se faire une idée des
conséquences concrètes de ce dispositif, car l'attrait des
investisseurs privés pour ce type de produit est loin d'être
certain...
Décision de la commission : votre commission vous propose
d'adopter cet article sans modification.