Section 2 -
Accroissement de l'offre de logements
Article 28 -
Mesures visant à
faciliter la réalisation de logements destinés aux personnes
défavorisées
Cet
article, qui reprend les dispositions de l'article 20 du projet de loi
d'orientation relatif au renforcement de la cohésion sociale
arrêtant des mesures facilitant la construction de logements sociaux a
été fortement modifié par l'Assemblée nationale.
Le paragraphe I
modifie l'article L.123-2-1, issu de
l'article 29 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994
relative à l'habitat, qui prévoit que les plans d'occupation des
sols (POS) peuvent ne pas imposer la réalisation d'aires de
stationnement " lors de la réalisation de logements d'insertion
pour des personnes défavorisées ".
Ce dispositif veut favoriser le développement de ce type de logements,
souvent freiné par des dispositions du POS imposant la
réalisation d'un certain nombre d'aires de stationnement par logement
construit.
Ces exigences, selon les communes, peuvent aller de une à deux aires de
stationnement par logement.
En centre-ville, où les coûts du foncier sont très
élevés, et l'espace rare, cette obligation renchérit
fortement le prix des logements puisque les aires de stationnement sont
réalisées en sous-sol.
Par ailleurs, de nombreux organismes HLM font état de parkings vacants,
révélateurs des difficultés financières des
ménages, alors même que, du fait des règles d'urbanisme
évoquées ci-dessus, les organismes sont contraints, dans certains
cas, à une production excessive d'aires de stationnement.
Cette vacance induit une gestion déficitaire des aires de stationnement
qui est répercutée sur l'ensemble du patrimoine HLM, et donc,
à travers les hausses des charges, sur l'ensemble des personnes
logées.
Le dispositif prévu par la loi du 21 juillet 1994 relative
à l'habitat présentait l'inconvénient de n'entrer en
vigueur qu'au fur et à mesure de la révision des POS, ce qui a
amené le Gouvernement à proposer un dispositif d'application
immédiate valable jusqu'au 31 janvier 2002, qui supprime toute
obligation de réalisation d'aires de stationnement liée aux
permis de construire afférents à la construction, l'acquisition
et l'amélioration de logements d'insertion.
Lors des débats à l'Assemblée nationale, cette mesure a
été très vivement critiquée au nom du refus de
toute discrimination à l'encontre des personnes les plus
défavorisées.
Au nom du droit -et parfois de la nécessité- pour tous à
pouvoir utiliser une voiture, il a été jugé inacceptable
que les logements prévus pour le logement des personnes
défavorisées puissent être construits sans parking. En
définitive, l'Assemblée nationale, sur proposition du
Gouvernement, a adopté un amendement de compromis répondant au
souci de non discrimination tout en essayant de résorber les causes de
vacance dans les aires de stationnement.
Le dispositif adopté par l'Assemblée nationale limite
l'obligation de construire des parkings à une place par logement locatif
social aidé par l'Etat, ce qui va très au-delà des seuls
logements d'insertion. En outre, il confirme, pour l'ensemble du parc social,
la faculté donnée aux communes de n'exiger la construction
d'aucun parking. La définition d'un champ d'application aussi large
supprime le risque de création de catégories de logements sociaux
" à plusieurs vitesses ". Enfin, il supprime l'obligation de
réaliser des aires de stationnement, en cas de simple transformation ou
amélioration de bâtiments existants.
Le paragraphe II
insère dans l'article L.112-2 du code de
l'urbanisme, relatif au versement pour dépassement du plafond
légal de densité (PLD) un alinéa énonçant
que les logements d'insertion sont dispensés du paiement de ce versement
dès lors que les permis de construire ont été
délivrés entre la date de publication de la loi et le
31 décembre 2002.
On peut rappeler que le produit de ce versement pour dépassement du PLD
est attribué pour les trois quarts de son montant à la commune,
et pour le quart restant au département. Depuis 1986, cette taxe est
supprimée sur l'ensemble du territoire, mais les communes peuvent
décider de le maintenir à la condition que la limite de
densité ne soit pas inférieure à 1. En 1995,
219 communes étaient concernées par le versement pour
dépassement du PLD et le produit de cette contribution s'est
élevé à 389,5 millions de francs, en diminution de
43 % par rapport à 1994. Il est intéressant de noter que le
produit de cette taxe en Ile-de-France s'élevait à
334,55 millions de francs, soit 86 % du produit global de celle-ci.
Le paragraphe III
rectifie un décompte d'alinéa pour
tenir compte de l'adjonction d'un alinéa supplémentaire à
l'article L.112-2 du code de l'urbanisme.
Enfin, l'Assemblée nationale, a adopté
deux paragraphes supplémentaires qui reprennent un dispositif
adopté par la commission de production et des échanges lors de
l'examen, en mars 1997 du
projet de loi d'orientation relatif à la
cohésion sociale
, et qui, par symétrie, prévoit que,
pendant cinq ans que la construction de logements d'insertion est
exonérée de la participation pour dépassement du
coefficient d'occupation des sols (COS).
On peut rappeler qu'en application de l'article L.332-1 du code de
l'urbanisme, les communes dotées d'un plan d'occupation des sols,
peuvent prévoir en zones urbaines, un niveau de densité, sous la
forme d'un COS, dont le dépassement donne lieu à contribution
financière en contrepartie d'un renforcement des équipements
collectifs.
En 1995, 208 communes avaient perçu cette participation pour
dépassement du COS, dont le montant global s'est élevé
à 207,18 millions de francs en diminution de 18 % par rapport
à 1995. Le produit de cette contribution est intégralement
versé aux communes qui, en Ile-de-France ont perçu
182,57 millions de francs, soit 88 % du montant global.
Cette perte de recettes pour les communes, induite par le dispositif
voté par l'Assemblée nationale, est compensée par l'Etat.
Votre commission n'est pas favorable à cette clause
d'exonération totale
-même limitée dans le temps
-
qui pourrait entraîner des dérives importantes en matière
d'urbanisme
, en contradiction avec la volonté exprimée par
les communes à travers le POS et l'adoption de COS
différenciés selon les parties du territoire communal. Ceci
aurait pour effet de stigmatiser certaines formes de logement
réalisées pour les personnes défavorisées.
Sur ce sujet, elle préfère s'en tenir aux dispositions de
l'article L.127-1 du code de l'urbanisme, inséré par la loi
n° 95-74 du 21 janvier 1995 relative à la
diversité de l'habitat qui autorise, pour les logements locatifs sociaux
bénéficiant d'une aide de l'Etat, le dépassement dans la
limite de 20 % de la norme résultant de l'application du COS.
Aller au-delà de cette limite, comme le propose le dispositif
adopté par l'Assemblée nationale, irait à l'encontre des
efforts amorcés pour requalifier les quartiers et promouvoir un habitat
plus diversifié et à taille humaine.
Sous réserve de cet amendement, votre commission vous propose de
donner un avis favorable à l'adoption de cet article.