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TITRE II
DISPOSITIONS RELATIVES AUX INSTRUMENTS DE GESTION FONCIÈRE ET À LA RÉNOVATION DU PATRIMOINE RURAL BÂTI

CHAPITRE III
RÉNOVATION DU PATRIMOINE RURAL BÂTI

ARTICLE 35

Dispositions fiscales en faveur de la rénovation des locaux destinés à l'hébergement des salariés saisonniers

Commentaire : le présent article vise à favoriser l'amélioration des conditions de logement des travailleurs agricoles saisonniers en instituant un amortissement exceptionnel des travaux sur douze mois et en aménageant les bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'habitation.

I. LE DROIT EXISTANT

Plusieurs dispositions législatives et réglementaires ont visé, au cours des dernières années, à améliorer l'hébergement des travailleurs saisonniers. Ces mesures ont essentiellement concerné les salariés saisonniers du tourisme89(*). La situation spécifique des travailleurs saisonniers agricoles et de leurs employeurs n'est, à ce jour, pas prise en compte par la législation.

A. L'AMORTISSEMENT DES DÉPENSES D'AMÉLIORATION DES IMMEUBLES

Le présent article propose, pour les exploitants soumis à un régime réel d'imposition, une déduction fiscale liée à un amortissement sur douze mois des travaux d'amélioration exposés dans les locaux affectés à l'hébergement des salariés. Or, ce type d'amortissement exceptionnel existe déjà pour certains biens (logiciels, installations de sécurité...).

La durée usuelle d'amortissement pour des travaux d'amélioration (agencements, installations) est de l'ordre de dix ans.

Des variations sont possibles en fonction de la consistance des travaux, l'amortissement pouvant être calculé sur une durée allant de trois à cinq ans pour des agencements légers (peintures, revêtements de sols...) et jusqu'à quinze ans pour des travaux plus lourds (maçonnerie...).

B. LE CALCUL DES BASES DES TAXES LOCALES

Les mesures proposées par le présent article s'inspirent de dispositions existant en matière de taxe professionnelle pour les entreprises de tourisme. L'article 1478 (V) du code général des impôts prévoit en effet une correction de la valeur locative des biens en fonction de la période d'activité pour certaines entreprises de tourisme (hôtels, restaurants, établissements de spectacle et de jeux, établissements thermaux).

Aujourd'hui, un immeuble utilisé uniquement quelques mois par an est soumis, pour le calcul de la TFPB, à la même base d'imposition qu'un immeuble loué tout au long de l'année. Cette base correspond à la valeur locative cadastrale des propriétés après déduction de 50 % de son montant.

Quant à la taxe d'habitation, elle est, de façon générale, calculée d'après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances. Cette base ne tient là encore pas compte de l'instabilité des revenus procurés par une location saisonnière.

II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE

A. UN AMORTISSEMENT EXCEPTIONNEL DES TRAVAUX SUR DOUZE MOIS

Le I du présent article vise à insérer, dans le code général des impôts, un nouvel article 39 quinquies FD disposant que les dépenses d'amélioration effectuées par les employeurs pour l'hébergement de leurs salariés font l'objet d'un amortissement exceptionnel sur douze mois.

1. Les bénéficiaires du dispositif proposé

Les employeurs concernés par cette mesure sont les suivants :

- les employeurs énumérés à l'article L. 722-1 du code rural (1° à 4°) à l'exception des entreprises de travaux agricoles qui effectuent un travail aérien90(*), à savoir :


· des exploitations de culture et d'élevage de quelque nature qu'elles soient, des exploitations de dressage, d'entraînement, des haras ainsi que des établissements de toute nature dirigés par l'exploitant agricole en vue de la transformation, du conditionnement et de la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, ou des structures d'accueil touristique situées sur l'exploitation ou dans les locaux de celle-ci ;


· des entreprises de travaux agricoles ;


· des entreprises de travaux forestiers ;


· des établissements de conchyliculture et de pisciculture ainsi que des activités de pêche maritime à pied professionnelle sauf pour les personnes qui relèvent du régime social des marins ;

- les employeurs des salariés mentionnés à l'article L. 722-20 du même code (2°, 3° et 6°), à savoir :


· les employeurs des gardes-chasse, gardes-pêche, gardes forestiers, jardiniers, jardiniers gardes de propriété ;


· divers organismes tels que les organismes de mutualité agricole, les caisses de crédit agricole mutuel, les chambres d'agriculture, les coopératives agricoles, les sociétés d'intérêt collectif agricole, les syndicats agricoles et, d'une manière générale, tous les groupements professionnels agricoles ;

- enfin, les employeurs de salariés occupés aux travaux forestiers définis à l'article L. 722-3 du code rural sont également concernés, qu'ils effectuent ou non un travail aérien, à l'exception des établissements publics administratifs.

2. Les conditions d'application du dispositif proposé

L'immeuble faisant l'objet des travaux d'amélioration doit satisfaire à trois conditions :

- être achevé depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux ;

- être affecté à l'hébergement des salariés, à l'exclusion du propriétaire du logement, de son conjoint, de membres de son foyer fiscal ou de ses ascendants et descendants, et ceci afin d'éviter que l'aide ne soit détournée de son objet ;

- respecter les conditions d'hygiène et de confort prévues à l'article L. 716-1 du code rural et précisées par le décret n° 95-978 du 24 août 1995.

3. Le mécanisme fiscal proposé

Le mécanisme d'incitation mis en place est un amortissement exceptionnel sur douze mois de la totalité de l'investissement.

Sur une année, le montant de la déduction fiscale accordée dépendra donc de la date de l'investissement (amortissement sur un ou deux exercices).

Afin de faire jouer pleinement l'effet incitatif, la mesure ne s'appliquera qu'aux investissements réalisés entre la date d'entrée en vigueur de la présente loi et le 1er janvier 2006. D'après les informations recueillies par votre rapporteur pour avis, l'objectif n'est pas ici d'expérimenter la mesure avant de procéder à sa pérennisation. Le dispositif est proposé pour une courte durée, afin que les travaux d'amélioration ne soient pas reportés mais engagés le plus rapidement possible.

B. UN AJUSTEMENT DE LA BASE D'IMPOSITION DE LA TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES

1. L'aménagement proposé

Le II du présent article vise à insérer un nouvel article 1388 quater dans le code général des impôts prévoyant un aménagement du calcul de l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

La mesure proposée consiste à calculer la base d'imposition de la TFPB au prorata de la durée d'utilisation des locaux affectés à l'hébergement de salariés agricoles saisonniers. L'année prise en compte pour le calcul de la durée d'utilisation est celle qui précède celle au titre de laquelle l'imposition est établie.

2. Les conditions d'application

Le II du présent article s'appliquera à plusieurs conditions :

- les locaux doivent satisfaire aux conditions d'hygiène prévues par l'article L. 716-1 du code rural et par le décret n° 95-978 du 24 août 1995 ;

- les locaux doivent être exclusivement affectés à l'hébergement de salariés agricoles saisonniers. Toute autre utilisation au cours de l'année est donc prohibée ;

- les salariés s'entendent des personnes autres que le propriétaire du logement et son conjoint d'une part, les membres du foyer fiscal, les ascendants et descendants de l'employeur d'autre part. Cette exclusion est différente de celle formulée au paragraphe I. Le II peut en effet trouver à s'appliquer dans deux cas : soit les locaux appartiennent à l'exploitant, soit ils sont pris à bail par celui-ci ;

- le bénéfice de la mesure est soumis au respect d'une formalité déclarative : le propriétaire doit justifier de l'affectation des locaux à l'hébergement de travailleurs saisonniers et de la durée d'utilisation à ce titre. Lorsque les locaux sont pris à bail, la déclaration doit être signée par le preneur. Votre rapporteur pour avis estime que ces formalités sont indispensables à la bonne application du présent article.

C. UN AJUSTEMENT SIMILAIRE DE LA BASE D'IMPOSITION DE LA TAXE D'HABITATION

1. L'aménagement proposé

Le III du présent article vise à insérer un nouvel article 1411 bis dans le code général des impôts prévoyant, pour le calcul de la base de la taxe d'habitation, des dispositions similaires à celles proposées au II pour le calcul de la base d'imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

La mesure consiste à calculer la valeur locative des locaux au prorata de leur durée d'utilisation pour l'hébergement de salariés agricoles saisonniers, l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est établie.

2. Les conditions d'application

Les conditions d'application sont les mêmes que celles qui sont posées au paragraphe II :

- les locaux doivent satisfaire aux conditions d'hygiène prévues par l'article L. 716-1 du code rural et par le décret n° 95-978 du 24 août 1995 ;

- les locaux doivent être affectés à l'hébergement de salariés agricoles saisonniers, à l'exclusion de toute autre utilisation au cours de l'année ;

- les salariés s'entendent à l'exclusion du propriétaire du logement et de son conjoint d'une part, des membres du foyer fiscal, des ascendants et descendants de l'employeur d'autre part. Comme au II, cette formulation vise à prendre en compte deux hypothèses : celle où le propriétaire est l'exploitant et celle où les locaux sont pris à bail par l'exploitant ;

- enfin, l'employeur devra se soumettre aux mêmes obligations déclaratives que celles qui sont prévues au titre de la TFPB par le II du présent article.

III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES

Le nombre de travailleurs saisonniers dans l'agriculture est évalué de 800.000 à 1 million de personnes. Leurs conditions de logement sont souvent précaires, l'offre de logements sociaux et le marché privé étant inadaptés à la demande d'une population mobile, disposant de ressources instables.

Or, dans un contexte de recrutement difficile, beaucoup d'employeurs seraient sans doute prêts à investir pour attirer la main d'oeuvre. Des dispositions fiscales adaptées, telles que celles qui sont prévues par le présent article, sont susceptibles d'inciter un certain nombre d'entre eux à procéder à de tels investissements.

S'agissant de l'amortissement exceptionnel des dépenses engagées dans des travaux d'amélioration, votre rapporteur pour avis estime que la limitation dans le temps de cette mesure est souhaitable pour que l'incitation ait un impact maximal à court terme.

L'aménagement des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'habitation constitue un dispositif plus équitable que le droit existant, ce qui paraît pertinent pour ne pas décourager les propriétaires qui souhaiteraient louer à des travailleurs saisonniers.

Etant donné le champ relativement restreint des trois mesures fiscales prévues par le présent article, il est probable, d'après les informations recueillies par votre rapporteur pour avis, que le coût financier en demeurera limité. En l'absence de statistiques sur le montant des investissements concernés, il est impossible de préciser ce coût qui devrait être de l'ordre de quelques centaines de milliers d'euros, partagés entre le budget de l'Etat (paragraphe I) et les budgets locaux (paragraphes II et III). Par ailleurs, pour l'Etat, ces mesures devraient engendrer un surplus de recettes de TVA.

Décision de la commission : votre commission émet un avis favorable sur cet article.

ARTICLE 36

Déduction forfaitaire applicable aux revenus des loyers perçus en zone de revitalisation rurale

Commentaire : le présent article vise à stimuler l'investissement locatif dans les zones de revitalisation rurale en portant à 40 % la déduction forfaitaire applicable aux revenus tirés des loyers des logements situés dans ces zones.

I. LE DROIT EXISTANT

A. UN TAUX DE DÉDUCTION FORFAITAIRE EN PRINCIPE ÉGAL A 14 %

Le revenu net foncier imposable est égal à la différence entre le montant du revenu brut des immeubles et les charges de la propriété.

Lorsque le propriétaire opte pour l'évaluation réelle de ses revenus fonciers, l'article 31 I. 1° e du code général des impôts prévoit, outre la déduction des charges réellement supportées, une déduction forfaitaire égale à 14 % du montant des revenus bruts et représentant les frais de gestion, l'assurance et l'amortissement.

B. DE NOMBREUX AMÉNAGEMENTS

1. Dispositifs favorables aux logements locatifs neufs

Le taux de déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené à 6 % lorsque le propriétaire opte pour les dispositifs d'amortissement Périssol, Besson ou Robien. La déduction ne représente alors que les frais de gestion et d'assurance, le taux de l'amortissement étant celui du dispositif.

Les caractéristiques essentielles de ces trois mécanismes d'amortissement sont les suivantes :


· Dispositif Périssol (article 31 I. 1° f du code général des impôts) : pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999, la déduction au titre de l'amortissement est égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. L'avantage est également applicable aux logements affectés à la location après réhabilitation, aux logements que le contribuable fait construire et aux logements loués après transformation lorsque ces locaux étaient, avant leur acquisition, affectés à un usage autre que l'habitation.


· Dispositif Besson (article 31 I. 1° g du code général des impôts, loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998) : pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 1999 et le 2 avril 2003, la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8 % du prix d'acquisition du logement les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes. Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret. La déduction est applicable dans les mêmes conditions aux logements que le contribuable fait construire et aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements.


· Dispositif Robien (article 31 I. 1° h du code général des impôts, loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003) : pour les logements neufs acquis à compter du 3 avril 2003, la déduction au titre de l'amortissement est égale à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes. Ce dispositif n'est pas soumis à une condition de ressources des locataires et les plafonds de loyers sont sensiblement relevés. La déduction est applicable dans les mêmes conditions aux logements que le contribuable fait construire (déclaration d'ouverture de chantier avant le 3 avril 2004), aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements, ainsi qu'aux logements acquis à compter de la même date qui font l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

2. Dispositif spécifique en faveur des résidences de tourisme

La déduction forfaitaire est également de 6 % pour les revenus des neuf premières années de location de logements neufs dans des résidences de tourisme classées situées dans des zones de revitalisation rurale, pour des investissements réalisés entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2006. Ces investissements donnent droit à la réduction d'impôt sur le revenu prévue par l'article 199 decies E du code général des impôts. Cette réduction était, jusqu'au 1er janvier 2004, d'un montant de 15 % du prix de revient du logement, dans la limite de 45.760 euros pour une personne seule et de 91.520 euros pour un couple marié. La loi n° 2003-1311 du 30 décembre 2003 portant loi de finances initiale pour 2004 a porté la réduction à 25 % dans la limite de 50.000 euros pour une personne seule et de 100.000 euros pour un couple marié.

3. Dispositif en faveur du logement ancien

Dans le cadre du dispositif Besson pour le logement ancien, le taux de déduction forfaitaire a été porté à 25 % pour six ans (loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998) puis à 40 % à compter de l'imposition des revenus de l'année 2003 (loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002).

4. Dispositif en faveur de la location à des personnes défavorisées

La déduction est fixée à 60 % pour trois ans dans le dispositif Lienemann (loi n° 2001-1275 du 28 décembre 2001) en faveur de la location de logements anciens ou neufs à des personnes défavorisées. Le propriétaire s'engage à louer le logement pendant au moins trois ans, comme résidence principale, le loyer et les ressources du locataire ne devant pas excéder certains plafonds fixés par décret.

II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE

A. MAJORATION DE LA DÉDUCTION FORFAITAIRE

Le I du présent article vise à insérer au e du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts une disposition fixant à 40 % le montant de la déduction forfaitaire applicable aux loyers des logements situés en zone de revitalisation rurale lorsque le propriétaire a par ailleurs opté pour le dispositif Robien.

Sont concernées les propriétés urbaines au sens du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, c'est-à-dire non seulement les propriétés bâties sises dans les villes mais aussi les immeubles d'habitation et leurs dépendances sis dans les bourgs et villages des communes rurales, à moins que ces immeubles ne fassent partie intégrante d'une propriété rurale, les propriétés rurales s'entendant comme celles qui, même situées dans une ville ou un bourg, sont composées exclusivement ou principalement de terrains non bâtis.

B. PRÉCISIONS RELATIVES AU CHAMP D'APPLICATION

Le II du présent article n'est pas codifié. Il précise le champ d'application de la mesure proposée. La déduction forfaitaire prévu par le I concerne :

- les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2004 ;

- les logements que le contribuable a fait construire et qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier après le 1er janvier 2004 ;

- les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 1er janvier 2004 et que le contribuable transforme en logement ;

- les logements acquis à compter du 1er janvier 2004 et que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

Ce II reprend le champ d'application du dispositif Robien.

Le présent article tend donc à instituer une modalité particulièrement favorable d'application du dispositif Robien pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2004 dans les zones de revitalisation rurale.

III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES

La mesure proposée par le présent article rend le dispositif Robien particulièrement attractif dans les zones de revitalisation rurale. L'investissement locatif dans ces zones sera donc très certainement stimulé, ce qui permettra d'y attirer de nouvelles populations.

D'après les informations recueillies par votre rapporteur pour avis, le coût du présent article devrait croître progressivement pour atteindre 10 millions d'euros en 2008 et 20 millions d'euros en 2012 (en coûts annuels). La mesure devrait atteindre son régime de croisière au bout d'une quinzaine d'années, soit à compter de 2020. Cependant, étant donné le manque de données précises sur le parc locatif en zone de revitalisation rurale, il s'agit d'ordres de grandeur.

Ce coût sera partiellement compensé par un impact en termes d'activité économique et de retour de TVA. Cet impact sera toutefois atténué par l'effet d'aubaine conduisant un certain nombre d'investisseurs souhaitant profiter des avantages du dispositif Robien à se tourner vers les zones de revitalisation rurale.

Néanmoins, étant donné l'impact économique positif susceptible de résulter de cette mesure dans ces zones, votre rapporteur pour avis y est favorable.

Décision de la commission : votre commission émet un avis favorable sur cet article.

* 89 La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains a introduit des dispositions améliorant l'accès des travailleurs saisonniers au logement. Récemment, la loi de finances initiale pour 2004 a prévu d'imposer, en cas de déficit de logements pour les travailleurs saisonniers, la réservation d'une partie du parc immobilier des résidences de tourisme pour le logement de ces saisonniers.

* 90 Les travaux aériens sont essentiellement des travaux d'épandage de produits phytosanitaires (ainsi que des opérations d'observation ou de relevé aériens). Les entreprises effectuant de tels travaux n'entrent pas dans le champ d'application de la réglementation du travail édictée aux articles L. 713-1 et suivants du code rural.

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