Allez au contenu, Allez à la navigation

Séance du 26 novembre 2005 (compte rendu intégral des débats)

Art. 11
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Divisions additionnelles après l'art. 11

Articles additionnels après l'article 11

Mme la présidente. L'amendement n° 154, présenté par Mme Létard, au nom de la commission des affaires sociales, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Dans la deuxième phrase du second alinéa de l'article L. 331-2 du code de la consommation, après les mots : « le montant des dépenses de logement, » sont insérés les mots : « d'électricité, de gaz, de chauffage, d'eau, ».

La parole est à Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis.

Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis. Cet amendement vise à mieux prendre en compte les dettes de fourniture d'eau et d'énergie dans les procédures de surendettement.

En effet, dans le cadre des procédures de règlement du surendettement, les créances relatives aux fournitures d'eau, de gaz, de chauffage et d'électricité sont très souvent prises en compte après les créances bancaires ou les crédits à la consommation. Il est souhaitable d'inverser cet ordre afin que le remboursement des créances relatives à la fourniture d'électricité, de gaz, de chauffage et d'eau soit prioritaire, comme c'est déjà le cas pour les dépenses de logement.

Aujourd'hui, le rôle du FSL est bien identifié par les familles en situation de surendettement. Elles ont souvent tendance à se retourner vers ce dispositif pour bénéficier des procédures de surendettement afin de rembourser leurs crédits à la consommation.

Instaurer un système de créances prioritaires permettrait de reléguer les dettes liées aux crédits à la consommation derrière les dépenses de première nécessité, qui sont bien évidemment les plus importantes.

Dans un souci de justice et d'équité, il faut absolument sanctuariser les dettes des ménages au titre de la famille et faire en sorte que les crédits à la consommation ne pénalisent pas les budgets du FSL, auquel les ménages recourent de manière systématique.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 170, présenté par M. Vasselle, est ainsi libellé :

Compléter le texte proposé par l'amendement n° 154 par les mots :

la redevance et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,

Ce sous-amendement n'est pas soutenu.

Quel est l'avis de la commission sur l'amendement n° 154 ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Madame le rapporteur pour avis, je constate que vous persévérez dans votre logique : l'année dernière, le Sénat avait adopté, sur votre initiative, un amendement tendant à donner un caractère prioritaire aux créances de loyer dans le cadre d'un plan de surendettement.

Cette année, vous déposez un amendement qui vise à faire prévaloir les dépenses - essentielles - d'électricité, de gaz, de chauffage et d'eau sur les crédits à la consommation.

C'est avec beaucoup de bienveillance que la commission a examiné le présent amendement. Elle attire toutefois votre attention sur le fait qu'à force de donner à différents éléments un caractère prioritaire - et vous l'avez d'ailleurs vous-même reconnu -, rien n'est plus vraiment prioritaire.

M. Thierry Repentin. Cela me rappelle quelque chose !

M. Dominique Braye, rapporteur. La même logique vaut ainsi pour les attributions de logements sociaux.

La commission a donc émis un avis favorable sur cet amendement, car il est bien évident que les dépenses d'électricité, de gaz, de chauffage et d'eau sont prioritaires par rapport aux crédits à la consommation.

Mme la présidente. La parole est à Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis.

Mme Valérie Létard, rapporteur pour avis. Je sais bien que nous en sommes aux énumérations. Mais il faut néanmoins reconnaître qu'avoir un logement, être accompagné pour le financement de ses dettes de loyer et ne pas pouvoir se chauffer faute d'avoir acquitté ses quittances d'électricité, c'est ennuyeux !

Ces dépenses constituent des dépenses de première nécessité et elles doivent passer avant le remboursement des créances qui résultent, entre autres, de l'utilisation des cartes de crédit délivrées par des organismes prêteurs.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Favorable

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 154.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 11.

L'amendement n° 273 rectifié, présenté par M. Mercier et les membres du groupe Union centriste - UDF, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L. ... - Par dérogation à l'article L. 353-2, et pour les seuls logements adaptés aux besoins des ménages qui rencontrent des difficultés d'insertion particulières, un logement d'insertion à usage locatif d'une durée déterminée peut être attribué dès lors que deux conditions sont réunies :

« - la signature d'une convention d'insertion à durée déterminée entre les familles ou occupants et un organisme ou une association agréées pour l'accompagnement des personnes défavorisées;

« - la signature, par l'organisme ou l'association agrées susvisé, d'un protocole d'accord avec l'office HLM, portant engagement de ce dernier à reloger la famille ou les occupants concernés dans un logement de qualité, dès lors que les critères s'autonomie prévus par la convention d'insertion auraient été validés.

« À la fin du bail, si les occupants des logements d'insertion désirent conserver le même logement, le montant du loyer est réévalué pour atteindre les loyers fixés par décret pour les logements conventionnés prévus à l'article L. 351-2. »

La parole est à M. Claude Biwer.

M. Claude Biwer. Cet amendement vise à donner une base législative au bail d'insertion.

En effet, l'habitat d'insertion accueille des personnes désespérées, qui se trouvent dans une situation économique et sociale très difficile. Or le but des associations qui ont la charge de ce type d'habitat est d'accompagner ces personnes pour qu'elles assument leur statut de parent, en exerçant une activité ou un emploi.

Les conventions d'insertion que les associations signent avec ces personnes et avec les travailleurs sociaux compétents définissent les objectifs et les moyens de ce parcours d'insertion qui, à son terme, doit permettre l'accès à un logement locatif de droit commun.

Ces associations rencontrent des difficultés pratiques, en particulier en fin de convention, pour continuer à assurer l'accompagnement social de ces personnes, notamment pour qu'elles trouvent un logement. Très souvent, les associations sont obligées de louer ou de sous-louer des logements pour y placer les personnes dont elles ont eu la charge.

C'est pourquoi il est proposé de créer un bail spécifique d'insertion. Il permettrait d'assurer la dynamique d'insertion des personnes qui bénéficient du cumul des conditions locatives privilégiées découlant du financement spécifique de l'habitat d'insertion et de l'accompagnement personnalisé procuré par une association agréée à ce titre.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission souhaite entendre le Gouvernement avant de se prononcer.

La création d'un bail spécifique d'insertion semble intéressante, mais je reconnais que j'en cerne mal les conséquences sur les conditions de location des logements du parc HLM.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Monsieur Biwer, pour être franc, j'ai le sentiment que la procédure du bail glissant répond à votre préoccupation.

Les rédacteurs de l'amendement ont peut-être décelé une difficulté dans le bail glissant, mais il me paraît préférable d'engager une expertise sur ce point avec M. Mercier avant la deuxième lecture. Pour l'heure, je ne vois pas quelle difficulté cet amendement est censé résoudre.

Dans cette attente, je souhaite le retrait de l'amendement n° 273 rectifié, auquel je ne suis pas hostile sur le principe.

Mme la présidente. Monsieur Biwer, l'amendement n° 273 rectifié est-il maintenu ?

M. Claude Biwer. Monsieur le ministre, il est probable que l'on ne peut pas généraliser et que des opérations ponctuelles sont envisageables.

Quoi qu'il en soit, il paraît en effet préférable de mieux cerner cette question et, si vous prenez l'engagement de procéder à une telle étude,...

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Absolument !

M. Claude Biwer. ... alors je peux retirer l'amendement.

Mme la présidente. L'amendement n° 273 rectifié est retiré.

L'amendement n° 433 rectifié, présenté par M. J.L. Dupont et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'avant-dernier alinéa de l'article L. 353-15-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« La durée du protocole est de cinq ans au plus. »

II - L'avant-dernier alinéa de l'article L. 442-6-5 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« La durée du protocole est de cinq ans au plus. »

 

La parole est à M. Claude Biwer.

M. Claude Biwer. La loi de programmation pour la cohésion sociale a permis de maintenir dans leur logement des ménages dont le bail a été résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyers et charges, en prévoyant le maintien du versement des aides personnelles au logement en contrepartie de la signature d'un protocole aux termes duquel le ménage s'engage à payer régulièrement son indemnité d'occupation et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d'apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois ans.

Il s'avère que la durée de deux ans est, dans certaines situations, trop courte pour élaborer des plans d'apurement réalistes. En conséquence, le présent amendement vise à autoriser des plans d'apurement de cinq ans.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Monsieur Biwer, nous avons voté l'an dernier des dispositions relatives au droit au maintien dans les lieux en cas d'impayés locatifs dans le parc social, à la condition que les ménages s'engagent dans des protocoles d'apurement des dettes d'une durée de deux ans, qui peut être prolongée de trois ans. S'agissant du souci qui est le vôtre, j'attire votre attention sur le fait que vous avez satisfaction, puisque deux ans plus trois ans égalent bien cinq ans.

Toutefois, les personnes qui ont les revenus nécessaires et qui le demandent doivent conserver la possibilité d'obtenir un plan d'apurement de leur dette de deux ans, quitte à prolonger en cas de besoin ce plan de trois ans. Porter la durée à cinq ans pour tous ne permet pas de préserver cette possibilité.

Enfin, les dispositions qui ont été mises en place ne datant que de l'an dernier, nous manquons du recul nécessaire pour savoir si votre proposition serait meilleure que le principe adopté.

Pour toutes ces raisons, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement. Dans le cas contraire, je serais contraint d'émettre un avis défavorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je considère qu'il s'agit d'un amendement d'appel.

Tout le problème consiste à trouver un équilibre entre le suivi du remboursement et le retour au droit au bail. L'idée est de permettre au locataire qui est dans une situation précaire pendant la durée du protocole de remboursement de recouvrer son droit au bail dans une période de deux ans.

À la suite d'un incident, une personne disposant d'un droit au logement se retrouve dans un engrenage connu : décision judiciaire, expulsion, plus d'APL. On a donc créé une sorte de droit intermédiaire, qui se traduit par une présence de deux ans. En l'occurrence, il s'agit de redonner à la personne, au terme de ces deux ans, son droit au bail, quitte à ce qu'il y ait un apurement complémentaire pendant trois ans.

En accordant, dès le départ, un protocole d'une durée de cinq ans, je ne voudrais pas - mais telle n'est pas, je crois, votre intention - que la personne concernée recouvre avec retard son droit au bail, qui est un élément de sécurité fort.

Monsieur le sénateur, je vous propose que nous procédions à une expertise afin de savoir ce qu'il en est précisément. S'il s'agit d'allonger la période de remboursement, le texte initial permet de le faire. Nous verrons s'il existe des contre-exemples et nous les examinerons. Mais nous tenons à ce que la personne en situation intermédiaire précaire recouvre au plus vite son droit au bail. C'est un sujet sur lequel nous avons beaucoup travaillé, notamment dans le cadre de la loi « deuxième chance », car le logement est vraiment source d'équilibre.

Mme la présidente. Monsieur Biwer, l'amendement n° 433 rectifié est-il maintenu ?

M. Claude Biwer. Il est évident que l'on ne peut pas généraliser. Il faut procéder au cas par cas. Il est possible que l'expérience ne permette pas de démontrer que fixer d'emblée une durée de cinq ans poserait d'autres problèmes. Par conséquent, je retire cet amendement.

Toutefois, le fait qu'à l'occasion de la présentation de nos amendements vous nous renvoyiez toujours à l'avenir prouve que nous sommes en avance sur notre temps ; nous espérons tout de même que l'on nous donnera raison un jour ! (Sourires.)

Mme la présidente. L'amendement n° 433 rectifié est retiré.

Art. additionnels après l'art. 11
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Art. additionnels après l'art. 11

Divisions additionnelles après l'article 11

Mme la présidente. L'amendement n° 84 rectifié, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter une division additionnelle ainsi rédigée :

Titre III

Dispositions diverses relatives au logement et à la cohésion sociale

L'amendement n° 85, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer une division additionnelle ainsi rédigée :

Chapitre I

Dispositions relatives à la construction

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter ces deux amendements.

M. Dominique Braye, rapporteur. Il s'agit de deux amendements rédactionnels.

L'amendement n° 84 rectifié vise à insérer dans le projet de loi un titre III portant diverses dispositions relatives au logement et à la cohésion sociale.

Quant à l'amendement n° 85, il tend à insérer un chapitre I intitulé « dispositions relatives à la construction ».

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement émet un avis favorable sur ces deux amendements.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 84 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, après l'article 11.

Je mets aux voix l'amendement n° 85.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, une division additionnelle ainsi rédigée est insérée dans le projet de loi, après l'article 11.

Divisions additionnelles après l'art. 11
Dossier législatif : projet de loi portant engagement national pour le logement
Division additionnelle après l'art. 11

Articles additionnels après l'article 11

Mme la présidente. L'amendement n° 86, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

 Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I - L'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction est ratifiée sous réserve des modifications suivantes :

1° Le III de l'article 19 est ainsi rédigé :

« III. - La deuxième phrase du premier alinéa de l'article L. 1334-7 du même code est supprimée. »

2° Au II de l'article 29, les mots : «, à compter de cette entrée en vigueur, » sont insérés après les mots : « sont attachés ».

II - Au premier alinéa du III de l'article L. 553-4 du code de la sécurité sociale, les mots : «, suivant le cas, auprès du locataire ou de l'emprunteur » sont remplacés par les mots : « auprès de l'allocataire ».

III - L'article L. 834-1 du code de la sécurité sociale est ainsi rédigé :

« Art. L. 834-1. - Le financement de l'allocation de logement relevant du présent titre et des dépenses de gestion qui s'y rapportent est assuré par le fonds national d'aide au logement mentionné à l'article L. 351- 6 du code de la construction et de l'habitation.

Pour concourir à ce financement, les employeurs sont assujettis à :

1º Une cotisation assise sur les salaires plafonnés et recouvrée selon les règles applicables en matière de sécurité sociale ;

2º Une contribution calculée par application d'un taux de 0,40 % sur la totalité des salaires et recouvrée suivant les règles applicables en matière de sécurité sociale.

Les employeurs occupant moins de vingt salariés, l'État, les collectivités locales, leurs établissements publics administratifs et les employeurs relevant du régime agricole au regard des lois sur la sécurité sociale ne sont pas soumis à la contribution mentionnée au 2º. Les dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 620-10 du code du travail s'appliquent au calcul de l'effectif mentionné au présent article. »

IV - L'article L. 835-2 du code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° À la fin du troisième alinéa (1°), les mots : « du gestion » sont remplacés par les mots : « de gestion » ;

2° À la fin du dernier alinéa, les mots : «, suivant le cas, du locataire ou de l'emprunteur » sont remplacés par les mots : « de l'allocataire ».

V - À l'article L. 321-10 du code de la construction et de l'habitation, le mot : « leurs » est remplacé par le mot : « ses ».

VI - Au premier alinéa de l'article L. 133-5 du même code, le mot : « intéressés » est inséré après les mots : « conseils municipaux ».

VII - A l'article L. 134-6 du même code, les mots : « gaz naturel » sont remplacés par le mot : « gaz ».

VIII - Il est créé au chapitre unique du titre VII du livre deuxième du même code une section 1 intitulée : « Dispositions générales »  comprenant les articles L. 271-1 à L. 271-3 et une section 2 intitulée : « Dossier de diagnostic technique » comprenant les articles L. 271-4 à L. 271-6.

IX - À l'article L. 271-3 du même code, les mots : « du présent chapitre » sont remplacés par les mots : « de la présente section ».

X - Au sixième alinéa (4°) de l'article L. 271-4 du même code, les mots : « gaz naturel » sont remplacés par le mot : « gaz ».

XI - À l'article L. 1334-6 du code de la santé publique, les mots : « de l'immeuble » sont remplacés par les mots : « d'un immeuble ».

XII - L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° La dernière phrase du troisième alinéa est ainsi rédigée :

« Les locaux construits ou qui ont fait l'objet de travaux ayant eu pour conséquence d'en changer la destination, postérieurement au 1er  janvier 1970, sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés. »

2° Au quatrième alinéa, les mots : « la date de référence » sont remplacés par les mots : « le 1er janvier 1970 ».

3° Le dernier alinéa est supprimé. 

XIII - Le premier alinéa de l'article L. 651-2 du même code est ainsi rédigé :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article est condamnée à une amende de 25 000 euros. Le juge ordonne le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation et à l'expiration du délai accordé prononce une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. »

XIV - Aux premier et second alinéas de l'article L. 651-3 du même code, les sommes : « 6 000 euros » et « 12 000 euros » sont remplacés respectivement par les sommes : « 8 000 à 80 000 euros » et « 120 000 à 160 000 euros ».

XV - Les articles 2, 3, 4, 8 et 9 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages sont abrogés.

XVI - Dans la première phrase du premier alinéa du II de l'article 1384 C du code général des impôts, les mots : « une convention avec l'État » sont remplacés par les mots : « une convention avec cette Agence ».

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Comme je l'ai annoncé lors de l'audition de Jean-Louis Borloo, je vous propose de ratifier l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, sous réserve de plusieurs modifications.

Outre des modifications rédactionnelles et de cohérence, je vous propose quelques ajustements à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux règles d'autorisation de changement d'usage des locaux. Je préconise notamment la suppression de la dérogation dont bénéficient les personnes publiques pour les locaux qu'elles possèdent, qui ne seraient pas assujettis à la procédure de droit commun. Je considère en effet que les logements transformés par l'État en bureaux doivent retrouver leur usage initial en cas de cession.

En outre, je vous propose de compléter ces dispositions en renforçant les sanctions financières pour les personnes qui transforment des locaux sans autorisation. Possibilité est également donnée au juge d'ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation et, à l'expiration du délai accordé, de prononcer une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 211 rectifié bis, présenté par MM. Cambon et  Cléach, Mme Procaccia et M. Beaumont, est ainsi libellé :

I. - Après le VII de l'amendement n° 86, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

...  Il est créé une section 3 au chapitre IV du titre III du livre premier du code de la construction et de l'habitation ainsi rédigée :

« Section 3

« Sécurité des installations intérieures d'électricité

« Art. L. 134-7. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent article. »

II. - Après le X de l'amendement n° 86, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

...  1°) Après le 6° du I de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 du présent code ».

2°) Au neuvième alinéa du I de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 1 et 4° » sont remplacées par les références : « 1°, 4° et 7° ».

3°) Au dixième alinéa du I de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 3 et 4 » sont remplacées par les références : « 3°, 4°et 7 ».

4°) Au premier alinéa du II de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 1°, 2°,3° et 4° » sont remplacées par les références : « 1°, 2°, 3°, 4° et 7° ».

5°) Au premier alinéa de l'article L. 271-5 du même code, les références : « aux 1° à 4° et au 6° » sont remplacées par les références : « aux 1° à 4°, au 6° et au 7° ».

6°) Au premier alinéa de l'article L. 271-6 du même code, les références : « aux 1° à 4° et au 6° » sont remplacées par les références : « aux 1° à 4°, au 6° et au 7° ».

La parole est à M. Christian Cambon.

M. Christian Cambon. Ce sous-amendement vise à intégrer dans le code un nouveau diagnostic technique « Électricité », comme il en existe déjà pour le gaz, l'amiante, le plomb et les termites, notamment.

C'est une mesure d'urgence au vu des statistiques, qui sont parlantes ! Les chiffres sont effarants, puisque l'on estime à près de 300 le nombre de personnes qui décèdent du fait d'une électrocution à l'intérieur de leur logement et à plus de 60 000 le nombre d'incendies provoqués par le mauvais état des installations électriques privées.

Pour renforcer la sécurité des personnes qui acquièrent un logement, cet amendement vise, comme cela existe déjà pour les installations intérieures de gaz, à faire établir un diagnostic technique pour les installations intérieures d'électricité au moment de la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation, lorsque ces installations ont été réalisées depuis plus de quinze ans. Ces dispositifs touchent notamment les logements à destination des personnes les plus modestes, car ce sont ces installations qui sont très souvent mises en cause.

D'ailleurs, cette disposition avait été envisagée lors de la préparation des différentes versions du projet de loi.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 293 rectifié bis, présenté par M. Biwer et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :

I. - Après le VII de l'amendement n° 86, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

Il est créé une section 3 au chapitre IV du titre III du livre premier du code de la construction et de l'habitation ainsi rédigée :

« Section 3

« Sécurité des installations intérieures électriques

« Art. L. 134-7 : En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure électrique un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. »

II. - Après le X de l'amendement n° 86, insérer un paragraphe ainsi rédigé :

...  1°) Après le 6° du I de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 7° L'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article L. 134-7 du présent code ».

2°) Au neuvième alinéa du I de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 1 et 4° » sont remplacées par les références : « 1°, 4° et 7° ».

3°) Au dixième alinéa du I de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 3 et 4 » sont remplacées par les références : « 3°, 4°et 7 ».

4°) Au premier alinéa du II de l'article L. 271-4 du même code, les références : « 1°, 2°,3° et 4° » sont remplacées par les références : « 1°, 2°, 3°, 4° et 7° ».

5°) Au premier alinéa de l'article L. 271-5 du même code, les références : « aux 1° à 4° et au 6° » sont remplacées par les références : « aux 1° à 4°, au 6° et au 7° ».

6°) Au premier alinéa de l'article L. 271-6 du même code, les références : « aux 1° à 4° et au 6° » sont remplacées par les références : « aux 1° à 4°, au 6° et au 7° ».

M. Claude Biwer. Je le retire, madame la présidente.

Mme la présidente. Le sous-amendement n° 293 rectifié bis est retiré.

Le sous-amendement n° 379 rectifié, présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après le XII de l'amendement n° 86, insérer trois paragraphes ainsi rédigés :

... . - L'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation est modifié comme suit :

1° La première phrase du premier alinéa est ainsi rédigée :

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire après, le cas échéant, avis du maire d'arrondissement. »

2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Sont toutefois délivrées par le préfet du département dans lequel est situé l'immeuble, après avis du maire et, le cas échéant après avis du maire d'arrondissement, les autorisations concernant les demandes émanant de l'État, de la région, du département, de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que d'États étrangers ou d'organisations internationales ».

3° Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« Dans chaque commune où l'article L. 631-7 est applicable, le conseil municipal adopte un règlement fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie des logements. »

... . - À l'article L. 631-7-2 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « le préfet » sont remplacés par les mots : « le maire ».

... . - L'article L. 631-9 du même code est ainsi rédigé :

« Art. L 631-9. - Le conseil municipal d'une commune qui n'est pas visée au premier alinéa de l'article L. 631-7, peut par délibération, délimiter des secteurs dans lesquels les dispositions des l'article L. 631-7 à L. 631-10 et L. 651-2 sont rendues applicables. »

La parole est à M. Jean-Pierre Caffet.

M. Jean-Pierre Caffet. Ce sous-amendement porte sur l'amendement n° 86 présenté par notre collègue Dominique Braye et qui vise à ratifier une ordonnance moyennant un certain nombre de modifications.

Nous souhaitons, pour notre part, mettre fin à ce que nous considérons comme un anachronisme et une aberration dans le régime des changements d'usage des locaux d'habitation codifié aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Je le reconnais volontiers, l'ordonnance du 8 juin 2005 a simplifié et modernisé ce régime. Toutefois, ce nouveau dispositif laisse, depuis déjà des décennies, à l'État, c'est-à-dire aux préfets, la compétence pour délivrer ou non les autorisations de changement d'usage des logements, simplement après un avis du maire.

Nous considérons qu'il s'agit là d'un dispositif anachronique et aberrant du fait même des responsabilités exercées par les collectivités locales en matière tant de politique locale de l'habitat que d'urbanisme.

Ainsi la politique de la commune en matière de destination définie par le plan local d'urbanisme, décidé et voté par le conseil municipal, pourrait-elle être rendue caduque par des autorisations de changement d'usage délivrées par le préfet.

Un immeuble d'habitation construit selon des dispositions d'un PLU favorable au logement peut-il, par exemple, dès son achèvement, bénéficier d'autorisations de changement d'usage délivrées par le préfet ? N'est-ce pas à la commune de définir les zones où l'habitat doit être préservé et celles où un rééquilibrage en faveur de l'emploi peut être autorisé ?

Ces exemples illustrent les raisons pour lesquelles nous considérons qu'il est beaucoup plus judicieux de transférer au maire la compétence en matière de changement d'usage des locaux d'habitation.

Par ailleurs, le champ d'application des dispositions de l'ordonnance étant limité aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements de la petite couronne de la région parisienne, nous sommes favorables au fait de donner, par une modification de l'article L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, aux autres communes la possibilité de rendre ces dispositions applicables par simple décision du conseil municipal.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. S'agissant du sous-amendement n° 211 rectifié bis présenté par mon collègue Christian Cambon, il est vrai que, parmi les nombreux diagnostics relatifs au logement visant à protéger les acquéreurs et les locataires, le diagnostic « Électricité » fait défaut. La preuve en est que l'ANAH est très engagée dans les remises en conformité sur des systèmes électriques. On recense encore de nombreux logements dotés d'installations électriques qui sont assez vétustes et qui peuvent donc être sources d'accidents graves.

Je ne peux que constater que ce sous-amendement crée, pour les acquéreurs de biens immobiliers, un diagnostic de plus qui va naturellement se traduire par des coûts supplémentaires.

Toutefois, compte tenu des améliorations qu'il apporte en termes de sécurité, je ne peux qu'émettre un avis favorable.

Concernant le sous-amendement n° 379 rectifié, présenté par M. Caffet et transférant aux maires le pouvoir de délivrer les autorisations de changement d'usage des locaux, j'avoue que, sur ce sujet, je suis assez embarrassé, car j'ai du mal à mesurer les effets d'une telle proposition.

D'un côté, je suis conscient de l'intérêt d'une telle mesure car les maires sont à même d'organiser les équilibres logements-bureaux sur le territoire de leur commune. De l'autre, je crains de vous contredire en émettant un avis favorable (M. Thierry Repentin s'étonne.). Eh oui, car à chaque fois que nous avons essayé de transférer aux maires des pouvoirs qu'avaient les préfets, certains maires nous ont rétorqué que les 36 000 communes n'étaient pas 36 000 petites républiques !

M. Repentin a lui-même dit ...

M. Thierry Repentin. Il me cherche ! (Sourires.)

M. Dominique Braye, rapporteur. ... que beaucoup de maires profiteraient de l'opportunité pour transformer des bureaux en logements ou plutôt des logements en bureaux - pardonnez-moi ce lapsus, révélateur de ce que j'aimerais faire moi-même ! -, afin de ne plus avoir des frais et, au contraire, d'obtenir des ressources supplémentaires grâce à la taxe professionnelle.

Par conséquent, je crains, en acceptant ce sous-amendement, que les maires n'aillent effectivement dans le sens que vous avez dénoncé ! Personnellement, je suis beaucoup moins inquiet que vous, car, moi, je fais plus confiance aux maires. (Exclamations sur les travées du groupe socialiste.)

M. Dominique Braye, rapporteur. Mais j'avoue que j'aurais de la peine si vous aviez raison... Alors je ne sais pas !

Toutefois, le fait de donner aux préfets le pouvoir de délivrer aussi les autorisations est un gage de garantie du droit au logement. Vous répétez depuis le début de la discussion que si on donne trop de pouvoirs aux maires les 36 000 communes vont être transformées en 36 000 républiques, car ils vont faire ce qu'ils veulent sur leur territoire. L'État doit être le garant de la cohésion nationale.

Par conséquent, même si, personnellement, j'aurais tendance à émettre un avis favorable, en raison des mises en garde émanant de nos collègues socialistes, je préfère demander l'avis du Gouvernement sur ce problème-là.

Vous êtes en contradiction totale avec ce que vous dites depuis le début du débat !

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est favorable à l'amendement n° 86 et au sous-amendement n° 211 rectifié bis.

S'agissant du sous-amendement n° 379 rectifié, tout en respectant les collectivités locales, nous essayons de faire en sorte, dans ce projet de loi, que l'État, par le biais de son représentant, le préfet, assure la solidarité.

Or, tout d'un coup, monsieur Repentin, vous proposez que le conseil municipal puisse modifier les règles d'attribution des logements. Cette disposition ne va pas dans le même sens que le texte.

En conséquence, le Gouvernement émet un avis défavorable sur ce sous-amendement.

Mme la présidente. La parole est à M. Thierry Repentin, pour explication de vote.

M. Thierry Repentin. Après un court échange, je ne désespère pas, monsieur le ministre, de vous faire changer d'avis...

Le maire délivre sur son territoire un permis de construire...

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Oui !

M. Thierry Repentin. ... avec un usage affiché. Il le fait donc en toute connaissance de cause, en sachant qu'il va développer sur sa commune une activité économique ou créer des logements. Il anticipe et assume ce qui va se passer sur son territoire. Or il peut être confronté à une demande de changement d'usage. C'est alors le préfet qui donnera ou non son approbation. J'appelle votre attention, monsieur le ministre, sur plusieurs effets collatéraux qui ne sont pas négligeables.

Aujourd'hui, lorsque l'on demande à un maire la permission d'engager des travaux sur un bâtiment existant, qui nécessitent la délivrance d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux avec un changement d'usage, celui-ci ne peut donner son accord sans avoir eu la décision préalable du préfet quant au changement d'usage.

Ensuite, en tant qu'ancien maire de Valenciennes, vous le savez, monsieur le ministre, les maires se battent pour conserver à demeure des logements, afin qu'il y ait des commerces de proximité dans les centres-villes et que leur ville ne soit pas une ville morte le week-end. Souvent, ils reçoivent des demandes émanant de professions libérales ou, par exemple, d'instituts s'occupant du bien-être et du corps des personnes. Or le maire ne pourrait pas décider si oui ou non ces appartements qui se vident peu à peu peuvent devenir un lieu d'activité économique.

Bref, le maire est le patron lorsqu'il délivre le permis de construire et décide de la nature de sa ville, mais c'est le préfet qui change la nature de cette ville. En effet, dès le lendemain de la livraison d'un bâtiment destiné au logement, il peut y avoir un changement d'usage. Est-ce bien légitime, monsieur le ministre ? Notre demande ne comporte aucun enjeu politique ; il s'agit simplement là de l'aménagement des villes.

Mme la présidente. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Je n'ai toujours pas compris la finalité de ce sous-amendement, monsieur Repentin.

Dans le cadre d'un projet de loi visant à renforcer le logement, vous proposez que, s'agissant du régime applicable au changement d'usage des locaux d'habitation visé à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le maire puisse décider, par exemple, qu'un logement à usage d'habitation puisse changer d'usage...

M. Thierry Repentin. Ou inversement !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. ... ou inversement.

M. Thierry Repentin. C'est d'ailleurs souvent l'inverse !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Si nous considérons la réalité des demandes, je ne suis pas certain que ce soit souvent le cas.

La valeur d'usage est supérieure dans l'activité économique. Vous le savez, dans un certain nombre de villes périphériques notamment, les zones d'activité se sont développées parce que la taxe professionnelle rapporte plus que la taxe d'habitation. Très objectivement, nous savons que ce problème existe ; nous y sommes confrontés.

Toutefois, notre idée est de mettre en place une concertation, de faire en sorte que le préfet assure la solidarité, et vous nous le rappelez, à juste titre, depuis six jours. Vous avez adopté des dispositions permettant au préfet, dans certaines conditions, d'intervenir dans l'urgence, et ce en toute concertation avec les collectivités locales. Puis, d'un coup, je ne sais pour quelle raison, exit le préfet, exit la solidarité ! Vous voulez que, s'agissant de l'existant, la collectivité, à travers le conseil municipal, puisse modifier les règles. Mais, faire ce changement en concertation avec la préfecture ne me paraît pas une idée indécente, loin s'en faut, si l'on prévoit un cadre général qui permette au préfet d'avoir certaines prérogatives pour aborder des questions moins faciles.

Très sincèrement, monsieur Repentin, réduire le rôle du préfet dans ce domaine ne me semble ni justifié ni nécessaire.

M. Thierry Repentin. Dont acte ! Bercy sera content !

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 211 rectifié bis.

(Le sous-amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix le sous-amendement n° 379 rectifié.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 86, modifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 11.

L'amendement n° 378 rectifié, présenté par MM. Repentin,  Raoul,  Caffet et  Bel, Mme Y. Boyer, MM. Courteau et  Dussaut, Mmes Herviaux,  Hurel et  Khiari, MM. Krattinger,  Lejeune,  Pastor,  Piras,  Raoult,  Reiner,  Ries,  Saunier,  Teston,  Trémel,  Lise,  Vézinhet,  Picheral et  Madec, Mme San Vicente, MM. Plancade,  Gillot et les membres du groupe Socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'article 11, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation est modifié comme suit :

1° La première phrase du premier alinéa est ainsi rédigée :

« L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire après, le cas échéant, avis du maire d'arrondissement. »

2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Sont toutefois délivrées par le préfet du département dans lequel est situé l'immeuble, après avis du maire et, le cas échéant après avis du maire d'arrondissement, les autorisations concernant les demandes émanant de l'État, de la région, du département, de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que d'États étrangers ou d'organisations internationales ».

3° Le dernier alinéa est ainsi rédigé :

« Dans chaque commune où l'article L. 631-7 est applicable, le conseil municipal adopte un règlement fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie des logements. »

II. - À l'article L. 631-7-2 du code de la construction et de l'habitation,  les mots : « le préfet » sont remplacés par les mots : « le maire ».

III. - L'article L. 631-9 du même code est ainsi rédigé :

« Art. L 631-9. - Le conseil municipal d'une commune qui n'est pas visée au premier alinéa de l'article L. 631-7, peut par délibération, délimiter des secteurs dans lesquels les dispositions des l'article L. 631-7 à L. 631-10 et L. 651-2 sont rendues applicables. »

La parole est à M. Repentin.

M. Thierry Repentin. Il s'agit du même amendement : je n'ai rien à ajouter d'autant que vous ne faites preuve d'aucune ouverture à l'égard de nos amendements. Je m'en tiendrai donc là.

Mme la présidente. L'amendement n° 378 rectifié n'a plus d'objet.

L'amendement n° 323 rectifié bis, présenté par M. J.L. Dupont et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé:

I. - Dans la première phrase de l'article L. 112-17 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « termites et autres insectes xylophages » sont insérés les mots : « et aux champignons lignivores ».

II. - Dans la première phrase de l'article L. 133-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « le maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites » sont insérés les mots : «  et de champignons lignivores » 

III. - Dans la première phrase de l'article 2 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, après les mots : « Dès qu'il a connaissance de la présence de termites » sont insérés les mots : « et de champignons lignivores ». 

IV. - Dans la première phrase de l'article 3 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, après les mots : « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites » sont insérés les mots : « et de champignons lignivores ». 

V. - Dans la première phrase de l'article 8 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, après les mots : « si le vice caché est constitué par la présence de termites » sont insérés les mots : « et de champignons lignivores » 

VI. - L'article 9 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages est complété par les mots : « et des champignons lignivores » 

 

La parole est à Mme Anne-Marie Payet.

Mme Anne-Marie Payet. Cet amendement a pour objet de compléter le dispositif de la loi du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages.

En effet, les champignons lignivores, notamment la mérule, occasionnent, dans certaines régions, des dégâts considérables. Le traitement nécessaire à l'éradication de ce fléau est particulièrement coûteux. Du fait des conséquences financières, économiques et sociales de ce champignon, un nombre de plus en plus grand d'acquéreurs de biens immobiliers engagent des poursuites devant les juridictions judiciaires au titre des vices cachés.

Aussi, au regard de ces risques, il est nécessaire de faire évoluer la législation et de considérer les champignons lignivores au même titre que les insectes xylophages.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Si notre collègue soulève ce problème, c'est qu'il s'agit sûrement d'un problème important. J'avoue humblement ne pas connaître la mérule. Je demanderai donc à M. le ministre de bien vouloir donner l'avis du Gouvernement sur cet amendement, car il est peut-être plus connaisseur en champignons que moi ! (Sourires.)

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. C'est une gracieuseté de la commission que j'apprécie à sa juste valeur ! (Nouveaux sourires.)

Le Gouvernement est spécialiste dans les termites, les xylophages et les mérules !

M. Thierry Repentin. Et les vrillettes !

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Aussi, monsieur Repentin ! Vous voyez, lorsque je parle de collaboration, la mission Braye-Repentin est passée par là !

Madame Payet, il y a une grande différence : l'un est un champignon tandis que les autres sont des insectes qui montent. Ils ne sont pas de même nature. Appliquer aux champignons une disposition d'escalier, si j'ose dire, nous semble être un ajout technique qui va complexifier les opérations. Je vais voir si nous pouvons régler ce problème par la voie réglementaire.

Madame Payet, considérant les études approfondies et assez scientifiques du Gouvernement en la matière, je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement.

Mme la présidente. Madame Payet, l'amendement n° 323 rectifié bis est-il maintenu ?

Mme Anne-Marie Payet. Non, je le retire, madame la présidente.

Mme la présidente. L'amendement n° 323 rectifié bis est retiré.

L'amendement n° 87, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'intitulé du titre VI du livre II du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé : « Ventes d'immeubles à construire ou à rénover ».

II. - Le chapitre unique du titre VI du livre II du même code est ainsi rédigé :

« Chapitre Ier

« Ventes d'immeubles à construire ».

III. - Le titre VI du livre II du même code est complété par un chapitre ainsi rédigé :

« Chapitre II

« Ventes d'immeubles à rénover

« Art. L. 262-1. - La vente d'immeuble à rénover est celle par laquelle le vendeur d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, transfère immédiatement ses droits à l'acquéreur et, dans un délai déterminé par le contrat, réalise, a fait réaliser ou procure des travaux et exige le versement de sommes d'argent ou de dépôt de fonds avant l'achèvement des travaux.

« Les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction, sont exclus de ce contrat et relèvent des seules dispositions des articles L. 261-1 et suivants.

« Le contrat mentionné au premier alinéa est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l'application des articles L. 262-2 à L. 262-10.

« Art. L. 262-2. - Le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

« La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties mentionnées à l'alinéa suivant.

« Le vendeur est tenu, pour les travaux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 262-1, par les garanties prévues par les articles L. 111-13, L. 111-15 et L. 111-16, dès lors que les travaux entrent dans le champ d'application de ces textes.

« Art. L. 262-3. - Le vendeur convoque le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et tous les acquéreurs en vue de constater, par écrit, l'achèvement des travaux. Cet acte vaut livraison des travaux. La livraison des travaux constitue le point de départ des délais mentionnés à l'alinéa suivant.

« Le syndic ou l'acquéreur doit dénoncer au vendeur les vices ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 262-1 dans un délai d'un mois après leur livraison. L'action en réparation des vices ou des défauts de conformité ainsi dénoncés doit être intentée par le syndic ou l'acquéreur dans le délai d'un an après la livraison.

« Art. L. 262-4. - Tout contrat mentionné au premier alinéa de l'article L. 262-1 doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique.

« Ce contrat précise :

« a) La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et en particulier la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

« b) La description des travaux à réaliser sur les parties communes et sur les parties privatives ;

« c) Le prix ;

« d) Le délai de réalisation des travaux ;

« e) La justification de la garantie d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ;

« f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances.

« Le contrat doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

« Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

« En cas d'inobservation de ces dispositions, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.

« Art. L. 262-5. - La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeubles à rénover substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.

« Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.

« Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

« Art L. 262-6. - La garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Elle cesse à la livraison des travaux.

« Art. L. 262-7. - L'acquéreur doit payer la totalité du prix du bien lors de la signature du contrat de vente. Un montant représentant 20 % du prix est consigné sur un compte spécial ouvert auprès d'un établissement de crédit. Ces fonds sont déposés en garantie des travaux à réaliser. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la livraison des travaux.

« Art. L. 262-8. - Toute promesse de vente d'un bien immobilier soumis aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 262-1 doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai d'exécution des travaux, à son prix ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, la garantie d'achèvement des travaux et la justification des assurances, prévues au e et au f de l'article L. 262-4.

« Art. L. 262-9. - Les dispositions du présent chapitre sont d'ordre public.

« Art. L. 262-10. - Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent chapitre. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Cet amendement vise à instaurer un régime juridique consacré à la vente en l'état futur de rénovation, qui n'existe pas aujourd'hui, puisque seule est reconnue la vente en l'état futur d'achèvement.

Un tel régime va permettre de simplifier et de faciliter la réalisation de bon nombre d'opérations de logements puisque cela nécessitera non pas plusieurs contrats comme actuellement, mais un seul.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Avis favorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 87.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 11.

L'amendement n° 437, présenté par M. Othily, est ainsi libellé :

I. Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Il est ajouté après le 5° de l'article L. 301-2 du code de la construction et de l'habitation trois alinéas ainsi rédigés :

« Dans les départements d'outre-mer, les aides publiques à l'investissement mentionnées ci-dessus sont majorées pour couvrir les surcoûts affectant les opérations concernées lorsque celles-ci sont réalisées dans des conditions extrêmes liées à leur éloignement ou aux aléas susceptibles de les affecter. Cet abondement prend la forme d'une subvention dont le versement est décidé par le représentant de l'État dans le département ou par l'autorité bénéficiaire de la délégation prévue à l'article L. 301-3 sur présentation du bilan financier de l'opération, le montant de la subvention devant permettre d'assurer l'équilibre financier de cette dernière.

« Les opérations en cours de réalisation ou achevées depuis moins de trois ans à la date de publication de la loi n°... du ... portant engagement national pour le logement peuvent bénéficier de l'abondement prévu au dernier alinéa de l'article L. 301-2 du code de la construction et de l'habitation.

« Pour faciliter l'accession sociale à la propriété dans les départements d'outre-mer, les prêts afférents à cette accession sociale, délivrés par les établissements bancaires avant le 31 décembre 2009, sont garantis, selon des modalités fixées par décret, par un fonds abondés par des crédits de l'État et de la participation des employeurs à l'effort de construction. »

II. En conséquence, faire précéder cet article par une division ainsi rédigée :

Chapitre ...

Dispositions particulières aux départements d'outre-mer

La parole est à M. Georges Othily.

M. Georges Othily. Cet amendement vise à intégrer dans le projet de loi différentes dispositions de nature à faciliter la réalisation d'opérations immobilières sociales dans les départements d'outre-mer en prenant en compte différentes spécificités, et visant notamment à améliorer le financement des opérations immobilières réalisées dans des conditions extrêmes.

Cet amendement a pour objet de permettre un équilibre financier des opérations immobilières sociales réalisées dans les départements d'outre-mer lorsque celles-ci sont menées dans des conditions extrêmes liées à leur éloignement et/ou sont susceptibles d'être affectées par des aléas, ceux-ci pouvant être la conséquence de l'éloignement concerné.

Ainsi, à titre d'exemple, chaque construction effectuée en Guyane sur le fleuve Maroni, en amont de Saint-Laurent-du-Maroni, secteur connu de M. le ministre délégué au tourisme, suppose que les engins de chantier ainsi que les matériaux soient acheminés par voie fluviale, ce qui surenchérit bien sûr le coût des investissements correspondants. De surcroît, le transport peut être rendu plus difficile et plus long, voire impossible, par les basses eaux du fleuve lors des saisons sèches. On peut retrouver les mêmes problèmes à la Réunion, dans les zones de montagne, ou à Saint-Martin en Guadeloupe, ainsi que dans d'autres départements d'outre-mer.

Les aides publiques à l'investissement qui sont visées dans ce texte sont celles qui sont versées sur crédits d'État et, le cas échéant, sur fonds des collectivités locales intéressées. Elles peuvent également concerner des fonds provenant de la participation des employeurs à l'effort de construction.

Par ailleurs, une majoration des aides publiques à l'investissement pourrait être attribuée, dans les mêmes conditions, aux opérations en cours à la date de publication de la loi ou aux opérations achevées depuis moins de trois ans.

Nous proposons également que les prêts afférents à l'accession sociale à la propriété, c'est-à-dire les prêts à taux zéro et les prêts complémentaires à ces derniers, que délivreront les établissements bancaires dans les départements d'outre-mer, soient garantis par un fonds abondé par des crédits de l'État et par des crédits versés au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction.

L'étendue de la garantie et les modalités d'intervention du fonds seraient fixées par décret, étant souligné que la procédure envisagée aurait un caractère expérimental puisqu'elle s'appliquerait aux prêts délivrés avant le 31 décembre 2009. À l'échéance prévue dans la loi, un bilan du fonctionnement et des résultats de ce fonds serait dressé, ce qui permettrait éventuellement de le pérenniser, en lui apportant au besoin les modifications qui apparaîtraient alors indispensables.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. Après avoir longuement discuté de cet amendement pendant mon déjeuner avec notre collègue Lucette Michaux-Chevry, je me suis aperçu que je ne connaissais pas dans le détail les dispositions relatives à l'outre-mer. Les personnes qui vivent dans ces territoires ont manifestement une connaissance beaucoup plus fine des problèmes rencontrés.

Avant de me prononcer, je souhaiterais donc connaître l'avis du Gouvernement.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Vous évoquez deux sujets, monsieur le sénateur.

Au cours des derniers jours, Mme Lucette Michaux-Chevry et deux sénateurs de l'outre-mer nous ont alertés sur le problème de lisibilité du logement social. La ligne budgétaire unique, la LBU, outil utile, rend complexe la visibilité des problèmes sur cinq ans et donc la programmation des opérations. Pour répondre à une demande forte de l'outre-mer, nous avons intégré le caractère opérationnel des aides spécifiques versées aux DOM.

Vous soulevez, monsieur le sénateur, un problème en matière d'aides sur des zonages spécifiques. D'un point de vue réglementaire, nous pouvons modifier ces zonages ; nous l'avons fait pour un certain nombre de communes en Île-de-France qui étaient confrontées à des problèmes particuliers. Vous le savez, cela a un impact sur un certain nombre de dispositifs, telle l'aide personnalisée au logement.

En coordination avec le cabinet de François Baroin et les sénateurs concernés, je vous propose de voir comment nous pouvons apporter une réponse opérationnelle à ces problèmes spécifiques.

Vous avez évoqué les matériaux acheminés par la voie fluviale en amont de Saint-Laurent-du-Maroni. Cette situation est propre à la Guyane. La Réunion, pour sa part, a d'autres caractéristiques : c'est une île montagneuse, dont les côtes sont rocheuses. Elle est confrontée à des problèmes de déplacement et à des problèmes de sismicité.

Il faut étudier des opérations particulières de zonage avec un dispositif spécifique.

Comme on doit le faire d'une manière générale pour l'aspect opérationnel, je préférerais que nous en restions là, plutôt que d'adopter une disposition d'ordre général, telle qu'elle est prévue dans cet amendement.

Je ne botte pas en touche. Au contraire, je réponds très précisément à votre question.

Aussi, je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement jusqu'à la deuxième lecture, monsieur Othily.

Mme la présidente. Monsieur Othily, l'amendement n° 437 est-il maintenu ?

M. Georges Othily. Non, madame la présidente, je le retire.

Mme la présidente. L'amendement n° 437 est retiré.

Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 201, présenté par M. Marsin, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 472-1 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. L... . - Les organismes d'habitations à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation peuvent intervenir dans les départements d'outre-mer, à Mayotte et à Saint-Pierre-et-Miquelon pour leur propre compte ou en qualité de prestataires de service, pour la construction, la vente ou la gestion des programmes de logements visés aux b, c, d du 2 de l'article 199 undecies A du code général des impôts, dès lors que les conditions définies aux 1° et 2° du 6 du même article sont remplies. Dans ce cas, les conditions de ressources applicables aux locataires de même que les conditions de loyer sont déterminées par décret.

« Dans les départements d'outre-mer, à Mayotte et à Saint-Pierre-et-Miquelon, les organismes d'habitations à loyer modéré sont aussi autorisés à prendre en gérance les logements locatifs intermédiaires visés à l'alinéa précédent. »

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 302 rectifié bis, présenté par Mme Payet et les membres du groupe Union centriste-UDF, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 477-1-6 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art L. ... - Afin de favoriser le développement d'une offre locative sociale de logements dans les départements d'outre-mer, les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré et les sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 411-2, dont le siège social est situé dans ces départements, peuvent en qualité de prestataires de service, construire, vendre, gérer des programmes de logements à usage d'habitation pour le compte des personnes morales mentionnées au c) du paragraphe 2 de l'article 199 undecies A du code général des impôts dès lors que les conditions définies au 1° et au 2° du 6 du même article sont remplies et qu'un agrément est accordé au titre de la catégorie des autres prêts locatifs sociaux définis à la section 3 du chapitre II du titre VII du livre III du présent code.

« Dans ce cas, les logements doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes physiques. Un décret fixe les plafonds à ne pas dépasser de loyer et de ressources des locataires, qui doivent être inférieurs à ceux applicables à la catégorie des prêts cités au premier alinéa. Les logements peuvent être gérés pour la durée prévue au 6 de l'article 199 undecies A du code général des impôts. Cette durée peut être portée à celle du prêt mentionné au premier alinéa, si l'équilibre de l'opération le justifie.

« Une évaluation du dispositif est faite dans les deux ans à compter de l'entrée en vigueur du décret d'application prévu au présent article ».

La parole est à Mme Anne-Marie Payet.

Mme Anne-Marie Payet. Il s'agit de permettre aux organismes d'HLM dans les départements d'outre-mer d'assurer des prestations de construction et de gestion de programmes de sociétés civiles immobilières de droit commun en « défiscalisation Girardin ».

Dans ce cadre, les avantages liés au cumul des dispositifs fiscaux devraient permettre une offre locative sociale avec des plafonds de loyers inférieurs à ceux qui sont actuellement pratiqués pour les prêts locatifs sociaux. Les plafonds de ressources seraient inférieurs à ceux qui sont prévus pour les prêts locatifs sociaux.

Cette disposition permettra de mobiliser les aides fiscales pour développer quelques centaines de logements locatifs sociaux.

Au terme de la période de défiscalisation, ce patrimoine a vocation à être intégré au parc locatif social de l'organisme d'HLM.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Dominique Braye, rapporteur. La commission estime que cet amendement est pertinent. Aussi, elle émet un avis favorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Il s'agit d'un amendement tendant à prendre en compte la spécificité des départements d'outre-mer. Nous avons eu le temps d'expertiser le dispositif pointu qu'il vise à mettre en place, lequel répond à la question qui est posée. C'est pourquoi le Gouvernement émet un avis favorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 302 rectifié bis.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 11.

L'amendement n° 88, présenté par M. Braye, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Après l'article 11, ajouter un article additionnel ainsi rédigé :

Dans la dernière phrase du deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du code général des impôts, les mots : « ainsi que des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction » sont remplacés par les mots : « ainsi que des subventions ou prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction ».

La parole est à M. le rapporteur.

M. Dominique Braye, rapporteur. Dans le cadre de la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale et de l'objectif de réalisation de 500 000 logements sociaux au cours de la période 2005-2009, le « 1 % logement » participe désormais au financement des opérations locatives sociales par l'octroi de subventions et non plus simplement de prêts.

Il est donc proposé d'inclure les subventions, en sus des prêts accordés au titre du « 1 % logement », dans le calcul de la quotité minimale de financement pour les logements sociaux bénéficiant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la TFPB, pendant quinze ou vingt-cinq ans.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre. Le Gouvernement est embarrassé. Vous vous souvenez que, dans le cadre du plan de cohésion sociale, il a été proposé de porter l'exonération de TFPB sur les programmes de logements sociaux de quinze à vingt-cinq ans. Cette proposition était accompagnée de propositions complémentaires de financement de l'État : pour aider à l'équilibre des opérations, l'exonération était intégralement compensée sur cette période.

Hier, fort du chemin parcouru, le Sénat a souhaité aller plus loin et a voté à l'unanimité la compensation de la première à la quinzième année. D'une certaine manière, cet amendement nous renvoie à la séance d'hier. Il est dans la logique de l'effort majeur que l'État a consenti l'année dernière en faveur du logement social.

Cela étant dit, le Gouvernement est favorable à cet amendement, qui permet de prendre en compte les versements du « 1 % logement » sous forme de subventions, et pas seulement sous forme de prêts, pour que les bailleurs sociaux bénéficient de l'exonération de TFPB sur les logements sociaux.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 88.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 11.