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3. Mobiliser et accroître l'offre de logements

a) A travers l'instauration d'une taxe sur la vacance

Partant du constat que dans les grandes agglomérations et plus particulièrement en région parisienne, il existe, d'une part, une population croissante qui éprouve des difficultés à se loger et, d'autre part, un nombre important de logements vacants, le Gouvernement instaure une nouvelle contribution pour certains logements laissés délibérément vacants, en dépit de la demande locative.

Le mécanisme de la taxe peut être ainsi résumé :

- dans les communes où existent d'importants déséquilibres entre l'offre et la demande de logements, il est institué une taxe sur les logements vacants depuis plus de deux ans à la charge du propriétaire, sauf s'il peut prouver que la vacance du logement est indépendante de sa volonté ;

- sont hors du champ de la taxe, les logements sociaux détenus par les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte ;

- l'assiette de la taxe sur la valeur locative du logement est identique à celle de la taxe d'habitation et son taux est progressif : 10 % la première année de taxation, 12,5% la deuxième et 15 % à compter de la troisième année de taxation ;

- le produit de la taxe est affecté à l'Agence nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) qui pourra avec cette ressource financer des aides aux travaux de remise en état de logements, lesquels reviendront sur le marché locatif.

L'analyse de ce dispositif est faite dans l'examen des articles, mais d'ores et déjà on peut dénoncer les effets psychologiques très négatifs que ce dispositif aura sur le marché immobilier, alors même que de toute évidence, il sera totalement inopérant.

La taxe a théoriquement une fonction plus dissuasive que répressive et cette mesure, -qui emprunte au vocabulaire utilisé en matière de riposte nucléaire-, se veut essentiellement être une mesure d'affichage !

Mais est-il raisonnable de traiter ainsi un secteur économique qui, pour se développer, a besoin d'un environnement législatif et réglementaire stable sur le long terme ?

Il faut souligner que le nombre de logements vacants est relativement stable : 2,15 millions d'unités en 1998 contre 2,2 millions d'unités en 1976. Le taux de vacance depuis vingt ans varie de 7,5 % à 8 % du parc total -ce qui sur un parc total de 28 millions d'unités représente une amplitude de 140.000 logements.3(*)

S'agissant plus particulièrement de la vacance estimée à Paris à 118.300 logements, il convient tout d'abord de rappeler que les statistiques fournies par le recensement INSEE ou le fichier de la taxe d'habitation sont surestimées, car les moyens de recherche et de vérification sont loin d'être parfaits.

De plus, les caractéristiques de ces logements illustrent parfaitement la cause principale de la vacance, à savoir qu'un tiers du parc est " hors marché " du fait de sa vétusté.

En dehors des périodes courtes de vacance entre deux locations ou pour cause de mise en vente, les périodes plus longues sont très largement subies par des propriétaires détenteurs de logements trop anciens et dépourvus d'éléments de confort, qui n'ont pas les moyens financiers nécessaires pour réaliser les travaux de mise aux normes.

LES CARACTÉRISTIQUES DES LOGEMENT VACANTS RECENSÉS À PARIS

Selon l'époque de construction

Selon le nombre de pièces

Selon le confort

 
 
 

Sources : recensements INSEE, fichier de la taxe d'habitation, compteurs EDF

Votre commission considère que la solution n'est pas à rechercher dans la mise en oeuvre d'une taxation supplémentaire sur l'immobilier, mais bien plutôt dans la reconnaissance du rôle essentiel joué par l'ANAH. Il faut améliorer de façon conséquente les ressources de cet organisme, afin qu'il puisse subventionner plus d'opérations et dans de meilleures conditions. Ceci aura de plus des effets très positifs sur le secteur du bâtiment et donc sur l'emploi.

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