la probabilité d'une baisse des prix simultanée, dans la plupart des pays de l'ocde
L'OFCE suppose que la correction aura lieu seulement en France, ce qui s'explique notamment par le fait qu'il ne dispose pas de modèle multinational et ne peut donc pas simuler l'impact d'une telle baisse dans les principaux pays. Or, selon le Fonds monétaire international (FMI) un tel scénario apparaît peu réaliste.
la forte corrélation des marchés immobiliers des pays de l'ocde
Le FMI souligne que les marchés immobiliers des différents pays sont fortement corrélés, contrairement à certaines idées reçues. Il considère en conséquence que, « tout comme l'augmentation du prix des logements a principalement été un phénomène mondial, il est probable que tout retournement à la baisse soit également fortement synchronisé, avec les implications qui en découlent pour l'activité économique mondiale ».
Les corrections du marché de l'immobilier se produisent au même moment que celles des marchés boursiers et que les ralentissements de la croissance
Le graphique ci-après permet de mettre en évidence la forte corrélation des marchés immobiliers nationaux, l'Allemagne étant une exception au sein de la zone euro.
Croissance des prix de l'immobilier résidentiel dans les principaux pays de la zone euro
(en %)
Allemagne
France
Italie
Espagne
Source : Banque centrale européenne
Plus précisément, les corrections à la baisse du marché de l'immobilier tendent à se produire au même moment que les récessions, comme l'indique le graphique ci-après.
Proportion des principaux Etats de l'OCDE connaissant une récession ou une baisse du prix de l'immobilier (1970-2002)
(100 % = 1)
PIB
Immobilier
Source : Fonds monétaire international, Perspectives de l'économie mondiale, avril 2003
Au début des années 1980 et au début des années 1990, chaque année, environ 50 % des Etats de l'OCDE connaissaient une diminution des prix de l'immobilier, et une proportion analogue étaient en récession.
En particulier, lors des récessions du début des années 1980 et du début des années 1990, les diminutions du prix de l'immobilier ont été plus synchronisées que celles des prix des actions, comme l'indique le graphique ci-après.
Pourcentage des principaux Etats de l'OCDE connaissant une baisse du cours des actions ou du prix de l'immobilier
(en %)
Actions
Immobilier
Source : Fonds monétaire international, Perspectives de l'économie mondiale, avril 2003
Selon le FMI, cette forte synchronisation internationale des marchés de l'immobilier s'explique par un triple phénomène :
- les cycles économiques sont corrélés ;
- les différents Etats ont généralement réalisé un resserrement de leur politique monétaire au début des années 1980 et au début des années 1990 ;
- la correction à la baisse du début des années 1990 proviendrait en partie de la « bulle » favorisée par la dérégulation financière réalisée dans les années 1980.
Il n'est donc pas absolument certain que la prochaine phase baisse se réalise de manière aussi synchronisée que dans le passé récent... Mais la globalisation croissante des marchés financiers plaide plutôt en ce sens.