Projet de loi portant engagement national pour le logement

Article 5 bis B (nouveau)
(Article L. 443-15-6 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation)

Création d'un guichet unique pour faciliter l'accession sociale à la propriété et intégration temporaire des logements en accession sociale
dans le décompte de l'article 55 de la loi SRU

Les députés ont introduit, sur proposition de M. Patrick Ollier, un article permettant d'instituer dans les communes un guichet unique afin d'améliorer l' information du public sur les différentes aides à l'accession sociale à la propriété . En outre, ce dispositif étend la définition du logement social, au sens de l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), aux logements en accession sociale à la propriété pendant une période transitoire.

Le texte adopté par l'Assemblée nationale

L'article 5 bis B complète les dispositions du code de la construction et de l'habitation consacrées aux ventes HLM en introduisant un nouvel article L. 443-15-6. Selon les termes des six premiers alinéas de celui-ci, chaque commune aurait la possibilité d'instituer un guichet unique pour favoriser le développement de l'accession sociale à la propriété. Ce guichet, institué dans les mairies, aurait vocation à mettre à la disposition du public un dossier présentant les différents mécanismes de soutien à l'accession. Aux fins de constitution de ce dossier, les maires auraient accès, sur demande, aux informations relatives aux projets de vente HLM par les bailleurs sociaux. Pourraient également leur être communiquées les données concernant les projets d'opérations d'accession sociale à la propriété situés dans la commune ainsi que celles relatives aux prêts offerts par les banques en faveur des ménages modestes, comme les prêts du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs ou les prêts à taux zéro (PTZ).

Les quatre derniers alinéas de l'article ont trait à la définition du logement social pour l'application de l'article 55 de la loi SRU, qui oblige certaines communes à disposer de 20 % de logements locatifs sociaux.

En application de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, pour l'appréciation du respect des obligations de l'article 55, sont comptabilisés comme logements sociaux :

- les logements locatifs sociaux conventionnés appartenant aux organismes HLM ;

- les autres logements locatifs sociaux conventionnés (appartenant aux sociétés d'économie mixte ou après intervention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) ;

- les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte (SEM) des départements d'outre-mer, à l'Entreprise minière et chimique et aux sociétés à participation majoritaire de celle-ci, aux houillères de bassin, aux sociétés à participation majoritaire de celles-ci ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais (EPINORPA) ;

- les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers conventionnés dénommés résidences sociales, ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS). Les lits des logements-foyers et les places des CHRS sont alors pris en compte dans des conditions fixées par décret. Dans les foyers d'hébergement et les foyers de vie destinés aux personnes handicapées mentales, les chambres occupées par ces personnes sont comptabilisées comme autant de logements locatifs sociaux dès lors qu'elles disposent d'un élément de vie indépendante défini par décret.

Depuis le vote de la loi n° 2005-158 du 23 février 2005 portant reconnaissance de la Nation et contribution nationale en faveur des Français rapatriés, sont également considérés comme logements locatifs sociaux les logements financés par l'Etat ou les collectivités locales occupés à titre gratuit, à l'exception des logements de fonction, ou donnés à leur occupant ou acquis par d'anciens supplétifs de l'armée française en Algérie ou assimilés, grâce à une subvention accordée par l'Etat au titre des lois d'indemnisation les concernant.

A l'exception de la catégorie de logements introduite par la loi sur les rapatriés, ne sont donc exclusivement pris en compte pour l'appréciation du respect des obligations de l'article 55 que les logements locatifs sociaux.

Les députés ont souhaité enrichir la définition de la mixité sociale et permettre une certaine diversification des statuts d'occupation dans les communes concernées. A cet effet, ils ont autorisé la comptabilisation, pendant une période de cinq années, de certains logements acquis dans le cadre d'une procédure d'accession sociale à la propriété dans l'appréciation du respect de l'article 55. En vertu du dispositif retenu, il s'agirait des logements locatifs sociaux vendus à leurs occupants (ventes HLM) ainsi que des logements neufs dont l'acquisition ou la construction a été financée, à partir du 1 ^er juillet 2006, au moyen d'une aide à l'accession à la propriété, prévue par le code de la construction et de l'habitation, pour des ménages dont les ressources n'excèdent pas un plafond fixé par décret. Selon les informations communiquées à votre rapporteur, la seconde catégorie de logements engloberait, notamment, ceux qui ont été financés à l'aide d'un prêt à l'accession sociale (PAS) ou un PTZ.

Observations de votre commission

Sur le guichet unique « accession sociale à la propriété », votre commission juge cette mesure intéressante, même si elle estime qu'elle ne présente pas nécessairement un caractère législatif.

S'agissant de la modification de la définition des logements sociaux au sens de l'article 55 de la loi SRU, votre commission considère totalement légitime le fait que les logements HLM vendus à leurs occupants puissent être comptabilisés de manière transitoire, le produit de ces ventes étant utilisé pour reconstruire de nouveaux logements sociaux. A ce titre, elle n'estime pas anormal que la commune ne soit pas pénalisée, par diminution automatique du quota de logements sociaux que de telles ventes entraîneraient, pendant cette période de reconstruction. Surtout, les ventes HLM sont effectuées souvent au bénéfice de personnes disposant de ressources modestes. Par conséquent, ces logements ne perdent pas leur caractère social malgré le changement de statut de leurs occupants. Au surplus, n'est-il pas opportun de faciliter la vente de logements sociaux occupés par des ménages qui ne les quittent pas et qui auraient les moyens financiers de les acquérir ? Votre commission considère que la réponse à cette question est positive puisque cette politique de vente donne aux organismes HLM des ressources financières favorisant la reconstitution de nouveaux logements locatifs sociaux. En outre, la période de cinq années apparaît d'autant plus raisonnable que, dans bien des cas, les opérations de construction sont loin d'être finalisées si rapidement, compte tenu des différentes étapes de la procédure (montage du dossier, mobilisation des financements, construction, etc).

En ce qui concerne le second élargissement de la définition du logement social proposé par cet article, votre commission constate, là encore, qu'il recouvrirait des logements présentant un véritable caractère social. Cette réforme permettra d'enrichir la notion de mixité sociale en diversifiant les statuts d'occupation dans les communes soumises à l'article 55. En outre, le ministre a indiqué que le décret devrait définir des plafonds de ressources inférieurs à ceux prévus pour l'accès aux logements locatifs sociaux. Votre commission prend acte de cette déclaration et sera attentive aux modalités d'application de ce volet de la réforme.

Votre rapporteur appelle néanmoins l'attention du Sénat et des élus locaux concernés par l'article 55 de la loi SRU sur les difficultés qui pourraient être liées à un usage trop large des logements en accession sociale pour respecter les obligations de construction. En effet, ces logements ne seront comptabilisés dans le quota des 20 % que pendant une période de cinq ans. Les communes en dessous de ce seuil, dont certaines éprouvent des difficultés à remplir leurs engagements notamment par manque de foncier, seraient, en conséquence, avisées d'utiliser « avec modération » cette possibilité. Celles d'entre elles qui feraient une trop grande consommation du foncier disponible sur leur territoire pour de telles opérations pourraient se trouver confrontées à deux difficultés majeures à l'issue des cinq ans. D'une part, elles épuiseront leurs réserves foncières, ne pouvant ensuite les reconstituer aisément pour construire des logements locatifs sociaux. D'autre part, la construction de ces logements augmentera mécaniquement le nombre de résidences principales de la commune et, par voie de conséquence, le nombre de logements locatifs sociaux requis pour satisfaire à l'objectif des 20 %.

Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.