II. UN GISEMENT DE DÉVELOPPEMENT SOCIAL ET ÉCONOMIQUE
Compte tenu des difficultés rencontrées par les propriétaires de monuments historiques dans leurs opérations de restauration, le débat public autour de la gestion de ces édifices tend à se concentrer sur la charge financière qu'ils représentent et le coût souvent très important associé à certains chantiers. Pour autant, ces édifices constituent également un gisement de développement social et économique pour les territoires français.
Par la protection architecturale qui leur est associée et qui s'étend à leurs abords, les monuments historiques constituent en effet des éléments très structurants des paysages français ; ils jouent ainsi un rôle de premier plan dans l'attractivité des territoires pour nos concitoyens comme pour les touristes internationaux. La réaffectation de leur usage constitue également un levier majeur pour les politiques de revitalisation des centres-villes et du logement. À ce titre, ils doivent être regardés autant comme une charge que comme une chance, tandis que les dépenses correspondantes doivent être analysées comme autant d'investissements.
Cette vision a déjà été affirmée par le Sénat, dans le cadre de la mission d'information relative aux architectes des Bâtiments de France (ABF)11(*), dans les termes suivants : « La France, première destination touristique mondiale, offre également un exceptionnel cadre de vie à ses habitants ; la beauté de ses paysages et la spectaculaire préservation de son architecture, qui témoignent au coeur de nos métropoles comme de nos villages de la richesse de notre histoire, font la légitime fierté de nos concitoyens. Ces multiples atouts ne doivent rien au hasard ni à la chance. Parce que l'attachement aux contours architecturaux et paysagers de notre pays est indissociable d'une conscience aiguë de la nécessité de les protéger, ils résultent d'un engagement profond et persistant de nos pouvoirs publics pour la préservation de notre patrimoine ».
A. UN FACTEUR DE REVITALISATION SOCIALE ET TERRITORIALE
1. Des éléments structurants des paysages français, favorisant la qualité du cadre de vie et la cohésion sociale
• Les monuments historiques constituent tout d'abord des éléments fondamentaux de la qualité du cadre de vie, qui permettent de renforcer l'attractivité des territoires sur lesquels ils se situent.
Le principe de la protection étendue aux abords des monuments permet en effet de créer des zones continues dans laquelle la qualité architecturale et donc l'esthétisme du paysage sont préservés. L'association Petites Cités de caractère relève à ce titre que, si une large partie des monuments historiques ne présentent aucun potentiel de développement touristique, ils présentent l'intérêt majeur de créer l'identité et la valeur patrimoniale du paysage d'un territoire, et ainsi de contribuer à l'attrait de leurs zones d'implantation pour nos concitoyens.
Christophe Leribault, alors président de l'établissement public du château, du musée et du domaine national de Versailles, relevait en ce sens devant la mission d'information sénatoriale précitée sur les ABF que « si l'on veut qu'une ville grandisse [...], il faut qu'elle soit agréable à vivre, pour faire venir des jeunes, des ingénieurs ou des cadres qui contribueront à développer la cité. Montpellier, Aix-en-Provence, Bordeaux ou Nantes bénéficient d'un cadre de vie préservé, qui leur donne une très belle image. Au-delà des revenus du tourisme, cela participe [à l'attractivité économique de la ville]. »
• En ce qu'ils structurent le paysage des territoires et témoignent d'un passé commun, les monuments historiques sont également des vecteurs de cohésion sociale.
L'association La Demeure historique souligne sur ce point que ces édifices constituent « un repère architectural », « parfois le seul dans les zones rurales », et constituent en outre des « éléments de fierté » pour les habitants des territoires concernés.
2. Un levier de redynamisation des centres anciens
• Les monuments historiques constituent également un levier essentiel pour la reconquête et la revitalisation des centres-villes anciens.
L'association Sites & Cités remarquables de France insiste à ce titre sur l'intérêt de mobiliser prioritairement ces édifices des centres anciens dans les opérations de réaménagement et les décisions d'implantation des services de l'État.
• Plusieurs dispositifs visent aujourd'hui à encourager cette évolution, notamment les programmes « Action coeur de ville », créé en 2018 pour les villes moyennes et qui comporte 450 actions portant sur la valorisation du patrimoine, et « Petites villes de demain », créé en 2020 pour les communes de moins de 20 000 habitants, et dont le thème « Culture et patrimoine » suscite le nombre le plus important de projets programmés12(*).
Le programme « Action coeur de ville » permet en particulier une requalification de bâtiments patrimoniaux en vue de nouveaux usages. Dans son rapport de 2025 précité, la Cour des comptes cite à ce titre l'exemple de la ville de Lisieux, qui a fait de la reconversion de l'ancien palais épiscopal « le centre stratégique de la requalification de son centre-ville ».
• Au-delà des seuls monuments historiques, cette préoccupation s'étend à l'ensemble du bâti patrimonial des centres anciens, notamment ceux qui relèvent de sites patrimoniaux remarquables (SPR). A notamment été cité, au cours des auditions, l'exemple du petit séminaire de Pont-Croix dans le Finistère, inoccupé depuis 1973, qui a été reconverti en cité musicale afin de redynamiser ce bourg labellisé Petite cité de caractère.
3. Un parc d'avenir pour le logement
Les monuments historiques constituent enfin un vivier majeur pour répondre aux besoins de logement. La contrainte de l'objectif « Zéro artificialisation nette » imposant de recourir massivement au bâti existant, il faut aujourd'hui considérer que l'avenir de la politique du logement se trouve dans l'intervention sur l'ancien. Les bâtiments patrimoniaux anciens présentent en outre des caractéristiques architecturales qui les rendent très performants sur le plan énergétique, notamment s'agissant du confort d'été.
Le dispositif fiscal dit « nouveau Malraux » (article 199 tervicies du code général des impôts) vise à cet égard à soutenir la réhabilitation des centres urbains anciens dans un double objectif de création de logements et de préservation du patrimoine. Il ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu au titre des dépenses de restauration d'immeubles destinés au marché locatif et situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR), qui peuvent comprendre des monuments historiques ; il facilite ainsi la réalisation d'opérations de restauration par nature complexes13(*).
De nombreux exemples d'opérations de conversion de monuments historiques en logements réussies ont été cités tout au long des travaux de la mission. La DGPA mentionne notamment deux transferts de gestion opérés par le centre des monuments nationaux (CMN) : des bâtiments du domaine de Rambouillet ont été confiés à un bailleur social, tandis que le centre régional des oeuvres universitaires et scolaires (Crous) de l'académie de Versailles a aménagé une résidence étudiante dans les anciennes écuries Malaquais.
* 11 « Les architectes des bâtiments de France face aux contraintes économiques et aux défis de la transition énergétique et environnementale de notre patrimoine : des pratiques à adapter, une profession à réhabiliter, un cadre de vie à préserver », rapport d'information n° 780 (2023-2024) de Pierre-Jean Verzelen au nom de la mission d'information sur les architectes des Bâtiments de France, présidée par Marie-Pierre Monier, enregistré à la présidence du Sénat le 25 septembre 2024.
* 12 Selon l'Inspection générale des affaires culturelles (Igac), Évaluation des contractualisations territoriales, Mission d'évaluation, mars 2025 (citée par la Cour des comptes dans son rapport de 2025 précité).
* 13 La Cour des comptes, dans son rapport précité de 2022, a dressé un bilan contrasté de ce dispositif, en pointent notamment qu' « il semble ne plus répondre aux attentes des petites et moyennes villes en déclin, en raison du prix de la réhabilitation, trop élevé au regard des montants des loyers qui peuvent être espérés en retour ».