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Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

22 janvier 2014 : Logement et urbanisme ( rapport - deuxième lecture )

EXAMEN DES ARTICLES

TITRE IER - FAVORISER L'ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE
CHAPITRE 1ER - Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé
Article 1er (articles 1er, 2, 3, 3-1, 3-2, 3-3 [nouveau], 4, 5, 6, 7, 7-1 [nouveau], 8, 8-1 et 43 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; article 10-1 A [nouveau] de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d'habitation ; article 59 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ; article L. 125-5 du code de l'environnement ; article 1724 du code civil) - Modernisation des rapports entre bailleurs et locataires

Commentaire : cet article procède à de multiples modifications portant sur les rapports entre bailleurs et locataires.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a adopté de nombreux amendements à cet article qui comporte plusieurs dispositions importantes, telles que l'instauration d'un contrat de location type, l'encadrement des modalités de l'établissement de l'état des lieux, l'encadrement de la rémunération des intermédiaires, la possibilité donnée au bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire ou encore l'introduction d'une procédure d'action en diminution du loyer en cas d'inexactitude de la surface habitable du logement.

En commission des Affaires économiques, dix-sept amendements de votre rapporteur ont été adoptés. Outre douze amendements rédactionnels, ont ainsi été adoptés :

- un amendement renvoyant le principe du modèle type d'état des lieux au décret et clarifiant le fait que l'état des lieux peut être établi par les parties elles-mêmes ou par un tiers mandaté par elles, comme un huissier de justice. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le preneur ;

- un amendement maintenant la possibilité d'inscrire au contrat de location une clause prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement des loyers et des charges tout en en réduisant le montant à 5 % du montant total des loyers et charges dues et en supprimant la pénalité spécifique pour le loyer du dernier mois ;

- un amendement abaissant de quarante à vingt-et-un jours la durée des travaux permettant au locataire d'obtenir une diminution du loyer ;

- un amendement encadrant les mandats de recherche en prévoyant que les honoraires sont dus à la signature du bail ;

- un amendement supprimant les dispositions de coordination portant sur les articles de la loi de 1989 relatifs à la Polynésie française et à la Nouvelle-Calédonie, ces articles empiétant sur les compétences de ces collectivités.

? En séance publique, neuf amendements ont été adoptés. Outre un amendement de coordination de votre rapporteur et un amendement de précision de Mme Marie-Noëlle Lienemann, ont ainsi été adoptés :

- contre l'avis de votre commission, deux amendements identiques de Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC et du président Jacques Mézard supprimant la possibilité pour le bailleur d'appliquer des pénalités pour retard de paiement de loyer ;

- un amendement de M. Philippe Dallier visant à ajouter parmi les clauses interdites des contrats de location une clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements ;

- un amendement de M. Philippe Dallier interdisant, sauf accord du locataire, que des travaux puissent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés ;

- un amendement de M. David Assouline et les membres du groupe socialiste, créant un nouvel article 8-1 au sein de la loi de 1989 instituant un régime spécifique pour la colocation. Son I définit la colocation ; son II impose le respect d'un contrat de bail type défini par décret en Conseil d'État ; son III adapte le dispositif de l'assurance pour compte, en permettant aux parties de choisir cette formule, indépendamment du cas de carence des colocataires ; son IV porte sur les modalités de récupération des charges locatives ; son V aménage les règles de cautionnement et de solidarité ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann créant un nouvel article 10-1 A au sein de la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux d'habitation1(*) prévoyant une sanction pénale en cas de travaux réalisés abusivement ou au mépris des occupants, c'est-à-dire sans notification, sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge. La sanction encourue est celle prévue à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme, soit une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie, un emprisonnement de six mois peut être prononcé ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann alignant les dispositions de la loi de 19482(*) en matière de travaux réalisés abusivement ou au mépris des occupants sur le régime du code de l'urbanisme évoqué ci-dessus.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté dix amendements. Outre un amendement de M. Daniel Goldberg, rapporteur, supprimant une disposition superfétatoire, deux amendements de coordination et un amendement de conséquence du rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement du Gouvernement supprimant la disposition prévoyant le partage des honoraires du tiers mandaté pour réaliser l'état des lieux, par exemple l'huissier de justice, entre le bailleur et le preneur, cette disposition étant redondante avec les modalités de rémunération des intermédiaires proposées par la nouvelle rédaction de l'article 5 de la loi de 1989 ;

- un amendement de M. Jean-Marie Tétart précisant que le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur comprend une copie d'un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, sans se référer à l'état prévu en cas de vente d'un immeuble bâti ;

- un amendement du président François Brottes prévoyant que le dossier de diagnostic technique comprend un état de l'installation intérieure de gaz, le Gouvernement s'en remettant à la sagesse de la commission ;

- un amendement du Gouvernement proposant une nouvelle rédaction de l'article 5 de la loi de 1989 relatif à la rémunération des intermédiaires. Par rapport au dispositif adopté par le Sénat en première lecture, les principales modifications sont les suivantes :

 Les honoraires liés à la visite et à la constitution du dossier du preneur sont également partagés entre le bailleur et le preneur ;

 Le plafond du montant imputé au locataire est exprimé par mètre carré de surface habitable et révisable chaque année ;

 La disposition interdisant la mise à la charge du preneur de toute autre rémunération est supprimée ;

 La communication des données par les professionnels ne fait directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations à l'Agence nationale d'information pour le logement (ANIL), selon une méthodologie validée par l'instance scientifique indépendante contrôlant la méthodologie des observatoires des loyers ;

- un amendement de M. Jean-Marie Tétart étendant l'obligation du locataire de permettre l'accès aux lieu loués pour la préparation et l'exécution de travaux permettant de mettre le logement en conformité avec les caractéristiques du logement décent ;

- un amendement du rapporteur complétant les dispositions relatives à la colocation afin d'éviter les abus voire le développement des marchands de sommeil. Cet amendement encadre le cas où la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur :

 La colocation constitue alors une division du logement. S'appliquent les dispositions du code de la construction et de l'habitation (CCH) qui interdisent notamment la division en vue de mettre à disposition des locaux d'une superficie et d'un volume habitants inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique3(*) ou celles, introduites par l'article 46 sexies A du présent projet de loi qui permet aux collectivités territoriales d'instituer une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un logement existant ;

 Chaque contrat de bail doit alors respecter les dispositions de la loi de 1989 applicables aux logements nus ou aux logements meublés ;

 L'addition des loyers perçus par chaque locataire ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement en application du dispositif d'encadrement des loyers prévu par le projet de loi ;

 Les normes de peuplement doivent être respectées ;

 Un décret en Conseil d'État adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

? En séance publique, vingt-quatre amendements ont été adoptés. Outre seize amendements rédactionnels et de coordination du rapporteur, ont été adoptés :

- deux amendements identiques de Mme Isabelle Attard et de M. Noël Mamère prévoyant que le contrat de location précise la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;

- deux amendements identiques de MM. Jean-Marie Tétart et Jean-Louis Dumont supprimant la disposition introduite en commission visant à faire figurer dans le dossier de diagnostic technique un état de l'installation de gaz et prévoyant que le décret en Conseil d'État précise les dates d'entrée en vigueur de l'obligation de faire figurer au sein du dossier un état d'installation d'électricité, dates fixées en fonction des enjeux liés aux différents types de logement et ne pouvant dépasser six ans à compter de la promulgation de la loi ;

- un amendement du rapporteur visant à isoler la question de la réalisation de l'état des lieux, afin de prendre en compte le cas où l'état des lieux est réalisé par un tiers mandaté, en prévoyant que les honoraires des personnes mandatées pour l'effectuer sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire. Ainsi, deux plafonds coexisteront : l'un pour les prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail ; l'autre pour la réalisation de l'état des lieux ;

- un amendement du rapporteur prévoyant la reproduction des alinéas relatifs aux honoraires dans le contrat de bail plutôt que dans le mandat de location auquel le preneur n'a pas accès ;

- un amendement du rapporteur rétablissant une disposition du droit en vigueur qui dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement reproduisant, à peine de nullité, ces dispositions ;

- un amendement de M. Jean-Louis Gagnaire réduisant d'un an à six mois la durée pendant laquelle un colocataire qui a quitté un logement après avoir donné congé reste solidaire des obligations des colocataires restant dans les lieux.

En seconde délibération, un amendement du Gouvernement a été adopté, rétablissant l'obligation pour le dossier de diagnostic technique de comprendre un état de l'installation des tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur souligne que les amendements adoptés par les députés n'ont pas remis en cause les grandes orientations du présent article, approuvées par le Sénat en première lecture.

La principale modification intervenue à l'Assemblée nationale vise à assouplir les dispositions du projet de loi relatives à l'encadrement de la rémunération des intermédiaires, conformément à ce que la ministre de l'égalité des territoires et du logement avait laissé entendre lors de l'examen du projet de loi en première lecture au Sénat. Cette modification s'inscrit dans l'esprit d'équilibre du présent projet de loi.

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté quatre amendements rédactionnels ou de précision.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 1er bis A - Rapport au Parlement sur la révision du « décret décence »

Commentaire : cet article prévoit la remise au Parlement d'un rapport sur l'opportunité de réviser le « décret décence ».

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le présent article a été introduit par le Sénat, à l'initiative de Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC. Il prévoit que le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l'opportunité de réviser le « décret décence »4(*) et notamment sur la possibilité de modifier la définition du seuil minimal en deçà duquel un logement est considéré comme indécent.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de Mme Audrey Linkenheld précisant que le rapport prévu par cet article pourrait étudier la possibilité d'intégrer la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.

En séance publique, un amendement rédactionnel du rapporteur a été adopté.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement de précision de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 1er bis B (article 2 de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation des détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation) - Installation des détecteurs de fumée dans les logements

Commentaire : cet article précise que l'obligation d'installation d'un détecteur de fumée dans les logements pèse sur le bailleur.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article a été introduit par un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste adopté en séance publique par le Sénat.

Il modifie l'article 2 de la loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation5(*) afin de préciser que :

l'obligation d'installation d'un détecteur de fumée pèse désormais sur le propriétaire et non pas sur l'occupant du logement ;

- l'obligation d'entretien et de contrôle du bon fonctionnement du dispositif pèse sur l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire ;

- pour les logements occupés par un locataire au moment de l'entrée en vigueur de la loi du 9 mars 2010 précitée, l'obligation d'installation pesant sur le propriétaire est satisfaite par la fourniture au locataire d'un détecteur.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Aucun amendement n'a été adopté en commission des Affaires économiques.

En séance publique, les députés ont adopté trois amendements du rapporteur visant à :

- préciser que le propriétaire d'un logement s'assure, s'il met ce dernier en location, du bon fonctionnement du détecteur de fumée lors de l'établissement de l'état des lieux ;

- prévoir que le locataire assure le renouvellement éventuel du ou des détecteurs de fumée normalisés ;

- permettre au propriétaire, dans le cas où le logement est occupé par un locataire à la date de l'entrée en vigueur de l'obligation d'installation de détecteurs de fumée, de rembourser au locataire l'achat du détecteur.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur salue une nouvelle fois l'introduction de cet article au sein du projet de loi. Il reprend la position exprimée par le Sénat à l'occasion de la discussion de la proposition de loi visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, devenue la loi du 9 mars 2010 précitée.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 1er bis (articles L. 1751 et L. 1751-1 [nouveau] du code civil) - Extension de la cotitularité du bail aux partenaires liés par un PACS

Commentaire : cet article vise à étendre le bénéfice des dispositions du code civil sur la cotitularité du bail aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS).

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, le Sénat a modifié cet article introduit par l'Assemblée nationale et qui vise à étendre la cotitularité du bail dont bénéficient aujourd'hui deux époux ou partenaires liés par un PACS.

À l'initiative de notre collègue René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des Lois, il a réduit le champ de cet article à la possibilité, en cas de dissolution, pour l'un des partenaires, de saisir le juge aux fins de se voir attribuer le logement d'un couple.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté deux amendements :

- un amendement du rapporteur rétablissant les dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en première lecture, permettant d'étendre la cotitularité du bail aux partenaires liés par un PACS : le droit au bail du local servant à l'habitation de deux partenaires liés par un PACS sera réputé appartenir à l'un et l'autre des partenaires, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande ; en cas de décès d'un des partenaires, le survivant disposera d'un droit exclusif sur le bail sauf s'il y renonce expressément ;

- un amendement de précision juridique de M. Lionel Tardy.

En séance publique, un amendement rédactionnel du rapporteur a été adopté.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement rédactionnel de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 2 (articles 11-1, 11-2 [nouveau], 12, 14-1 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; articles 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation) - Modification des dispositions relatives à la durée du contrat de location, au délai de préavis et au congé donné au locataire

Commentaire : cet article modifie plusieurs dispositions relatives à la durée du contrat de location, au délai de préavis et au congé donné au locataire.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a introduit plusieurs modifications à cet article qui comprend des avancées en matière d'encadrement des congés-reprises et permet l'adaptation des délais de préavis à la situation du marché du logement.

? En commission des Affaires économiques, six amendements ont été adoptés. Outre deux amendements rédactionnels, ont ainsi été adoptés :

- un amendement de M. François Calvet étendant le bénéfice du délai de préavis réduit à l'ensemble des bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ;

- un amendement de votre rapporteur étendant le bénéfice du délai de préavis réduit à l'ensemble des locataires s'étant vu attribuer un logement social, qu'ils soient éligibles au logement locatif très social ou non ;

- un amendement de M. François Calvet rétablissant une disposition de l'actuel article 15 de la loi de 1989 relative aux modalités du congé ;

- un amendement du rapporteur alignant le niveau de revenu du bailleur lui permettant d'échapper aux dispositions protégeant certains locataires sur le niveau de revenu des locataires protégés tel que modifié par les députés.

? En séance publique, cinq amendements ont été adoptés. Ainsi, ont ainsi été adoptés :

- contre l'avis de votre commission et avec un avis de sagesse du Gouvernement, un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste créant un nouvel article 11-2 au sein de la loi de 1989 qui prévoit qu'en cas de mise en copropriété d'un immeuble indivis comportant au moins cinq locaux d'habitation, les baux en cours sont prorogés de plein droit pour trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, si l'immeuble est situé dans une « zone tendue » ;

- un amendement de votre rapporteur prévoyant qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. Il permet de distinguer le congé reprise du congé pour vente, ce dernier n'étant alors autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours ;

- un amendement de précision de M. François Calvet ;

- un amendement de Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC doublant le montant de l'amende administrative pouvant être prononcées en cas de congé frauduleux ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste étendant l'exemption de droit de préemption des locataires dont bénéficient les bailleurs sociaux en cas de vente en bloc de leur patrimoine aux ventes en diffus.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un seul amendement, du rapporteur, visant à étendre au congé pour vente les dispositions introduites par l'Assemblée nationale en première lecture pour le congé reprise qui prévoient la suspension de la possibilité de congé dès lors que le préfet a saisi le Conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST) pour se prononcer sur la réalité et les causes de l'insalubrité du logement et les mesures propres à y remédier.

? En séance publique, les députés ont adopté neuf amendements. Outre un amendement de précision du rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- un amendement d'André Chassaigne, modifié par deux sous-amendements du rapporteur, imposant au bailleur, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;

- un amendement du rapporteur précisant qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations prévues par l'article 15 de la loi de 1989 ;

- un amendement du rapporteur précisant le dispositif prévoyant la suspension de la possibilité de congé en cas de saisine du CoDERST :

 Il étend la suspension de la possibilité de donner congé à tous les motifs ;

 Il précise que la suspension concerne la possibilité pour le bailleur de donner congé mais aussi la durée du bail ;

 Il précise que la suspension a lieu à compter de la réception de l'avis de tenue de la réunion du CoDERST notifié par le préfet ;

 Il étend la suspension de la possibilité de congé à l'engagement par le maire de la procédure relative aux bâtiments menaçant ruine ;

 Il prévoit les cas de levée de la suspension : d'une part, la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril par l'autorité administrative compétente ; d'autre part, le cas où l'autorité compétente ne donne pas suite à la procédure relative aux bâtiments menaçant ruine ou quand la CoDERST ne conclut pas à l'insalubrité du logement ;

 Il précise que l'ensemble de ces dispositions ne s'opposent pas à l'application des dispositions du code de la santé publique qui portent sur le relogement des occupants en cas d'arrêté de péril ou d'insalubrité et sur la suspension du bail et le report de sa durée pour les logements frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril jusqu'à la levée de l'arrêté.

- un amendement de Mme Sandrine Mazetier, sous-amendé par le rapporteur, complétant le dispositif introduit en première lecture par l'Assemblée nationale qui crée un droit de priorité des communes pour l'acquisition d'un logement occupé mis en vente par le bailleur et que le locataire ne pourrait acquérir. Cet amendement prévoit que si la commune décide d'acquérir le logement, elle règle le prix au plus tard six mois après sa décision d'acquérir le bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En l'absence de paiement ou de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois, le propriétaire reprend la libre disposition de son bien ;

- un amendement de M. Christophe Caresche rectifiant une erreur matérielle.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur salue le fait que l'ensemble des dispositions introduites à cet article par le Sénat ont été maintenues par les députés.

À son initiative, votre commission a adopté cinq amendements : quatre amendements rédactionnels et un amendement visant à clarifier la procédure prévue par le présent article en cas de saisine du CoDERST ou d'engagement de la procédure relative aux bâtiments menaçant ruine.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 3 (articles 10, 11, 16, 17, articles 17-1 et 17-2 [nouveaux], articles 18, 19, 20, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 23, 24-1 et 25 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ; articles L. 351-3, L. 353-9-2, L. 411-5, L. 441-1 et L. 445-4 du code de la construction et de l'habitation ; articles L. 542-5 et L. 831-4 du code de la sécurité sociale) - Dispositions relatives au loyer, aux charges et au règlement des litiges de la loi du 6 juillet 1989

Commentaire : cet article modernise les dispositions du chapitre III du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 relatives au loyer, aux charges et au règlement des litiges.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En première lecture, le Sénat a modifié substantiellement le présent article qui comprend une des dispositions phares du projet de loi, à savoir le nouveau dispositif d'encadrement des loyers.

? En commission, vingt-cinq amendements de votre rapporteur ont été adoptés. Outre dix-huit amendements rédactionnels ou de précision, ont été adoptés :

- un amendement précisant que les loyers de référence ne sont pas fixés sur proposition de l'observatoire local des loyers mais en fonction des niveaux de loyers constatés par l'observatoire ;

- un amendement indiquant qu'une action en diminution de loyer peut être engagée au moment de la mise en location si le loyer de base est supérieur au loyer médian de référence majoré ;

- un amendement encadrant le complément de loyer exceptionnel en le limitant aux logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature ou leur ampleur et définies par décret en Conseil d'État ;

- un amendement maintenant le régime actuel d'encadrement de l'évolution des loyers au renouvellement du bail dans les « zones non tendues » ;

- un amendement renforçant la sanction en cas de non restitution du solde du dépôt de garantie dans le délai légal par le bailleur : la sanction sera applicable dès le premier jour de retard ;

- un amendement créant une sanction administrative pour le bailleur qui exige du candidat à la location ou de sa caution un « document interdit » ;

- un amendement précisant que les pièces justificatives des charges locatives sont mises à la disposition des locataires dans des conditions normales.

? En séance publique, onze amendements ont été adoptés. Outre un amendement de précision du président Jacques Mézard et un amendement de conséquence de votre rapporteur, ont été adoptés :

- contre l'avis de votre commission et du Gouvernement, un amendement de Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC, sous-amendé par Mme Marie-Noëlle Lienemann, indiquant que le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de l'ensemble du parc locatif privé, hors locations meublées et micro-logements de moins de 12 m2 ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann visant à rebaptiser « loyer élevé » le « loyer médian de référence majoré » ;

- un amendement de votre rapporteur visant à renforcer l'encadrement du complément de loyer exceptionnel en indiquant que les caractéristiques permettant d'appliquer ce complément sont jugées exceptionnelles en comparaison des logements de même type situés dans le même secteur géographique ;

- un amendement de votre rapporteur clarifiant le fait que l'action en diminution du loyer peut être engagée si le loyer de base, hors complément de loyer exceptionnel, est supérieur au loyer médian de référence majoré ;

- contre l'avis de votre commission et du Gouvernement, un amendement du Président Jacques Mézard alignant le délai avant le terme du contrat de bail dans lequel une action en diminution ou en réévaluation du loyer peut être engagée par le bailleur ou par le locataire ;

- un amendement de Mme Mireille Schurch rétablissant l'avis rendu par les commissions départementales de conciliation sur les litiges dont elles sont saisies ;

- un amendement de M. Ronan Dantec et les membres du groupe écologiste prévoyant que le bailleur communique, le cas échéant, au locataire avec le décompte des charges une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, quinze amendements ont été adoptés. Outre trois amendements de coordination et quatre amendements rédactionnels ou de précision du rapporteur, ainsi qu'un amendement de précision du Gouvernement, ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur revenant sur la disposition introduite en séance publique par le Sénat et précisant le champ du parc locatif observé par les observatoires locaux des loyers : sont exclus du champ les logements appartenant aux organismes HLM, aux sociétés d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion des logements sociaux et aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage ;

- un amendement du rapporteur précisant que les observatoires locaux des loyers ne sont pas agréés après avis de l'instance scientifique indépendante mais que leur agrément est soumis au respect des prescriptions méthodologiques émises par cette instance ;

- un amendement du rapporteur revenant sur la disposition introduite par le Sénat et simplifiant la terminologie du projet de loi en distinguant le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré ;

- un amendement du rapporteur précisant qu'un complément de loyer exceptionnel ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré ;

- un amendement du rapporteur rétablissant la rédaction adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture pour ce qui concerne les délais pour l'engagement des actions en diminution ou en réévaluation des loyers lors du renouvellement du contrat ;

- un amendement du rapporteur précisant qu'en cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois, la majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire n'est pas due si l'origine du défaut de restitution résulte de l'absence de transmission de l'adresse de son nouveau domicile par le locataire ;

- un amendement du rapporteur précisant que la disposition interdisant le cumul entre le cautionnement et toute forme de garantie ne s'applique pas au dépôt de garantie.

? En séance publique, trois amendements du rapporteur ont été adoptés : deux amendements de précision et un amendement visant à préciser que les niveaux de loyers constatés par les observatoires devant être pris en compte par le préfet pour fixer les références de loyers applicables dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers sont ceux des loyers médians.

III. La position de votre commission

Comme pour l'article 1er, votre rapporteur souligne que les modifications introduites à l'article 3 par les députés ne bouleversent pas les grandes orientations de cet article approuvées par le Sénat en première lecture, et notamment le dispositif d'encadrement des loyers institué par le présent article.

Votre commission a adopté neuf amendements. Outre six amendements rédactionnels ou de coordination, elle a adopté :

- un amendement de votre rapporteur introduisant un délai de mise en conformité des observatoires locaux des loyers existant avec les dispositions du projet de loi relative au nouveau statut de ces observatoires. Il apparaît en effet que la transformation de ces observatoires en association ou en groupement d'intérêt public, prévue par le présent article, nécessitera un délai de mise en oeuvre qu'il convient de prendre en compte sous peine de retarder la mise en oeuvre du dispositif d'encadrement des loyers ;

- un amendement de votre rapporteur précisant les critères retenus pour qualifier la tension du marché locatif, élément clé du dispositif d'encadrement des loyers ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann prévoyant qu'en cas de contestation relative au complément de loyer exceptionnel, il revient au bailleur de démontrer que le logement concerné présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature ou leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 4 (articles 25-3 à 25-11 [nouveaux] de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) - Rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale

Commentaire : cet article insère dans la loi de 1989 un titre spécifique aux rapports entre bailleurs et locataires pour les logements meublés résidences principales.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, huit amendements ont été adoptés à cet article qui prévoit le rapprochement du régime des logements meublés du droit commun. Outre six amendements rédactionnels et de précision de votre rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement de votre rapporteur visant à rendre applicable aux logements meublés résidences principales les dispositions de la loi de 1989 relatives à la sous-location, à la quittance de loyer et au cautionnement ;

- un amendement de votre rapporteur, de coordination avec l'article 2, imposant, en cas de congé reprise, que le bailleur indique la nature du lien existant entre lui et le bénéficiaire de la reprise.

? En séance publique, cinq amendements ont été adoptés. Outre deux amendements de simplification rédactionnelle et un amendement de coordination de votre rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement de M. David Assouline et les membres du groupe socialiste étendant aux locations meublées les dispositions relatives à la colocation et fixant les modalités éventuelles de révision du forfait des charges ;

- un amendement de M. Daniel Dubois tendant à exclure du dispositif d'encadrement des loyers les locations meublées en résidences services soumises à la TVA.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des affaires économiques, les députés ont adopté cinq amendements. Outre deux amendements de coordination du rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur précisant que les dispositions sur les logements meublés résidences principales ne s'appliquent pas aux logements de fonction ou aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;

- deux amendements de M. Christophe Borgel visant à rendre le dispositif d'encadrement des loyers inapplicable aux résidences services dont les prestations proposées constituent un élément déterminant du montant du loyer.

En séance publique, les députés ont adopté deux amendements de coordination, l'un de M. André Chassaigne et l'autre du rapporteur.

III. La position de votre commission

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté trois amendements. Outre un amendement rédactionnel et un amendement de coordination rédactionnelle, elle a adopté un amendement de coordination avec l'article 2 prévoyant que, pour les logements meublés comme pour les logements nus, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations légales en matière de congé.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 4 quater - Obligation d'afficher la « surface Carrez » dans les annonces locatives proposées sur l'internet

Commentaire : cet article impose de faire figurer la « surface Carrez » sur les annonces immobilières sur internet.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le présent article a été introduit en séance publique par le Sénat à l'initiative de Mme Catherine Procaccia et plusieurs de ses collègues.

Il impose aux professionnels et aux non professionnels de faire figurer sur les annonces publiées sur Internet et relatives à des biens immobiliers locatifs, d'afficher clairement la « surface Carrez » du bien. Aucune autre surface ne peut apparaître.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Aucun amendement n'a été adopté en commission des Affaires économiques.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement du rapporteur supprimant cet article en s'appuyant sur les arguments suivants :

- la « surface Carrez » n'est pas la plus pertinente en matière de rapports locatifs : la notion de surface habitable prévaut ;

- la rédaction est imprécise : elle pourrait également concerner les terrains ;

- une partie de cet article est d'ordre réglementaire.

Votre commission a maintenu la suppression de cet article.

Article 5 (article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) - Application de la loi de 1989 aux baux des habitations à loyers modérés (HLM) et aux baux régis par la loi de 1948

Commentaire : cet article adapte les dispositions de la loi de 1989 introduites par la présence loi aux baux des HLM et aux baux régis par la loi de 1948.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, trois amendements de coordination de votre rapporteur ont été adoptés. Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, deux amendements de coordination du rapporteur ont été adoptés.

En séance publique, cinq amendements du rapporteur ont été adoptés :

- trois amendements visant à rendre inapplicables aux logements non conventionnés des organismes de logements sociaux les dispositions du II de l'article 5 (sur la communication à l'observatoire local des loyers des informations relatives au logement et au contrat de location), du troisième alinéa de l'article 20 (sur la compétence de la commission départementale de conciliation pour les litiges portant sur les loyers) et du titre Ier bis (sur les logements meublés résidence principale) de la loi de 1989 ;

- un amendement visant à rendre inapplicable aux logements conventionnés les dispositions du II de l'article 5 de la loi de 1989 ;

- un amendement corrigeant une erreur matérielle.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement de coordination de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 5 bis (article L. 631-12 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation ; article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) - Régime juridique des résidences universitaires

Commentaire : cet article donne un statut juridique aux résidences universitaires.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le présent article a été introduit par le Sénat en séance publique, à l'initiative de M. David Assouline et les membres du groupe socialiste.

Il crée une section IV au sein du chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation, composée d'un article unique, l'article L. 631-12. Cet article comporte plusieurs dispositions :

- il définit la résidence universitaire comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux affectés à la vie collective ;

- il précise le public susceptible d'occuper ces logements : les étudiants, mais aussi les personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, les personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou, à titre exceptionnel, des enseignants et des chercheurs ;

- il dispose que ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention mais que les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux ;

- il limite à un an la durée du contrat de location et ce dernier peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue de satisfaire les dispositions prévus par cet article ;

- la cession du contrat de location et la sous-location sont interdites ;

- les dispositions relatives à la commission d'attribution des logements sociaux ne s'appliquent pas aux résidences universitaires ;

- il précise les dispositions de la loi de 1989 applicables aux résidences universitaires.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté un amendement du rapporteur visant à supprimer l'appellation « à caractère social » des résidences universitaires.

Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur se félicite que le présent article, introduit par le Sénat en première lecture, ait été approuvé par les députés.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 6 ter (articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Autorisation préalable de changement d'usage pour la location de meublés de courte durée

Commentaire : cet article prévoit l'application du régime d'autorisation préalable de changement d'usage à la location de meublés de courte durée et la mise en place d'un régime d'autorisation temporaire pour ce type de location.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, deux amendements rédactionnels et de coordination de votre rapporteur ont été adoptés.

En séance publique, un amendement de clarification de votre rapporteur a été adopté.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Aucun amendement n'a été adopté en commission des Affaires économiques.

En séance publique, un amendement de rédaction globale du rapporteur a été adopté. L'article crée désormais un article L. 631-7-1 A au sein du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que :

- dans les communes concernées par le dispositif d'autorisation préalable de changement d'usage, chaque conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage ;

- la délibération du conseil fixe les conditions de délivrance de cette autorisation par le maire de la commune après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement. Cette délibération détermine également les critères de ces autorisations temporaires (durée des contrats de location, caractéristiques physiques du local, localisation) notamment en fonction des caractéristiques des marchés d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logement. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire ;

- le logement bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination au sens du code de l'urbanisme ;

- quand le logement constitue la résidence principale du loueur, l'autorisation de changement d'usage prévue par l'article L. 631-7 ou l'autorisation temporaire n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Le présent article permet également aux communes situées dans les « zones tendues » de mettre en place, par délibération du conseil municipal, le régime d'autorisation préalable au changement d'usage prévu à l'article L. 631-7.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté trois amendements de votre rapporteur. Outre deux amendements, l'un rédactionnel, l'autre de clarification, elle a adopté un amendement visant à rétablir deux dispositions importantes qui figuraient au sein du texte adopté par le Sénat en première lecture :

- les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ne peuvent pas être considérés comme des locaux destinés à l'habitation et sont donc soumis l'autorisation préalable de changement d'usage dans les communes concernées par ce dispositif ;

- si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale en matière de plan local d'urbanisme (PLU), la délibération portant sur le dispositif d'autorisation préalable au changement d'usage et sur le dispositif d'autorisation temporaire de changement d'usage est prise par l'organe délibérant de cet établissement public.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 6 sexies (article L. 631-7-1 A [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Accord de l'assemblée générale des copropriétaires avant la demande d'autorisation de changement d'usage pour la location de meublés pour de courtes durées

Commentaire : cet article permet à l'assemblée générale des copropriétaires de donner son avis avant la demande d'autorisation de changement d'usage pour la location de meublés pour de courtes durées.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, trois amendements formels - deux amendements rédactionnels et un amendement de codification - de votre rapporteur ont été adoptés à cet article qui, dans la rédaction issue de l'Assemblée nationale, imposait un accord de l'assemblée générale des copropriétaires avant la demande d'autorisation du changement d'usage pour la location de meublés pour de courtes durées.

En séance publique, un amendement de votre rapporteur a été adopté pour substituer à l'obligation d'accord préalable de l'assemblée générale une possibilité pour l'assemblée générale de décider, à la majorité de l'article 25, de soumettre à son accord préalable tout changement d'usage de ce type.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement du rapporteur imposant à l'assemblée générale de se prononcer, à la majorité de l'article 25, pour soumettre ou non à son accord préalable toute demande de changement d'usage d'un logement pour le louer pour de courtes durées.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement de rédaction globale du rapporteur :

- il clarifie la rédaction de cet article pour préciser que la décision sur la mise en place d'un dispositif d'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires n'est qu'une faculté ;

- il précise que ce dispositif ne concerne pas l'autorisation temporaire prévue à l'article 6 ter du projet de loi.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur salue les précisions apportées par les députés à cet article qui n'ont pas remis en cause l'esprit du dispositif adopté par le Sénat en première lecture.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE II - Mettre en place une garantie universelle des loyers
Article 8 (article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation ; article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) - Institution d'une garantie universelle des loyers (GUL)

Commentaire : cet article institue une garantie universelle des loyers (GUL).

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, votre commission a adopté un amendement du Gouvernement visant à préciser deux aspects du dispositif de la GUL :

- le montant de l'aide versée au titre de la GUL est réduit ou supprimé en cas de déclaration tardive par le bailleur des impayés ou s'il fait preuve de négligence dans l'exercice de ses droits ;

- l'Agence de la GUL agréera des organismes pour vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL, traiter les déclarations d'impayés présentées par les bailleurs, s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations logement du locataire au premier impayé, mettre en oeuvre un plan de traitement social des impayés de loyers et accompagner éventuellement les locataires dans la recherche d'un autre logement.

? En séance publique, sept amendements ont été adoptés. Outre un amendement de coordination de votre rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste précisant le champ des logements ne relevant pas du dispositif de la GUL et étendant ce champ aux logements non conventionnés des organismes HLM et des sociétés d'économie mixte ainsi qu'aux logements conventionnés appartenant ou gérés par des organismes participant à la politique sociale du logement ;

- un amendement du président Jacques Mézard précisant que le décret prévu à cet article fixe les conditions exigées pour bénéficier de la GUL ;

- un amendement du président Mézard visant à ce que ce même décret définisse les modalités de recouvrement des impayés ;

- un amendement de votre rapporteur prévoyant que les aides versées au titre de la GUL puissent donner lieu à une demande de remboursement auprès du locataire en impayé en ayant recours aux instruments de recouvrement du Trésor public ;

- un amendement de M. Philippe Dallier excluant les collectivités territoriales et la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) de la liste des potentiels financeurs de la GUL ;

- un amendement de précision du président Mézard.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

a) Les modifications apportées en commission

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement du Gouvernement, proposant une nouvelle rédaction du présent article.

? Son I réaffirme le principe de la GUL et définit :

- les impayés de loyer comme les loyers, les charges récupérables et la contribution pour le partage des économies de charge demeurés impayés ;

- la conclusion d'un contrat de location comme sa conclusion initiale, son renouvellement dans des conditions différentes ou la conclusion d'un avenant.

Le A de ce I porte sur le champ de la GUL. Cette dernière couvre ainsi :

- les logements nus constituant la résidence principale du preneur ;

- les logements meublés constituant la résidence principale du preneur ;

- les logements à usage d'habitation principale qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d'ouvrage d'insertion (MOI) ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale.

Sont exclus de la GUL l'ensemble des logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou par les sociétés d'économie mixte (SEM), de même que les logements appartenant ou gérés par ces organismes et sociétés dans les départements d'outre-mer et à Mayotte et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.

Le B de ce I porte sur les conditions de bénéfice de la GUL :

- l'absence de demande de cautionnement par le bailleur () ;

- l'absence d'assurance du bailleur pour les risques couverts par la GUL () ;

- la satisfaction des caractéristiques de décence mentionnées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée () ;

- la non location à un ascendant ou à un descendant, ou à un ascendant ou un descendant de son conjoint, concubin ou partenaire dans le cadre d'un PACS () ;

- l'enregistrement du contrat de location auprès de l'Agence de la GUL ().

L'interdiction de cumul de la GUL et du cautionnement ne s'applique pas quand le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bénéfice de la GUL est, enfin, refusé quand, depuis moins de dix ans :

- le bailleur a obtenu par fraude le versement de l'aide ;

- le bailleur a proposé un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un arrêté d'insalubrité, sauf s'il a réalisé les travaux permettant d'y remédier.

Le C du I porte sur les conditions devant être respectées par le locataire, et contrôlées par le bailleur, à la date de conclusion du contrat de location pour bénéficier de la GUL :

- l'absence de dette du locataire, créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l'agence de la GUL supérieure à un seuil défini par décret (), sauf si :

Ø Le locataire a signé un plan d'apurement de la dette ;

Ø Le locataire a engagé une procédure devant la commission de surendettement et sa demande a été déclarée recevable ;

Ø Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme de MOI ou un organisme d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale ;

- le locataire n'a pas effectué de fausse déclaration pour la mise en oeuvre de la garantie depuis moins de deux ans ().

Le D du I porte sur les modalités de calcul du montant des aides versées au titre de la garantie :

- le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer () ;

- l'aide est versée sous réserve d'un montant minimal d'impayés et dans la limite d'un plafond fixé par décret (2°).

Dans les « zones tendues », le plafond sera égal au loyer de référence.

Le plafond sera majoré quand le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée (CDI) ou demandeur d'emploi. Pour autant, dans les « zones tendues », le plafond majoré ne pourra être supérieur au loyer médian de référence.

Par ailleurs, le plafond est complété d'un montant représentatif des charges récupérables, calculé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface, et, le cas échéant, de la contribution pour la part des économies de charge.

- l'aide n'est accordée qu'à l'issue d'un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixée par voie réglementaire () ;

- le montant de l'aide est réduit ou supprimé () si le bailleur déclare tardivement les impayés, fait preuve de négligence ou, enfin, si le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de la conclusion du contrat de location.

Ce dernier cas ne concerne cependant pas les situations où : le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement ; le logement est loué ou géré par un organisme de MOI ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale.

- une franchise est appliquée (). Elle ne s'applique pas quand le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d'un contrat autre qu'un contrat à durée indéterminée ou demandeur d'emploi ou quand le logement est loué ou géré par un organisme de MOI ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale.

Le E du I porte sur la procédure en cas d'impayés et précise que :

- les aides octroyées ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la caution ;

- l'Agence de la GUL peut cependant exercer ses droits à l'encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l'octroi de l'aide ;

- le recouvrement des créances au profit de l'Agence est effectué par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.

Le F du I porte sur les procédures engagées par le bailleur : les actions contentieuses lancées par ce dernier en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide.

Le G précise qu'un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du I, sauf pour ce qui concerne le montant minimal d'impayés ouvrant droit à la garantie, les plafonds de l'aide, la franchise, la durée d'indemnisation et le délai de carence qui sont fixés par décret. Ce décret en Conseil d'État définit notamment les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l'aide.

? Le II porte sur l'Agence de la GUL, établissement public administratif de l'État, qui figurait déjà dans le texte adopté par le Sénat en première lecture

Son A énumère les missions de l'Agence :

- elle est chargée de mettre en place et d'administrer la GUL, directement ou par l'intermédiaire d'organismes agréés, et de contrôler sa mise en oeuvre ainsi que l'activité de ces organismes ;

- elle peut, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d'aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par un organisme de MOI ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale ;

- elle agrée les organismes chargés de vérifier le respect des conditions pour bénéficier de la GUL, ainsi que les organismes de MOI ou les organismes exerçant les activités d'intermédiation ou de gestion locative pour que les logements de ces derniers puissent bénéficier de la GUL ;

- elle peut gérer, directement ou par l'intermédiaire des organismes agréés pour contrôler le respect des conditions pour bénéficier de la GUL, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou des personnes morales de droit privé apportent sur leur budget propre ;

- elle peut mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d'améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyers et l'accompagnement des locataires en impayés.

Son B porte sur la gouvernance de l'Agence de la GUL :

- elle est administrée par un Conseil d'administration composé de cinq représentants de l'État, deux représentants de l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) et de deux personnalités qualifiées nommées en raison de leur compétence en matière de logement ;

- le président du conseil d'administration est nommé par décret ;

- un comité d'orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d'améliorer la gestion de la GUL.

Son C porte sur les ressources de l'agence. Cette dernière peut disposer des ressources suivantes :

- les contributions et subventions de l'État et de ses établissements publics, de l'Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée () ;

- les recettes fiscales affectées par la loi () ;

- les contributions de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) () ;

- le produit issu du remboursement des aides octroyées () ;

- les sommes correspondant aux aides accordées par d'autres personnes morales () ;

- les emprunts et le produit des placements financiers () ;

- le produit des dons et legs () ;

- les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans les conditions fixées par le conseil d'administration () ;

- toutes les recettes dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements ().

Son D précise que les bailleurs déclarent auprès de l'agence la conclusion des contrats de location pouvant bénéficier de la GUL dans un délai fixé par décret, cette déclaration pouvant s'effectuer de façon dématérialisée.

Son E prévoit les modalités d'application de sanctions par l'agence. Cette dernière peut en effet prononcer des sanctions contre les bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude et contre les locataires ayant effectué une fausse déclaration.

Ces sanctions sont prononcées après mise en oeuvre d'une procédure contradictoire. Les sanctions suivantes peuvent être prononcées :

- une sanction pécuniaire () : elle ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant correspondant à deux ans de loyer et, pour les locataires, un montant de 20 000 euros. Ces sommes sont recouvrées au profit de l'agence comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine ;

- l'interdiction de bénéficier de la GUL pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs et de deux ans pour les locataires () ;

Pour prononcer ces sanctions, un comité des sanctions est mis en place, composé de :

- un magistrat de l'ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d'État ;

- un magistrat de l'ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;

- trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre du logement ;

- un représentant des organisations représentatives au plan national oeuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre du logement ;

- un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs et des gestionnaires, désigné par le ministre du logement.

Le F précise que l'agence peut communiquer aux organismes payeurs des allocations familiales, aux départements et aux commissions départementales (CCAPEX) les données relatives aux impayés de loyers et aux locataires en situation d'impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État.

Les organismes chargés du paiement de l'allocation de logement communiquent de leur côté à l'agence, à sa demande, un récapitulatif des versements des allocations de logement entre les mains des locataires et des bailleurs.

Le G dispose, enfin, qu'un décret en Conseil d'État précise les modalités de gestion et de fonctionnement de l'agence.

? Le paragraphe suivant, le IV bis, porte sur les organismes agréés par l'agence :

- ces organismes ont pour missions de vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL, d'assister les bailleurs dans leurs démarches auprès de l'agence et, le cas échéant, de s'assurer du versement en tiers payant au bailleur des allocations de logement du locataire au premier impayé de loyer, de mettre en oeuvre un plan de traitement social des impayés et d'accompagner, s'il y a lieu, les locataires dans la recherche d'un autre logement ;

- dénommés « centres de gestion agréés », ils sont soumis au respect d'un cahier des charges fixé par décret qui définit les services mis en oeuvre pour le compte de l'agence ;

- pour le financement de leurs missions, les organismes perçoivent un financement de l'agence et peuvent percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.

? Le IV ter précise que les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale ainsi que les organismes de MOI doivent obtenir un agrément de l'agence pour pouvoir bénéficier de la GUL pour les logements qu'ils louent ou gèrent.

? Le V, non modifié par l'amendement du Gouvernement, comprend une disposition de coordination dans le code de la construction et de l'habitation.

? Le VI comprend une autre disposition de coordination à l'article 22-1 de la loi de 1989 portant sur le cautionnement : la caution s'entend ainsi également pour les sommes dont le bailleur serait débiteur pour le remboursement des aides versées au bailleur dans le cadre de la GUL.

? Le VII porte sur les modalités d'entrée en vigueur de la GUL :

- la GUL s'applique ainsi aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016 ;

- à partir de cette date, les parties peuvent rendre applicable la GUL, par voie d'avenant, aux contrats de location en cours ;

- le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois ;

- l'agence de la GUL est créée à une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2015.

? Le VIII porte sur le suivi du dispositif : dans un délai de trois ans à compter du 1er janvier 2016, le Gouvernement remet ainsi au Parlement un rapport d'évaluation de la garantie universelle des loyers.

b) Les modifications apportées en séance publique

En séance publique, les députés ont adopté huit amendements. Outre un amendement de précision du rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur précisant que, pour bénéficier de la GUL, le contrat de location doit être établi par écrit, respecter le contrat-type et stipuler que ce contrat peut faire l'objet de la déclaration à l'agence de la GUL, ainsi que les droits et obligations qui en découlent ;

- quatre amendements du rapporteur visant à préciser les dispositions conduisant au refus du bénéfice de la GUL au bailleur : ce dernier ne pourra ainsi, depuis moins de dix ans, avoir été mis en demeure de faire cesser la mise en location de locaux impropres à l'habitation ou avoir proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un arrêté d'insalubrité, sauf quand l'autorité compétente a prononcé la mainlevée de l'arrêté ;

- un amendement du Gouvernement précisant la composition du conseil d'administration de l'agence de la GUL :

Ø Ce dernier comprend quatre collèges (représentants de l'État, organisations syndicales et patronales membres de l'UESL, parlementaires, personnalités qualifiées) ;

Ø Un décret précise le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d'administration, le premier collègue détenant la majorité des voix délibératives ;

Ø Le vice-président du conseil d'administration est désigné par le second collège en son sein ;

Ø L'agence est dirigée par un directeur général.

- un amendement du rapporteur précisant que les locataires sont informés de la déclaration du contrat de location à l'agence de la GUL, selon des modalités fixées par décret.

III. La position de votre commission

En première lecture, votre rapporteur avait jugé que l'article 8, dans sa rédaction issue des travaux de l'Assemblée nationale, ne constituait qu'une « déclaration de principe, sans préciser l'ensemble des aspects opérationnels de la garantie universelle des loyers »6(*).

Du fait du caractère lacunaire du dispositif du projet de loi adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, le Président Daniel Raoul a proposé, au cours de l'examen du projet de loi en séance publique, l'institution d'un groupe de travail, comprenant des membres de tous les groupes politiques, afin d'améliorer le dispositif du projet de loi d'ici la deuxième lecture.

Votre commission a donc créé un groupe de travail, présidé par le Président Daniel Raoul lui-même et dont le rapporteur était notre collègue le Président Jacques Mézard, qui a entendu de nombreux acteurs et a rendu ses conclusions au mois de décembre dernier.

Les conclusions du groupe de travail sur la garantie universelle des loyers

Conclusion n° 1 : le groupe de travail estime que la garantie universelle des loyers (GUL) constitue une mesure indispensable pour faciliter l'accès au parc privé grâce à une plus grande sécurisation du bailleur face aux impayés.

Conclusion n°2 : le groupe de travail estime que, pour atteindre ses deux objectifs, la GUL devrait être un dispositif obligatoire applicable à tous les baux du parc privé.

Conclusion n° 3 : le groupe de travail estime que découle du caractère universel de la GUL la suppression de la caution.

Conclusion n° 4 : le groupe de travail estime qu'un mécanisme d'assurance obligatoire n'est pas réaliste et qu'un dispositif non encadré d'aides publiques présente de forts risques de dérapage. Il appelle donc à un dispositif combinant secteur public et secteur privé, avec une « garantie socle » universelle et une assurance complémentaire facultative.

Conclusion n° 5 : le groupe de travail écarte la possibilité de financer la GUL par une nouvelle taxe : la GUL doit être financée par l'État, par le biais de crédits budgétaires, et par Action logement.

Conclusion n° 6 : le groupe de travail juge que la « garantie socle » doit couvrir les impayés jusqu'au loyer médian de référence (ou un loyer de référence semblable dans les « zones non tendues »), pour une période maximale de 18 mois et pour des locataires dont le taux d'effort peut atteindre 50 %.

Conclusion n° 7 : le groupe de travail estime que la GUL doit être gérée par un établissement public léger, délégant ses missions à des organismes agréés ; l'ensemble des acteurs doivent être associés à l'évaluation du dispositif.

Conclusion n° 8 : le groupe de travail estime que la GUL n'implique pas de droit au maintien dans les lieux et que les acteurs doivent être responsabilisés, tant les locataires (par le recours au Trésor public en cas d'impayé) que les bailleurs (par l'obligation de déclaration dès le premier impayé).

Conclusion n° 9 : le groupe de travail juge que la GUL doit s'appliquer progressivement, au flux des nouveaux contrats, ceci permettant une évaluation de ses résultats.

Votre rapporteur, qui était membre de ce groupe de travail, salue la qualité du travail et le caractère constructif des échanges qui ont eu lieu au sein du groupe, au-delà des légitimes divergences politiques.

Après une analyse approfondie de l'article 8, votre rapporteur ne peut que se réjouir de la large convergence entre le dispositif introduit dans le projet de loi par le Gouvernement et les conclusions du groupe de travail. Il y voit la reconnaissance de la qualité des propositions du Sénat.

Il note cependant que le dispositif adopté par l'Assemblée nationale en deuxième lecture diffère des conclusions du groupe de travail sur deux points intimement liés : le caractère obligatoire de la GUL et la suppression du cautionnement.

Au cours d'échanges avec le groupe de travail, effectués depuis la deuxième lecture du projet de loi à l'Assemblée nationale, la ministre de l'égalité des territoires et du logement a fait part de sérieuses interrogations quant à la constitutionnalité de la suppression du cautionnement.

Votre rapporteur estime donc qu'un débat doit se tenir en séance publique sur ce sujet, permettant à la ministre de présenter ses arguments et à l'ensemble des membres du groupe de travail, dont certains ne sont pas membres de votre commission, de s'exprimer. Aussi a-t-il choisi de ne pas proposer à votre commission de modification du présent article sur les deux points de divergence qui demeurent.

Votre commission a adopté vingt-huit amendements de votre rapporteur. Outre vingt amendements de précision ou rédactionnels, ont ainsi été adoptés :

- un amendement imposant au bailleur qui souhaite bénéficier de l'aide de la GUL de demander le versement des aides personnelles au logement en tiers payant. Cette disposition permettra de réduire l'effet boule de neige des impayés de loyer ;

- un amendement précisant la forme de l'obligation pesant sur le bailleur de contrôler le respect par le locataire des deux conditions prévues par le présent article, à savoir l'absence de dette à l'égard de l'agence de la GUL et l'absence de fausse déclaration. Le candidat locataire se verra ainsi délivrer, à sa demande, un justificatif du respect de ces conditions. Pour le bailleur, la procédure sera ainsi simple et sécurisée, puisqu'il ne devra que vérifier la présence de l'attestation. Pour le locataire, la procédure sera respectueuse de la vie privée du locataire qui sollicitera lui-même l'agence de la GUL ou les centres de gestion agréés ;

- un amendement prévoyant que l'aide de la GUL sera réduite dans le cas d'un bail à usage mixte, à la fois professionnel et d'habitation. Il ne serait en effet pas justifié qu'un dispositif dont la vocation est de couvrir les risques d'impayés liés au logement soit mobilisé pour couvrir des locaux qui seraient utilisés, en très grande partie, à des fins professionnelles ;

- un amendement imposant que le collège de parlementaires du conseil d'administration de l'agence de la GUL comprenne autant de sénateurs que de députés ;

- un amendement précisant les règles de fonctionnement du comité des sanctions, notamment afin de les mettre en conformité avec les principes fondamentaux des droits de la défense, à savoir la séparation des fonctions d'instruction du pouvoir de sanction ;

- un amendement permettant à l'agence de la GUL de transmettre des données aux observatoires locaux des loyers ;

- un amendement de conséquence permettant à l'agence de la GUL de vérifier auprès des organismes payeurs le bénéfice par les locataires des aides personnelles au logement ;

- un amendement clarifiant et précisant les missions qui seront confiées aux centres de gestion agréés, qui seront chargés de la mise en oeuvre opérationnelle de la garantie, en délivrant les services nécessaires pour son bénéfice aux bailleurs et aux locataires. Ils pourront également proposer d'autres prestations liées à la garantie, telles que, par exemple, la faculté de conserver les pièces justificatives de manière dématérialisée. Votre rapporteur a souhaité en particulier préciser que les centres de gestion agréés informent les locataires des déclarations d'impayés de loyer, ainsi que les conséquences de ces déclarations et notamment les voies de recours dont ils disposent dans ce cadre.

Au-delà des amendements adoptés par votre commission, votre rapporteur espère que le débat en séance publique permettra un échange constructif avec la ministre et les membres du groupe de travail et, le cas échéant, de poursuivre l'amélioration du dispositif adopté par l'Assemblée nationale.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

CHAPITRE III - Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier
Article 9 (articles 1er, 1-1, 3, 3-1 [nouveau], 4, 4-1, 5, 6, 6-1 [nouveau], 6-2 [nouveau], 7, 8-1, 8-3 [nouveau], 13-1 à 13-10 [nouveaux], 14, 17-1 [nouveau] et 17-2 [nouveau] de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ; article L. 241-3 du code de la construction et de l'habitation ; article L. 561-2 du code monétaire et financier) - Modification de la réglementation applicable aux professions de l'immobilier

Commentaire : cet article modifie sur plusieurs points la « loi Hoguet » du 2 janvier 1970.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article procède à une vaste réforme de la « loi Hoguet »7(*) afin d'ajuster l'exercice des activités régies par cette loi pour tenir compte des évolutions intervenues dans les domaine social, économique, technique et environnemental, de restaurer la confiance à l'égard des professionnels de l'immobilier, d'améliorer l'information des clients et des pouvoirs publics ou encore d'assurer la protection et la garantie du consommateur.

? En commission, le Sénat a adopté vingt amendements. Outre quatorze amendements de votre rapporteur, ont été adoptés :

- deux amendements identiques de MM. Martial Bourquin et Roland Courteau limitant la possibilité d'exercice sans garantie financière aux seules activités de transaction immobilière ;

- un amendement de votre rapporteur précisant que, pour ce qui concerne les opérations de vente, la publicité effectuée par le professionnel indique le montant des honoraires en pourcentage du prix ;

- un amendement de votre rapporteur précisant explicitement que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières représente uniquement les personnes soumises à la « loi Hoguet » ;

- un amendement de votre rapporteur supprimant la référence à la présence de représentants des cocontractants dans le Conseil national, dont la composition est renvoyée au décret ;

- un amendement de votre rapporteur supprimant une redondance et la disposition relevant du domaine réglementaire qui prévoyait qu'une personne qui demande une carte professionnelle indique à la CCI s'il s'agit d'une première demande ou la CCI qui lui a remis sa première carte.

? En séance publique, seul un amendement a été adopté : un amendement de M. François Calvet et les membres du groupe UMP clarifiant le fait que seuls les manquements commis par un professionnel de l'immobilier dans l'exercice de ses activités peuvent être soumis au contrôle des commissions de contrôle.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté treize amendements. Outre quatre amendements de coordination du rapporteur, ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur étendant aux « chasseurs d'appartement » l'application de la « loi Hoguet » ;

- un amendement du rapporteur étendant à la vente de listes de fonds de commerce l'application de la « loi Hoguet » ;

- un amendement du rapporteur précisant que les modalités de délivrance de la carte professionnelle par les CCI territoriales sont définies par décret en Conseil d'État et adaptant cette disposition à la spécificité de l'Ile-de-France, région dans laquelle existent également des CCI départementales8(*) ;

- un amendement du rapporteur modifiant la disposition introduite à l'initiative de MM. Martial Bourquin et Roland Courteau, substituant ainsi à la limitation de la possibilité d'exonération de garantie financière aux activités d'entremise immobilière une exclusion de cette possibilité d'exonération pour les activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété ;

- un amendement du Gouvernement précisant les missions du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) :

Ø La mission de représentation des personnes soumises à la « loi Hoguet » est supprimée ;

Ø Le Conseil se voit confier la mission de proposer aux ministres de la justice et du logement les règles constituant le code de déontologie (alors que, dans la rédaction du Sénat, il concourait à l'élaboration de ce code), la nature des obligations d'aptitude et de compétence professionnelles (cette disposition ne figurait pas dans le texte du Sénat), la nature et les modalités d'accomplissement de la formation continue (alors que, dans la rédaction du Sénat, il participait à la détermination des modalités de cette formation continue) et, enfin, les représentants des professionnels siégeant à la commission de contrôle ;

Ø Alors qu'il était, dans la rédaction du Sénat, consulté par les pouvoirs publics sur toute question intéressant les professions des personnes soumises à la « loi Hoguet », le Conseil est désormais consulté pour avis sur l'ensemble des textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des activités mentionnées à l'article 1er ;

Ø L'Assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie (ACFCI) se voit confier la mission d'établir et de tenir à jour un fichier des titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret pris après consultation du CNTGI ;

Ø Il est précisé que le CNTGI établit annuellement un rapport de ses missions.

- un amendement du Gouvernement précisant la composition du Conseil national alors que cette dernière était jusque-là renvoyée à un décret :

Ø Ce dernier est composé majoritairement de représentants des personnes soumises à la « loi Hoguet », choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels représentatifs des personnes soumises à la « loi Hoguet » ;

Ø Il comprend des représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs agréées oeuvrant dans le domaine du logement ;

Ø Assistent de droit aux réunions du Conseil les représentants des ministres de la justice, du logement et de la consommation.

- un amendement du Gouvernement substituant à la création des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières la création d'une ou plusieurs commissions de contrôle, ceci devant permettre de n'en créer initialement qu'une puis d'en accroître le nombre progressivement en fonction du volume d'activité et des conditions de fonctionnement constatées ;

- un amendement du rapporteur instaurant une peine d'amende de 1 500 euros au plus pour un professionnel soumis à la « loi Hoguet » qui passe une publicité sans respecter l'obligation de mentionner le montant de sa rémunération et pour un agent commercial qui effectue une publicité sans avoir fait mention de son statut ;

- un amendement du Gouvernement prévoyant une entrée en vigueur différée des dispositions relatives à la délivrance par les CCI territoriales des cartes professionnelles dont sont titulaires les personnes soumises à la « loi Hoguet » : ces dispositions entreront ainsi en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'État et au plus tard le 1er juillet 2015.

? En séance publique, six amendements ont été adoptés. Outre quatre amendements rédactionnels et de coordination du rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- un amendement du rapporteur étendant l'obligation de mentionner le statut d'agent commercial au mandat de vente ou de recherche ainsi qu'à tous les documents d'une transaction immobilière à laquelle un agent commercial participe ;

- un amendement du Gouvernement précisant que le contenu du code de déontologie est fixé par décret ;

- un amendement du rapporteur visant à supprimer la possibilité pour un décret de fixer d'autres missions pour le Conseil national.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur salue les modifications introduites par les députés qui ont notamment utilement précisé les missions et le rôle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Votre commission a adopté neuf amendements de votre rapporteur à cet article. Outre quatre amendements rédactionnels, de coordination ou de précision, ont ainsi été adoptés :

- un amendement visant à déplacer la disposition prévoyant que l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie établit et tient à jour un fichier des titulaires de la carte professionnelle du nouvel article de la « loi Hoguet » sur le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières vers l'article portant sur la carte professionnelle ;

- un amendement visant à clarifier les dispositions sur l'encadrement des conflits d'intérêt, c'est-à-dire celles relatives aux conditions dans lesquelles le professionnel de l'immobilier est tenu d'informer ses clients des liens qu'il a ou que ses négociateurs ont avec les entreprises dont il propose les services ;

- un amendement visant à clarifier le fait que le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières n'est compétent que pour les professionnels soumis à la « loi Hoguet » ;

- un amendement permettant aux agents immobiliers de saisir le maire de la commune du cas de tout logement manifestement indigne proposé par son propriétaire à la location. Votre rapporteur espère que le code de déontologie prévu par le présent article comprendra des mesures ambitieuses en matière de lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil ;

- un amendement visant à sanctionner le non-respect par un professionnel soumis à la « loi Hoguet » des dispositions mentionnées précédemment relatives à l'encadrement des conflits d'intérêt.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 10 A (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution) - Extension de la trêve hivernale

Commentaire : cet article vise à permettre au préfet de région de fixer les dates de début et fin de la trêve hivernale en fonction des conditions climatiques locales prévisibles.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article a pour origine l'adoption par votre commission d'un amendement présenté par Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC. Il a pour but de créer, dans le code pénal, un nouvel article L. 226-4-2 qui punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'expulser par la contrainte un tiers d'un lieu habité sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet. Les auteurs de cette initiative ont rappelé que l'association Droit Au Logement avait milité en faveur de cette nouvelle incrimination en estimant intolérable que certains bailleurs n'hésitent pas à mettre à la rue leur locataire sans avoir obtenu au préalable de titre exécutoire ordonnant leur expulsion, ou sans avoir obtenu le concours de la force publique.

À l'initiative du groupe communiste, le Sénat a adopté, en séance publique, un amendement de prolongation de la durée de la trêve hivernale jusqu'au 31 mars, au lieu du 15 mars actuellement sur l'ensemble du territoire.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont apporté à cet article deux modifications rédactionnelles à l'initiative du rapporteur :

- en préférant les mots « faire quitter les lieux » à « expulser » ;

- et en supprimant du texte proposé pour l'article L. 226-4-2 du code pénal les mots « hors les cas où la loi le permet, », puisque, selon le rapporteur, M. Daniel Goldberg, la loi n'autorise jamais un bailleur à faire quitter un lieu habité par la contrainte.

En séance publique, avec un avis favorable de la commission et de sagesse du Gouvernement9(*), les députés ont adopté un amendement qui prévoit, à l'article L. 412-6 du code des procédures civiles, que « le juge peut supprimer le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ». En clair, cette modification a pour effet d'accorder, par principe, et sauf décision contraire du juge, le bénéfice de la trêve hivernale aux personnes dont l'expulsion a été ordonnée et qui sont entrées dans les locaux par voie de fait, alors que le droit en vigueur prévoit, dans cette hypothèse, l'inapplicabilité de la trêve hivernale. L'objet de l'amendement estime que la rédaction actuelle de l'article L. 412-6 soulève une difficulté au regard du principe constitutionnel de séparation des pouvoirs car « c'est le rôle du pouvoir judiciaire et non du pouvoir exécutif de fixer les délais impartis aux locataires expulsés pour quitter leur logement » et de statuer sur le retrait du bénéfice de la trêve pour les occupants dépourvus de titre d'occupation d'un local.

III. La position de votre commission

Elle a approuvé les modifications introduites par l'Assemblée nationale.

Au cours des auditions, il a été rappelé que le présent article ne ferait pas obstacle à l'application de l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale qui prévoit une procédure d'expulsion applicable aux occupants illicites du domicile d'autrui, sans qu'il soit besoin de saisir le juge.

Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale

Article 38.- En cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire.

La mise en demeure est assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 10 B (article L. 226 4 2 [nouveau] du code pénal) - Nouvelle incrimination sanctionnant les expulsions illégales

Commentaire : cet article introduit dans le code pénal une nouvelle incrimination pour réprimer les expulsions illégales.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article a pour origine l'adoption par votre commission d'un amendement présenté par Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC. Il a pour but de créer dans le code pénal un nouvel article L. 226-4-2 qui punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait d'expulser par la contrainte un tiers d'un lieu habité sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet. Les auteurs de cette initiative ont rappelé que l'association Droit au Logement avait milité en faveur de cette nouvelle incrimination en estimant intolérable que certains bailleurs n'hésitent pas à mettre à la rue leur locataire sans avoir obtenu au préalable de titre exécutoire ordonnant leur expulsion, ou sans avoir obtenu le concours de la force publique.

Tout en émettant un avis favorable à cette avancée dont il a relevé la pertinence au cours des auditions, votre rapporteur a signalé que, selon certains juristes, notre droit pénal contient d'ores et déjà une palette d'outils de répression complète avec, en particulier, la sanction de la violation de domicile. De plus, il pourrait être nécessaire de vérifier que cette nouvelle incrimination est bien « calibrée » du point de vue de la proportionnalité des peines.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont apporté à cet article deux modifications rédactionnelles à l'initiative du rapporteur :

- en préférant les mots « faire quitter les lieux » à « expulser » ;

- et en supprimant du texte proposé pour l'article L. 226-4-2 du code pénal les mots « hors les cas où la loi le permet, », puisque, selon M. Daniel Goldberg, la loi n'autorise jamais un bailleur à faire quitter un lieu habité par la contrainte.

III. La position de votre commission

Tout en approuvant le principe de cette avancée, votre rapporteur rappelle qu'elle complète les outils de répression des expulsions illégales existants dans le droit en vigueur. En particulier, l'article L. 226-4 du code pénal sanctionne la violation de domicile et prévoit que « L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende ».

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 10 (articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, L. 331-1, L. 332-5, L. 332-9 du code de la consommation, L. 351-2-1, L. 351-12, L. 351-14, L. 353-15-1, L. 351-15-2 et L. 442-6-1 du code de la construction et de l'habitation) : L. 542-2-1 et L. 831-2-1 [nouveaux] du code de la sécurité sociale, L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution) - Obligation de saisine des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour les bailleurs personnes morales hors SCI familiales

Commentaire : cet article prévoit, pour les bailleurs personnes morales hors SCI familiales, une obligation de saisine des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit la procédure selon laquelle le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer aux échéances convenues. Le plan pluriannuel contre la pauvreté et pour l'inclusion sociale, adopté le 21 janvier 2013 par le Comité interministériel de lutte contre les exclusions, prévoit, afin de mieux prévenir les expulsions locatives, de traiter les impayés le plus en amont possible et de renforcer le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et assurer une meilleure articulation avec les fonds de solidarité pour le logement (FSL). Pour répondre à ces objectifs, l'article 10 introduit, pour l'essentiel, à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 l'obligation pour les bailleurs personnes morales, à l'exception des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant l'assignation sous peine d'irrecevabilité de celle-ci.

En commission, trois modifications ont été introduites à cet article 10, résultant de l'adoption de six amendements, dont un rédactionnel et un sous-amendement :

- un amendement de Mme la rapporteure pour avis de la commission des affaires sociales a prévu l'amélioration de l'information du locataire en situation d'expulsion ;

- à l'initiative du rapporteur, un amendement a précisé que l'organisme compétent pour la réalisation du diagnostic social est celui qui aura été désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDAHLPD) créé par l'article 14 du projet de loi ;

- enfin, deux amendements similaires présentés par Mme Marie-Noëlle Lienemann et par Mme Mireille Schurch ont prévu la prise en compte du délai prévisible de relogement des intéressés lors de l'examen de la demande de délai pour différer l'expulsion.

En séance publique, les sénateurs ont adopté cinq amendements, dont un amendement de coordination et un amendement de codification.

- Deux amendements identiques des groupes communiste et écologiste visent à permettre aux bailleurs sociaux d'intégrer dans le protocole d'accord destiné à prévenir l'expulsion une proposition de mutation vers un logement plus adapté à la situation financière du locataire, et conforme à la typologie du ménage ;

- Un amendement du président Jacques Mézard revenant sur une disposition adoptée à l'Assemblée nationale. En effet, alors que l'Assemblée nationale avait adopté un amendement de M. André Chassaigne permettant au juge d'accorder des délais de grâce pendant trois ans, contre un an actuellement, aux occupants de locaux dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, les sénateurs ont souhaité restreindre cette possibilité à deux ans. L'auteur de l'amendement a ainsi souhaité éviter de décourager les bailleurs de bonne foi et modestes en faisant observer que ce n'est pas au propriétaire de supporter les lenteurs des délais de procédure et de relogement du « recours DALO » dues au manque de logements sociaux dont la construction incombe à l'État et aux collectivités.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté, à l'initiative du rapporteur, un amendement de réécriture des paragraphes I bis et I ter de l'article 10.

La nouvelle rédaction du I bis vise à clarifier les modalités d'association de la CCAPEX à la commission de surendettement afin de préserver l'équilibre de la composition de cette dernière. L'amendement prévoit ainsi que la CCAPEX désigne un correspondant en vue de favoriser la coordination de leurs actions avec celles de la commission et notamment de faciliter la mise en place des mesures d'accompagnement social.

La nouvelle rédaction du I ter clarifie le droit applicable à l'effacement de dettes à l'occasion d'une procédure de rétablissement personnel en supprimant les dispositions prévoyant un traitement spécifique des dettes locatives dans le jugement ou l'ordonnance prononçant le rétablissement personnel.

En séance publique, les députés ont adopté, outre un amendement rédactionnel, la prolongation de deux à trois ans du délai de grâce pour quitter les lieux, en cas de décision judiciaire d'expulsion d'occupants ne pouvant pas être relogés dans des conditions normales, ce délai étant prévu par l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Ils ont ainsi rétabli le texte adopté par l'Assemblée nationale en première lecture.

Code des procédures civiles d'exécution

Article L. 412-3.- Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire.

Article L. 412-4.- La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

III. La position de votre commission

Elle a approuvé les modifications introduites par l'Assemblée nationale qui vont dans le sens l'amélioration de la prévention des expulsions locatives.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE V - Faciliter les parcours de l'hébergement au logement
Section 1 - Accueil, hébergement et accompagnement vers le logement
Sous-section 1 - Consacrer juridiquement les services intégrés d'accueil et d'orientation
Article 12 (article L. 345-2, articles L. 345-2-4 à L. 345-2-9 [nouveaux] et article L. 345-4 du code de l'action sociale et des familles) - Consécration législative du service intégré d'accueil et d'orientation (SIAO)

Commentaire : cet article vise à consacrer dans la loi le service intégré d'accueil et d'orientation (SIAO).

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

L'article 12 donne une base législative, dans le code de l'action sociale et des familles, aux services intégrés de l'accueil et de l'orientation (SIAO), institués par une circulaire du 8 avril 2010, afin d'améliorer la prise en charge des personnes sans abri.

Votre commission a adopté, à l'initiative de Mme Aline Archimbaud, rapporteure pour avis de la commission des Affaires sociales, un amendement tendant à préciser explicitement que les services pénitentiaires d'insertion et de probation (SPIP) sont inclus dans la liste des structures avec lesquelles les SIAO peuvent passer des conventions.

En séance publique, le Sénat a adopté deux amendements :

- le premier précise, pour plus de clarté, que les SIAO pourront conclure une convention non seulement avec les SPIP mais aussi avec le dispositif national de l'asile et les services de l'aide sociale à l'enfance ;

- le second, présenté par votre rapporteur, a pour but d'imposer à l'ensemble des intervenants des SIAO ayant accès à des informations personnelles dans le cadre du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement, le respect des obligations de secret professionnel définies et sanctionnées par le code pénal. Aux termes des articles 226-13 et 226-14 du code pénal, la révélation d'une information couverte par le secret professionnel est passible d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende. Il s'agit là d'une condition indispensable pour garantir le respect de la vie privée et assurer la sécurité des personnes, tout particulièrement pour les victimes de violences, notamment conjugales.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté un amendement de coordination avec l'article 20 ter du projet de loi.

En séance publique, l'Assemblée nationale a approuvé un amendement présenté par M. Jean-Louis Touraine et les membres du groupe socialiste qui exclut les placements en hébergement relevant du dispositif national de l'asile (DNA) du champ de la mise à disposition obligatoire au profit des services intégrés d'accueil et d'orientation (SIAO). Cette exclusion se fonde sur la distinction entre deux parcs d'hébergement : d'un côté, celui qui est destiné à bénéficier aux usagers des SIAO et, de l'autre, l'ensemble des places d'hébergement relevant du dispositif national de l'asile (DNA) et qui ne peuvent pas être mises à disposition du public généraliste.

M. Jean-Louis Touraine a justifié cette mesure en soulignant qu'en prévision de la réforme du droit d'asile qui sera prochainement examinée par le Parlement, il importe que les demandeurs d'asile aient accès à un hébergement spécifique et mieux réparti sur le territoire national et que l'adresse qu'ils présentent corresponde à leur domiciliation effective car, dans le cas contraire, leur convocation, l'analyse de leur dossier et la réponse qui y est apportée sont retardées. Si la demande est acceptée, ils bénéficient alors du statut de réfugié ; si elle est récusée, ils sont en revanche déboutés. Pour que la réforme puisse entrer en application efficacement, il est donc souhaitable que les conditions d'hébergement et de domiciliation soient prévues dans un dispositif spécifique, conformément au souhait exprimé par un grand nombre des acteurs concernés par cette question.

III. La position de votre commission

La commission a approuvé les modifications introduites par les députés.

Elle a adopté, à l'initiative de votre rapporteur, un amendement de coordination ainsi qu'un amendement de clarification des dispositions de cet article relatives au secret professionnel, dans l'intérêt des personnes ayant recours au dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement.

Puis elle a adopté un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann, qui prévoit, à la fin du 2° de l'article, la création d'un nouvel article L. 345-2-11 du code de l'action sociale et des familles ayant pour objet d'étendre aux personnes accueillies en centre d'hébergement le droit à l'information existant dans les établissements sociaux et médico-sociaux.

Votre rapporteur est très favorable à cette mesure qui vise à replacer la personne accueillie au coeur du dispositif d'hébergement. En effet, les personnes hébergées sont généralement dans une situation fragile et il est particulièrement nécessaire de les informer sur leurs droits fondamentaux ainsi que les moyens concrets de les défendre.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 14 (article L. 312-5-3 du code de l'action sociale et des familles ; article 1-1 [nouveau], articles 2 à 4 ; articles 4 1 et 4 2 [nouveaux] de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990) - Création d'un plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD)

Commentaire : cet article vise à créer un plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) en fusionnant le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion (PDAHI) avec le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD).

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article 14 vise à fusionner le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion (PDAHI) avec le plan départemental pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) qui devient le « plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées » (PDALHPD), dans un souci de cohérence des réponses en matière de logement et d'hébergement et pour faciliter les parcours de l'hébergement vers le logement.

Votre commission a adopté un amendement présenté par Mme Aline Archimbaud, rapporteure pour avis de la commission des Affaires sociales, qui a pour objet de clarifier la rédaction du champ et des objectifs assignés à ce nouveau plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).

En séance publique, le Sénat a approuvé une précision rédactionnelle ainsi qu'un amendement présenté par votre rapporteur élargissant les mesures de suivi mises en oeuvre dans le cadre des PDALHPD aux demandes d'hébergement des personnes sans domicile et précisant le champ des PDALHPD qui ne se limite pas aux dispositifs d'hébergement et de logement et concerne un ensemble des services incluant l'accueil et l'accompagnement des personnes défavorisées.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté, à l'initiative du rapporteur, outre cinq amendements rédactionnels ou de précision, deux amendements :

- le premier vise à assouplir le dispositif adopté par le Sénat, à l'initiative de Mme Aline Archimbaud créant un droit à l'accompagnement. L'amendement vise à supprimer l'automaticité des mesures d'accompagnement en les rendant facultatives et en prévoyant que les personnes peuvent les refuser. Le plan départemental permettrait ainsi aux personnes et aux familles de « pouvoir bénéficier, le temps nécessaire, si elles le souhaitent, d'un accompagnement correspondant à leurs besoins » ;

- le second porte sur l'inclusion dans les PDALHP de mesures de lutte contre la précarité énergétique ainsi que des schémas de couverture de l'offre de domiciliation, établi par le préfet en concertation avec l'ensemble des acteurs du département.

En séance publique, l'Assemblée nationale a apporté des modifications de précision ou de cohérence au dispositif et a adopté deux amendements :

- Le premier, à l'initiative de M. Jean-Louis Touraine et des membres du groupe socialiste, prévoit d'inclure dans le plan départemental une information sur les dispositifs d'accueil et d'hébergement relatifs à l'asile, c'est-à-dire les hébergements d'urgence ainsi que les centres d'accueil pour demandeurs d'asile (CADA), sous la forme d'une annexe rédigée par le préfet.

En effet, la politique d'accueil et d'hébergement des demandeurs d'asile, qui est au coeur de la réforme du système de l'asile, repose sur une approche radicalement différente de celle induite par les nouvelles dispositions relatives au PDALHPD. La réforme de l'asile est en effet appelée à reposer sur un schéma national géré à l'échelon régional ;

- le second, présenté par le rapporteur et, dans des termes identiques, par M. Éric Alauzet, a pour but de permettre au préfet, lorsqu'une commune fait l'objet d'un constat de carence au titre des dispositions SRU, de mettre en place un dispositif d'intermédiation locative sur le territoire de cette commune, qui mobilisera, pour ce faire, le parc privé et prévoira la contribution obligatoire et plafonnée de la commune. Le texte adopté par l'Assemblée nationale prévoit que les dépenses exposées par les communes dans le cadre de ce dispositif d'intermédiation locative (accompagnement social, gestion locative, différentiel de loyer...) pourront donner lieu à déduction des prélèvements SRU, dans les conditions prévues à l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à la condition qu'elles servent à loger effectivement des ménages sous plafond de ressources.

III. La position de votre commission

Votre commission approuve ces modifications.

D'une part, la mise en oeuvre généralisée et systématique des mesures d'accompagnement risquerait de soulever de sérieuses difficultés de moyens et il convient donc de les rendre facultatives.

D'autre part, les communes n'ayant pas atteint l'objectif légal de logements sociaux figurant à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation (CCH) disposent d'une moindre capacité d'accueil des familles en difficulté que les autres municipalités et le rattrapage ne se fera que progressivement d'ici 2025, dans les conditions prévues aux L. 302-5 et suivants du CCH. Pour répondre à l'urgence sur les territoires les plus déficitaires et augmenter l'offre locative à caractère social, le dispositif qui prévoit la mobilisation du parc privé et la contribution obligatoire et plafonnée de la commune est particulièrement opportun, d'autant qu'il est assorti de possibilités de déduction des prélèvements SRU, dans les conditions prévues à l'article L. 302-7 du CCH à la condition qu'elles servent à loger effectivement des ménages sous plafond de ressources.

Votre commission a adopté cet article sans modification

Section 2 - Améliorer les dispositifs relatifs au droit au logement opposable
Article 18 (articles L. 441-2-3, L. 442-8-2 et L. 442-8-3 du code de la construction et de l'habitation) - Proposition de logements sociaux en bail glissant aux ménages bénéficiant du DALO

Commentaire : cet article vise à permettre de proposer des logements sociaux en bail glissant à des ménages bénéficiant du droit au logement opposable (DALO) tout en encadrant ce dispositif.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Utilisé depuis plus de vingt ans par les organismes d'HLM, le bail glissant a vocation à faciliter l'accès des ménages en difficulté au statut de locataire, après une première période durant laquelle le ménage est sous-locataire du logement.

L'article 18 vise principalement à modifier l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation afin de permettre au préfet, dans le cadre de son obligation de relogement d'un demandeur prioritaire, de proposer un logement social en bail glissant à des ménages bénéficiant du droit au logement opposable (DALO).

En séance publique, le Sénat a adopté un amendement du groupe écologiste visant à assurer la bonne articulation  des engagements des bailleurs sociaux à reloger les personnes défavorisées au titre des accords collectifs et de l'obligation de reloger les publics prioritaires, en vertu de la décision de la commission de médiation. En effet, les accords collectifs prévus aux articles L. 441-1-1 et L. 441-1-2 du code de la construction et de l'habitation fixent aux bailleurs sociaux des objectifs chiffrés de relogement des personnes prioritaires identifiées.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté un amendement de coordination avec le projet de loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.

III. La position de votre commission

Lors de l'examen par la commission d'un amendement présenté par Mme Marie-Noëlle Lienemann tendant à permettre à la commission de médiation départementale, lorsqu'elle est confrontée à une demande de relogement reconnue prioritaire et urgente, de saisir le juge en vue de demander la suspension des mesures d'expulsion, votre rapporteur a rappelé qu'il demeurait favorable, sur le principe, aux mécanismes permettant de différer l'expulsion des personnes dont la demande de relogement est considérée comme prioritaire.

Il a cependant rappelé que le Sénat et l'Assemblée nationale avaient désapprouvé, au plan juridique, l'intervention d'un tiers dans le règlement d'un conflit entre deux parties ainsi que la remise en question de l'autorité de la chose jugée qui pourrait en résulter, suggérant d'ici la séance publique, de retravailler la rédaction de cet amendement afin de trouver une solution plus consensuelle.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Section 3 - Simplifier les règles de domiciliation
Article 21 (articles L. 252-2, L. 264-1, L. 264-10 du code de l'action sociale et des familles; article 102 du code civil) - Simplification des règles de domiciliation

Commentaire : cet article vise à simplifier les règles de domiciliation.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, les sénateurs ont adopté un amendement présenté par Mme Archimbaud, rapporteure pour avis de la commission des affaires sociales, qui élargit les cas d'ouverture du droit à domiciliation à l'exercice des droits civils pour les étrangers en situation irrégulière.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté un amendement rédactionnel.

En séance publique, l'Assemblée nationale a approuvé, à l'initiative de M. Jean-Louis Touraine et les membres du groupe socialiste, un amendement qui a pour but de maintenir le dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d'asile existant actuellement, qui repose sur des organismes agréés par arrêté préfectoral, et de ne pas étendre à ces personnes le dispositif de droit commun.

En effet, les travaux menés pendant la concertation sur l'asile ont souligné le nombre élevé d'acteurs et la complexité des procédures, parmi lesquelles la procédure de domiciliation associative préalable à l'enregistrement de la demande, dont l'existence a pour effet de rallonger les délais de la demande d'asile. Le rapport de Mme Valérie Létard et de M. Jean-Louis Touraine sur la réforme de l'asile, rendu public le 28 novembre 2013, propose que la domiciliation associative obligatoire soit supprimée et que l'adresse présentée par le demandeur d'asile coïncide avec son domicile réel. La domiciliation associative des demandeurs d'asile ne devrait par conséquent être conservée que pour celles des personnes demandant l'asile qui ne peuvent être immédiatement hébergées dans le cadre du dispositif national d'accueil. Une adresse de domiciliation pourrait ainsi leur être remise après leur admission au séjour au titre de l'asile. Cette proposition de réforme a été bien accueillie par les acteurs de la concertation sur l'asile.

Or, l'article 21 du projet de loi reviendrait, au contraire, à élargir l'actuel système de domiciliation pour les demandeurs d'asile en étendant la possibilité de domiciliation non seulement aux associations agréées, mais aussi aux centres communaux d'action sociale. Cette réforme - sur laquelle l'Association des Maires de France (AMF) a fait part de son désaccord lors de la concertation sur l'asile - aurait pour effet de renforcer un dispositif juridique que la réforme du système de l'asile pourrait supprimer, en vue de permettre l'entrée plus rapide des demandeurs dans le processus de la demande d'asile. Il paraît donc plus prudent de ne pas étendre un dispositif que la loi pourrait bientôt supprimer et d'attendre le projet de loi spécifique à l'asile pour préciser les nouvelles modalités d'accueil et éventuellement de domiciliation.

Par ailleurs, l'amendement proposé vise à exclure la possibilité de domiciliation des étrangers en situation irrégulière pour « l'exercice des droits civils », sans plus de précision, car cette formulation trop vague adoptée par le Sénat ne permet pas de déterminer clairement ceux de ces droits dont l'exercice doit être permis par la domiciliation, alors que les autres droits mentionnés par le texte (aide médicale d'État, droit au séjour au titre de l'asile, aide juridictionnelle) sont précisément définis et consistent en des droits dont la loi reconnaît par ailleurs l'exercice aux étrangers en situation irrégulière. Il convient d'adopter une rédaction indiquant que la domiciliation permet l'exercice des seuls droits civils dont la loi reconnaît par ailleurs le bénéfice aux étrangers en situation irrégulière.

III. La position de votre commission

Votre commission approuve le remaniement de cet article adopté par l'Assemblée nationale. En effet, le texte soumis aujourd'hui au Sénat prend en considération les conclusions du rapport de Mme Valérie Létard et de M. Jean-Louis Touraine sur la réforme de l'asile. Ces travaux plaident pour le maintien du dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d'asile existant. L'extension à ces personnes du dispositif de droit commun risquerait de rallonger les délais de la demande d'asile. C'est pourquoi les acteurs de la concertation sur l'asile ont bien accueilli les propositions de ce rapport et la modification du présent article qui en est le prolongement.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE VI - Créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif
Article 22 (articles 200-1 à 203-8 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Dispositions relatives à l'habitat participatif

Commentaire : cet article vise à créer dans le livre II du code de la construction et de l'habitation un nouveau titre préliminaire relatif à l'habitat participatif.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Votre commission a adopté trois principaux amendements à cet article :

- le premier, présenté par Mme Marie-Noëlle Lienemann réaménage l'article L. 200-4 du CCH dans le but de permettre de dissocier le lien entre la participation au capital d'une société d'habitat participatif et l'attribution d'un droit de jouissance, pour les organismes d'HLM ;

- le deuxième, adopté à l'initiative de M. Joël Labbé, vise à autoriser les deux formes de sociétés d'habitat participatif définies par le présent article à développer des activités et à offrir des services à leurs associés ainsi que, à titre accessoire, à des tiers non associés, ces opérations faisant l'objet d'une comptabilité séparée ;

- le troisième, présenté par votre rapporteur, a pour objet de limiter, en cas de cession, la majoration de la valeur des parts sociales de façon plus précise. Plutôt que de choisir comme critère de majoration le « taux du livret A », adopté par l'Assemblée nationale comme critère de référence, il prévoit, conformément aux valeurs non-spéculatives de l'Habitat participatif, une limitation correspondant à l'indice de référence des loyers (IRL), cet indice apparaissant comme une des mesures les plus fidèles de l'évolution du coût de la vie.

En séance publique, le Sénat a tout d'abord adopté un amendement, dont le but est d'imposer à toute société d'habitat participatif de justifier, avant le commencement des travaux de construction ou d'aménagement, d'une garantie financière, sans exiger nécessairement, comme l'avait souhaité l'Assemblée nationale, une « garantie financière d'achèvement des travaux » stricto sensu. Estimant que le mécanisme de la GFA applicable en matière de vente ne pouvait être transposé aux sociétés d'habitat participatif, le Sénat a supprimé la référence à la notion « d'achèvement » de l'immeuble, renvoyant à un décret le soin de fixer les modalités de cette garantie.

Le Sénat a également adopté un amendement permettant aux personnes dont les moyens financiers sont limités, mais qui souhaiteraient s'engager dans une société d'habitat participatif, d'effectuer un apport en travail en contrepartie de « parts sociales en industrie ». Le texte adopté par le Sénat prévoit que ces parts sont cessibles, ce qui n'est pas le cas dans le droit commun des sociétés.

Le Sénat a par ailleurs adopté un amendement prévoyant que l'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble et, en particulier, les règles d'utilisation des lieux de vie collective mentionnés. Tout locataire n'ayant pas la qualité d'associé devrait signer cette charte avant d'entrer dans les lieux, cette signature confirmant son engagement à respecter les principes et la philosophie de la société d'habitat participatif à laquelle il souhaite adhérer.

Enfin, le Sénat a adopté un amendement permettant aux sociétés d'habitat participatif de se porter caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, afin de leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de son objet social, ainsi que par les cessionnaires des parts sociales, afin de leur permettre de payer leur prix de cession.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, à l'initiative de Mme Audrey Linkenheld, rapporteure, les députés ont adopté plusieurs amendements :

- le premier vise à transformer la dénomination des « sociétés d'autopromotion » en « sociétés d'attribution et d'autopromotion », afin de rappeler qu'elles peuvent avoir deux objets très différents. Lorsqu'elles prévoient des attributions en propriété, ces sociétés ont vocation à disparaître une fois achevée la phase d'acquisition et de construction. En revanche, si elles prévoient une attribution en jouissance, elles peuvent perdurer au-delà de la construction ;

- le deuxième précise l'objet de la garantie obligatoire dont les sociétés d'habitat participatif doivent justifier avant tout commencement des travaux de construction de l'immeuble. Une telle délimitation de la garantie obligatoire relève du domaine de la loi et l'amendement prévoit qu'elle doit avoir pour objet l'achèvement de l'immeuble afin d'éviter que les membres des sociétés d'habitat participatif investissent une part importante de leur patrimoine, voire s'endettent, sans jamais obtenir l'achèvement et donc la jouissance du bien qu'ils destinaient à leur habitation ;

- le troisième concerne la charte que doivent signer les demandeurs d'un logement locatif social dans le cadre d'une société d'habitat participatif. Tout en approuvant l'intention de l'amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann adopté par le Sénat, le texte adopté par l'Assemblée nationale en élargit la portée. Ainsi, afin que tout logement locatif social relevant de l'habitat participatif soit concerné, l'amendement insère ce dispositif au niveau des principes généraux, et non pas dans les seules dispositions relatives aux seules sociétés d'autopromotion. En outre, afin de permettre aux futurs associés et locataires de prendre pleinement connaissance et d'accepter les modalités de fonctionnement au sein du collectif, l'amendement vise à étendre la communication de ce type de documents à toute personne qui souhaite devenir locataire social d'une société d'habitat participatif, le refus de signer ces engagements pouvant être de nature à opposer un refus à sa demande de logement social ;

- le quatrième assouplit la formulation du mécanisme anti-spéculatif dont le but est que les personnes vendant des parts sociales d'une coopérative d'habitants ne puissent effectuer de plus-value excessive lors de leur cession, la recherche du profit s'accordant mal avec la philosophie même de l'habitat participatif. Alors que l'Assemblée nationale avait pris comme indice de référence le taux du livret A, le Sénat lui a préféré l'indice de référence des loyers (IRL). Tout en retenant cette nouvelle référence, l'amendement introduit un « notamment » qui permettrait de s'éloigner de l'évolution de cet indice.

En séance publique, l'Assemblée nationale est revenue sur ce dernier point, relatif à l'encadrement du prix de cession des parts sociales. Estimant que le terme « notamment » est insuffisamment limitatif et éloigne le dispositif de l'esprit de non-spéculation, les députés ont adopté quatre amendements identiques prévoyant qu'il est tenu compte de l'indice de référence des loyers, affirmant ainsi leur volonté de se rapprocher de la rédaction retenue par le Sénat.

III. La position de votre commission

À l'initiative de votre rapporteur, la commission a adopté, sur le point essentiel de l'encadrement du prix maximal de cession des parts sociales de sociétés d'habitat participatif, un amendement de précision et de coordination. En effet, bien que les députés aient manifesté l'intention d'en revenir à la formulation issue des travaux du Sénat, le texte adopté par l'Assemblée nationale en deuxième lecture a modifié la rédaction relative à l'encadrement du prix maximal de cession des parts sociales. Les députés ont cependant maintenu la rédaction retenue par le Sénat pour le prix maximal de remboursement des parts sociales.

Or, d'une part, il semble logique d'appliquer les mêmes règles de plafonnement en cas de cession ou de remboursement. D'autre part, la rédaction du Sénat, qui fixe un plafond d'augmentation correspondant à l'évolution de l'indice de référence des loyers, traduit plus fidèlement, selon les remontées de terrain, les intentions non spéculatives de la coopération.

Il convient de rappeler que l'habitat participatif ne concerne aujourd'hui que quelques centaines de réalisations et de projets dans notre pays mais que les perspectives de développement sont considérables puisqu'il représente en Suisse 5 % du parc immobilier, soit 130 000 logements, 15 % du parc immobilier en Norvège, soit 650 000 habitants et 40 % des logements à Oslo.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 22 bis AA (article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation) - Encadrement des dispositions des contrats de bail et du règlement intérieur des logements-foyers

Commentaire : cet article vise à mieux protéger les droits et libertés ainsi que la dignité des personnes vivant dans des logements-foyers.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Afin de garantir les droits et libertés des personnes vivant dans des logements-foyers, le Sénat a adopté en séance publique, avec l'avis favorable de la commission et du Gouvernement, un amendement présenté par Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC, permettant d'assurer que les gestionnaires de logements-foyers ne puissent pas arbitrairement imposer, en dehors du cadre fixé par la loi, des restrictions à la jouissance de l'usage privé du domicile principal constitué par la chambre du foyer ou par le studio de résidence sociale.

Définis par l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation, les logements-foyers désignent des établissements destinés aux logements collectifs à titre de résidence principale, comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non (chambre, le plus souvent) et des locaux communs affectés à la vie collective (restauration, blanchisserie...). En pratique, ce sont des jeunes travailleurs, des personnes âgées ou étudiants qui y résident et sont soumis, dans le droit en vigueur, à l'obligation de respecter les dispositions du règlement intérieur de l'établissement, dont l'article L. 633-2, alinéa 3, précise qu'il est annexé au contrat d'entrée en jouissance.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En séance publique, les députés ont perfectionné le dispositif en adoptant deux amendements identiques qui visent à introduire les précisions suivantes :

- les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites ;

- le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu'à la condition d'en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur, sauf en cas d'urgence motivée par des impératifs de sécurité ou pour la mise en oeuvre de l'accompagnement personnalisé défini par l'article L. 311 4 du code de l'action sociale et des familles.

III. La position de votre commission

Votre commission approuve sans réserve la nouvelle rédaction de cet article et rappelle que les logements-foyers constituent souvent pour les résidents un habitat stable où ils sont appelés à vivre pendant de nombreuses années. L'initiative prise par le Sénat et perfectionnée par les députés prolonge ainsi les justes préconisations du récent rapport n° 1214 (XIVème législature) de M. Alexis Bachelay, au nom de la mission d'information de l'Assemblée nationale sur les immigrés âgés et qui s'intitule « Une vieillesse digne pour les immigrés âgés : un défi à relever d'urgence ».

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 22 bis A (article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation) - Création d'un comité de résidents dans chaque logement-foyer

Commentaire : cet article prévoit la création d'un comité de résidents qui représente les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire de l'établissement.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

À l'initiative de M. Joël Labbé et les membres du groupe écologiste, le Sénat a complété le dispositif introduit par les députés en prévoyant de rendre obligatoire, à l'article L. 633-4 du code de la construction et de l'habitation, la création de comités de résidents dans chaque logement-foyer. Élu par l'ensemble des résidents du foyer pour une période de trois ans au plus renouvelable, le comité de résidents représenterait les personnes logées dans le foyer dans leurs relations avec le gestionnaire ou le propriétaire de l'établissement.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Les députés ont adopté un amendement tendant à préciser que le comité de résidents, d'une part, est élu par l'ensemble des résidents du foyer pour une période définie par le règlement intérieur et maximale de trois ans et, d'autre part, qu'il est constitué exclusivement de résidents titulaires.

III. La position de votre commission

Votre commission approuve à la fois l'initiative du Sénat, qui généralise les comités de résidents, et les précisions apportées par l'Assemblée nationale. De même que l'article 22 bis AA, cet article 22 bis A prolonge les justes préconisations du récent rapport n° 1214 (XIVe législature) de M. Alexis Bachelay, au nom de la mission d'information de l'Assemblée nationale sur les immigrés âgés intitulé « Une vieillesse digne pour les immigrés âgés : un défi à relever d'urgence ».

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 22 ter (pour coordination) (article 101 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) - Prolongation du dispositif permettant l'occupation de locaux vacants par des résidents temporaires

Commentaire : cet article vise à prolonger le dispositif permettant l'occupation de locaux vacants par des résidents temporaires.

La commission a approuvé un amendement de coordination à cet article adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

TITRE II - LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
CHAPITRE IER - Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés
Section 1 - Créer un registre d'immatriculation des copropriétés
Article 23 (articles L. 711-1 à L. 711-5 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires

Commentaire : cet article institue un registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, cinq amendements ont été adoptés : quatre amendements rédactionnels de votre rapporteur et un amendement de Mme Valérie Létard précisant l'objectif du registre, ce dernier devant permettre de faciliter la connaissance par les pouvoirs publics de l'état des copropriétés et la mise en oeuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements.

En séance publique, un amendement de M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des Lois, de rédaction globale de cet article a été adopté. Outre des ajustements rédactionnels, il visait notamment à :

- limiter les données figurant au registre à des éléments précis, relevant de documents existants et, par voie de conséquence, supprimer le régime simplifié pour les copropriétés de moins de dix lots ;

- simplifier les modalités de publicité des informations contenues dans le registre en posant le principe de la publicité des données, encadrée par décret en Conseil d'État pris après consultation de la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) ;

- modifier le régime de sanction applicable en cas de carence du syndic en donnant compétence au juge judiciaire et supprimer l'amende à l'encontre du syndic lorsque l'immatriculation est effectuée par le notaire ;

- préciser que les frais d'immatriculation engagés par le notaire au moment de la vente immobilière devront être supportés par le syndic défaillant. Si le syndic n'est pas rémunéré pour son mandat, ces frais devront être supportés par le syndicat ;

- supprimer la sanction du retrait des subventions publiques dont bénéficierait le syndicat lorsque celui-ci n'est pas immatriculé ou si les données d'immatriculation le concernant n'ont pas été mises à jour.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, huit amendements du rapporteur ont été adoptés. Outre un amendement de précision et trois amendements de coordination, ont ainsi été adoptés :

- un amendement procédant à des ajustements rédactionnels et supprimant l'automaticité de la publicité des informations contenues dans le registre ;

- un amendement précisant que le registre ne comprend pas le budget de toutes les copropriétés et ses annexes mais uniquement certaines données essentielles, qu'il comprend les données essentielles relatives au bâti issues éventuellement du carnet d'entretien et du diagnostic technique (sous réserve que ces dernières ne soient pas déjà fournies par l'administration fiscale) et rétablissant la possibilité d'une adaptation des formalités pour les petites copropriétés ainsi que le principe d'un accès au registre pour l'État et les collectivités territoriales ;

- un amendement permettant à un copropriétaire de mettre en demeure le syndic de procéder à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires en cas de défaillance ;

- un amendement rétablissant les dispositions adoptées par l'Assemblée nationale en première lecture, pour ce qui concerne les sanctions : elles sont allégées, puisque seule une astreinte est désormais possible, et leur mise en oeuvre est confiée au teneur du registre, et non pas au juge. La disposition posant comme préalable aux subventions publiques l'immatriculation et la mise à jour des données est également rétablie.

III. La position de votre commission

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté deux amendements : un amendement rédactionnel et un amendement visant à préciser que le teneur du registre d'immatriculation communique les informations du registre à l'État, aux collectivités territoriales et à leurs groupements uniquement à leur demande.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 24 (Pour coordination) - Modalités d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation

Commentaire : cet article précise les modalités d'entrée en vigueur de l'obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

Le Sénat a adopté cet article conforme.

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement du rapporteur visant à effectuer une coordination liée à l'adoption, en séance publique par le Sénat, de l'amendement de M. René Vandierendonck réécrivant presque totalement l'article 23. Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté un amendement de correction d'une erreur de référence.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 2 - Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25 (articles 8-2 [nouveau] et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; articles L. 721-1 à L. 721-3 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Renforcement de l'information des acquéreurs de lots de copropriété

Commentaire : cet article renforce l'information des acquéreurs de lots de copropriété par le biais des annonces et des documents annexés à une promesse de vente ou à l'acte authentique.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, dix amendements ont été adoptés sur cet article qui renforce la protection des acquéreurs en améliorant l'information au stade de l'annonce immobilière et au moment de la conclusion du contrat de vente.

Outre cinq amendements rédactionnels et de précision de votre rapporteur, ont été adoptés :

- deux amendements identiques de votre rapporteur et de M. François Calvet supprimant l'obligation pour le syndic de mettre la fiche synthétique à disposition de tout nouvel acquéreur ;

- un amendement de votre rapporteur, prévoyant que, quand le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de prévoyance, le montant cumulé des cotisations au fonds versées par le copropriétaire vendeur au titre de son lot figure en annexe à l'acte de vente ;

- un amendement de votre rapporteur prévoyant que, s'ils existent, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux sont annexés à l'acte de vente ;

- un amendement de votre rapporteur prévoyant que seule l'obligation de la fiche synthétique est applicable selon un calendrier adapté à la taille de la copropriété, les autres dispositions de l'article étant applicables dès la promulgation de la loi.

? En séance publique, quatre amendements ont été adoptés :

- un amendement de M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des Lois, précisant que le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année ;

- un amendement du même auteur relevant d'une semaine à quinze jours le délai dont dispose le syndic pour fournir la fiche technique de la copropriété au copropriétaire qui en fait la demande ;

- un amendement de M. François Calvet et les membres du groupe UMP prévoyant que les dispositions relatives à la fiche synthétique ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation ;

- un amendement de votre rapporteur prévoyant que, pour les lots en copropriété, les promesses de vente ou d'achat et les actes authentiques mentionnent, outre la « surface Carrez », la surface habitable du lot, cette disposition s'appliquant trois mois après la promulgation de la présente loi.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de coordination du rapporteur.

En séance publique, les députés ont adopté trois amendements. Outre un amendement de coordination du rapporteur, ils ont adopté un amendement du rapporteur, sous-amendé par M. Christophe Borgel, précisant que sont annexés à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot ainsi que celui de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

III. La position de votre commission

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté un amendement de coordination avec la disposition introduite au présent article par votre rapporteur en première lecture : il convient en effet que la promesse de vente ou l'acte authentique de vente mentionne non seulement la « surface Carrez » mais également la surface habitable.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 3 - Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement
Article 26 (articles 17, 17-2 [nouveau], 18, 18-1 AA [nouveau], 18-1 A, 18-1, 18-2, 19-2, 20, 21, 22, 42-1 [nouveau] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation) - Gouvernance et gestion des copropriétés

Commentaire : cet article comporte plusieurs dispositions qui améliorent la gouvernance et la gestion des copropriétés.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, quinze amendements ont été adoptés à cet article qui prévoit notamment le renforcement de la concurrence entre syndic et la forfaitisation de la rémunération des syndics, la fixation par décret des prestations particulières, l'obligation de comptes séparés et d'autres mesures destinées à protéger les copropriétés contre les acquéreurs déstabilisateurs.

Outre onze amendements rédactionnels ou de précision de votre rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- un amendement de votre rapporteur consacrant l'obligation pour le syndic d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l'assemblée générale ;

- un amendement de M. François Calvet réduisant de six à trois mois le délai au terme duquel, à défaut d'accord entre le syndic et le copropriétaire vendeur du fait de dettes de ce dernier à l'égard du syndicat, le notaire peut libérer les fonds au profit du syndicat ;

- un amendement de votre rapporteur intégrant au sein de cet article les dispositions de l'article 26 bis interdisant aux salariés du syndic et à leurs proches de voter au nom d'autres copropriétaires lors de l'assemblée générale ;

- un amendement de votre rapporteur encadrant la possibilité pour une assemblée générale d'un syndicat secondaire de mandater le président du conseil syndical pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal : le mandat est limité à une durée d'un an et n'est possible que pour les décisions nécessitant une majorité de l'article 24.

? En séance publique, six amendements ont été adoptés. Outre un amendement de clarification de votre rapporteur, un amendement de coordination de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste et un amendement de précision de M. François Calvet et les membres du groupe UMP, ont ainsi été adoptés :

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste faisant obligation au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat, cette décision ne pouvant donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

- un amendement de M. François Calvet et les membres du groupe UMP prévoyant que, pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, quand un syndicat est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires conviennent librement avec le syndic dans le cadre de son contrat, des missions du syndic, des honoraires de ce dernier, de la durée des mandats, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds ;

- un amendement de M. Alain Fouché précisant que le pourcentage du montant hors taxes des travaux exprimant la rémunération du syndic doit être connu préalablement à l'exécution des travaux.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté seize amendements. Outre un amendement de coordination du rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- un amendement du rapporteur permettant aux copropriétaires qui ne sont pas titulaires d'un lot d'habitation d'être syndic non professionnel ;

- un amendement du rapporteur visant à imposer au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Si l'assemblée générale refuse, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

- un amendement du rapporteur étendant à l'ensemble des syndics professionnels l'obligation d'« extranet copropriété », tout en reportant la mise en oeuvre de cette disposition au 1er janvier 2015 ;

- un amendement du Gouvernement, sous-amendé par le rapporteur, introduisant une dérogation à l'obligation du compte séparé pour les copropriétés d'au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce : l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 peut dispenser le syndic de cette obligation, le syndic ne pouvant alors pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée générale ;

- un amendement du rapporteur précisant le régime dérogatoire introduit par le Sénat pour les immeubles dont le syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales : ce régime ne pourra être décidé qu'à la majorité de l'article 25 ;

- un amendement du rapporteur visant à clarifier le fait que préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire notifie au syndic le nom des conjoints ou des partenaires liés par un PACS du (ou des) candidat(s) acquéreur(s) ;

- un amendement de M. Lionel Tardy imposant au syndic un délai d'un mois pour la délivrance au notaire du certificat relatif à la situation de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété ;

- un amendement de M. Dino Cinieri clarifiant le fait que la mise en concurrence des syndics se fait chaque fois que l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, c'est-à-dire tant au renouvellement qu'au changement de syndic ;

- un amendement du rapporteur rendant facultative la réalisation d'un avis du conseil syndical sur les projets de contrat de syndic mais prévoyant sa transmission aux copropriétaires en pièce jointe à la convocation de l'assemblée générale ;

- un amendement de M. Jean-Marie Tétart supprimant la disposition imposant aux copropriétaires de désigner nommément le mandataire de leur vote en assemblée générale ;

- deux amendements identiques du rapporteur et de M. Jean-Marie Tétart supprimant une disposition introduite en première lecture par les députés qui fixait des règles spécifiques de représentation des sociétés propriétaires de lots dans les copropriétés pour l'élection du conseil syndical : ces dispositions auraient pu permettre à une SCI minoritaire en tantième d'être majoritaire au conseil syndical d'une copropriété ;

- un amendement du rapporteur circonscrivant l'utilisation de la voie électronique dans les relations entre syndic, administrateur provisoire, président du conseil syndical et copropriétaires, aux seules notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires ;

- un amendement du Gouvernement prévoyant une entrée en vigueur différée de l'obligation du compte séparé : cette disposition entre en vigueur dans un délai d'un an à compter de la publication de la loi ; elle s'applique aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

? En séance publique, les députés ont adopté deux amendements :

- un amendement de M. Jean-Marie Tétard prévoyant que le syndic soumet à l'autorisation préalable de l'assemblée générale, prise à la majorité de l'article 24, toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret en précisant la nature des liens qui rendent nécessaires l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ;

- un amendement du rapporteur précisant que lorsqu'une copropriété d'au plus quinze lots a opté pour le compte unique, ce dernier précise dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Il met par ailleurs à disposition du président du conseil syndical une copie des relevés bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur salue les nombreux ajouts opérés par les députés au présent article. Il se félicite notamment que les députés aient renforcé les dispositions introduites à son initiative en première lecture imposant aux copropriétaires et aux syndicats de copropriétaire de souscrire une assurance : cette disposition peut contribuer à la lutte contre la dégradation des copropriétés.

Il prend acte de la suppression par les députés de la disposition imposant aux copropriétaires de désigner nommément le mandataire de leur vote en assemblée générale. Aux yeux du Gouvernement, cette disposition « s'apparente clairement à une fausse bonne idée qui pourrait bloquer les décisions dans les copropriétés où les copropriétaires ne se déplacent pas beaucoup en [assemblée générale] »10(*). Votre rapporteur estime cependant qu'il convient de poursuivre la réflexion sur une évolution des dispositions relatives au fonctionnement des assemblées générales.

À son initiative, votre commission a adopté sept amendements de votre rapporteur. Outre trois amendements de coordination et rédactionnels, ont été adoptés :

- un amendement précisant que la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat des copropriétaires doit répondre est prise par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 ;

- un amendement imposant, en cas de décision de l'assemblée générale de déroger à l'obligation de compte séparé, au syndic de transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés bancaires ;

- un amendement clarifiant la disposition relative à l'interdiction, pour les syndics de prévoir un barème de rémunération pour travaux exceptionnels dans le contrat de syndic. Cette rémunération devra ainsi être fixée par le biais d'une résolution discutée en assemblée générale avant chaque opération de travaux.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 26 bis A (article 17-1-1 [nouveau] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Création d'un régime de gouvernance spécifique pour les petites copropriétés

Commentaire : cet article met en place un régime spécifique pour les petites copropriétés.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le présent article est issu d'un amendement de votre rapporteur adopté en séance publique par le Sénat.

Il vise à mettre en place un régime spécifique pour les petites copropriétés, c'est-à-dire les copropriétés de moins de 10 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces et disposant d'un budget prévisionnel inférieur à 15 000 euros. Il crée à cette fin un nouvel article 17-1-1 au sein de la loi de 1965, qui prévoit que, pour ces copropriétés :

- l'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. La modification du régime de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions () ;

- l'assemblée générale peut décider à la majorité de l'article 25 de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Cette désignation se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut par ailleurs désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement. Le syndic et son suppléant sont révocables dans les mêmes conditions et l'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat () ;

- en cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, aucun amendement n'a été adopté.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement de rédaction globale du Gouvernement. Cet amendement procède à des améliorations rédactionnelles et clarifie le fait que ces règles dérogatoires concernent uniquement les syndicats coopératifs.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Section 4 - Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles
Article 27 (articles 9-1 [nouveau], 10, 14-2, 18, 19-1, 24-4 et 24-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; articles L. 111-6-2, L. 731-1 à L. 731-5 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation ; articles L. 216-1 et L. 216-2 du code des assurances) - Instauration d'un fonds de travaux ; possibilité pour les copropriétés de faire réaliser un diagnostic technique global

Commentaire : cet article instaure une obligation de constitution d'un fonds de travaux ; il permet aux copropriétés de faire réaliser un diagnostic technique global.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, onze amendements de votre rapporteur ont été adoptés à cet article. Outre huit amendements rédactionnels et de précision, ont ainsi été adoptés :

- un amendement créant un nouvel article 9-1 au sein de la loi du 10 juillet 1965 visant à imposer aux copropriétaires de s'assurer contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité soit de bailleur soit d'occupant et prévoyant qu'ils remettent chaque année au syndic une attestation de l'assureur ou de son représentant ;

- un amendement abaissant de 50 à 10 lots le seuil de création du fonds de prévoyance ;

- un amendement imposant que l'assemblée générale se prononce sur la réalisation du diagnostic technique global.

? En séance publique, trois amendements ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur étendant l'obligation d'assurance au syndicat des copropriétaires, pour les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ;

- un amendement de M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des Lois, instaurant un régime spécifique pour les petites copropriétés pour ce qui concerne le fonds de prévoyance : ces copropriétés devront mettre en place un « fonds de provision pour travaux » caractérisé par deux spécificités : le montant de la cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur à 3 % du budget prévisionnel de la copropriété (contre 5 % pour le fonds de prévoyance « standard ») et la somme maximale pouvant être placée sur ce fonds est plafonnée par décret en Conseil d'État ;

- un amendement de votre rapporteur imposant que les deux comptes séparés prévus par le projet de loi sont ouverts dans le même établissement bancaire.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission, les députés ont adopté dix-neuf amendements. Outre douze amendements rédactionnels, de coordination ou de précision du rapporteur et un amendement de précision de M. Jean-Marie Tétart, ils ont ainsi adopté :

- un amendement de M. Christophe Borgel et les membres du groupe SRC supprimant la disposition introduite au Sénat qui obligeait chaque copropriétaire à remettre au syndic une attestation d'assurance contre les risques en responsabilité civile ;

- un amendement du rapporteur rebaptisant le fonds de prévoyance « fonds de travaux » ;

- un amendement du rapporteur précisant le champ d'application du fonds de travaux et certaines de ses modalités, suite aux modifications introduites par le Sénat :

 Il harmonise le dispositif, la seule spécificité des copropriétés de moins de dix lots étant une dérogation à l'obligation de constituer le fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale ;

 Il prévoit que, quand le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et celle de la suspension des cotisations au fonds de travaux en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux ;

- un amendement du rapporteur permettant au syndic de faire des virements en provenance du premier compte séparé ;

- un amendement du rapporteur prévoyant l'entrée en vigueur immédiate de l'obligation, pour chaque copropriétaire et chaque syndicat de copropriété de souscrire une assurance ;

- un amendement du rapporteur étendant les compétences du bureau central de tarification (BCT) à l'assurance des copropriétaires et des syndicats des copropriétaires, sur le modèle de l'article 7 bis introduit en première lecture par le rapporteur de l'Assemblée nationale et adopté conforme par le Sénat.

? En séance publique, les députés ont adopté deux amendements :

- un amendement du rapporteur prévoyant la constitution du fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux, la période de dix ans paraissant trop longue ;

- un amendement de Mme Sophie Dessus relatif aux copropriétés résidences de tourisme, précisant que dans les copropriétés de ce type construites à partir du 1er juillet 2014, les parties communes ne peuvent faire l'objet d'un lot distinct vendu à un copropriétaire et prévoyant une possibilité de saisine du tribunal de grande instance par l'assemblée générale dans les résidences où les parties communes faisant l'objet d'un lot distinct propriétaire d'un copropriétaire sont non entretenues.

III. La position de votre commission

À l'initiative de votre rapporteur, votre commission a adopté trois amendements. Outre un amendement rédactionnel, ont été adoptés :

- un amendement visant à rendre plus efficaces les travaux de restauration immobilière et à garantir leur bonne fin : il prévoit que le privilège immobilier spécial couvre également les créances afférentes à ces travaux ;

- un amendement de précision des dispositions introduites par les députés sur les copropriétés résidences de tourisme.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 28 (articles 9, 10-1, 18-1, 24, 24-1, 25, 25-1, 26, 26-7, 28, 30 et 50 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; article 244 quater U du code général des impôts) - Règles de majorité des assemblées générales de copropriétaires

Commentaire : cet article modifie les règles de majorité des assemblées générales afin de faciliter les prises de décision.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, trois amendements de votre rapporteur ont été adoptés. Outre deux amendements rédactionnels, a été adopté un amendement prévoyant que le cautionnement solidaire des prêts est facultatif quand le prêt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.

? En séance publique, quatre amendements ont été adoptés. Outre deux amendements de coordination de votre rapporteur, ont ainsi été adoptés :

- contre l'avis de votre commission, un amendement de Mme Mireille Schurch et les membres du groupe CRC prévoyant le plafonnement par décret des honoraires ou frais privatifs perçus par le syndic ;

- un amendement de Ronan Dantec et les membres du groupe écologiste prévoyant la transmission aux copropriétaires d'une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collectifs.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission, quatre amendements ont été adoptés. Outre deux amendements de coordination du rapporteur, ont ainsi été adoptés deux amendements identiques de MM. Jean-Marie Tétart et de Christophe Borgel et les membres du groupe SRC visant à supprimer la disposition du projet de loi ajoutant les honoraires d'avocat aux frais imputables aux seuls débiteurs.

? En séance publique, les députés ont adopté quatre amendements :

- deux amendements du rapporteur assurant la cohérence de l'article 24 de la loi de 1965 avec la disposition figurant à l'article 28 bis A du projet de loi ;

- un amendement du Gouvernement visant à permettre à l'assemblée générale, dans les copropriétés d'au plus quinze lots, d'approuver à la majorité de l'article 25 toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget provisionnel de charges. Les membres du conseil syndical doivent alors être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

- un amendement de M. Michel Piron permettant à l'assemblée générale d'autoriser le syndic, à la majorité de l'article 25, à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement d'un emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes des copropriétaires y participant, ainsi qu'à mettre en oeuvre les voies de recouvrement en cas d'impayé.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté cinq amendements de votre rapporteur : quatre amendements de coordination et un amendement rédactionnel.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

CHAPITRE II - Redresser efficacement les copropriétés dégradées
Section 2 - Réformer la procédure d'administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire
Article 30 (articles 29-1, 29-2 à 29-6, 29-7 à 29-14 [nouveaux]) - Réforme de la procédure d'administration provisoire

Commentaire : cet article modifie en profondeur la procédure d'administration provisoire.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, dix amendements rédactionnels, de cohérence ou de précision de votre rapporteur ont été adoptés à cet article qui vise à renforcer l'efficacité de la procédure d'administration provisoire.

En séance publique, seul un amendement de votre rapporteur a été adopté, visant à clarifier et à sécuriser les conditions dans lesquelles l'administrateur provisoire met en oeuvre des travaux pour passer d'un chauffage collectif à un chauffage individuel : le juge peut ainsi autoriser la décision portant sur un tel passage.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

? En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté quatre amendements. Outre deux amendements de coordination du rapporteur, ils ont adopté :

- un amendement du Gouvernement afin de supprimer la possibilité ouverte, dans le cadre de l'administration provisoire renforcée, à l'administrateur provisoire de conclure, avec l'accord du juge, une convention avec un opérateur pouvant être une société publique locale (SPL) ou une société publique locale d'aménagement (SPLA) pour effectuer des travaux au sein de la copropriété. Ces sociétés ne sont en effet habilitées qu'à intervenir pour le compte exclusif des collectivités ou groupements de collectivités actionnaires. Le texte ne mentionne donc plus que les établissements publics d'aménagement (EPA), l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), les établissements publics locaux d'aménagement (EPLA), les organismes HLM et les sociétés d'économie mixte (SEM) de construction de logement social comme opérateurs avec qui l'administrateur provisoire peut conclure une telle convention ;

- un amendement du Gouvernement codifiant la disposition prévoyant que la rémunération de l'opérateur est assimilée à un loyer pour l'attribution des allocations de logement et repoussant l'application de cette disposition au 1er janvier 2015.

? En séance publique, les députés ont adopté un amendement de M. Michel Piron de coordination avec une disposition introduite à l'article 28 afin de suspendre, dans le cadre d'une procédure d'apurement des dettes liée à une administration provisoire, toute délégation dont bénéficie un prêteur pour prélever directement auprès de chaque copropriétaire les sommes dues par ce dernier au titre du remboursement d'un emprunt collectif et du paiement des accessoires.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement rédactionnel de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 3 - Permettre la requalification des copropriétés très dégradées
Article 31 (articles L. 741-1 et L. 741-2 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation ; article L. 213-2 du code de l'urbanisme) - Opérations de requalification des copropriétés dégradées

Commentaire : cet article crée les opérations de requalification des copropriétés dégradées.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

? En commission, cinq amendements de votre rapporteur ont été adoptés. Outre trois amendements rédactionnels, ont ainsi été adoptés :

- un amendement précisant les conditions de mise en oeuvre des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) d'intérêt national et notamment l'association des collectivités territoriales : des ORCOD ne pourront être d'intérêt national que si elles ne peuvent être menées par les collectivités territoriales du fait de leur complexité ou de l'ampleur des investissements nécessaires ;

- un amendement prévoyant la mobilisation en amont des procédures de police spéciale pour mieux lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil : quand l'établissement public foncier (EPF) chargé de conduire l'ORCOD d'intérêt national effectue un signalement auprès des autorités disposant des pouvoirs de police spéciale dans le cadre des actions d'acquisition dans le cadre du périmètre de l'opération, un agent assermenté devra se déplacer dans un délai d'un mois à compter du signalement.

? En séance publique, seul un amendement de votre rapporteur a été adopté, visant à faciliter la mise en oeuvre des ORCOD d'intérêt national : l'opérateur chargé de leur mise en oeuvre devra disposer du droit de préemption renforcé délégué par la commune, assorti de l'obligation faite à chaque propriétaire d'annexer un rapport sur la salubrité et la sécurité du bien à la déclaration d'intention d'aliéner.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté trois amendements du Gouvernement :

- deux amendements visant à mieux articuler les dispositions prévoyant la transmission d'éléments relatifs à la salubrité du logement dans le cadre des ORCOD à l'occasion des déclarations d'intention d'aliéner avec l'exercice du droit de préemption ;

- un amendement visant à préciser les conditions de mise en oeuvre des ORCOD d'intérêt national en substituant à l'incapacité des collectivités territoriales à faire des critères plus objectifs, à savoir les enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et de lourds investissements nécessaires.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 32 (articles L. 321-1-1 [nouveau], L. 321-29 et L. 327-1 du code de l'urbanisme) - Compétence des EPF d'État, de l'AFTRP et des SPL pour mener des opérations de requalification des copropriétés dégradées

Commentaire : cet article permet aux établissements publics fonciers (EPF) d'État, à l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP) et aux sociétés publiques locales de mener des opérations de requalification de copropriétés dégradées.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, trois amendements rédactionnels de votre rapporteur ont été adoptés.

En séance publique, un amendement de votre rapporteur a été adopté, visant notamment à clarifier le fait que l'EPF a un rôle d'ensemblier et qu'il conduit plus qu'il ne réalise les ORCOD.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de coordination du Gouvernement visant à supprimer la disposition permettant aux SPLA d'agir en tant qu'opérateur dans le cadre de la procédure d'administration provisoire renforcée.

Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 34 (article L. 252-1, L. 252-1-1 [nouveau], L. 252-3, L. 252-4, L. 252-5 et L. 252-6 [nouveaux], L. 253-1-1 [nouveau], L. 253-2 et L. 253-5 du code de la construction et de l'habitation ; article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Adaptation des dispositifs de démembrement au fonctionnement des copropriétés dégradées

Commentaire : cet article modifie les dispositifs de bail à réhabilitation et de bail dans le cadre d'une convention d'usufruit afin de s'adapter au fonctionnement des copropriétés dégradées.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, deux amendements rédactionnels de votre rapporteur ont été adoptés.

Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Aucun amendement n'a été adopté en commission des Affaires économiques.

En séance publique, trois amendements du Gouvernement ont été adoptés, visant à modifier certaines dispositions introduites en première lecture par l'Assemblée nationale qui posent des problèmes d'ordre constitutionnel :

- le premier amendement précise que, si le bail à réhabilitation porte sur un ou plusieurs lots d'un immeuble en copropriété, le preneur est de droit le mandataire commun, par dérogation à l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- le deuxième amendement revient sur une disposition limitant la garantie dont bénéficie le syndicat de copropriétaires en ne la faisant porter que sur l'usufruit et précise que l'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions qui lui incombent au titre de la convention. Il supprime par ailleurs la disposition visant à conférer tous les pouvoirs à l'usufruitier en cas d'usufruit portant sur tous les lots sans préciser ni le rôle du syndic ni les modalités de tenue des assemblées générales ;

- le troisième amendement supprime la disposition prévoyant une mise en conformité avec la présente loi, dans un délai d'un an, de tous les règlements de copropriété dont tout ou partie des lots relèvent d'une convention d'usufruit.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 36 bis (articles L. 2243-2, l. 2243-3 et L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales) - Utilisation de la procédure d'abandon manifeste

Commentaire : cet article vise à faciliter l'utilisation de la procédure d'abandon manifeste

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Seuls deux amendements de votre rapporteur ont été adoptés en commission : un amendement rédactionnel et un amendement de coordination.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de coordination juridique du rapporteur.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement rédactionnel de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 4 - Réformer la procédure de carence
Article 37 (articles L. 615-6, L. 615-7 et L. 615-8, L. 615-9 et L. 615-10 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation ; articles L. 542-2 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale) - Réforme de la procédure de carence et création d'une procédure expérimentale d'expropriation des parties communes

Commentaire : cet article réforme la procédure de carence et crée, à titre expérimental, une procédure d'expropriation des parties communes.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, quatre amendements de votre rapporteur ont été adoptés à cet article qui vise à renforcer l'efficacité et la rapidité de la procédure de carence. Outre trois amendements rédactionnels ou de précision, a ainsi été adopté un amendement visant à bien préciser que la procédure expérimentale est dérogatoire à l'article 6 de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, deux amendements ont été adoptés :

- un amendement du rapporteur précisant le contenu du rapport de l'expert dans le cadre de la procédure de carence, pour ce qui concerne les parties privatives : l'expert ne sera ainsi pas tenu de faire un audit des parties privatives mais devra signaler, en annexe de son rapport, les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes. La présence ou l'absence de cette annexe ne peut être invoquée pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l'expertise ;

- un amendement du Gouvernement codifiant au sein du code de la sécurité sociale le principe selon lequel l'indemnité d'occupation versée par les copropriétaires occupants à l'expropriant ainsi que la redevance versée à l'opérateur en cas d'expropriation des parties communes peuvent ouvrir droit aux allocations de logement et reportant l'application de ces dispositions au 1er janvier 2015.

Aucun amendement n'a été adopté en séance publique.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté trois amendements de votre rapporteur : un amendement de précision, un amendement rédactionnel et un amendement visant à clarifier les conditions dans lesquelles les dettes sont liquidées dans le cadre de la procédure de carence. Ce dernier amendement précise que la mission de l'administrateur provisoire perdure tant que la liquidation n'est pas totalement assurée afin de pouvoir organiser le règlement des créanciers.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 38 (article 2374 du code civil) - Privilège immobilier spécial

Commentaire : cet article modifie les dispositions relatives au privilège immobilier spécial afin de tenir compte des dispositions du projet de loi.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, seul un amendement de coordination de votre rapporteur a été adopté.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, un amendement de coordination du rapporteur a été adopté.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement de votre rapporteur, de coordination avec une disposition introduite à son initiative à l'article 27.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

CHAPITRE III - Renforcer les outils de la lutte contre l'habitat indigne
Section 1 - Permettre l'unification des polices de l'habitat
Article 41 (article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales, articles L. 301-5-1-1 et L. 305-1-2 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Unification des polices permettant de lutter contre l'habitat indigne au profit des EPCI

Commentaire : cet article propose d'unifier la lutte contre l'habitat indigne en transférant aux présidents des EPCI les prérogatives en matière de police spéciale de l'habitat, détenues, d'une part, par les maires des communes membres et, d'autre part, par le préfet.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

La commission des Affaires économiques, sur proposition de son rapporteur, a adopté un amendement autorisant le transfert des pouvoirs de police au président de l'EPCI même dans le cas où un ou plusieurs maires s'y opposeraient sur leur territoire, traduisant ainsi la pleine approbation de cette unification des polices spéciales.

La commission a également adopté un amendement du rapporteur qui encadre le principe de remboursement, par l'EPCI, des frais afférents aux mesures prises par le département en cas de carence de son président. Il n'y aura pas de remboursement pour des frais exposés lorsque la compétence est exercée, en application de l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation, pour le compte de l'État.

En séance publique, le Sénat a adopté un amendement supprimant la possibilité de transfert de la police de lutte contre le saturnisme, cette police exercée par l'État ne pouvant être déléguée ni au président d'un EPCI ni au maire, en raison de ses implications en matière de santé publique.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté plusieurs amendements :

- un amendement tirant les conséquences du choix du Sénat de faire en sorte que l'opposition d'un ou plusieurs maires ne puisse pas empêcher le transfert des pouvoirs de police au président de l'EPCI : le transfert est rendu automatique mais le président de l'EPCI peut renoncer à ce transfert sur l'ensemble du territoire de l'intercommunalité, si un ou plusieurs s'y sont opposés ;

- plusieurs amendements tendant à consulter le directeur de l'Agence régionale de santé (ARS) avant toute délégation des polices de l'État et à prévoir sa signature lors de la conclusion de la convention de délégation. Cette dernière devra tenir compte du projet régional de santé et des contrats locaux de santé.

En séance publique, les députés ont adopté six amendements du rapporteur précisant notamment qu'en cas de transfert des pouvoirs de police des maires en matière de lutte contre l'habitat indigne, les personnels des communes participant à l'exercice de ces polices sont mis à disposition du président de l'EPCI, que le transfert des polices spéciales de l'État au président de l'EPCI suppose, au préalable, le transfert des pouvoirs du maire à ce même président de l'EPCI et que les arrêtés pris par le président de l'EPCI ou le maire par délégation du préfet, sont notifiés à l'Agence régionale de santé (ARS).

III. La position de votre commission

Votre commission approuve les modifications adoptées par les députés et en particulier celles impliquant le directeur de l'ARS dans le mécanisme de délégation des compétences du préfet de département car les polices de salubrité et de sécurité publique peuvent avoir des répercussions en matière de santé publique.

Elle a adopté un amendement de simplification rédactionnelle.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 1 bis - Améliorer la protection de l'acquéreur immobilier
Section 2 - Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne
Article 42 (articles 225-19 et 434-41 du code pénal, article L. 1337-4 du code de la santé publique, articles L. 511-6 et L. 551-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Interdiction aux personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine d'acheter des locaux d'habitation à d'autres fins que leur occupation personnelle

Commentaire : cet article instaure une peine complémentaire d'interdiction d'acheter un bien immobilier à d'autres fins que son usage personnel, pour une durée de cinq ans, à l'encontre des personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine.

Cette interdiction peut également être prononcée contre les personnes ne se conformant pas aux injonctions de sécurité en cas d'immeuble menaçant ruine.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

La commission des Affaires économiques, sur proposition de son rapporteur, a élargi la possibilité d'application de cette peine aux personnes condamnées pour n'avoir pas respecté les prescriptions en matière de sécurité d'un établissement recevant du public, à usage total ou partiel d'hébergement, en application de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Partageant pleinement l'objectif poursuivi par la Haute Assemblée s'agissant du renforcement des moyens de lutte contre les marchands de sommeil, la commission des Affaires économiques, sur proposition de son rapporteur, a élargi encore un peu le champ d'application de cette peine complémentaire à l'achat de fonds de commerce d'hôtels meublés.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 43 [pour coordination] (articles L. 1331-28, L. 1331-29 du code de la santé publique, articles L. 123-3, L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, article L. 2573-20 du code général des collectivités territoriales) - Création d'une astreinte lorsque les travaux prescrits en matière d'habitat indigne n'ont pas été exécutés

Commentaire : cet article ouvre la possibilité aux autorités compétentes en matière de police spéciale du logement de fixer des astreintes lorsque des travaux prescrits sur des logements indignes n'ont pas été exécutés dans les délais prévus par l'arrêté.

À l'initiative de son rapporteur, la commission a adopté un amendement rectifiant une erreur matérielle dans une référence.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 46 sexies A (article L. 111-6-1 et articles L. 111-6-1-1 et L. 111-6-1-2 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un logement existant

Commentaire : cet article prévoit la possibilité, pour les communes ou les EPCI qui le souhaitent, d'instituer un dispositif d'autorisation préalable pour les travaux destinés à créer plusieurs locaux à usage d'habitation au sein d'un logement existant.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

À l'initiative de son rapporteur M. Claude Dilain, le Sénat a adopté trois amendements précisant et élargissant cette disposition :

- L'article L. 111-6-1, servant de base à cet article, a tout d'abord été modifié afin de préciser que l'interdiction de créer, par division, des logements d'une superficie inférieure à 14 m², excluait du calcul de cette surface les installations ou pièces communes (salle de bains, toilettes...) mises à disposition des nouveaux locaux ;

- La définition de la zone potentiellement concernée par la mise en place de cette autorisation a ensuite été élargie afin que des quartiers de caractères divers, et notamment ceux comprenant majoritairement de l'habitat individuel ancien ne présentant pas par avance de signes de dégradation avancée, puissent également être inclus ;

- Enfin, la notion de division de logement a été remplacée par celle, plus englobante et déjà énoncée à l'article L. 111-6-1, de division « d'immeuble existant », dans la mesure où ce type de division peut s'appliquer à des bâtis qui n'étaient pas affectés initialement à l'habitation.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

L'Assemblée nationale a adopté, en deuxième lecture, plusieurs modifications à l'article 46 sexies A tendant à mieux sécuriser, sur le plan juridique, le dispositif d'autorisation préalable aux travaux de division :

- les zones qui pourront être concernées par l'instauration d'une autorisation préalable aux travaux de division sont définies comme celles qui présentent une forte proportion de logements dégradés ou susceptibles de voir se développer de tels logements ;

- parmi les motifs de refus de l'autorisation préalable de division, le non-respect général du plan local d'urbanisme a été supprimé, seules étant conservées les exigences tenant à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ;

- le dispositif d'autorisation préalable de division peut être institué dans les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme pour lesquels sont fixées, en application du 3° du I de l'article L. 123?5?1 du code de l'urbanisme, des servitudes de taille et de proportion minimales pour le logement, ce qui permet de tenir compte, dans les conditions d'octroi des autorisations préalables, du respect de ces exigences.

III. La position de votre commission

Votre commission souscrit aux modifications introduites par les députés en deuxième lecture visant à renforcer le caractère opérationnel et la sécurité juridique du dispositif d'autorisation préalable de division. Elle a, en outre, adopté plusieurs amendements rédactionnels à l'article 46 sexies A.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 46 septies (articles L. 634-1 à L. 634-8 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Autorisation préalable de mise en location

Commentaire : cet article vise à conférer à la commune ou à l'EPCI compétent en matière d'habitat la faculté de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

À l'initiative de son rapporteur, M. Claude Dilain, la commission des Affaire économiques du Sénat a tout d'abord supprimé cet article en raison des risques juridiques et opérationnels qu'il pourrait comporter.

La commission a, en effet, argué du risque que les collectivités ne soient pas en capacité d'instruire les dossiers de demande d'autorisation dans des conditions optimales générant de nombreuses difficultés dans la prise de décision.

La délivrance d'une autorisation préalable de mise en location pourrait, par ailleurs, valoir constat de décence du logement, entraînant la responsabilité de la collectivité en cas d'accident ultérieur. L'absence d'autorisation préalable faute de dépôt pourrait également fragiliser les droits du locataire. Enfin, selon la commission des Affaires économiques du Sénat, cette disposition présente le risque que les « marchands de sommeil » se déplacent dans des zones non soumises à autorisation préalable, réduisant ainsi l'efficacité du dispositif.

Toutefois, à l'initiative de M. René Vandierendonck au nom de la commission des Lois et du groupe CRC, cet article a été réintroduit en séance publique par le Sénat. À cette occasion, le délai à l'issue duquel le silence de l'administration vaut acceptation tacite a été allongé de 15 jours à un mois afin de le faire coïncider avec le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire, dont les conditions sont mentionnées à l'article 2 du présent projet de loi. Enfin, par parallélisme avec l'article 46 octies, le Sénat a précisé, en séance publique, que la zone délimitée pour l'application de l'autorisation préalable pouvait ne concerner qu'un ou plusieurs ensembles immobiliers, afin d'inclure, par exemple, une copropriété dégradée dans une zone où l'habitat dégradé n'est pas fortement présent.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En deuxième lecture, la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale a apporté plusieurs modifications à l'article 46 septies afin de répondre aux préoccupations exprimées par le rapporteur de la commission des Affaires économiques du Sénat sur la fragilité juridique du dispositif d'autorisation préalable de mise en location :

- il a ainsi été précisé que le bailleur n'ayant pas obtenu une autorisation préalable ne peut pas arguer de la nullité du bail pour donner congé ou demander l'expulsion du locataire de bonne foi ;

- il est clairement affirmé que la délivrance d'une autorisation à titre tacite ne doit pas préjuger du caractère décent du logement, dont l'appréciation, du reste, relève non pas du pouvoir de police des collectivités territoriales mais du juge judiciaire, et pour lequel le locataire doit pouvoir continuer à faire valoir ses droits devant les autorités compétentes ;

- il est enfin rappelé que la délivrance d'une autorisation préalable de mise en location ne saurait entraver la mise en oeuvre des mesures de police spéciale de la salubrité ou de la sécurité publiques.

À l'initiative de sa commission des Affaires économiques, l'Assemblée nationale a également supprimé l'obligation de transmission et d'approbation par l'autorité administrative (en l'espèce le représentant de l'État et, en cas de refus de ce dernier, le ministre chargé du logement) de la délibération instituant l'autorisation préalable afin que celle-ci devienne exécutoire. Elle a, par ailleurs, précisé que la mise en oeuvre de l'autorisation préalable de mise en location est appelée à s'articuler avec le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

III. La position de votre commission

Outre plusieurs amendements rédactionnels, votre commission a supprimé, à l'article 46 septies, toute référence à la lutte contre l'habitat indécent et au respect des critères de décence du logement comme motif de refus de l'autorisation préalable de mise en location, dès lors que les mesures de résorption de l'habitat indécent ne relèvent pas de la police administrative exercée par le maire. Il convient de rappeler que les caractéristiques du logement décent sont définies par la loi du 6 juillet 1989, précisées par un décret de 2002, et leur respect ne peut être apprécié que par le juge judiciaire.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 46 octies (articles L. 635-1 à L ; 635-5 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Déclaration de mise en location

Commentaire : cet article prévoit la possibilité, pour les communes ou les EPCI qui le souhaitent, de soumettre les mises en location intervenant dans un périmètre défini par la collectivité à une obligation de déclaration.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Outre plusieurs amendements rédactionnels, le Sénat a adopté un amendement de son rapporteur, M. Claude Dilain, visant à ce que le périmètre d'application de la déclaration de mise en location puisse ne concerner qu'un ensemble immobilier afin d'inclure, par exemple, une copropriété dégradée située dans une zone où il n'y aurait pas d'autres immeubles présentant des risques d'habitat indécent.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

L'Assemblée nationale a supprimé en deuxième lecture, à l'article 46 octies, l'obligation de transmission et d'approbation par l'autorité administrative (en l'espèce le représentant de l'État et, en cas de refus de ce dernier, le ministre chargé du logement) de la délibération instituant la déclaration de mise en location afin que celle-ci devienne exécutoire.

III. La position de votre commission

Votre commission n'a apporté qu'une modification d'ordre rédactionnel à l'article 46 octies.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 46 nonies (article L. 1515-1 du code de la santé publique) - Extension à Mayotte des dispositions du code de la santé publique relatives aux périmètres d'insalubrité et aux locaux dangereux

Commentaire : cet article rend applicable à Mayotte les dispositions du code de la santé publique relatives aux périmètres d'insalubrité et aux locaux dangereux.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Aucun amendement n'a été adopté en commission.

En séance publique, un amendement de notre collègue Thani Mohamed Soilihi a été adopté, visant à étendre le champ de cet article, qui visait initialement à rendre applicable à Mayotte les dispositions du code de la santé publique relatives aux périmètres d'insalubrité, aux dispositions relatives aux locaux dangereux.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, aucun amendement n'a été adopté.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement de suppression de cet article du rapporteur, par coordination avec la publication de l'ordonnance du 24 décembre 2013 relative à l'adaptation du code de la santé publique à Mayotte11(*) dont l'article 2, en réécrivant le titre Ier du livre V de la première partie du code de la santé publique, supprime l'article 1515-1 de ce code et permet ainsi d'appliquer à Mayotte les dispositions relatives aux périmètres d'insalubrité et aux locaux dangereux.

Votre commission a maintenu la suppression de cet article.

TITRE III - AMÉLIORER LA LISIBILITÉ ET L'EFFICACITÉ DES POLITIQUES PUBLIQUES DU LOGEMENT
CHAPITRE 1ER - Réformer les procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité
Article 47 (articles L. 441-1, L. 441-2-1, L. 441-2-6, L. 441-2-9 [nouveau], L. 472-3 et L. 423-13 du code de la construction et de l'habitation) - Réforme de la procédure de demande de logement social

Commentaire : cet article vise à rendre la procédure de demande de logement social plus lisible et plus efficace. Il met en place un partage de l'information entre organismes enregistrant les demandes de logement social au sein d'un système national d'enregistrement. Il crée un droit à l'information des demandeurs. Enfin, il met en place entre l'ensemble des acteurs concernés un plan partenarial de gestion de la demande de logement social.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article poursuit un double objectif :

- pour les demandeurs de logement, simplifier leurs démarches et mieux les informer ;

- pour les autorités intervenant dans le processus d'attribution des logements, mieux partager l'information dans le cadre d'un système national d'enregistrement (SNE) et mieux se coordonner pour répondre plus efficacement aux demandes.

Par un amendement du rapporteur en commission, le Sénat a prolongé le perfectionnement du pilotage et de la gestion du SNE voulu par l'Assemblée nationale en confiant la gestion du SNE, non plus à l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL), mais à un groupement d'intérêt public ad hoc regroupant l'État, les bailleurs sociaux et les représentants des réservataires. En conséquence, le dispositif de co-pilotage par l'État et l'USH ainsi que le comité d'orientation ajoutés par l'Assemblée nationale se sont trouvés supprimés.

Au niveau local, un amendement présenté par Mme Marie-Noëlle Lienemann a été adopté pour que le dispositif de gestion partagée des dossiers (GPD) respecte, en Ile-de-France, un cahier des charges régional établi par le Préfet de région.

Enfin, le Sénat a adopté, en séance publique, un amendement présenté par M. René Vandierendonck visant à accorder aux personnes âgées de plus de soixante-cinq ans, en situation de sous-occupation d'un logement social et qui accepteraient un changement de logement, une priorité dans l'attribution de logements sociaux. Cette disposition entend faciliter l'obtention, par les personnes âgées, d'un logement plus adapté à leur situation personnelle, afin d'assurer une plus grande fluidité dans la mobilité des locataires.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté huit amendements de Mme Audrey Linkenheld, rapporteur :

- deux amendements permettant d'une part, à ce que les couples en instance de divorce par consentement mutuel puissent individualiser leur niveau de ressources dès la présentation d'une attestation d'un organisme de médiation familiale, et d'autre part à ce que le conjoint divorcé ou séparé du demandeur d'un logement social bénéficie de la même ancienneté que la demande conjointe initiale ;

- un amendement supprimant la priorité instaurée par le Sénat en séance publique au profit des personnes âgées de plus de soixante-cinq ans, au motif que cette mesure reviendrait, pour l'attribution d'un trois-pièces, à donner la préférence à une personne âgée plutôt qu'à une famille, en raison des critères d'appréciation de la sous-occupation pour cette catégorie de logements ;

- un amendement permettant à un organisme de logement social, avec l'accord du demandeur, de pouvoir examiner sa situation, afin de lui proposer des possibilités d'accession sociale à la propriété auxquelles il pourrait prétendre ;

- un amendement supprimant le renvoi à un décret en Conseil d'État pour déterminer les conditions dans lesquelles l'État confie à un groupement d'intérêt public la gestion du système national d'enregistrement ;

- un amendement rétablissant le comité d'orientation associant les collectivités locales et les associations de locataires à la gestion du SNE et placé auprès du ministre chargé du logement ;

- un amendement supprimant la référence à l'expérimentation - qui renvoie à la possibilité d'une généralisation ultérieure, ce qui n'est pas envisagé en l'État - en ce qui concerne le plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs ;

- un amendement supprimant la disposition prévoyant que les grilles de cotation sont rendues publiques par le plan partenarial.

En séance publique, les députés ont adopté deux amendements de la rapporteure et un sous-amendement du Gouvernement :

- un amendement élargissant la possibilité pour le demandeur d'un logement social d'être informé des possibilités d'accession à la propriété auxquelles il peut prétendre ;

- un amendement de la rapporteure visant à ce que le congé de représentation institué par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 au profit d'un salarié pour siéger au conseil d'administration ou au conseil de surveillance d'un organisme HLM puisse lui permettre d'assister à la commission d'attribution des logements. Il s'agit d'une proposition que la rapporteure défendait depuis le début de l'examen de ce projet de loi ;

- un sous-amendement du Gouvernement précisant que l'employeur peut refuser l'absence du salarié pour assister à la commission d'attribution si cela nuit à l'activité de l'entreprise. Le rythme de réunion parfois très fréquent des commissions d'attribution dans certains organismes ne doit pas porter préjudice aux entreprises.

III. La position de votre commission

Les sénateurs ont adopté un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann prévoyant la participation des associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement au comité d'orientation sur le SNE.

Ils ont également adopté un amendement du rapporteur complétant la disposition introduite par l'article 47 A du projet de loi prévoyant que les dépenses engagées pour l'hébergement en EHPAD du conjoint ou du partenaire d'un demandeur de logement social sont déduites des ressources prises en compte. L'amendement précise qu'un décret fixe des limites à cette déduction.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 47 bis A (article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation) - Réunions virtuelles des commissions d'attribution en zone détendue

Commentaire : cet article autorise de manière limitée et encadrée la tenue de commissions d'attributions virtuelles.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

La commission des Affaires économiques a adopté, à l'initiative de Mme Marie-Noëlle Lienemann, un amendement autorisant, à titre expérimental et pour une durée de trois ans, à dématérialiser la procédure d'attribution de logement social, avec l'accord du préfet. L'accord des membres d'une commission d'attribution pourrait ainsi prendre la forme d'un simple échange de mail, dans un souci d'économies et de simplifications. Cette expérimentation ne pourrait avoir lieu qu'en zone détendue.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques a été adopté un amendement de suppression de la rapporteure, au motif que la transparence des attributions de logements sociaux n'était pas pleinement garantie par le dispositif proposé en raison des interprétations très diverses pouvant être faites des notions de « zones détendues » et de « dématérialisation ».

En séance publique, cet article a été rétabli par les députés par l'adoption d'un amendement de la rapporteure, sous-amendé par le Gouvernement. Le dispositif adopté précise les conditions dans lesquelles une commission d'attribution de logements peut se tenir de façon dématérialisée ainsi que ses modalités d'organisation pour garantir l'équité, la collégialité, et la transparence.

III. La position de votre commission

Sur proposition de Mme Marie-Noëlle Lienemann, a été adopté un amendement précisant que les modalités d'organisation de la commission d'attribution numérique doivent garantir également la confidentialité des échanges et le respect de la vie privée des demandeurs.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

CHAPITRE II - Améliorer le contrôle du secteur du logement social
Article 48 (articles L. 342-1 à L. 342-20 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Création de l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS)

Commentaire : cet article, fortement remanié par la voie d'un amendement du Gouvernement lors de l'examen en première lecture à l'Assemblée nationale, unifie les organismes de contrôle du logement social dans une autorité unique, l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), dont il précise les missions, le statut, l'organisation, les ressources et les modalités de fonctionnement.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Dans le projet de loi initial, l'article 48 procédait à la marge à des ajustements sur le dispositif de contrôle du logement social, mais sa portée à été considérablement élargie par l'adoption par les députés en séance publique d'un amendement du Gouvernement fusionnant les organismes de contrôle du logement social.

Les missions exercées actuellement par la MILOS (mission interministérielle d'inspection du logement social) et l'ANPEEC (agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction) seront désormais exercées par l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS).

La commission des Affaires économiques, outre deux amendements rédactionnels, a adopté un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann précisant que la mission d'évaluation de l'ANCOLS prenait la forme d'études transversales afin de mieux la distinguer de la mission de contrôle d'un organisme. Elle a également adopté un amendement du rapporteur prévoyant la remise d'un rapport public annuel rendu public après que les organisations professionnelles ont pu faire leurs observations.

En séance publique, trois amendements ont été adoptés :

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste précisant que la tutelle de l'ANCOLS est exercée par le ministre en charge du logement ;

- un amendement du rapporteur indiquant qu'à l'occasion du contrôle individuel d'un organisme, un contrôle de gestion de cet organisme comme la MILOS est habilitée à le faire actuellement ;

- un amendement de M. Jacques Mézard précisant que l'ANCOLS ne peut demander aux commissaires aux comptes des organismes soumis à son contrôle, communication de leur dossier de travail.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, dix amendements ont été adoptés, dont cinq rédactionnels :

- un amendement du Gouvernement supprimant la mention de la tutelle de l'ANCOLS, cette disposition étant d'ordre réglementaire ;

- un amendement de la rapporteure précisant que la liste des données recueillies par l'ANCOLS pour produire des données statistiques et financières relatives à la participation des employeurs à l'effort de construction est soumise à l'avis préalable de l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) ;

- un amendement de la rapporteure précisant les pouvoirs dévolus à l'administrateur provisoire d'un organisme HLM ;

- un amendement de Mme Catherine Coutelle et les membres du groupe SRC favorisant la parité entre les femmes et les hommes au sein du conseil d'administration de l'ANCOLS ;

- un amendement de la rapporteure précisant que l'UESL est consultée sur le décret qui fixe les conditions dans lesquelles le ministre en charge du logement peut demander aux organismes, collecteurs de la PEEC, de lui transmettre des données statistiques et comptables.

III. La position de votre commission

Sur proposition de M. Claude Bérit-Débat, rapporteur, deux amendements de précision rédactionnelle ont été adoptés.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

CHAPITRE III - Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social
Section 1 - Moderniser les dispositifs législatifs relatifs au logement social
Article 49 (articles L. 411-2, L. 421-1 à L. 421-4, L. 422-2, L. 422-3, L. 445-2, L. 442-8-1 et L. 442-8-1-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Extension des missions des opérateurs du logement social

Commentaire : cet article ouvre de nouvelles possibilités aux organismes HLM en leur permettant d'intervenir auprès de copropriétés dégradées, de construire et louer au bénéfice d'organismes chargés d'une mission d'hébergement de personnes en difficulté, ou encore en les faisant intervenir au titre du nouveau dispositif d'habitat participatif.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

L'article 49 du projet de loi tel que modifié par l'Assemblée nationale en première lecture étend le champ des interventions possibles des bailleurs sociaux aux marges de leurs attributions principales : copropriétés dégradées ou en difficulté financière, hébergement d'urgence, habitat participatif ou encore acquisition d'immeubles à rénover en vue de leur vente.

En commission, deux amendements de Mme Marie-Noëlle Lienemann ont été adopté :

- un amendement autorisant un Office public d'habitat (OPH) à exercer la mission de syndic de copropriété ou d'administrateur de biens pour un immeuble construit par un bailleur social (les SA HLM et les coopératives d'HLM le peuvent déjà) et un organisme HLM - quel que soit son statut - à exercer cette mission dans un immeuble de droit commun à titre d'activité subsidiaire ;

- un amendement autorisant les OPH à développer des partenariats locaux avec d'autres organismes HLM dans toutes les activités d'intérêt général qu'ils exercent.

En séance publique, le Sénat a adopté six amendements :

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann autorisant les organismes HLM à adopter le statut d'intermédiaire en opération de banque (IOBSP), afin de leur permettre, dans leur activité d'accession sociale à la propriété, d'accompagner leurs clients à revenus modestes. Cet amendement avait été adopté contre l'avis de la commission et du Gouvernement ;

- un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste autorisant les organismes HLM à réaliser et à vendre des logements destinés à des personnes dont les ressources sont en deça des plafonds du logement intermédiaire, et ce dans des zones tendues, afin de favoriser la mixité sociale ;

- deux amendements identiques de M. Philippe Dallier et plusieurs membres du groupe UMP, et de M. Daniel Dubois et plusieurs membres du groupe UDI-UC, sécurisant ceux, élus ou non, qui interviennent comme salariés, dirigeants ou administrateurs dans un organisme HLM ou un organisme collecteur de la participation des employeurs à l'effort de construction (CIL) contre les risques encourus au titre de la prise illégale d'intérêt. Ces amendements ont été adoptés contre l'avis de la commission et du Gouvernement ;

- deux amendements identiques de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste, et M. Philippe Dallier et les membres du groupe UMP autorisant, pendant une période de cinq ans, les organismes HLM à vendre des logements à une personne privée, dans le cadre d'une opération de construction de logements sociaux sur des terrains acquis avec une décote dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement. Ces logements libres non conventionnés ne bénéficient alors pas du mécanisme de décote et cette opération portant sur quelques logements répond à un objectif de mixité sociale.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté cinq amendements :

- trois amendements de la rapporteure supprimant la possibilité pour les OPH, les entreprises sociales de l'habitat et les sociétés d'économie mixte-HLM d'acquérir le statut d'intermédiaire en opération de banque dans le cadre de l'accession à la propriété, considérant que cette activité ne relève pas du coeur de métier des organismes HLM ;

- un amendement de la rapporteure supprimant les dispositions visant à prémunir les salariés, présidents ou membres d'un conseil d'administration ou de surveillance d'un organisme HLM contre les risques encourus au titre de la prise illégale d'intérêt ;

- un amendement de Mme Jacqueline Maquet et les membres du groupe SRC visant à supprimer les ventes dites « ventes en état futur d'achèvement (VEFA) inversé » qui permettent aux organismes HLM de vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés en accessoire à une opération de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013.

En séance publique, outre un amendement rédactionnel, les députés ont adopté trois amendements de la rapporteure limitant la faculté pour les trois familles d'organismes HLM (OPH, SA HLM et coopératives d'HLM), d'être syndic de copropriété et administrateurs de biens au cas d'immeubles situés en zone tendue et comprenant des logements sous plafond de ressources. Il s'agit de ne pas fragiliser le statut de service d'intérêt économique général reconnu aux organismes HLM et qui justifie leur régime fiscal et les aides d'État qu'ils perçoivent.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur soutient l'objectif affiché par cet article d'autorise les organismes HLM à développer des missions annexes leur permettant notamment de contribuer au renforcement de la mixité sociale. Bien entendu, cette diversification ne doit pas se faire au détriment du coeur de métier des organismes HLM qui est de construire et gérer le parc locatif social.

En conséquence, elle a adopté deux amendements :

- le premier amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann relatif à la possibilité pour les trois catégories d'organismes HLM de prendre en gestion, de manière encadrée et accessoire des copropriétés qui ne seraient pas issues de leur propre production. Un décret précisera le caractère limité de cette activité qui ne pourra dépasse un niveau de l'ordre de 20 à 30 % du chiffre d'affaires de l'activité « syndic ». Au regard de la réglementation communautaire, il convient de souligner que cette activité n'est pas rattachée à leur statut de service d'intérêt économique général (SIEG) et qu'elle fait l'objet d'une comptabilité séparée ;

- un deuxième amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste qui rétablit la disposition supprimée par l'Assemblée nationale autorisant les organismes HLM, pendant une période de cinq ans, à vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés en accessoire à une opération principale de construction de logements sociaux sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013, ces logements libres ne bénéficiant pas de la décote.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 49 bis A (articles 207 et 1384 C du code général des impôts) - Neutralisation fiscale de la transformation de la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais en société anonyme d'habitations à loyer modéré

Commentaire : cet article vise à neutraliser les conséquences fiscales de la transformation de la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais en société anonyme d'habitations à loyer modéré.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission des Affaires économiques, six amendements identiques ont été adoptés tendant à insérer cet article additionnel pour, d'une part, exonérer d'impôt sur les sociétés les bénéfices, plus-values latentes et profits résultant de la transformation de la SOGINORPA (société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais) en SA d'HLM12(*), et, d'autre part, prolonger le bénéfice de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements de la SOGINORPA ayant bénéficié des aides de l'ANAH et faisant l'objet d'un conventionnement pour être éligibles à l'APL.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En séance publique, le Gouvernement favorable au dispositif adopté par le Sénat a levé le gage.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 49 bis BA - Coordination des conséquences de la transformation de la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais en société anonyme d'habitation à loyer modéré

Commentaire : cet article complète l'article 49 bis A s'agissant des conséquences de la transformation de la SOGINORPA en SA d'HLM.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article additionnel, adopté par le Sénat en séance publique, vise à traiter les conséquences de la transformation de la SOGINORPA en société anonyme d'HLM.

Afin que tous les logements soient conventionnés sans remettre en cause les droits acquis des occupants, cet article prévoit que les ayant-droits des mineurs, qui bénéficient d'un droit au logement gratuit conformément au décret n° 46-1433 du 14 novembre 1946 relatif au statut du personnel des exploitations minières et assimilées, ne soient pas soumis aux critères de priorité d'attribution des logements sociaux et de plafonds de ressources, ni au supplément de loyer de solidarité.

Par ailleurs, par dérogation à l'article L. 445-1, la première convention d'utilité sociale (CUS) signée par le nouvel organisme HLM pourra être inférieure à six ans afin que son calendrier soit aligné sur celui des autres CUS de la région Nord-Pas-de-Calais.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de Mme Jacqueline Jacquet rectifiant une erreur dans la date d'échéance de la convention d'utilité sociale signée par le nouvel organisme HLM.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 49 quinquies (articles L. 214-34 et L. 214-114 du code monétaire et financier) - Autorisation de cessions de la nue-propriété de logements locatifs sociaux par les organismes de placement collectif immobilier et les sociétés civiles de placement immobilier

Commentaire : cet article vise à faciliter le développement de l'usufruit locatif social en permettant aux organismes de placement collectif immobilier et les sociétés civiles de placement immobilier de céder la nue-propriété de logements sociaux et de les faire gérer par des tiers.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Afin de faciliter les opérations de construction visant à développer l'usufruit locatif social, la commission des Affaires économiques a adopté cet article additionnel sur proposition de votre rapporteur, afin de modifier l'objet social des OPCI et des SCPI en leur permettant explicitement de ne détenir que la seule nue-propriété de logements sociaux qu'ils financent sans en assurer eux-mêmes la gestion. Il les autorise également à céder cette nue-propriété, notamment à l'issue de la convention d'usufruit de 15 ans.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Le Gouvernement, en séance publique, a levé le gage attaché à ce dispositif.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 50 (articles L. 365-1, L. 411-2, L. 411-2-1 [nouveau], articles L. 422-11, L. 423-4, L. 423-5, L. 481-1, L. 481-6 et article L. 481-8 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Modernisation du statut des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux

Commentaire : cet article vise à assurer une meilleure conformité du droit français applicable aux logements sociaux avec le droit européen, et renforce les exigences qui pèsent sur les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article encadre l'activité des sociétés d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux en leur appliquant les dispositions relatives aux organismes HLM afin de se conformer à la décision de la commission européenne du 20 décembre 2011, qui a reconnu le caractère de SIEG au logement social, mais en exigeant que le SIEG soit attribué par un mandat qui fasse expressément référence à cette décision. Les SEM HLM sont donc soumises à l'agrément du ministre en charge du logement et doivent transmettre à ce ministre les comptes financiers et un rapport d'activité. L'Assemblée nationale a par ailleurs renforcé les prérogatives des représentants des locataires au sein des conseils d'administration des SEIM gérant des logements sociaux.

Le Sénat a précisé que l'agrément serait automatique pour les SEM ayant déjà signé une convention d'utilité sociale avec l'État au moment de la publication de la présente loi et a adopté un deuxième amendement faisant explicitement référence pour les SEM à la décision de la commission européenne 2012/21/UE du 20 décembre 2011.

Enfin, a été adopté un amendement prévoyant des mécanismes de fusion, d'achat et de vente du patrimoine des SEM à des organismes HLM.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de M. Philippe Bies et les membres du groupe SRC renforçant la sécurité juridique des regroupements entre les SEM et les SA d'HLM par application du principe de lucrativité limitée qui encadre la rémunération des actionnaires.

En séance publique, les députés ont adopté trois amendements de coordination et de précision de la rapporteure.

III. La position de votre commission

La commission a adopté un amendement corrigeant une référence, par cohérence avec l'adjonction de plusieurs alinéas au début de l'article L. 481-1 du code de la construction et de l'habitation.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 52 (articles L. 421-6, article L. 421-7-1 [nouveau], L. 421-13, L. 421-13-1 [nouveau], L. 443-7, L. 443-11, du code de la construction et de l'habitation) - Rattachement des offices publics de l'habitat communaux aux intercommunalités et harmonisation du droit applicable à la cession de logements locatifs sociaux

Commentaire : cet article contraint les offices publics de l'habitat communaux à se rattacher aux intercommunalités d'ici 2017, réduit à cinq ans la durée de validité d'une décision de cession du patrimoine locatif social et fait application aux organismes agréés au titre de la maîtrise d'ouvrage d'insertion des mêmes règles de cession de leur patrimoine que celles applicables aux organismes d'habitations à loyer modéré.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

S'agissant du rattachement obligatoire des OPH communaux aux EPCI compétents en matière d'habitat d'ici le 1er janvier 2017, le projet de loi tel que modifié par l'Assemblée nationale distingue le cas des communes déjà membres d'un EPCI compétent en matière d'habitat de celles qui le deviendraient, en accordant à ces dernières un délai de quatre ans. En outre, les collectivités territoriales de rattachement sont libres d'utiliser une part limitée de l'excédent de liquidation d'un OPH dissous, à hauteur de la dotation initiale de la commune en valeur actualisée.

En commission, a été adopté :

- un amendement à l'initiative de son rapporteur, M. Claude Dilain, précisant que l'excédent de liquidation d'un OPH dissous peut être attribué à une SEM de construction et de gestion de logements sociaux. En séance publique, un amendement du groupe communiste, républicain et citoyen a, en outre, supprimé la disposition, introduite par les députés, permettant le libre emploi d'une part limitée de l'excédent de liquidation par la collectivité territoriale de rattachement ;

- un amendement du groupe socialiste ajoutant la région à la liste des collectivités de rattachement à un OPH. Ses auteurs ont estimé que ce rattachement était cohérent pour les OPH dont l'activité et le patrimoine s'étendent sur toute une région, comme le permet déjà l'article L. 421-5 du code de la construction et de l'habitation ;

- un amendement supprimant la possibilité, à compter du 1er juillet 2014, de rattacher un OPH à plusieurs départements. Seul l'office interdépartemental de l'Essonne, du Val-d'Oise et des Yvelines, aujourd'hui dans ce cas, est concerné et devra donc être rattaché soit à un seul département, soit à la région.

En séance publique, les sénateurs ont également adopté un amendement prévoyant le principe d'une déchéance des collectivités territoriales ou des établissements publics de rattachement, prononcée par le préfet, en cas de défaillance caractérisée par le fait de ne pas désigner de représentant ou de ne pas être représentée au sein du conseil d'administration pour une période de plus de six mois.

Enfin, à l'initiative du groupe écologiste, a été adopté un amendement conditionnant la vente d'un logement social au respect d'une norme minimale de performance énergétique. Ce nouveau critère vient s'ajouter aux conditions d'ancienneté et d'habitabilité déjà énoncées à l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont adopté six amendements :

- un amendement de M. Daniel Goldberg supprimant la disposition autorisant l'office interdépartemental de l'Essonne, du Val-d'Oise et des Yvelines à être rattaché à plusieurs départements et un second amendement du même auteur organisant les modalités de rattachement d'un office interdépartemental à un seul département ou une région avant le 1er janvier 2017 ;

- un amendement de Mme Audrey Linkenheld, rapporteure, rétablissant la disposition autorisant une commune ou un EPCI de rattachement à employer librement une part limitée de l'excédent de liquidation d'un OPH dissous ;

- un amendement du même auteur tirant les conséquences de la sanction prononcée par le préfet en cas de défaillance de la collectivité de rattachement. Le préfet peut désigner une autre collectivité territoriales de rattachement, avec son accord, et si une part significative du patrimoine de l'organisme est situé sur son territoire ;

- un amendement de Mme Jacqueline Maquet et les membres du groupe SRC supprimant les exigences de performance énergétique lors de la vente d'un logement social par un organisme HLM, en raison du surcoût induit par la mise à niveau nécessaire, ainsi qu'un amendement des mêmes auteurs supprimant la performance énergétique ajoutée aux critères d'ancienneté et d'habitabilité énoncés dans l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement de la rapporteure réintroduisant la possibilité pour les organismes bénéficiant de l'agrément au titre de la maîtrise d'ouvrage d'insertion d'acheter un logement social vacant.

III. La position de votre commission

Outre deux amendements de coordination juridique du rapporteur, la commission des Affaires économiques a adopté un amendement de M. Michel Mercier autorisant deux collectivités à exercer une co-tutelle sur un office public d'habitat, en l'occurrence un département et une collectivité territoriale à statut particulier.

Il s'agit de régler le rattachement de l'office public de l'habitat du Rhône, qui devra être rattaché, à compter du 1er janvier 2015, au nouveau Rhône et à la métropole de Lyon, créée par la loi de modernisation de l'action publique et de l'affirmation des métropoles.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 54 quater (article L. 221-7 du code monétaire et financier) - Double tutelle du ministre de l'économie et du ministre du logement sur le fonds d'épargne de la Caisse des dépôts et consignations

Commentaire : cet article instaure une double tutelle sur le fonds d'épargne de la Caisse des dépôts et consignation.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article additionnel résulte d'un amendement déposé par Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste qui modifie la tutelle du fonds d'épargne géré par la Caisse des dépôts et consignation. En application de l'article L. 221-7 du code monétaire et financier, cette tutelle est exercée actuellement par le ministre en charge de l'économie. Ces fonds de 123 milliards d'euros principalement alimenté par les dépôts collectés au titre du Livret A et au livret de développement durable finance en priorité le logement social. L'amendement adopté modifiant l'article L. 221-7 du code monétaire et financier pour instaurer la double tutelle du ministre en charge de l'économie et du ministre en charge du logement.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En séance publique, les députés ont adopté deux amendements identiques de suppression, l'un déposé par MM. Henri Emmanuelli, Christian Eckert, Christophe Caresche et Marc Goua, et l'autre déposé par Mme Arlette Grosskost et MM. Antoine Herth, Martial Saddier, Lionel Tardy, Dino Cinieri et Yves Foulon, eu égard à la diversification des emplois du fonds d'épargne au-delà du financement du logement social. En outre, en termes opérationnels, cette double tutelle serait source de complexité et génératrice de délais supplémentaires.

Votre commission a maintenu la suppression de cet article.

Section 2 - Réformer les missions et procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social
Article 55 - (articles L. 423-3, L. 452-1, L. 452-1-1, L. 452-2, L. 452-2-1, L. 452-2-2 [nouveau], L. 452-4 et L. 452-4-1 du code de la construction et de l'habitation) - Réforme des missions et procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)

Commentaire : cet article étend les missions de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), renforce son information, modernise sa gouvernance, et clarifie l'assiette des cotisations qu'elle perçoit pour exercer ses missions.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a peu modifié cet article qui étend les missions de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), modifié à la marge les règles de gouvernance de la Caisse, notamment la composition du conseil d'administration et de la commission de réorganisation et clarifie les règles de calcul de l'assiette des cotisations qu'elle perçoit.

La commission a adopté, outre un amendement rédactionnel et un de cohérence, un amendement du rapporteur précisant que le prélèvement effectué au bénéfice de l'ANRU sur la cotisation additionnelle payée par les organismes HLM serait calculé sur la totalité de la cotisation et non pas seulement sur la part variable, qui a pour assiette l'autofinancement de l'organisme.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Considérant que le nouveau mode de calcul adopté par le Sénat ferait ainsi contribuer à la rénovation urbaine l'ensemble des organismes HLM, quelles que soient leur capacité d'autofinancement et le nombre de logements qu'ils possèdent, la commission a adopté un amendement de la rapporteure rétablissant les règles actuelles de la cotisation, et ce contre l'avis du Gouvernement.

En séance publique, les députés ont adopté un amendement de la rapporteure précisant que la fédération des entreprises locales et des représentants des organismes bénéficiant de l'agrément au titre de la maîtrise d'ouvrage d'insertion donnent un avis sur l'arrêté ministériel fixant chaque année le mode de calcul de la cotisation additionnelle la CGLLS puisqu'ils y sont assujettis comme l'ensemble des organismes HLM.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur maintient sa position s'agissant du mode de calcul de la fraction de la cotisation additionnelle alimentant le fonds de péréquation pour financer la rénovation urbaine.

Le mode de calcul actuel assis sur la seule part variable de la cotisation à la CGLLS et son rendement est donc tributaire de la plus ou moins bonne rentabilité des organismes. La fiabilité des prévisions de recettes est incertaine et en cas de baisse de l'autofinancement les paramètres sont durcis pour percevoir le produit attendu, ce qui est très pénalisant pour les organismes HLM. En conséquence, la commission a adopté un amendement identique à celui adopté en première lecture.

Sur proposition du rapporteur, la commission a également adopté un amendement modifiant l'assiette de la cotisation de la CGLLS, s'agissant de la prise en compte des indemnités d'occupation. Les dispositions de l'article L. 452-4 du code de la construction et de l'habitation disposent que les produits locatifs entrent dans l'assiette de la cotisation dès lors qu'ils sont appelés mais le mais le taux de recouvrement des indemnités d'occupation étant très faible, il est proposé de ne retenir que les indemnités d'occupation effectivement versées.

Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié

Article 55 bis - Transmission par la Caisse de garantie du logement locatif social à l'Union sociale pour l'habitat des données relatives aux bailleurs sociaux

Commentaire : cet article ajouté à l'Assemblée nationale, permet à l'USH de demander à la CGLLS de lui garantir que les données transmises par les bailleurs sociaux pour la mise en oeuvre du dispositif de mutualisation sont exactes.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

L'article 55 bis, introduit par l'Assemblée nationale en première lecture, permet aux fédérations de bailleurs sociaux et à l'USH de vérifier auprès de la CGLLS, la conformité des données qui leur ont été transmises par les bailleurs sociaux et le Sénat a précisé que cette transmission de données était subordonnée à l'absence d'opposition expresse de l'organisme HLM concerné.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

La commission des Affaires économiques a précisé que l'absence d'opposition devait être préalable à la transmission des données par la CGLLS.

Votre commission a adopté cet amendement sans modification.

Article 55 ter (articles L. 411-8 et L. 411-8-1 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation) - Intégration de la mutualisation financière entre organismes d'habitations à loyer modéré au sein de la convention entre l'Union sociale pour l'habitat et l'État

Commentaire : cet article additionnel met en place un cadre législatif pour organiser la mutualisation financière entre organismes d'habitations à loyer modéré, dans le cadre de la convention entre l'Union sociale pour l'habitat et l'État.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article additionnel introduit par la commission des Affaires économiques sur proposition de votre rapporteur donne une base légale au dispositif de mutualisation financière entre organismes HLM piloté par l'USH tel qu'il résulte du pacte d'objectifs et de moyens au 8 juillet 2013.

Il crée un article L. 411-8-1 dans le code de la construction et de l'habitation précisant que la convention pluriannuelle entre l'USH et l'État puisse définir un tel mécanisme destiné à la réalisation des programmes de construction et de réhabilitation prioritaire, lorsque des inégalités importantes existent entre territoires.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

La commission des Affaires économiques a adopté trois amendements rédactionnels ou de coordination.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE IV - Élargir les délégations de compétence en matière de politique du logement
Article 56 (articles L. 301-5-1, L. 301-5-2, L. 302-1, L. 302-2, articles L. 302-4-2 et L. 302-4-3 [nouveaux] et article L. 445-1 du code de la construction et de l'habitation) - Élargissement des délégations de compétence aux établissements publics de coopération intercommunale en matière de politique du logement

Commentaire : cet article renforce le rôle pivot du programme local de l'habitat (PLH) en matière de politique locale du logement et renforce les possibilités pour l'État de déléguer par voie de convention aux établissements publics de coopération intercommunale ses compétences en matière de mise en oeuvre de la politique du logement, au-delà des seules aides à la pierre.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a rappelé le rôle central que doit jouer le programme local de l'habitat (PLH) sur le territoire pour programmer les interventions publiques en matière de logement. Il a considéré que ce rôle central du PLH devait être transféré au PLU intercommunal lorsqu'il existe puisque le PLU tient alors lieu de PLH, comme le prévoit le cinquième alinéa de l'article L. 123-1 du code d l'urbanisme. Il est donc cohérent d'imposer l'exigence d'un PLH ou d'un document de programmation en tenant lieu à échelon intercommunal préalablement à la délégation de nouvelles compétences de mise en oeuvre de la politique du logement.

En séance publique, le Sénat a ainsi précisé, à l'initiative de votre rapporteur, que la convention de délégation définisse des objectifs en termes de logement des personnes défavorisées afin que le contrôle du Préfet porte également sur la mise en oeuvre effective de cette priorité. Il a également complété le bloc insécable de compétences en ajoutant, aux côtés de l'attribution des aides de l'ANAH, la responsabilité de signer les conventions ouvrant droit, pour les propriétaires privés, au bénéfice des seuls avantages fiscaux dans le cadre du conventionnement sans travaux.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté, outre sept amendements de coordination de la rapporteure :

- un amendement de la rapporteure visant à aligner la procédure suivie pour la délégation de compétences dans le cadre d'un PLU intercommunal, tenant lieu de PLH sur la procédure de délégation appliquée dans le cadre d'un PLH ;

- un amendement visant à élargir le champ de la délégation dont peuvent bénéficier les conseils généraux au conventionnement sans travaux de l'ANAH, par coordination avec ce que le Sénat a adopté s'agissant du champ de la délégation à un EPCI ;

- un amendement clarifiant les règles applicables en cas de modification du périmètre d'un EPCI ou de création d'un nouvel EPCI par fusion pour proroger les PLH préexistants pendant une durée maximale de deux ans, dans l'attente de l'entrée en vigueur du nouveau PLH couvrant le nouveau périmètre.

En séance publique, les députés ont adopté deux amendements de la rapporteure :

- un amendement élargissant la compétence des EPCI exerçant la compétence DALO en prévoyant de leur déléguer également la compétence pour signer l'accord avec les comités interprofessionnels (CIL) sur la réservation d'une part de leur contingent DALO ;

- un amendement portant à deux ans le délai de prolongement d'un PLH à compter de la délibération prise par l'EPCI engageant l'élaboration d'un nouveau PLH.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE V - Réformer la gouvernance de la participation des employeurs à l'effort de construction
Article 57 (articles L. 313-3, L. 313-8, L. 313-14, L. 313-15, L. 313-17, L. 313-18, L. 313-19, L. 313-20, L. 313-21, L. 313-22, L. 313-23, L. 313-25, L. 313-26-2, L. 313-27, L. 313-28, L. 313-29, L. 313-32-1, L. 313-33, L. 313-34, L. 313-35, et L. 313-36 du code de la construction et de l'habitation) - Réforme de la gouvernance de la participation des employeurs à l'effort de construction

Commentaire : cet article met en place une contractualisation quinquennale entre l'État et l'Union d'économie sociale du logement (UESL) pour définir la programmation des utilisations des ressources d'Action logement, renforce le rôle central de l'UESL vis-à-vis des collecteurs agréés et met à contribution le contingent DALO des collecteurs agréés et de l'Association foncière logement pour contribuer au logement des personnes sortant d'hébergement.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a approuvé, sans réserve, le retour à une définition négociée des priorités d'emploi des ressources du 1 % logement, afin de restaurer la confiance entre l'État et Action Logement. Ceci est essentiel compte tenu des objectifs ambitieux fixés, tant en termes de constructions neuves, que de réhabilitation du parc existant.

En commission, outre deux amendements, rédactionnel et de coordination, ont été adoptés un amendement prévoyant que l'état d'exécution de la convention signée entre l'État et l'UESL sur la programmation des emplois de la PEEC soit présenté tous les semestres, ainsi qu'un amendement précisant explicitement les quatre champs d'intervention prioritaire de l'Agence nationale de l'habitat, et pour l'autoriser à aider des opérations de portage de lots d'habitation dans des copropriétés en difficulté.

En séance publique, outre un amendement sur la dénomination de l'UESL, le Sénat a adopté un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste visant à étendre les emplois potentiels de la PEEC au soutien à la production de logements destinés à l'accession sociale à la propriété.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de clarification de la rapporteure sur les conditions de remboursement par l'UESL des frais exposés par les représentants des organisations qui en sont membres, qui pourra également être effectué sur frais réels.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 57 bis (articles L. 381-1 et L. 381-2 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation) - Création d'un statut de tiers financement pour la rénovation de logements

Commentaire : cet article, ajouté à l'Assemblée nationale, crée deux articles supplémentaires dans le code de la construction et de l'habitation pour donner une base juridique au tiers financement, en particulier pour le portage d'opérations de travaux en vue d'économies d'énergie.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Le Sénat a approuvé le dispositif du tiers financement introduit par l'Assemblée nationale considérant qu'il peut créer un effet de levier intéressant pour accélérer les opérations de rénovation des bâtiments anciens, qu'ils relèvent du parc locatif social ou du parc privé.

En séance publique, a été adopté un amendement de Mme Laurence Rossignol et les membres du groupe socialiste précisant explicitement que la finalité principale des travaux ainsi financés doit être la diminution des consommations énergétiques.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission des Affaires économiques, les députés ont adopté un amendement de clarification de M. Denis Baupin et Mmes Brigitte Allain et Michèle Bonneton afin que les travaux de rénovation énergétique financés par un tiers financeur bénéficient également du taux de TVA réduit.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

TITRE IV - MODERNISER LES DOCUMENTS DE PLANIFICATION ET D'URBANISME
CHAPITRE 1ER - Développement de la planification stratégique
Article 58 (articles L. 111-1, L. 111-6-1, L. 122-1-2, L. 122-1-9, L. 122-1-12, L. 122-1-13, L. 122-1-14, L. 122-1-16, L. 122-2, L. 122-2-1 [nouveau], L. 122-3, L. 122-4, L. 122-4-1, L. 122-4-2, L. 122-4-3 [nouveau], L. 122-5, L. 122-5-2, L. 122-8, L. 150-1 du code de l'urbanisme ; articles L. 333-1, L. 341-16, L. 350-1, L. 371-3 du code de l'environnement ; articles L. 752-1, L. 752-3, L. 752-5, L. 752-16 [nouveau] et L. 752-23 du code de commerce) - Clarification de la hiérarchie des normes en urbanisme et renforcement du rôle d'intégrateur du SCoT

Commentaire : cet article clarifie la hiérarchie des normes d'urbanisme et renforce le caractère intégrateur des SCoT.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, les sénateurs ont adopté un amendement du rapporteur relatif à la mise en compatibilité du PLU avec le SCoT : lorsque ce dernier est approuvé postérieurement, le délai de mise en compatibilité du PLU est ramené à un an pour une modification ; il reste à trois ans lorsque la mise en compatibilité implique une révision du PLU.

Concernant l'inscription des chartes de parc naturel dans la hiérarchie des normes d'urbanisme, un amendement adopté en séance prévoit que le SCoT transpose les dispositions pertinentes des chartes de parcs naturels régionaux et leur délimitations cartographiques à une échelle appropriée, afin de permettre leur déclinaison dans les plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu et les cartes communales.

Concernant l'application de la règle d'urbanisation limitée aux communes se retirant du périmètre d'un SCoT du fait d'un remaniement de la carte intercommunale, un amendement du rapporteur a limité le bénéfice de cette dérogation à une période de six ans suivant la sortie du SCoT.

Concernant l'urbanisme commercial, au motif que cette question doit faire l'objet d'un traitement cohérent dans un seul texte, le Sénat a adopté un amendement du rapporteur, qui supprime les dispositions proposition une rédaction nouvelle de l'article L. 122-1-9.

Concernant le plafond de surface de stationnement applicable aux parkings des centres commerciaux, sur proposition du rapporteur, a été adopté un amendement qui institue une norme unique : pas plus de 0,75 m2 de parking par m2 de surface de plancher de bâtiment affecté au commerce. Par ailleurs, une dérogation a été introduite pour les places dédiées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables afin de ne pas les comptabiliser dans le calcul de l'emprise au sol.

Sur proposition du rapporteur, a été supprimée l'association des communes limitrophes du SCoT à l'élaboration du schéma.

Concernant le périmètre des SCoT, les sénateurs ont rétabli la possibilité pour un SCoT de couvrir le territoire d'un seul EPCI.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Outre trois modifications de précision et de coordination de références, la commission des Affaires économiques a apporté les modifications de fond suivantes :

concernant la consommation d'espace par les aires de parking des centres commerciaux, la disposition votée par le Sénat a été assouplie. Un amendement de la rapporteure a prévu que le PLU pourra fixer le rapport entre l'emprise au sol des aires et la surface au sol des commerces entre 0,75 et 1. Par ailleurs, pour le calcul de ce ratio, la surface des aires de stationnement réservées à l'auto-partage ne seront pas prises en compte et celles qui ne sont pas imperméabilisées compteront seulement pour 50 %. Enfin, pour que les nouvelles dispositions ne bloquent pas des projets en cours, elles s'appliqueront uniquement pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2016 ;

concernant la problématique des paysages, deux amendements permettent au SCoT, dans le PADD et dans le DOO, de fixer des objectifs de préservation et de mise en valeur des paysages, et non plus seulement de préservation ;

concernant le périmètre d'un SCoT, sur proposition de la rapporteure, la commission a rétabli la disposition qui prévoit que, sans préjudice de l'article L. 123-1-7, un SCoT ne peut couvrir qu'un seul EPCI ;

- concernant les schémas régionaux des carrières, un amendement prévoit la consultation du préfet de région des régions limitrophes à celles qui élabore un schéma. Un autre prévoit les dispositions transitoires pour organiser le remplacement dans un délai de cinq ans des schémas départementaux actuels par les futurs schémas régionaux ;

enfin, concernant l'urbanisme commercial, un amendement du président de la commission propose une nouvelle rédaction de l'article L. 122-1-9 du code de l'urbanisme relatif au volet commercial des SCoT, qui, par rapport au droit actuel, affaiblit le pouvoir prescripteur des SCoT en supprimant notamment la possibilité de définir des zones d'implantation commerciales.

En séance publique, l'Assemblée nationale adopté trois amendements rédactionnels présentés par la rapporteur.

Elle est également revenue sur la question des plafonds de surface en matière d'aires de stationnement dans les centres commerciaux. Un amendement de la rapporteure précise que la possibilité de moduler ce plafond entre un taux de 0,75 et de 1 concerne les territoires couverts par un PLU. Ailleurs, c'est le plafond strict de 0,75 qui s'impose.

Enfin, l'amendement 691 de la rapporteure a apporté une précision utile au dispositif d'encadrement des « drive » en distinguant les points de retraits permanents de marchandises (soumis à la législation) et les points de retraits occasionnels ou démontables, tels qu'ils peuvent exister par exemple dans un salon commercial.

III. La position de votre commission

Sur proposition du rapporteur, outre divers amendements de correction de références, votre commission a adopté la suppression des dispositions réintroduites à l'article 58 concernant le volet commercial des SCoT. Il est important d'examiner de manière globale la réforme de l'urbanisme commercial. Au demeurant, la rédaction choisie par les députés pour l'article L. 122-1-9 du code de l'urbanisme confère au SCoT, dans sa dimension commerciale, uniquement une portée stratégique, alors qu'un vrai débat doit avoir lieu pour déterminer si l'on souhaite un SCoT stratégique ou davantage prescriptif dans ce domaine.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 58 ter - Inter-SCoT

Commentaire : Cet article donne une reconnaissance législative à la démarche dite de l'inter-SCoT.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En première lecture, sur proposition de son rapporteur, le Sénat a supprimé cet article à la fois inutile et porteur de risques juridiques forts pour les schémas de cohérence territoriale.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont rétabli l'article 58 ter relatif à l'inter-SCoT. Il dispose que les établissements publics en charge d'un SCoT, dont les périmètres sont contigus, peuvent s'engager dans une démarche « inter-SCoT » afin d'assurer la cohérence de leurs plans.

Si le dispositif proposé en première lecture était très incertain juridiquement, puisqu'il créait un formalisme à la fois lourd, imprécis et incomplet, ce n'est plus le cas de la disposition réintroduite en deuxième lecture : elle a pour seul défaut d'être vide de contenu normatif, puisqu'elle se contente d'indiquer qu'est possible une démarche qui est d'ores-et-déjà permise par le droit en vigueur.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE II - Mesures relatives à la modernisation des documents de planification communaux et intercommunaux
Section1 - Prise en compte de l'ensemble des modes d'habitat
Article 59 (articles L. 444-1, L 111-4 et L. 121-1 du code de l'urbanisme) - Obligation de prise en compte de l'ensemble des modes d'habitat installés de façon permanente sur le territoire dans les documents d'urbanisme

Commentaire : cet article vise à une meilleure prise en compte par les PLU de la diversité des modes d'habitat

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Bien qu'il ait été adopté en commission des Affaires économiques, cet article a été supprimé en séance publique au Sénat suite à l'adoption d'un amendement, présenté par Pierre-Yves Collombat.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, les députés ont rétabli l'article 59 dans sa rédaction issue de la première lecture - en ajoutant simplement un complément sans lien direct avec l'objet principal de l'article 59 (à savoir une modification de l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme afin d'assigner aux documents d'urbanisme d'un objectif de prise en compte des risques miniers).

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Section 3 - Compétence des communes en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme
Article 61 (articles L. 422-1, L. 422-8 et L. 424-5 du code de l'urbanisme) - Délivrance d'autorisation du droit des sols par les communes couvertes par une carte communale

Commentaire : cet article abaisse le seuil, exprimé en nombre d'habitants, concernant la mise à disposition des services de l'Etat pour l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, sans revenir sur le fond des dispositions, a été adopté un amendement du rapporteur qui fixe un délai d'un an minimum avant la fin de la mise à disposition des personnels de l'État nécessaire à l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme, ce qui permettra aux communes concernées de se préparer au transfert de compétence.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En séance publique, les députés ont adopté à l'unanimité un amendement de M. Jean-Christophe Lagarde, défendu par M. Michel Piron. Il prévoit que, sur demande du maire, un plan intérieur du projet concerné doit être joint au dossier de demande de permis de construire ou à la déclaration préalable lorsque les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables concernent la construction de logements collectifs.

A également été adopté un amendement de Mmes Bonneton et Auroi, qui demande la remise au Parlement au plus tard le 1er janvier 2015 d'un rapport sur les aides techniques de l'État aux collectivités territoriales en matières d'urbanisme, de gestion du foncier et d'aménagement du territoire.

Votre commission a adopté cet article sans modification

Section 5 - Transfert de compétences, modernisation du plan local d'urbanisme communautaire et évolution des périmètres des plans locaux d'urbanisme
Article 63 (articles L. 5214-16, L. 5214-23-1, L. 5216-5 et L. 5211-62 [nouveau] du code général des collectivités territoriales) - Compétences des communautés de communes et des communautés d'agglomérations en matière de carte communale
et de plan local d'urbanisme

Commentaire : cet article porte sur le transfert de la compétence « PLU » aux communautés de communes et d'agglomération.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Un amendement du rapporteur, adopté en commission, met en place le transfert automatique de la compétence PLU aux communautés de communes et d'agglomération dans le délai de trois ans suivant la publication de la loi, sauf si une minorité de blocage d'un quart des communes représentant au moins 10 % de la population s'oppose à ce transfert. Dans l'hypothèse où une minorité de blocage s'est opposée à ce transfert, une « clause de revoyure » est prévue, la communauté étant tenue de délibérer de nouveau sur le transfert de compétences après chaque renouvellement du conseil communautaire.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En commission, deux amendements de la rapporteure ont modifié le mécanisme de minorité de blocage instauré par le Sénat : l'un prévoit l'organisation d'un débat du conseil communautaire préalablement à la décision des communes de transférer leur compétence PLU ; l'autre relève très significativement le seuil requis pour empêcher le transfert en disposant que le transfert a lieu sauf opposition de deux tiers des communes représentant au moins la moitié de la population ou de la moitié des communes représentant deux tiers de la population.

En commission toujours, deux amendements identiques ont assoupli la clause de revoyure en prévoyant que, si une communauté s'est opposée au transfert, l'organe délibérant de l'EPCI doit se prononcer de nouveau sur l'opportunité de ce transfert dans l'année (et non plus dans les trois mois) qui suit l'élection de son président consécutive au renouvellement général des conseils municipaux.

Enfin, la commission des affaires économiques, sur proposition de son rapporteur, a expressément indiqué ce qui était implicite dans la rédaction adopté par le Sénat, à savoir qu'indépendamment de la nouvelle procédure périodique de transfert de compétence avec minorité de blocage et clause de revoyure, subsiste la procédure actuelle de transfert volontaire selon les modalités prévues à l'article L. 5211-17 du code général des collectivités territoriales.

En séance publique, le gouvernement a déposé un amendement pour :

- rétablir le dispositif de minorité de blocage voté par le Sénat en première lecture. Cet amendement a été sous amendé par le Président François Brottes. Désormais, l'article 63 prévoit qu'une communauté de communes ou une communauté d'agglomération qui n'est pas compétente en matière de plan local d'urbanisme le devient à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la publication de présente loi si, dans les trois mois précédant le terme de ce délai de trois ans, au moins 45 % des communes représentant au moins 45 % de la population s'y oppose ;

- clarifier les dispositions transitoires et l'articulation entre la procédure de transfert de compétence créée par le texte et celle déjà existante dans le code des collectivités territoriales. Le III de l'article 63 prévoit que la procédure de l'article L. 5211-17 du CGCT ne pourra plus s'appliquer au transfert de la compétence PLU trois ans après la publication de la loi. Au-delà de ce délai, le transfert aura lieu soit à date fixe (selon la clause de revoyure) soit, à tout moment, si le conseil communautaire le souhaite, auquel cas ce sont les seuils issus de la procédure de minorité de blocage créée par la loi qui s'appliqueront. En l'espèce, selon le paramétrage du dispositif voté par les députés en deuxième lecture, si, à n'importe quel moment, le conseil communautaire se prononce à la majorité simple en faveur du transfert de la compétence PLU, ce transfert aura donc lieu sauf opposition de 45 % des communes représentant 45 % de la population (3ème alinéa du I).

III. La position de votre commission

Sur proposition de votre rapporteur, notre commission a rétabli le mécanisme de minorité de blocage et la clause de revoyure votée au Sénat en première lecture.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 64 (articles L. 121-4, L. 123-1, L. 123-1-1 [nouveau], L. 123-1-1-1, L. 123-1-4, L. 123-1-9, L. 123-1-10, L. 123-1-12, L. 123-5, L. 123-6, L. 123-8, L. 123-9, L. 123-10, L. 123-12, L. 123-12-1, L. 123-12-2, L. 123-14-1 et L. 600-7 [nouveau] du code de l'urbanisme ; articles L. 555-1 [nouveau] du code de justice administrative) - Amélioration des dispositifs de PLH et PDU et assouplissement du dispositif de PLUIHD

Commentaire : cet article, d'une part, améliore le dispositif du plan local d'urbanisme tenant lieu de programme local de l'habitat (PLH) et de plan de déplacement urbain (PDU) et, d'autre part, répond aux difficultés juridiques et opérationnelles liées à l'impact de la réforme de l'intercommunalité sur les documents d'urbanisme.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Sur proposition de votre rapporteur, notre commission a adopté un amendement dont l'objectif est de renforcer la garantie que l'approbation d'un PLU intercommunal ne puisse se faire au détriment des intérêts d'une commune membre. Il prévoit la médiation de la commission de conciliation en matière de documents d'urbanisme lorsqu'une commune émet un avis défavorable sur les orientations d'aménagement et de programmation ou les dispositions du règlement du PLU intercommunal la concernant directement. Il prévoit aussi que l'organe délibérant de l'EPCI, pour passer outre, devra délibérer à nouveau pour arrêter le projet de PLU intercommunal, en recueillant une majorité des trois quarts des suffrages exprimés.

La commission a également adopté :

- un amendement de M. Pierre Jarlier qui prévoit que la délibération arrêtant le projet de PLU se fait après la réunion d'une conférence intercommunale réunissant l'ensemble des maires des communes membres de l'EPCI ;

deux amendements identiques, du rapporteur et de M. Pierre Jarlier, pour encadrer plus strictement le pouvoir du préfet quand il demande des modifications à un PLUI tenant lieu de PLH (ces modifications ne pourront être demandées que si le PLU ne répond pas aux objectifs définis à l'article L. 302-2 du code de la construction et de l'habitation).

En séance publique, le Sénat a adopté, à l'initiative de M. Gérard Collomb, des dispositions visant à ne pas étendre aux communautés urbaines certaines formalités procédurales introduites dans le code de l'urbanisme essentiellement en raison de la méfiance liée au transfert systématique de la compétence PLU aux communautés d'agglomération et de communes. A été ainsi supprimée la possibilité pour les communes membres d'une communauté urbaine d'imposer un vote à la majorité des trois quarts pour arrêter un projet de PLU auquel elles s'opposent. Un autre amendement dispense les communautés urbaines de définir formellement les modalités de collaboration entre la communauté et les communes membres préalablement à l'élaboration du projet de PLU.

Concernant les possibilités d'annulation partielle d'un PLU, le Sénat a adopté, conte l'avis du Gouvernement mais avec l'avis favorable du rapporteur, un amendement de M. Pierre Jarlier prévoyant que l'annulation peut avoir lieu lorsque le vice affecte une partie du PLU détachable du reste du document.

Enfin, à l'initiative de M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis de la commission des lois, certaines dispositions touchant au code de justice administrative ont été supprimées par coordination avec l'article 4 de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Un amendement de la rapporteure a donné la faculté à tout EPCI compétent en matière de PLU, qui est également autorité organisatrice de transport, d'élaborer un PLU tenant lieu de PDU.

Un amendement de la rapporteure a prévu que les OAP d'un PLU peuvent prévoir qu'un pourcentage des opérations d'aménagement, de construction et de réhabilitation peut être destiné à la réalisation de commerces afin de favoriser la mixité fonctionnelle, ce qui reprend une disposition précédemment introduite par le Sénat, à l'initiative de votre rapporteur, dans l'article 65.

Un amendement de la rapporteure a généralisé aux communautés urbaines, qui aujourd'hui n'y sont pas soumises, l'obligation d'un débat sur les modalités de collaboration entre communes et l'obligation de définir l'organisation de cette collaboration13(*).

Toujours concernant cette collaboration, un amendement14(*) du rapporteur, adopté en séance, précise que ses modalités en sont arrêtées, au tout début du processus, après la réunion obligatoire d'une conférence intercommunale réunissant l'ensemble des maires des communes membres. La conférence intercommunale des maires ayant été « remontée » en amont de la procédure d'élaboration du PLU, elle est logiquement supprimée au stade de l'arrêt du projet de PLU intercommunal, où le Sénat l'avait introduite en première lecture.

Un amendement de la rapporteure rétablit le mécanisme d'opposition des communes membres au projet arrêté de PLU intercommunal, qui avait été voté par l'Assemblée nationale en première lecture : ainsi, lorsqu'une commune émet un avis défavorable sur les orientations d'aménagement et de programmation ou les dispositions du règlement qui la concernent directement, son opposition peut être outrepassée par une décision prise à la majorité des trois quarts des suffrages exprimés du conseil communautaire (au lieu des trois quarts des membres, comme le souhaitait le Sénat en première lecture). Cet amendement supprime par ailleurs la médiation de la commission de conciliation prévue à l'article L.121-6 du code de l'urbanisme.

Enfin, en aval de la procédure d'élaboration du PLU, un amendement de M Laurent rend également obligatoire une conférence intercommunale des maires après l'enquête publique sur le projet de PLU et avant son approbation par le conseil communautaire aux deux tiers des suffrages exprimés. Un amendement de la rapporteure, adopté en séance publique, clarifie les conditions d'intervention de cette seconde conférence des maires en indiquant que lui sont présentés les avis qui ont été joints au dossier, les observations du public et le rapport du commissaire ou de la commission d'enquête. C'est seulement ensuite que l'organe délibérant de l'EPCI approuve le projet de PLU à la majorité des suffrages exprimés.

Concernant le PLU après son entrée en vigueur, des amendements ont modifié l'article L. 123-12-1 du code de l'urbanisme relatif à l'évaluation du plan. Ils portent à neuf ans la périodicité de l'évaluation obligatoire du PLU (contre six ans dans le projet de loi initial et le texte du Sénat en première lecture). Ils suppriment aussi l'obligation de se prononcer, au terme de l'évaluation, sur l'opportunité d'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser.

Enfin, un amendement de la rapporteure rétablit la rédaction de première lecture de l'Assemblée nationale concernant l'annulation partielle des documents d'urbanisme en disposant que, « si le juge administratif estime que le vice qu'il relève affecte notamment un plan de secteur, le programme d'orientations et d'actions du plan local d'urbanisme ou les dispositions relatives à l'habitat ou aux transports et déplacements des orientations d'aménagement et de programmation, il peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce », au motif, sans doute fondé sur une lecture un peu rapide, que le texte du Sénat élargissait la rédaction.

III. La position de votre commission

Votre commission, sur proposition de son rapporteur, s'est attachée à alléger le formalisme assez lourd introduit au fil des lectures successives dans la procédure d'élaboration du PLU intercommunal. L'objectif est de mettre en place des mécanismes qui garantissent la prise en compte effective des intérêts des communes membres mais sans pour autant complexifier ni fragiliser davantage les documents d'urbanisme.

Il paraît clair que les formalités nouvelles introduites par le projet de loi ALUR dans la procédure d'élaboration des PLU intercommunaux vise en grande partie à rassurer celles des communes qui accueillent avec méfiance l'inscription de la compétence PLU dans la liste des compétences obligatoires des collectivités. Inversement, dans les intercommunalités qui ont fait librement le choix d'un PLU intercommunal, ce formalisme n'est pas ressenti comme utile - raison pour laquelle, d'ailleurs, les représentants des communautés urbaines de France, satisfaits des procédures actuelles, demandent à ne pas être soumis aux procédures nouvelles beaucoup plus lourdes.

Pour alléger autant que possible les procédures d'élaboration là où les acteurs ne réclament pas des garanties supplémentaires par rapport au droit existant, votre commission a adopté les amendements suivants :

- un amendement du rapporteur, tout en maintenant la réunion obligatoire de la conférence des maires que les députés ont introduite en amont du processus d'élaboration du PLU intercommunal, dispose en revanche que la définition des modalités de la collaboration entre communes et intercommunalité peut être formellement arrêtée et que cette simple faculté ne devient une obligation que si un quart des maires le réclament. Cette formule permet de mettre en place une collaboration souple là où les acteurs privilégient la souplesse et de définir des règles de collaboration plus strictes là où les acteurs souhaitent des garanties formelles ;

- un amendement rétablit le texte voté en première lecture au Sénat, à savoir l'approbation finale du projet de PLU intercommunal à la majorité des deux tiers des suffrages exprimés. Par ailleurs il supprime le caractère obligatoire de la réunion de la conférence des maires introduites à ce stade par les députés. En effet, cette réunion est déjà obligatoire au tout début de l'élaboration du PLU intercommunal, au moment où il faut définir les modalités de la collaboration entre les communes et l'EPCI. Or, parmi ces modalités de collaboration, il est tout à fait possible, si les communes le souhaitent, qu'elles décident de prévoir une nouvelle réunion obligatoire de la conférence des maires in fine, au moment de l'approbation du PLUI. La rédaction proposée par cet amendement donne ainsi la faculté à chaque PLU intercommunal de prévoir ou non, si c'est localement souhaité, de réunir la conférence des maires pour approuver le PLU. C'est plus respectueux des libertés locales qu'une mesure uniforme qui impose à tous une étape formelle supplémentaire, même là où elle n'est pas considérée comme utile.

- un amendement du rapporteur corrige une erreur de l'ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme. Celle-ci, en prévoyant que la délibération prescrivant l'élaboration du plan local d'urbanisme est notifiée à l'ensemble des personnes publiques associées (PPA) mentionnées à l'article L. 121-4 du code de l'urbanisme, a oublié de mentionner les syndicats d'agglomération nouvelle ;

- un amendement du rapporteur rétablit la possibilité pour une commune d'adopter un plan local d'urbanisme (PLU). En effet, l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue d'un amendement adopté par l'Assemblée nationale avait fait disparaître, par erreur, toute mention de l'adoption du PLU par le conseil municipal, pour ne parler que de l'adoption du PLUI par l'organe délibérant de l'EPCI, comme si la compétence communale en matière de PLU était déjà révolue ;

- Enfin un amendement met en place une analyse de résultats du PLU tous les 6 ans, comme le disposait le texte issu de la première lecture, et non pas tous les 9 ans. En effet l'analyse des résultats tous les 6 ans vise à se rapprocher des bilans faits à cette périodicité par PLH.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 64 bis (article L. 121-6 du code de l'urbanisme) - Institution d'une commission départementale en matière d'élaboration des documents d'urbanisme

Commentaire : cet article développe les compétences des commissions départementales de conciliation en matière de documents d'urbanisme.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Votre commission a adopté un amendement rédactionnel sur proposition de son rapporteur.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Un amendement de la rapporteure est venu préciser que la commission départementale de conciliation en matière de documents d'urbanisme ne peut être saisie par une commune en vue de régler un différend qui oppose cette dernière à l'établissement public de coopération intercommunale dont elle est membre, et inversement, ce qui a logiquement entraîné la suppression des alinéas 6 et 7 de l'article.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

CHAPITRE III - Lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers
Article 65 (articles L. 122-1-2, L. 123-1-2, L. 123-13, L. 123-13-1 et L. 123-18 du code de l'urbanisme) - Intégration d'une approche paysagère du potentiel de densification des formes urbaines dans le SCoT

Commentaire : cet article introduit dans les SCoT et les PLU des dispositions pour inciter les collectivités à une utilisation plus économe de l'espace

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Sur proposition de votre rapporteur, notre commission des Affaires économiques a adopté trois amendements, que l'examen en séance publique a maintenus et qui visent à :

- réintroduire l'obligation pour le SCoT de procéder à une analyse du potentiel de densification des principaux secteurs à enjeux de son territoire. Le SCoT est d'ores et déjà tenu d'arrêter des objectifs chiffrés de consommation économe de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain, objectifs qui ne peuvent être établis sans un diagnostic préalable des capacités de densification ;

- imposer une procédure de révision pour ouvrir à l'urbanisation les zones à urbaniser ouvertes depuis plus de neuf ans (cette durée ayant été portée à 12 ans en séance publique suite à un amendement de Mme Létard) ;

soumettre à une délibération motivée de l'EPCI ou de la commune tout projet de modification du PLU portant sur l'ouverture à l'urbanisation d'une zone.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Un amendement de la rapporteure a de nouveau supprimé l'obligation pour le SCoT d'analyser le potentiel de densification et a transféré cette obligation de diagnostic au niveau du PLU, rétablissant ainsi le texte adopté en première lecture par l'Assemblée nationale. Le SCoT n'a plus désormais qu'à identifier les espaces dans lesquels le PLU sera tenu de conduire une analyse détaillée.

Un amendement de la rapporteure rétablit également l'obligation pour le PLU de procéder à l'analyse des capacités de densification, en ajoutant, par rapport à la première lecture, un objectif de prise en compte des formes urbaines et architecturales.

Un autre amendement a rétabli la durée de neuf ans pour l'obligation de mettre en oeuvre une procédure de révision préalablement à l'ouverture à l'urbanisation d'une zone à urbaniser. Dans cette même disposition, un dernier amendement a supprimé la notion de coeur d'ilot, au motif, justifié, que cette notion n'a pas de définition juridique claire.

Un amendement de Mme Allain impose au projet d'aménagement et de développement durables du PLU de définir les orientations générales des politiques relatives au paysage.

Enfin, un amendement de M. Piron a précisé que la délibération préalable à tout projet de modification du PLU en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone urbanisée devait, notamment, justifier cette ouverture au regard de la faisabilité opérationnelle d'un projet de construction dans les zones déjà urbanisées.

III. La position de votre commission

Un amendement de votre rapporteur réintroduit l'obligation pour le SCoT de procéder à une analyse du potentiel de densification des principaux secteurs à enjeux de son territoire. Cette disposition avait été supprimée par l'Assemblée nationale. Or, le SCoT est d'ores et déjà tenu d'arrêter des objectifs chiffrés de consommation économe de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain, qui peuvent être ventilés par secteur géographique. De tels objectifs chiffrés ne peuvent être valablement établis sans un diagnostic préalable des capacités de densification.

Votre commission a adopté cet article ainsi rédigé.

Article 66 (articles L. 111-1-2, L. 145-3 et L. 145-5 du code de l'urbanisme) - Possibilité de dérogation au principe d'inconstructibilité posé dans les communes non couvertes par un document d'urbanisme

Commentaire : Cet article encadre la règle dite de constructibilité limitée

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, un amendement du rapporteur a rétabli, en l'encadrant plus strictement grâce à un avis conforme de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles (CDCEA), la possibilité de déroger à l'interdiction de construire en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune en l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale (4° de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme).

Par souci de cohérence, un second amendement du rapporteur a supprimé la disposition issue d'un amendement présenté par le président de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale : le maintien de cette disposition aurait en effet créé une différence entre le régime applicable dans les zones de montagne et celui applicable aux zones rurales situées en dehors des zones de montagne. Paradoxalement, on aurait créé un régime plus strict en zone de montagne puisque les dérogations à la constructibilité limitée n'auraient pu être accordées que dans les zones en friches.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Outre un amendement de correction de référence, l'Assemblée nationale a adopté également un amendement de M. Brottes. Il prévoit que lorsque les constructions sont situées sur des terrains en friche depuis plus de dix ans, l'avis de la CDCEA est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai de deux mois à compter de la saisine de cette commission. Il dispose également qu'une attestation de la chambre d'agriculture confirmant que le terrain est en friche depuis plus de dix ans est jointe à la demande d'autorisation de construire ou à la déclaration préalable. Le silence ne vaut-il pas approbation dans tous les cas ?

III. La position de votre commission

Un amendement du rapporteur réécrit entièrement l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme pour qu'apparaissent clairement la portée des dispositions votées par le Sénat et l'Assemblée nationale. En effet, cet article a subi plusieurs modifications au cours de la navette. Mal articulées entre elles sur le plan légistique, elles ont rendu l'article L. 111-1-2 incohérent et peu lisible.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 67 bis (nouveau) (articles L. 581-7, L. 581-9 et L. 581-14 du code de l'environnement) - Dérogation aux règles d'affichage publicitaire dans les équipements sportifs d'au moins 30 000 places

Commentaire : cet article assouplit la règlementation sur l'affichage publicitaire dans les enceintes sportives.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, contre l'avis de la commission et du Gouvernement, le Sénat a adopté un amendement portant article additionnel présenté par M. René Vandierendonck et créant un régime dérogatoire en matière d'affichage publicitaire dans l'emprise des équipements sportifs ayant une capacité d'accueil d'au moins 30 000 places.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Les députés ont supprimé cette disposition qui constitue un cavalier législatif.

Votre commission a maintenu la suppression de cet article

CHAPITRE IV - Mesures favorisant le développement de l'offre de construction
Section 1 - Établissements publics fonciers de l'État
Article 68 (article L. 321-1 du code de l'urbanisme) - Établissements publics fonciers de l'Etat

Commentaire : cet article détermine les règles de superposition d'établissements publics fonciers (EPF) créés par l'État sur les périmètres des établissements publics fonciers locaux.

I. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

L'Assemblée nationale a rétabli, en deuxième lecture, la rédaction initialement prévue par le projet de loi pour l'article 68 concernant les conditions de superposition d'un établissement public foncier (EPF) d'État avec un EPF local. Elle est ainsi revenue à une distinction entre les EPF locaux « récents », ayant moins de trois ans d'existence, pour lesquels la superposition avec un EPF d'État est de droit, et les EPF locaux créés il y a plus de trois ans, pour lesquels l'accord des collectivités concernées par la superposition est requis.

II. La position de votre commission

Le Sénat, en première lecture, avait opté pour une rédaction de compromis qui, sans imposer l'accord systématique de toutes les collectivités territoriales concernées, prévoyait la validation de la superposition d'un EPF d'État avec un EPF local existant, quelle que soit son ancienneté, par un vote à la majorité des deux tiers de l'assemblée générale de cet EPF local.

Votre commission estime que la disposition introduite en première lecture par le Sénat permet de garantir la cohérence des actions conduites par les EPF d'État et les collectivités territoriales au travers de leurs EPF locaux en faveur de la mobilisation du foncier et le développement de logements sociaux. C'est pourquoi elle a rétabli l'article 68 dans sa rédaction issue des travaux du Sénat en première lecture, sur proposition de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 2 - Établissements publics fonciers locaux
Article 69 (articles L. 324-1, L. 324-2, L. 324-2-2 [nouveau] et L. 324-5 du code de l'urbanisme) - Établissements publics fonciers locaux

Commentaire : cet article procède à l'alignement des compétences et des conditions de création des EPF locaux sur celles des EPF d'État, en tenant compte des exigences découlant du principe de libre administration des collectivités territoriales.

I. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

À l'exception d'un amendement de précision, l'Assemblée nationale n'a pas apporté de modification substantielle à cet article.

II. La position de votre commission

Votre commission a adopté plusieurs amendements d'ordre rédactionnel.

Votre commission a adopté l'article 69 ainsi modifié.

Section 3 - Droit de préemption
Article 70 (articles L. 210-1, L. 211-2, L. 211-4, L. 211-5, L. 212-1, L. 212-3, L. 213-2, L. 213-8, L. 213-11, L. 213-11-1 [nouveau], L. 213-12 et L. 213-14 du code de l'urbanisme) - Modalités relatives à l'exercice du droit de préemption

Commentaire : cet article vise à une sécurisation juridique des conditions d'exercice du droit de préemption, afin de faciliter la mobilisation du foncier en faveur de la construction de logements.

I. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

À l'initiative de sa commission des affaires économiques, l'Assemblée nationale a modifié, en deuxième lecture, l'article 70 relatif au régime du droit de préemption afin de :

- supprimer la nécessité d'un avis conforme, introduite par le Sénat en première lecture, des communes concernées préalablement à la création d'une zone d'aménagement différé (ZAD) par un EPCI à fiscalité propre compétent en matière d'urbanisme, les communes demeurant simplement consultées. A ainsi été rétablie la disposition du projet de loi initial selon laquelle, lorsque l'une des communes concernées s'oppose à la mise en place d'une ZAD, cette dernière ne peut intervenir que par arrêté du représentant de l'État ;

- réintégrer dans le périmètre d'application du droit de préemption les mutations de nue-propriété pour les bâtiments gérés en usufruit par des organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), alors que le Sénat les en avait exclues en première lecture.

Par ailleurs, à l'occasion de l'examen en séance publique, l'Assemblée nationale a adopté une série d'amendements visant à prévenir les stratégies de contournement du droit de préemption :

- par cohérence avec l'introduction, en première lecture, de la cession de la majorité des parts de SCI dans le champ d'application du droit de préemption, les députés ont supprimé la possibilité pour une commune d'exclure d'office de son droit de préemption par délibération motivée ce type de cessions. Cette suppression garantit une information systématique de la collectivité sur toute opération tendant à la cession de la majorité des parts de SCI ;

- ont été intégrées dans le périmètre d'application du droit de préemption urbain renforcé les aliénations de tout immeuble bâti depuis moins de quatre ans (au lieu de 10 ans dans le droit en vigueur) à compter de leur achèvement. Cette disposition vise à élargir les gisements fonciers susceptibles d'être préemptés par les collectivités ;

- le champ d'application du droit de préemption a été étendu, à l'initiative du Gouvernement, à un certain nombre d'opérations ou de biens :


· les cessions d'immeubles par les organismes HLM, à l'exception de celles réalisées au profit de locataires susceptibles de bénéficier d'une procédure d'accession sociale à la propriété au titre du code de la construction et de l'habitation ;


· les biens qui sont apportés en nature au patrimoine d'une SCI, tout en garantissant à la commune une information préalable sur la situation de cette SCI, dans un souci de libre administration des collectivités territoriales.

II. La position de votre commission

Votre commission a adopté plusieurs modifications d'ordre rédactionnel.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 70 quater (article 1861 du code civil) - Formalités relatives à la cession de parts sociales d'une société civile immobilière

Commentaire : cet article, introduit par l'Assemblée nationale en première lecture, tend à ce que les cessions de parts d'une SCI soient soumises aux formalités de publicité foncière qu'implique le recours à l'acte authentique sous contrôle d'un notaire ou à un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou un professionnel de l'expertise comptable.

I. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

L'Assemblée nationale a rétabli, en deuxième lecture, le principe d'une publicité foncière, le cas échéant par le recours à un acte authentique sous le contrôle d'un notaire, pour les cessions de la majorité des parts sociales d'une SCI, dont le patrimoine est constitué par un immeuble à usage d'habitation dont la cession aurait été soumise au droit de préemption. Il est toutefois précisé, à la différence de la rédaction proposée par les députés en première lecture, que cette publicité peut également prendre la forme d'un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou un professionnel de l'expertise comptable.

II. La position de votre commission

En première lecture, le Sénat avait supprimé cet article en estimant que, dès lors que les cessions de la majorité des parts de SCI étaient désormais intégrées à l'article 70 dans le champ d'application du droit de préemption, celles-ci feraient nécessairement l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner en vertu de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. L'information du détenteur du droit de préemption, donc des collectivités territoriales, sera ainsi systématiquement assurée, sans que soit requis le recours à un acte authentique.

Par conséquent, votre commission a adopté un amendement de suppression du présent article.

Votre commission a supprimé cet article.

Article 71 (articles L. 3221-12, L. 4231-8-2 [nouveau] et L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales) - Mesures de coordination relatives au droit de préemption

Commentaire : cet article vise à prendre en compte, au sein du code général des collectivités territoriales, les nouvelles dispositions prévues à l'article 70 du projet de loi.

L'Assemblée nationale a adopté, en deuxième lecture, un amendement visant à permettre, à titre expérimental pour une durée de trois ans, aux EPCI non titulaires du droit de préemption urbain de disposer d'un droit de priorité dès lors que l'objet de la priorité répond à l'un des objectifs pour lesquels l'EPCI a été constitué conformément à ses statuts ou pour constituer des réserves foncières permettant de réaliser lesdits objectifs. Le caractère expérimental de cette disposition était justifié par la nécessité pour une disposition, d'initiative parlementaire, d'être conforme aux exigences de l'article 40 de la Constitution.

En séance publique, le Gouvernement a confirmé et renforcé cette disposition en supprimant son caractère expérimental.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Section 4 - Géomètres-experts
Article 72 (articles 26 et 30 de la loi n 46-942 du 7 mai 1946 relative à l'Ordre des géomètres-experts) - Mesures relatives à l'Ordre des géomètres-experts

Commentaire : cet article modifie la loi du 7 mai 1946 instituant l'Ordre des géomètres-experts afin d'ouvrir une voie d'accès cet ordre pour les géomètres topographes

L'Assemblée nationale a supprimé, en deuxième lecture, la disposition adoptée par le Sénat en première lecture tendant à prévoir que les géomètres-topographes pouvaient demander leur inscription au tableau de l'ordre « par dérogation » aux dispositions du 4° de l'article 3 de la loi du 7 mai 1946, aux termes duquel nul ne peut être inscrit au tableau s'il n'est pas titulaire du diplôme de géomètre-expert. Les députés ont ainsi souhaité écarter toute formulation laissant à penser que plus aucune condition de diplôme n'est nécessaire pour devenir géomètre-expert.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Section 5 - Clarification du règlement du plan local d'urbanisme et autres mesures de densification
Article 73 (article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme)- Dispositions relatives au règlement du plan local d'urbanisme

Commentaire : cet article réécrit l'article L. 123-1-5 qui détermine les dispositions que le règlement d'un PLU peut contenir.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Outre divers amendements rédactionnels ou de cohérence, la commission des affaires économiques a adopté les amendements de fond suivants :

- un amendement qui reprend une disposition introduite sur proposition de M. Gérard César et Mme Elisabeth Lamure dans la proposition de loi relative à l'urbanisme commercial en 2010, qui donne au règlement des plans locaux d'urbanisme la faculté de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation, un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ;

- un amendement du rapporteur obligeant le pouvoir règlementaire à prendre un décret modifiant la liste de la destination des locaux prise en compte par le règlement d'un PLU. Cette liste ne permet actuellement pas de distinguer les commerces proprement dits des activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle (banques, agences immobilières, etc.). Or, pouvoir opérer cette distinction est essentielle pour permettre au PLU de devenir un outil de revitalisation commerciale des centralités urbaines.

En séance publique, un amendement du rapporteur au fond a introduit davantage de souplesse dans les règles relatives aux autorisations d'urbanisme en zone agricole. Il autorise le changement de destination et des possibilités d'extension limitée pour tous les bâtiments (et pas seulement les bâtiments agricoles) répertoriés par le PLU. Cette extension du champ de la disposition actuellement prévue par le code de l'urbanisme est équilibrée par un renforcement du contrôle, puisque les autorisations de travaux seront soumises à l'avis conforme de la CDCEA.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Un amendement de la rapporteure, en supprimant l'accord préalable du préfet de département, assouplit les conditions dans lesquelles le PLU peut délimiter, en zone agricole, naturelle ou forestière, des secteurs pouvant accueillir des constructions, des aires d'accueil destinés à l'habitat des gens du voyage et des résidences démontables.

Un amendement de la rapporteure supprime la possibilité pour le règlement du PLU de délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation, un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces et à l'implantation d'entreprises artisanales. Une disposition ayant le même objectif a cependant été introduite à l'article 64, la poursuite de l'objectif de mixité fonctionnelle étant assurée via les prescriptions des orientations d'aménagement et de programmation.

Un amendement de M. Piron permet au règlement du PLU de déterminer des règles applicables aux constructions dans le but de contribuer à la performance énergétique.

Enfin, un amendement a assouplit l'encadrement législatif prévu pour prendre le décret relatif à la définition de la liste des destinations des constructions. Alors que le texte du Sénat en première lecture prévoit que cette liste permet notamment de distinguer les locaux destinés à des bureaux, ceux destinés à des commerces et ceux destinés à des activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, le texte des députés dispose que cette liste distingue la destination dans un objectif de mixité fonctionnelle.

III. La position de votre commission

Outre un amendement rédactionnel, votre commission a adopté un amendement de notre rapporteur qui rétablit la rédaction de l'alinéa 32 adoptée par le Sénat en première lecture. Il prévoit que la liste des destinations des constructions, dans les plans locaux d'urbanisme doit permettre de distinguer notamment les locaux destinés à des bureaux, ceux destinés à des commerces et ceux destinés à des activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 74 (articles L. 111-6-2, L. 123-1-11, L. 123-4, L. 127-1, L. 128-1, L. 128-2, L. 128-3, L. 331-7, L. 331-40 et L. 473-2 du code de l'urbanisme ; article L. 342-18 du code du tourisme) - Article de coordination

Commentaire : cet article procède aux corrections de références rendues nécessaires par la réécriture de l'article L. 123-1-5.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, a été adopté un amendement du rapporteur visant à maintenir un mécanisme de transfert de droits à construire prévu par l'article L. 123-4 au bénéfice des zones à protéger en raison de la qualité de leur paysage, mais sans le faire reposer sur le coefficient d'occupation des sols, supprimé à l'article 73. Les PLU peuvent en effet s'appuyer sur une combinatoire d'autres règles pour déterminer les droits à construire transférables.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

En séance publique, l'Assemblée nationale a adopté un amendement de M. François-Michel Lambert modifiant l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme. Pour mémoire, lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme, cet article permet d'écarter l'application de toute disposition d'urbanisme s'opposant à l'utilisation de matériaux ou procédés de construction écologique ou à la production d'énergie renouvelable correspondant aux besoins de consommation domestique des occupants de l'immeuble. Cet amendement réduit la portée de cet article en précisant le champ des règles susceptibles d'être écartées, à savoir les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements.

Un amendement présenté par MM. Myard et Woerth introduit une dérogation limitée à l'interdiction pour un PLU de règlementer la surface de plancher des constructions en fonction de la taille des terrains. Ce type de règle pourra être créée ou maintenue dans les secteurs bâtis des zones urbaines issus d'une opération d'aménagement d'ensemble d'un domaine boisé, antérieure au XXème siècle, et ayant conservé leur caractère remarquable de parc, si la préservation de la qualité des boisements et espaces verts le justifie.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté un amendement rédactionnel du rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 6 - Mobiliser les terrains issus du lotissement
Article 75 (articles L. 442-9, L.442-10 et L.442-11 du code de l'urbanisme) - Mobilisation des terrains issus du lotissement

Commentaire : cet article modifie les règles qui régissent l'évolution des documents d'un lotissement.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Sur proposition de son rapporteur, la commission des affaires économiques du Sénat a supprimé les dispositions résultant de l'amendement de Mme Linkenheld, qui modifiait l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. En effet, cet amendement avait pour effet de donner à une minorité de colotis le pouvoir de s'opposer à la publication nécessaire au maintien en vigueur de stipulations des cahiers des charges de leur lotissement. De ce point de vue, il pouvait être considéré comme portant une atteinte excessive à la liberté contractuelle.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

La rapporteure a rétabli les dispositions supprimées par le Sénat.

III. La position de votre commission

Votre commission a adopté l'amendement du rapporteur qui supprime de nouveau les dispositions relatives à la publication nécessaire au maintien en vigueur de stipulations des cahiers des charges

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Section 7 - Aménagement opérationnel
Article 76 A (article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques) - Cession à titre onéreux de biens relevant du domaine privé de l'État

Commentaire : Cet article améliore la mise en oeuvre opérationnelle du dispositif de cession des terrains de l'Etat avec décote pour l'adapter au cas des opérations d'aménagement de grande ampleur

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, sur proposition de Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et apparentés, le Sénat a adopté un amendement portant article additionnel. Il vise à adapter le dispositif de cession avec décote des terrains de l'Etat prévu par l'article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques. Le mécanisme de sanction pour la non-réalisation du programme de logements ayant justifié la cession s'avère inadapté pour la production de logements sur des terrains s'inscrivant dans une opération d'aménagement de grandes ampleurs. Pour de telles opérations dépassant 5 hectares, les délais prévus pour achever l'opération sont trop courts. L'amendement propose donc de joindre à l'acte d'aliénation une convention sur la mise en oeuvre du programme de construction par tranches, le respect des engagements de l'aménageur se faisant non plus globalement mais tranche après tranche.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

La commission a adopté deux amendements de précision pour rendre la rédaction de l'article juridiquement plus robuste.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 78 (article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme) - Amélioration du dispositif du projet urbain partenarial

Commentaire : cet article précise le régime des projets urbains partenariaux (PUP)

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En commission, sur proposition de M. Pierre Jarlier, votre commission a supprimé la disposition obligeant la commune ou l'EPCI compétent, avant la conclusion d'un projet de PUP, à rendre publique la demande non satisfaite qui lui aurait été adressée par toute personne ayant qualité pour déposer un permis de construire ou d'aménager, de soumettre leur projet de construction ou d'aménagement à un débat au sein du conseil municipal ou communautaire et d'organiser une concertation dans les conditions définies à l'article L. 300-2.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Dans le but d'assurer une répartition égale des charges publiques, l'article 78 dispose que, lorsque les équipements publics ayant fait l'objet d'une convention de PUP desservent d'autres terrains pour lesquels aucune convention n'a été signée, la commune, l'établissement public compétent en matière de PLU ou le préfet, selon le cas, peuvent délimiter un périmètre à l'intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui s'y livreront à des opérations d'aménagement ou de construction participeront, dans le cadre de conventions, à la prise en charge de ces mêmes équipements publics, qu'ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu'ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations.

En séance publique a été adopté un amendement de M. François-Michel Lambert qui étend la portée de cette disposition en prévoyant que la commune, l'EPCI compétent en matière de PLU ou le représentant de l'État, selon le cas, fixe également les modalités de partage des coûts des équipements au du périmètre délimité.

Votre commission a adopté cet article sans modification.

Article 78 bis - Construction de logements dans les zones C des plans d'exposition au bruit

Commentaire : cet article autorise les opérations de réhabilitation ou de réaménagement urbain en zone C des plans d'exposition au bruit sous certaines conditions.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

La commission s'est contentée d'adopter un amendement rédactionnel du rapporteur à cet article. Pour mémoire, ce dernier autorise la révision des contrats de développement territorial (CDT), prévus par la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, avant le 1er janvier 2015, afin qu'ils puissent prévoir des opérations de réhabilitation ou de réaménagement urbain en zone C des plans d'exposition au bruit, à condition que ces opérations n'entraînent pas d'augmentation significative de la population soumise aux nuisances sonore.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Sur proposition de M. François Pupponi, la commission des affaires économiques a adopté un amendement visant à substituer au 1er janvier 2015 le délai d'un an à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.

Votre commission a adopté cet article sans modification

Article 84 - Ratification d'ordonnances

Commentaire : cet article prévoit la ratification de plusieurs ordonnances relatives au droit de l'urbanisme.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

En séance publique, le Sénat a adopté un amendement du rapporteur élargissant le champ de la demande de ratification pour inclure quatre ordonnances prises en application de la loi n° 2013-569 du 1er juillet  2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, à savoir :

- l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme ;

- l'ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement ;

- l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement ;

- l'ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

A l'initiative du Gouvernement, les députés ont ajouté à la liste des ordonnances ratifiées deux autres ordonnances prises en application de la loi n° 2013-569 :

- l'ordonnance n° 2013?1184 du 19 décembre 2013 relative à l'amélioration des conditions d'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique ;

- l'ordonnance n° 2013?1185 du 19 décembre 2013 relative au taux de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent apporter à des emprunts souscrits par un concessionnaire d'aménagement.

Votre commission a adopté cet article sans modification

Article 84 bis (articles L. 125-6, L. 125-7, L. 512-21 [nouveau], L. 514-20, L. 515-12, L. 556-1, L. 556-2 et L. 556-3 du code de l'environnement) - Instauration par l'État de zones de vigilance et lutte contre les friches industrielles

Commentaire : cet article permet la création de zones de vigilance et de lutter contre les friches industrielles.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Cet article résulte de l'adoption en séance publique de trois amendements identiques adoptés avec l'avis favorable du Gouvernement.

Il permet d'abord la création de zones de vigilance (article L. 125-6) dont le périmètre est arrêté par le préfet et par qui renforcent l'information du public (elles sont notamment annexées au PLU). L'article L. 125-7 oblige le vendeur ou le bailleur d'un terrain situé en zone de vigilance à en informer l'acheteur ou le locataire, faute de quoi ce dernier pourrait demander la résolution du contrat dans les deux ans suivant la découverte d'une éventuelle pollution ou réclamer une indemnisation au vendeur.

En second lieu, cet article modifie le régime des installations soumises à autorisation, à enregistrement ou à déclaration. Le nouvel article L. 512-21 du code de l'environnement prévoit qu'un tiers peut demander au représentant de l'État dans le département de se substituer à l'exploitant d'une installation classée afin de la réhabiliter lorsqu'elle est définitivement arrêtée. Le demandeur adresse au préfet un mémoire de réhabilitation et doit apporter des garanties quant à sa capacité technique et financière à mener à bien les travaux envisagés.

En troisième lieu, afin d'assurer en quelque sorte la traçabilité des terrains soumis à un risque de pollution, cet amendement prévoit ainsi que le maître d'ouvrage qui envisage un changement de destination du terrain acquis après l'arrêt d'une installation classée doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en oeuvre afin d'assurer la compatibilité entre l'état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publique, l'agriculture et l'environnement au regard du nouvel usage projeté.

Enfin, cet article prévoit notamment que les projets de construction établis sur une zone de vigilance doivent faire l'objet d'une étude de sols afin de déterminer les mesures de dépollution à mettre en oeuvre. L'autorité titulaire du pouvoir de police peut assurer d'office les travaux de dépollution et de mise en conformité du terrain avec sa destination future aux frais du responsable.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Les députés, constatant l'absence d'études d'impact sur les conséquences économiques des dispositions contenues dans cet article, tant pour les entreprises que pour les collectivités, l'ont supprimé lors de l'examen en commission. La ministre a admis l'idée qu'il serait préférable de ne pas aborder cette question dans ce projet de loi avant d'appeler à se montrer très prudent.

Votre commission a maintenu la suppression de cet article.

Article 84 ter (article 230 de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux) - Dispositions relatives au domaine de Chambord

Commentaire : cet article précise la définition du domaine privé de l'Etat au sein du domaine de Chambord.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

À l'initiative de Mme Jacqueline Gourault, contre l'avis de la commission et du Gouvernement, le Sénat a adopté un amendement visant à définir ce qui, au sein du domaine de Chambord, relève du domaine privé de l'État : celui-ci inclurait tous les biens lui appartenant situés sur le territoire de la commune de Chambord à l'exception du château, de ses dépendances et de son parc.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Les députés ont supprimé cet article au motif qu'il constitue un cavalier.

III. La position de votre commission

Tout en reconnaissant le caractère extraordinaire de la situation de la commune de Chambord, dont le périmètre se confond avec le domaine public de l'État, ce qui conduit à priver le maire de l'exercice de ses compétences, votre commission n'a pas souhaité introduire dans le texte qu'elle a adopté l'amendement présenté par le Gouvernement au motif, d'une part, que les dispositions relatives à Chambord ne trouvent pas de manière évidente leur place dans un texte consacré au logement et aux procédures d'urbanisme et, d'autre part, qu'une procédure conventionnelle est en cours et devrait permettre d'apporter une réponse pragmatique et mutuellement profitable grâce à laquelle le maire pourra à l'avenir exercer effectivement ses compétences

Votre commission a maintenu la suppression de cet article

Article 87 (articles L. 5112-5 et L. 5112-6 du code général de la propriété des personnes publiques) - Dossiers de cession dans la zone des cinquante pas géométriques dans les outre-mer

Commentaire : cet article prolonge le délai pour déposer les dossiers de cession dans la zone des cinquante pas géométriques.

I. Le texte adopté par le Sénat en première lecture

Votre commission a adopté un amendement de M. Serge Larcher autorisant jusqu'au 1er janvier 2016 la constitution et le dépôt de nouveaux dossiers pour le déclassement des terrains situés dans les espaces urbains et les secteurs occupés par une urbanisation diffuse, et pour leur cession à titre onéreux aux occupants qui y ont édifié ou fait édifier avant le 1er janvier 1995 des constructions.

II. Les modifications apportées par l'Assemblée nationale en deuxième lecture

Sur proposition de la rapporteure, les députés ont adopté en séance publique un amendement de correction de référence.

Votre commission a adopté cet article sans modification.


* 1 Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d'habitation.

* 2 Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapporteurs des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à un usage professionnel et instituant des allocations de logement.

* 3 Article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

* 4 Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

* 5 Loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.

* 6 Rapport n° 65 (2013-2014) fait au nom de la commission des affaires économiques sur le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, MM. Claude Dilain et Claude Bérit-Débat, Tome I : Rapport, p. 111.

* 7 Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

* 8 En Ile-de-France existent deux CCI territoriales (Seine-et-Marne et Essonne) et six CCI départementales (Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise).

* 9 « Au regard de la position du rapporteur, le Gouvernement s'en remet à la sagesse de l'Assemblée » (A.N. Deuxième séance du mercredi 15 janvier 2014).

* 10 Réponse au questionnaire transmis par votre rapporteur.

* 11 Ordonnance n° 2013-1208 du 24 décembre 1208 du 28 décembre 2013 relative à l'adaptation du code de la santé publique à Mayotte.

* 12 La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement social a décidé cette transformation en SA d'HLM.

* 13 Cette collaboration entre communes membre prévue par le premier alinéa de l'article L. 123-6 ne doit pas être confondue avec la concertation, prévue au troisième alinéa du même article, associant, pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées.

* 14 Cet amendement écrase en partie un autre amendement du même auteur adopté en commission, qui faisait de la réunion de cette conférence une simple faculté.