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Proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français

4 mars 2020 : Réduire le coût du foncier ( rapport - première lecture )

N° 366

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2019-2020

Enregistré à la Présidence du Sénat le 4 mars 2020

RAPPORT

FAIT

au nom de la commission des affaires économiques (1) sur la proposition de loi,
adoptée par l'Assemblée nationale, visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français,

Par Mmes Dominique ESTROSI SASSONE et Valérie LÉTARD,

Sénateurs

(1) Cette commission est composée de : Mme Sophie Primas, présidente ; Mme Élisabeth Lamure, MM. Daniel Gremillet, Alain Chatillon, Martial Bourquin, Franck Montaugé, Mmes Anne-Catherine Loisier, Noëlle Rauscent, Cécile Cukierman, M. Jean-Pierre Decool, vice-présidents ; MM. François Calvet, Daniel Laurent, Mmes Catherine Procaccia, Viviane Artigalas, Valérie Létard, secrétaires ; M. Serge Babary, Mme Anne-Marie Bertrand, MM. Yves Bouloux, Bernard Buis, Henri Cabanel, Mmes Anne Chain-Larché, Marie-Christine Chauvin, Catherine Conconne, Agnès Constant, MM. Roland Courteau, Pierre Cuypers, Marc Daunis, Daniel Dubois, Laurent Duplomb, Alain Duran, Mmes Dominique Estrosi Sassone, Françoise Férat, M. Fabien Gay, Mme Annie Guillemot, MM. Jean-Marie Janssens, Joël Labbé, Mme Marie-Noëlle Lienemann, MM. Pierre Louault, Michel Magras, Jean-François Mayet, Franck Menonville, Jean-Pierre Moga, Mmes Patricia Morhet-Richaud, Sylviane Noël, MM. Jackie Pierre, Michel Raison, Mmes Évelyne Renaud-Garabedian, Denise Saint-Pé, Patricia Schillinger, M. Jean-Claude Tissot.

Voir les numéros :

Assemblée nationale (15ème législ.) :

2336, 2434 et T.A. 357

Sénat :

163 et 367 (2019-2020)

L'ESSENTIEL

La proposition de loi n° 163 visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l'offre de logements accessibles aux Français, déposée par M. Jean-Luc Lagleize, député, a été votée par l'Assemblée nationale le 28 novembre 2019. Par rapport au texte initial, plusieurs articles ont fait l'objet de nouvelles rédactions par des amendements du Gouvernement.

La PPL est inspirée du rapport que M. Lagleize a remis au Premier ministre, début novembre 2019, en tant que parlementaire en mission et qui comportait cinquante propositions. Seules certaines d'entre elles ont été retenues pour figurer dans la proposition de loi.

Ce travail est l'une des conséquences de la crise des « Gilets jaunes » qui a souligné les difficultés de nombre de nos concitoyens pour se loger à un prix abordable et l'obligation dans laquelle ils se trouvent de s'éloigner toujours plus des métropoles, accroissant les coûts de transport et contribuant à l'étalement urbain qui devient, lui aussi, problématique au regard de l'objectif de sobriété foncière.

I. LE COÛT DU FONCIER, UN DÉFI POUR LE LOGEMENT ABORDABLE

Portés par la politique de taux d'intérêt bas de la Banque centrale européenne, les prix de l'immobilier augmentent dans notre pays, pesant de plus en plus lourd dans les opérations de construction.

En octobre 2019 , selon les chiffres du Commissariat général de l'environnement et du développement durable, en monnaie constante, le prix des logements est 72 % plus élevé qu'en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n'a progressé que de 4 %. Pendant la même période, l'indice INSEE des loyers, rapporté au revenu disponible des ménages, est stable sur longue période depuis les années 1970. Cette différence s'explique principalement par des taux d'intérêt immobiliers historiquement bas depuis 50 ans mais qui, néanmoins, ne compensent pas la hausse des prix.

Le pouvoir d'achat immobilier diminue. Il a baissé de 19 % depuis l'an 2000 et, pour acheter le même logement « toutes choses égales par ailleurs », un primo-accédant doit s'endetter sur 20 ans, contre 15 ans en 2000, soit une durée plus longue d'un tiers. Le prix moyen des terrains à bâtir a progressé de 55 % entre 2008 et 2018, tandis que la surface moyenne acquise diminuait de 25 %.

La production de logements abordables est évidemment handicapée par ces évolutions. Le foncier pèserait environ 30 % du prix en île de France avec des pointes jusqu'à 45 % selon l'Union sociale pour l'habitat (USH).

La Fédération des coop'HLM a, quant à elle, observé une augmentation de quatre points de la part du foncier pour atteindre 15 % du prix de vente dans les opérations menées entre 2009 et 2019.

Selon les chiffres de Caisse des dépôts et consignations, le coût de revient des logements sociaux a progressé de 28 % en dix ans. Si la hausse paraît maîtrisée (+ 3 %) entre 2014 et 2016, c'est en raison d'une baisse de la surface des appartements dans les zones où la pression foncière est la plus forte, de l'ordre de l'ordre de 3 %, pour compenser la hausse du coût du foncier.

Cette situation constitue un défi pour les acteurs du logement qui sont à la recherche de solutions pour y remédier.