Mme la présidente. La discussion générale est close.
Nous passons à la discussion du texte de la commission.
proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs
Article 1er
I. – L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
A. – Le I est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) (Supprimé)
a bis) (nouveau) Le mot : « huit » est remplacé par le mot : « dix » ;
b à d) (Supprimés)
2° à 4°, 4° bis et 5° (Supprimés)
A bis (nouveau). – Après le même I, il est inséré un I bis ainsi rédigé :
« I bis. – Lorsque le demandeur ou une commune de son ressort territorial souhaite qu’il soit mis fin au dispositif sur tout ou partie de son territoire avant le terme de l’expérimentation prévue au présent article, il en informe le ministre chargé du logement en lui transmettant la décision de son organe délibérant. » ;
B. – Le III est ainsi modifié :
1° Le A est ainsi modifié :
a) (Supprimé)
b) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour l’action en diminution de loyer mentionnée au premier alinéa du présent A, le délai de prescription mentionné à l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est d’un an. La saisine de la commission départementale de conciliation a un effet suspensif jusqu’à la réception de l’avis de celle-ci. » ;
c et d) (Supprimés)
2° Le B est ainsi modifié :
aa, ab, a et a bis) (Supprimés)
b) Au sixième alinéa, les mots : « de trois mois » sont remplacés par les mots : « d’un an » ;
c et d) (Supprimés)
B bis. – Après le mot : « unique », la fin du dernier alinéa du IV est ainsi rédigée : « et loués dans le cadre d’une prestation d’hébergement à usage de résidence au sens de l’article L. 231-24 du code des impositions sur les biens et services. » ;
B ter. – (Supprimé)
C. – Le VII est ainsi modifié :
1° A et 1° (Supprimés)
2° La première phrase du dernier alinéa est ainsi modifiée :
a) (Supprimé)
b) Les mots : « au maire de Paris » sont remplacés par les mots : « aux maires » ;
2° bis (nouveau) Le même dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « En vue de faciliter l’exercice de cette délégation, les délégataires peuvent conclure les conventions mentionnées aux articles L. 5111-1 et L. 5111-1-1 du code général des collectivités territoriales et se doter de services communs dans les conditions mentionnées à l’article L. 5211-4-2 du même code. »
3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le produit des amendes prévues au deuxième alinéa du présent VII est intégralement versé à la commune, à la métropole ou à l’établissement public de coopération intercommunale délégataire des attributions du représentant de l’État en application de l’avant-dernier alinéa du présent VII. » ;
D. – (Supprimé)
II (nouveau). – Le B bis du I entre en vigueur le 1er janvier 2027.
Mme la présidente. La parole est à Mme Audrey Linkenheld, sur l’article.
Mme Audrey Linkenheld. Monsieur le ministre, nous sommes aujourd’hui à l’avant-dernière étape du processus visant à pérenniser l’encadrement des loyers, ou, à tout le moins, à le proroger de deux ans, idéalement de trois.
Appliqué aujourd’hui dans 70 communes, à la suite des initiatives pionnières de Lille et de Paris, l’encadrement des loyers bénéficie à de très nombreux Français : les classes moyennes, les locataires modestes et les étudiants en galère, qui nous rappellent d’ailleurs ces jours-ci leurs difficultés. Il leur apporte un gain de pouvoir d’achat évidemment important.
En tant que parlementaire socialiste et élue lilloise, je suis favorable à cet encadrement des loyers, au nom des valeurs de justice et de solidarité. Je le défends également au nom du principe de régulation d’un marché immobilier qui n’est pas un marché comme un autre, car le logement n’est pas seulement un bien marchand : c’est un bien de première nécessité.
Je défends enfin cet encadrement au nom d’un autre principe, très largement partagé sur ces travées : la libre administration des collectivités locales.
Nous qui défendons les libertés locales, nous nous ferions honneur en donnant aux collectivités qui le jugent nécessaire le pouvoir d’agir sur leur territoire pour améliorer l’accès à un logement abordable. Au nom de ce principe, mes chers collègues, j’espère que nous pourrons voter très largement la proposition de loi de notre collègue député socialiste Inaki Echaniz, afin de conforter l’encadrement des loyers et, au passage, de l’améliorer sur les points attendus par les collectivités, notamment en matière de colocation.
Ce jour marque l’avant-dernière étape d’un cheminement avant le vote définitif à l’Assemblée nationale. J’espère que le 23 novembre prochain ne signera pas la fin de l’encadrement des loyers mais constituera, au contraire, un nouveau départ, et surtout maintiendra un espoir dans la lutte contre le mal-logement. (Applaudissements sur les travées du groupe SER.)
Mme la présidente. La parole est à Mme Christine Bost, sur l’article.
Mme Christine Bost. Encadrer les loyers, c’est défendre une ville accessible, une ville mixte, une ville vivante. C’est aussi une mesure de pouvoir d’achat, de justice sociale et de cohésion territoriale.
Pourtant, l’encadrement des loyers pourrait prendre fin le 23 novembre prochain si nous ne votons pas sa prolongation. Ce dispositif a fait ses preuves et nous estimons donc nécessaire de le poursuivre. Les chiffres le confirment : après plusieurs années, il permet de réduire les loyers jusqu’à 5 %. Il n’est évidemment pas responsable de la baisse de l’offre locative, qui touche également les communes où aucun encadrement n’est appliqué.
Dans mon département, l’expérience de la ville de Bordeaux montre que l’encadrement des loyers, mis en place en 2022, contribue à limiter les abus. Il faudrait désormais aller plus loin, renforcer les contrôles et sanctionner davantage les dépassements.
Aujourd’hui, seule la Ville de Paris assure elle-même ces contrôles ; ailleurs, cette mission revient au préfet. Bordeaux avait demandé à l’exercer, mais cette demande lui a été refusée. Il faut confier ce contrôle aux collectivités territoriales qui le souhaitent.
Il convient également de clarifier la question du complément de loyer, dont les conditions restent parfois floues, voire farfelues. J’en veux pour preuve l’exemple d’un logement dont le complément de loyer était justifié par la présence d’une planche de surf !
À Bordeaux, un étudiant, même s’il pratique le surf, doit débourser environ 574 euros par mois pour un studio. Le loyer représente ainsi 45 % de son budget. Attention, mes chers collègues : le projet de loi de finances pour 2027 prévoit d’alourdir cette charge en supprimant les aides personnalisées au logement (APL) pour les jeunes encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Cette mesure appellera toute notre vigilance.
Bien sûr, la pérennisation du dispositif et son approfondissement seraient préférables à une simple prolongation. Même si cette solution ne nous satisfait pas pleinement, nous la préférons évidemment à un arrêt brutal du dispositif. L’enjeu consiste à ne pas rompre avec une dynamique qui fonctionne. Nous estimons donc nécessaire de la poursuivre. (Applaudissements sur les travées du groupe SER.)
Mme la présidente. La parole est à M. Alexis Robin, sur l’article.
M. Alexis Robin. L’article 1er de cette proposition de loi traite notamment du rôle des collectivités dans l’encadrement des loyers. Cette volonté de donner aux élus locaux les moyens de faire respecter les règles existantes mérite d’être prolongée dans un autre domaine : celui du droit de préemption commerciale. Là aussi, les communes disposent de prérogatives dont l’efficacité peut être compromise par des pratiques de contournement.
Aujourd’hui, le droit de préemption commerciale des communes peut être contourné par la cession des parts d’une société plutôt que par celle du fonds de commerce lui-même. Les maires se retrouvent alors privés d’un outil essentiel pour préserver la diversité commerciale de leurs communes. Cette difficulté nous a été signalée à plusieurs reprises dans notre département d’Eure-et-Loir, mais – vous le savez, monsieur le ministre – elle concerne des centaines de communes partout en France.
L’Assemblée nationale avait adopté, le 16 février dernier, une proposition de loi visant précisément à mettre fin à ce contournement. Pourtant, ce texte n’a toujours pas été inscrit à l’ordre du jour du Sénat.
Avec mes collègues Virginie Quentin et Albéric de Montgolfier, nous souhaitons qu’une solution puisse être trouvée. Tôt ou tard, notre assemblée devra choisir un véhicule législatif adapté, qu’il s’agisse de reprendre les travaux de nos collègues députés ou de s’en remettre à l’initiative du Sénat.
Mme la présidente. L’amendement n° 23, présenté par MM. Brossat, Gay, Lahellec et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste – Kanaky, est ainsi libellé :
Rédiger ainsi cet article :
L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :
A. – Le I est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) Au début, les mots : « À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » sont remplacés par les mots : « Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts ou dans les communes qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement » ;
b) Les mots : « demander qu’ » sont remplacés par les mots : « mettre en œuvre » ;
c) À la fin, les mots : « soit mis en place » sont supprimés ;
d) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Ce dispositif peut porter sur tout ou partie du territoire de la collectivité ou de l’établissement. La mise en place du dispositif dans une commune est subordonnée à l’avis conforme du conseil municipal de cette dernière. » ;
2° Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les communes peuvent également délibérer en vue de la mise en œuvre de ce dispositif. Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones géographiques mentionnées au même I, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Lorsque les communes relèvent d’un des établissements ou d’une des métropoles mentionnées au premier alinéa du présent I, cette délibération ne peut intervenir que si, dans un délai de trois mois après avoir été saisi d’une telle demande par sa commune membre, l’établissement public ou la métropole a opposé un refus implicite ou explicite à la prise d’une telle délibération.
« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. » ;
3° Les deuxième à sixième alinéas sont supprimés ;
4° Au début du septième alinéa, les mots : « Pour chaque territoire ainsi délimité, » sont supprimés ;
4° bis (nouveau) L’avant-dernier alinéa est supprimé ;
5° À la fin du dernier alinéa, les mots : « cette expérimentation » sont remplacés par les mots : « ce dispositif » ;
B. – Le III est ainsi modifié :
1° Le A est ainsi modifié :
a et b) (Supprimés)
c) Le second alinéa est ainsi modifié :
– après le mot : « précitée », sont insérés les mots : « ou d’activité consistant à fournir un logement s’apparentant à une location meublée au sens du titre Ier bis de la même loi et donnant accès à des espaces partagés ou à des services réservés aux seuls titulaires d’un tel contrat de location, dont la définition est précisée par décret » ;
– est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Le propriétaire communique au colocataire qui en fait la demande le montant des loyers perçus de la part de l’ensemble des colocataires et, le cas échéant, une copie du contrat unique. » ;
d) (nouveau) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Les professionnels mentionnés au II de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée informent les propriétaires qui les mandatent pour la mise en location d’un logement du niveau des loyers de référence qui s’appliquent à ce logement. » ;
2° Le B est ainsi modifié :
aa) (nouveau) Au premier alinéa, après le mot : « caractéristiques », sont insérés les mots : « propres et objectives » ;
ab) (nouveau) Le deuxième alinéa est complété par les mots : « et dans l’annonce relative à la mise en location du logement » ;
a) Après le quatrième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le complément de loyer ne peut excéder 20 % du montant du loyer de référence majoré.
« Le montant du complément de loyer est précisé dans les annonces relatives à la mise en location d’un logement définies à l’article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. » ;
a bis) (nouveau) Le cinquième alinéa est ainsi modifié :
– après le mot : « vis-à-vis », sont insérés les mots : « dans la pièce principale » ;
– à la fin, les mots : « une mauvaise exposition de la pièce principale » sont remplacés par les mots : « une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés » ;
b) Au sixième alinéa, les mots : « dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour » sont remplacés par le mot : « peut » ;
c) La première phrase de l’avant-dernier alinéa est ainsi modifiée :
– les mots : « dispose d’un délai de trois mois » sont supprimés ;
– le mot : « pour » est remplacé par le mot : « peut » ;
d) (nouveau) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les professionnels mentionnés au II de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée informent les propriétaires qui les mandatent pour la mise en location d’un logement des obligations prévues au présent B.
« Lorsque le représentant de l’État dans le département constate qu’un logement constitue la résidence principale du locataire bien que le bail ne respecte pas la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, il peut mettre le bailleur en demeure de, dans un délai de deux mois, d’une part, mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, procéder à la restitution des éventuels loyers trop perçus, même en l’absence de requalification du bail par le juge. » ;
B bis (nouveau). – Le dernier alinéa du IV est supprimé ;
B ter (nouveau). – Le VI est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, après la première occurrence du mot : « contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite » ;
2° À la première phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite » ;
C. – Le VII est ainsi modifié :
1° A (nouveau) À la première phrase du premier alinéa, les mots : « dispositions du A » sont remplacés par les mots : « A et B » ;
1° La première phrase du deuxième alinéa est ainsi modifiée :
a) Le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 10 000 € » ;
b) Le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 30 000 € » ;
2° La première phrase du dernier alinéa est ainsi modifiée :
a) Après le mot : « habitat, », sont insérés les mots : « aux maires, » ;
b) Les mots : « au maire de Paris, » sont supprimés ;
3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le produit des amendes prévues au deuxième alinéa du présent VII est intégralement versé à la commune, à la métropole ou à l’établissement public de coopération intercommunale délégataire des attributions du représentant de l’État en application de l’avant-dernier alinéa du présent VII. » ;
D. – Sont ajoutés des IX et X ainsi rédigés :
« IX. – Le présent article demeure applicable dans sa rédaction antérieure à la loi n° du pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs dans les collectivités sur le territoire desquelles l’encadrement des loyers prévu au présent article est en vigueur à la promulgation de la même loi, jusqu’à ce qu’elles délibèrent en application du I du présent article.
« X (nouveau). – Cinq ans après la promulgation de la loi n° … du … précitée, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation du dispositif. »
La parole est à Mme Marianne Margaté.
Mme Marianne Margaté. Par cet amendement, nous proposons de pérenniser l’encadrement des loyers, une mesure que notre groupe défend depuis longtemps.
Les résultats sont là. Les études montrent que l’encadrement permet de limiter la hausse des loyers et de réaliser des économies concrètes pour les locataires. Selon Que Choisir Ensemble, les locataires économisent plus de 500 euros par an en moyenne. Ces économies s’élèvent à près de 1 700 euros à Paris et à 1 200 euros en Île-de-France. Ce sont, chaque mois, des loyers moins chers et du pouvoir d’achat retrouvé.
Les maires des communes qui appliquent ce dispositif demandent eux-mêmes son maintien et son amélioration. Ils en constatent les effets positifs, mais connaissent aussi les difficultés rencontrées pour le faire respecter.
On nous oppose pourtant régulièrement le même argument : l’encadrement ferait fuir les propriétaires et aggraverait la pénurie de logements. Cet argument est mensonger. Seuls 2 % des bailleurs le citent comme principal frein à l’investissement. Ce sont plutôt la prolifération des logements vacants, l’explosion du nombre de résidences secondaires et le développement des meublés touristiques dans nos villes qui réduisent l’offre de logements accessibles aux habitants.
Si l’encadrement des loyers était responsable de la baisse de l’offre locative, comment expliquer – cela a déjà été dit – que cette même baisse soit observée à Nice, où le dispositif ne s’applique pas ? À Nice comme ailleurs, le logement rapporte davantage qu’il n’abrite.
La crise du logement appelle plusieurs réponses : remettre des logements sur le marché et protéger les locataires contre les loyers excessifs. Ces politiques sont complémentaires.
L’objectif de cet amendement est donc simple : donner un avenir durable à un dispositif qui a fait ses preuves, tout en renforçant les moyens de le faire respecter. (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K.)
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. Dans mon propos liminaire, j’ai précisément expliqué pourquoi les conditions n’étaient pas réunies pour pérenniser l’expérimentation. Ni le rapport Fack-Chapelle ni le rapport de la Cour des comptes ne le proposent ; ils soulignent plutôt les limites et les lacunes du dispositif. C’est la raison pour laquelle la commission a adopté une prolongation limitée sur deux ans, à périmètre constant de collectivités.
Il n’est donc pas question d’élargir le dispositif, et surtout pas de rouvrir le délai de candidature ou de supprimer la procédure actuelle, qui est gage de proportionnalité. C’est une condition essentielle pour mesurer véritablement le dispositif.
J’émets donc un avis défavorable.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
M. Vincent Jeanbrun, ministre. Permettez-moi d’entrer un peu dans le dialogue que nous avons pu établir avec les différentes formations politiques. Vous le savez, pour que ce texte puisse être mis en application et que le statu quo soit préservé avant la fin du mois de novembre, il faut d’abord qu’il soit adopté ici, puis qu’il soit présenté dans les meilleurs délais à l’Assemblée nationale, c’est-à-dire avant la fin de l’expérimentation.
Le dialogue avec le député Inaki Echaniz, présent aujourd’hui dans nos tribunes, est constructif. Je m’adresse particulièrement à celles et à ceux qui ont déposé des amendements tout à fait respectables, défendant leurs convictions en matière d’encadrement des loyers : leur adoption nous ferait sortir d’une forme de compromis autour du statu quo, que Mme la rapporteure a très bien résumé et que la commission a parfaitement défini. Elle risquerait, de fait, de compromettre la transmission de ce texte issu du Sénat dans les meilleures conditions à l’Assemblée nationale.
Ayons un dialogue, que chacun défende ses convictions, mais gardons bien en tête que le compromis se fonde sur un statu quo et non sur un élargissement du texte.
Par conséquent, le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.
Mme la présidente. Je mets aux voix l’amendement n° 23.
J’ai été saisie d’une demande de scrutin public émanant de la commission.
Je rappelle que l’avis de la commission est défavorable, de même que celui du Gouvernement.
Il va être procédé au scrutin dans les conditions fixées par l’article 56 du règlement.
Le scrutin est ouvert.
(Le scrutin a lieu.)
Mme la présidente. Personne ne demande plus à voter ?…
Le scrutin est clos.
Voici, compte tenu de l’ensemble des délégations de vote accordées par les sénateurs aux groupes politiques et notifiées à la présidence, le résultat du scrutin n° 24 :
| Nombre de votants | 342 |
| Nombre de suffrages exprimés | 326 |
| Pour l’adoption | 96 |
| Contre | 230 |
Le Sénat n’a pas adopté.
Je suis saisie de quinze amendements et de deux sous-amendements faisant l’objet d’une discussion commune.
L’amendement n° 33, présenté par MM. Jadot, Péré, Benarroche, G. Blanc, Dantec, Dossus et Gontard, Mme Guhl, MM. Jomier et Mellouli, Mme Ollivier, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel, est ainsi libellé :
Alinéas 4 à 9
Remplacer ces alinéas par onze alinéas ainsi rédigés :
a) Au début, les mots : « À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » sont remplacés par les mots : « Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts ou dans les communes qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement » ;
b) Les mots : « demander qu’ » sont remplacés par les mots : « mettre en œuvre » ;
c) À la fin, les mots : « soit mis en place » sont supprimés ;
d) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Ce dispositif peut porter sur tout ou partie du territoire de la collectivité ou de l’établissement. La mise en place du dispositif dans une commune est subordonnée à l’avis conforme du conseil municipal de cette dernière. » ;
2° Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les communes peuvent également délibérer en vue de la mise en œuvre de ce dispositif. Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones géographiques mentionnées au même I, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Lorsque les communes relèvent d’un des établissements ou d’une des métropoles mentionnées au premier alinéa du présent I, cette délibération ne peut intervenir que si, dans un délai de trois mois après avoir été saisi d’une telle demande par sa commune membre, l’établissement public ou la métropole a opposé un refus implicite ou explicite à la prise d’une telle délibération.
« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. » ;
3° Les deuxième à sixième alinéas sont supprimés ;
4° Au début du septième alinéa, les mots : « Pour chaque territoire ainsi délimité, » sont supprimés ;
4° bis L’avant-dernier alinéa est supprimé ;
5° À la fin du dernier alinéa, les mots : « cette expérimentation » sont remplacés par les mots : « ce dispositif » ;
La parole est à Mme Antoinette Guhl.
Mme Antoinette Guhl. Cet amendement vise à rétablir la pérennisation, la décentralisation et l’élargissement de l’encadrement des loyers, comme cela était prévu dans le texte issu des travaux de l’Assemblée nationale.
J’ai déjà exprimé le soutien du groupe GEST à cette politique publique dont l’utilité sociale n’est plus à prouver, puisqu’elle permet d’agir sur le pouvoir d’achat des ménages en difficulté. Il convient par conséquent de rétablir l’élargissement de l’application et de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers en supprimant la procédure de candidature, sans qu’un décret ministériel préalable soit nécessaire et sur la base du volontariat.