C. DES COÛTS PLUS ÉLEVÉS QU'EN MÉTROPOLE
1. La question du foncier
Dans un contexte de disponibilité foncière contrainte, à la fois par le caractère insulaire des DOM et par les caractéristiques géologiques, le développement du logement social outre-mer se trouve également freiné par les importants retards en matière d'aménagement des communes d'outre-mer , renchérissant le coût des opérations.
Les coûts de la charge foncière au m² ont ainsi augmenté en moyenne de plus de 30 % entre 2001 et 2005 dans les DOM .
La spéculation foncière en zone urbaine nécessite de rechercher des terrains en extension urbaine mais ceux-ci ne sont pas équipés et sont donc plus coûteux à aménager .
2. La construction
Votre rapporteur spécial a été particulièrement attentif à la question des prix de la construction. En effet, si la disponibilité du foncier dans des reliefs limités, comme les îles, ou difficiles d'accès, comme en Guyane, n'est pas modifiable, certains interlocuteurs ont mis en avant un coût des matières premières élevé et, de manière générale, des coûts de construction sans comparaison avec la métropole .
En préliminaire, il faut relever que l'analyse comparative entre les prix de revient du logement social en métropole et outre-mer ne revêt qu'une pertinence relative compte tenu des écarts importants pouvant être constatés entre régions, départements, voire, au plan infra-départemental, entre zones urbaines.
Par ailleurs, comme la majorité des départements métropolitains, les départements d'outre-mer ne disposent pas d'observatoires de l'habitat permettant des études détaillées en la matière.
Une étude réalisée à l'initiative du ministère de l'outre-mer au cours du premier trimestre 2006, sur la base de l'analyse des opérations financées depuis 2001 par les opérateurs sociaux a toutefois permis de comparer l'évolution des coûts entre les DOM. Le ministère de l'outre-mer en tire les enseignements suivants, dans les réponses au questionnaire de votre rapporteur spécial :
« Il apparaît ainsi que les coûts de construction sont élevés en raison du manque de concurrence dans la filière bâtiment, du coût des matériaux et des contraintes liées à la prévention des risques ou aux caractéristiques des sites, avec des niveaux particulièrement élevés en Guyane. L'augmentation rapide des coûts de construction résulte de la réduction de la taille des opérations, de l'augmentation du prix des matières premières et de transport, des augmentations de charges sociales et de marges des entreprises dans un marché rendu très porteur par la défiscalisation ».
Il semble donc que le manque de concurrence dans le secteur du bâtiment, et plus spécifiquement dans les approvisionnements, augmente le prix de certaines matières premières. Cette analyse rejoint les remarques que certains interlocuteurs de votre rapporteur spécial ont pu formuler sur place, sans qu'il soit à ce stade possible de la corroborer. Pour autant, il semble que la structure même des marchés en outre-mer, et notamment la constitution de formes « d'oligopoles », ne jouent pas en faveur d'une baisse des prix.
Les charges foncières sont également élevées et particulièrement en Guyane et à la Réunion où les coûts d'aménagement sont relativement plus importants, qu'aux Antilles, où les opérations peuvent bénéficier plus fréquemment de réseaux et équipements urbains existants.