ARTICLE 11 ter (nouveau)

Application du taux réduit de TVA aux achats de terrains à bâtir
destinés à la construction sociale

Commentaire : le présent article, introduit à l'Assemblée Nationale à l'initiative du gouvernement, propose de généraliser l'application directe du taux réduit de TVA pour tous les opérateurs qui achètent des terrains à bâtir destinés à la construction sociale.

I - LE DROIT EXISTANT

A. L'ARTICLE 278 SEXIES DU CODE GENERAL DES IMPÔTS

En application de l'article 278 sexies du code général des impôts, les organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation bénéficient d'un taux réduit de TVA sur leurs acquisitions de terrains à bâtir.

Les autres opérateurs, et notamment les sociétés d'économie mixte, n'en bénéficient que pour les acquisitions de terrains financées à l'aide d'un prêt aidé.

En effet, les autres personnes visées sont les personnes bénéficiaires des aides de l'Etat prévues aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation :

- pour la construction de logements visés au 3° de l'article L. 351-2 du même code (logements sociaux à usage locatif),

- et de logements financés au moyen d'un prêt aidé par l'Etat destiné à l'accession à la propriété prévu par l'article R. 331-32 du même code.

Dans le premier cas, jusqu'en 1997, étaient visés les prêts locatifs aidés (PLA) et prêts locatifs aidés très sociaux (PLA-TS), et dans le second les prêts d'accession à la propriété (PAP).

B. LE CHAMP D'APPLICATION DU TAUX RÉDUIT DE TVA S'EST RESTREINT EN RAISON DE LA REFORME DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL

En raison de l'abandon des subventions au profit de mécanismes fiscaux, le champ d'application du taux réduit de TVA pour l'acquisition de terrains à bâtir s'est réduit pour les opérateurs autres que les organismes d'habitations à loyer modéré.

En effet, l'article 17 de la loi de finances pour 1997 (loi n°96-1181 du 30 décembre 1996) a appliqué le taux réduit de TVA aux opérations de construction de logements sociaux neufs à usage locatif. Cette mesure a compensé la suppression des subventions budgétaires accordées par l'Etat au titre de la construction de ces logements.

Les subventions accordées au titre des PLA et des PLA-TS pour la construction de logements neufs ont été supprimées, alors qu'étaient maintenues des financements budgétaires en matière de majorations de subventions spécifiques aux PLA-TS.

Du fait du maintien de la rédaction initiale du I de l'article 278 sexies du code général des impôts, le bénéfice de ses dispositions s'est donc en fait réduit aux prêts adossés à un PLA-TS.

C. UNE TVA DÉDUCTIBLE DANS LES CONDITIONS DE DROIT COMMUN

Les organismes constructeurs autres que les organismes d'habitations à loyer modéré doivent acquitter une TVA au taux de 20,6 % sur les acquisitions de terrains non financées à l'aide d'un PLA-TS, sous réserve de certaines exonérations pour les sociétés d'économie mixte à participation publique majoritaire.

L'article 17 de la loi de finances pour 1997 (loi n°96-1181 du 30 décembre 1996) permet toutefois de rendre déductible cette TVA dans les conditions de droit commun -au travers du mécanisme de la livraison à soi-même- et les constructeurs ne supportent donc en définitive qu'une TVA à 5,5 %.

II - LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LE PRESENT ARTICLE

Le présent article confère un avantage de trésorerie aux opérateurs du logement social.

Il modifie l'article 278 sexies du code général des impôts en ajoutant une référence aux prêts mentionnés à l'article R 331-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'appliquer directement le taux réduit de TVA à toute acquisition de terrain financée par un PLA-TS ou un PLA.

Il s'agit en réalité de corriger ce qui apparaît comme une omission de la loi de finances pour 1997 : en effet, l'application du taux réduit de TVA à la livraison de logement sociaux à usage locatif à soi-même se référait explicitement aux prêts prévus à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation, en raison précisément de la réduction de l'aide de l'Etat.

La nouvelle rédaction de l'article 278 sexies supprime donc le désavantage de trésorerie des opérateurs autres que les organismes HLM et met en cohérence la fiscalité de l'acquisition des terrains à bâtir destinés à la construction sociale avec celle de la construction de logements sociaux, qui avait fait l'objet d'une réforme dans la loi de finances pour 1997.

Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.

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