Article 2 bis (Articles L. 231-4 et L. 232-2 du code de la construction et de l'habitation) Conditions suspensives des contrats de construction de maisons individuelles
Commentaire : cet article modifie les règles relatives aux conditions suspensives des contrats de construction de maisons individuelles.
I. Le droit en vigueur
L' article L. 231-4 du CCH porte sur les conditions suspensives des contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture du plan .
Son I dispose que ce type de contrat peut être conclu sous plusieurs conditions suspensives :
- l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire (a) ;
- l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (b) ;
- l'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction (c) ;
- l'obtention de l'assurance de dommages (d) ;
- l'obtention de la garantie de livraison (e).
Ce même I précise que le délai maximum de réalisation de ces conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier sont précisés par le contrat.
Son III précise que le contrat peut stipuler qu'un dépôt de garantie est effectué à un compte spécial, ouvert au nom du maître d'ouvrage. Le montant du dépôt ne peut excéder 3 % du prix de la construction projetée.
Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Si toutes ces conditions ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation dont il dispose, ces fonds lui sont immédiatement restitués.
Les articles L. 232-1 et L. 232-2 du CCH fixent les règles applicables au contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan .
L'article L. 232-2 dispose notamment que les dispositions du I de l'article L. 231-4 ne sont pas applicables à ce type de contrat .
II. Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Le présent article a été introduit en commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale par un amendement de M. Jean-Louis Léonard.
Son I modifie l'article L. 231-4 précité :
- tout contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan devra désormais être conclu sous les conditions suspensives évoquées précédemment , à moins que ces conditions n'aient été remplies avant la signature de ce contrat ( 1° ) ;
- l'absence de retrait du permis de construire ou de recours à son encontre devient une condition suspensive . Le contrat précisera que le permis doit faire l'objet d'un affichage sur le terrain, conformément aux exigences du code de l'urbanisme, et à la charge de quelle partie revient cette obligation ( 2° ) ;
- un décret en Conseil d'État précisera les modalités d'application de cet article ( 3° ).
Son II modifie l'article L. 232-2 précité : il rend applicable aux contrats de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan les dispositions du I de l'article L. 231-4 modifié par le I du présent, mis à part le fait que le contrat précise l'obligation d'affichage du permis de construire et la partie à la charge de qui est mise cette obligation.
Autrement dit, ce paragraphe rend les conditions suspensives énumérées à l'article L. 231-4 obligatoires pour les contrats de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan .
III. La position de votre commission
Votre rapporteur estime que rendre obligatoire les clauses suspensives énumérées à l'article L. 231-4 pour l'ensemble des contrats de construction de maison individuelle constitue une mesure de protection importante pour le maître d'ouvrage.
Pour autant, il n'est pas opportun de faire de l'absence de retrait de permis de construire ou de recours à son encontre une condition suspensive :
- cela risque d' allonger considérablement les délais de réalisation des opérations . Comme l'a indiqué l'Union des maisons françaises (UMF) à votre rapporteur, cette disposition pourrait ainsi avoir un impact économique négatif pour le secteur de la construction ;
- 'utilité de cette disposition est très limitée, dans la mesure où, d'après l'UMF, les retraits et les recours concernant une maison individuelle sont peu fréquents ;
- cela risque d' encourager les recours de tiers qui n'auraient pour but que de contrecarrer le bon déroulement du projet de construction.
En conséquence, votre commission a adopté, à l'initiative de votre rapporteur, un amendement visant à ne pas faire de l'absence de retrait du permis de construire ou de recours à son encontre une clause suspensive du contrat de construction d'une maison individuelle.
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Votre commission a adopté cet article ainsi modifié. |