Article
49 -
(Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989)-
Extension des procédures de prévention des
expulsions
aux demandes reconventionnelles
Le texte du projet de loi
Cet article modifie l'article 24 de la loi de 1989 en le complétant par un alinéa supplémentaire.
L'actuel dernier alinéa de l'article 24 prévoit que l'obligation de notifier toute assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Le préfet doit alors saisir les services sociaux compétents (fonds de solidarité pour le logement, section départementale des aides publiques au logement...) afin d'engager une démarche de prévention de l'expulsion.
La disposition proposée par le projet de loi prévoit que cette obligation est également applicable aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative . Dans ce cas, le bailleur aura l'obligation d'en informer le préfet afin que ce dernier saisisse les services sociaux compétents. Selon l'article 64 du nouveau code de procédure civile, est qualifiée de demande reconventionnelle « celle par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire ». Il s'agit en fait d'une demande incidente réalisée au cours d'une procédure contentieuse. Dans le cadre des contentieux relatifs aux baux d'habitation, il s'agit d'une demande de résiliation du bail faite par le bailleur (le défendeur) dans le cadre d'une procédure judiciaire engagée à son encontre par le locataire.
Dans le droit fil des commentaires présentés à l'article précédent, votre rapporteur pour avis juge que la modification proposée par cet article est intéressante car elle permet d'élargir les cas dans lesquels les services de l'Etat sont mobilisés pour mettre en oeuvre les moyens nécessaires permettant de prévenir les expulsions locatives.
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article sans modification.
CHAPITRE III -
Dispositions relatives au parc locatif privé
Composé de quatre articles, le chapitre III regroupe des dispositions en faveur du développement du parc locatif privé.
Article
50 -
Dispositions de programmation en faveur
de l'Agence nationale
pour l'amélioration de l'habitat
Parc locatif privé et amélioration de l'habitat
Votre commission des Affaires économiques a, dans un rapport récemment élaboré par notre collègue Marcel-Pierre Cléach 27 ( * ) , souligné le rôle fondamental du parc locatif privé. Comme le soulignait notre collègue, « l'existence d'un secteur locatif privé dynamique et fluide est essentielle pour assurer le bon fonctionnement de la chaîne du logement car le passage dans ce mode d'habitat constitue une étape normale dans la lente progression vers l'accession à la propriété ».
En effet, le parc locatif privé était constitué, en 2002, de plus de 5 millions de logements. Il représente une proportion non négligeable du total de résidences principales en France (environ 24 millions d'unités). Surtout, ce parc est doté d'une fonction sociale affirmée puisque, dans certaines régions, jusqu'à 30 % des ménages les moins favorisés peuvent y être logés.
Même si la qualité et le confort des logements locatifs privés se sont considérablement améliorés, en particulier grâce aux aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH), on estime encore le nombre de logements en copropriété dont les difficultés nécessitent une intervention publique à près de 250.000 (phénomène des copropriétés dégradées). En outre, la proportion de logements dépourvus du « confort sanitaire » (absence de salle d'eau et de WC intérieurs) par rapport au nombre total de résidences principales s'établit encore à 3,1 % en 2001 (contre 7 % en 1992). Ces logements « inconfortables » sont ainsi au nombre de 769.000 et sont occupés par 1,3 million de personnes (2,2 % de la population). Enfin, même si l'on observe une très forte diminution du parc « sans confort de base » au sens de l'INSEE 28 ( * ) , encore près de 2,5 % des résidences principales entraient dans cette catégorie en 2002 (contre 6,2 % en 1992).
Par ailleurs, de l'avis des associations, un grand nombre de logements locatifs du parc locatif privé situés dans les zones rurales nécessitent une importante remise à niveau.
L'ANAH joue un rôle fondamental dans ce schéma. Les subventions qu'elle accorde ont permis, en 2003, de réhabiliter plus de 87.000 logements locatifs privés, pour un montant total de 267 millions d'euros de subventions distribuées aux propriétaires bailleurs. Toujours en 2003, ces actions ont permis -en vertu des règles régissant le fonctionnement de l'ANAH qui précisent que le taux de la subvention peut être augmenté si le loyer du logement est, après réhabilitation, conventionné ou maîtrisé- la mise sur le marché de 17.200 logements à loyer maîtrisé, dont 7.700 conventionnés .
Alors que les crédits d'intervention de l'ANAH ont été marqués par de nombreuses variations et incertitudes au cours des deux derniers exercices budgétaires, votre rapporteur pour avis se réjouit de cet article 50, qui va protéger au cours des cinq prochaines années les capacités d'intervention de l'Agence.
Le texte du projet de loi
Cet article de programmation prévoit que, dans les cinq prochaines lois de finances, des crédits supplémentaires seront affectés à l'ANAH afin de financer la réhabilitation de 200.000 logements à loyers conventionnés ou réglementés (ce qui représente une multiplication par deux par rapport au nombre de logements conventionnés actuellement grâce aux aides de l'Agence) et de contribuer à la remise sur le marché locatif de logements vacants .
Il est ainsi prévu que les crédits supplémentaires ouverts par les lois de finances de 2005 à 2009 pour financer cette action soient annuellement de :
- 70 millions d'euros tant en autorisations de programme qu'en crédits de paiement pour l'année 2005 ;
- 140 millions d'euros tant en autorisations de programme qu'en crédits de paiement pour les années 2006 à 2009 .
Observations de votre commission
Votre commission pour avis se félicite de cette hausse programmée des moyens budgétaires de l'Agence . Elle a, à de nombreuses reprises, souligné le rôle déterminant joué par l'ANAH, tant en termes de lutte contre l'habitat dégradé , de développement d'un parc locatif privé de qualité à loyers maîtrisés , que d'action en faveur de l'aménagement du territoire .
Au surplus, votre rapporteur pour avis note que cette inflexion à la hausse intervient à une période se caractérisant par une pénurie de logements touchant l'ensemble des maillons de la chaîne du logement et plus particulièrement le locatif privé, comme le soulignait Marcel-Pierre Cléach. La lutte contre la vacance doit en effet devenir une des actions majeures de la politique du logement car il existe aujourd'hui près de deux millions de logements vacants . Même si ce parc n'est pas entièrement mobilisable -la vacance d'une partie de ces logements tenant à des raisons liées à la mobilité des ménages-, il existe néanmoins des capacités ( représentant entre une et trois années de construction neuve selon les estimations ) qui pourraient être utilement affectées pour répondre aux besoins de la population.
En ce qui concerne le libellé même de l'article, votre rapporteur pour avis relève que ses éléments chiffrés sont, pour les autorisations de programme, conformes aux dispositions du projet de loi de finances pour 2005. Ainsi le chapitre budgétaire 65-48 article 90, regroupant les subventions d'investissement mises à la disposition de l'ANAH, indique que les autorisations de programme en 2004 étaient de 392 millions d'euros et prévoit la mise à disposition de 462 millions d'euros en 2005, soit une stricte augmentation de 70 millions .
En revanche, les crédits de paiement n'augmenteraient, selon le même fascicule budgétaire, que de 19 millions d'euros en 2005 par rapport en 2004, contrairement à ce qu'indique l'article 50 du projet de loi.
Ce hiatus est en fait lié à des motifs techniques . Il procède, de la part du Gouvernement, d'un souci de sincérité dans la rédaction de l'article 50 afin d'indiquer que l'ensemble des autorisations de programme ouvertes dans ce cadre seront couvertes par les crédits de paiement correspondants. Toutefois, compte tenu du caractère pluriannuel des interventions de l'ANAH (autorisation de la subvention, réalisation des travaux puis remboursement des opérations), il ne serait pas opportun de prévoir dès 2005 une couverture intégrale en crédits de paiement des autorisations de programme ouvertes. Au contraire, la hausse brutale des crédits de paiement se traduirait vraisemblablement par un reliquat de crédits non consommés à la fin de l'exercice budgétaire 2005 (et donc par des annulations de crédits), ce qui pourrait altérer la sincérité budgétaire.
Propositions de votre commission
Afin de bien identifier la nature de ces crédits supplémentaires, votre commission vous propose, par un amendement , de préciser que les crédits qui seront affectés à l'ANAH en vertu de l'article 50 seront des crédits permettant de financer les nouvelles actions assignées à l'Agence, en supplément de ceux qui correspondent à son activité régulière .
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article ainsi modifié.
* 27 Logement : pour un retour à l'équilibre. Rapport n° 22 (2003-2004) fait par M. Marcel-Pierre Cléach au nom de la commission des Affaires économiques.
* 28 C'est à dire n'ayant pas à la fois eau, WC et installations sanitaires.