2. Des explications multiples
a) Des contraintes géographiques et sociales spécifiques
Par rapport à la métropole, les outre-mer supportent des conditions particulières, que ce soit en raison des conditions naturelles ou des facteurs humains.
Ces territoires présentent des spécificités géographiques qui sont autant de facteurs problématiques pour la construction de logements . La Guadeloupe et la Martinique se situent sur une zone de subduction entre deux plaques océaniques, ce qui, ajouté au volcanisme, crée un facteur d'instabilité sismique majeur. Couplé à des aléas climatiques très violents, ces risques justifient l'application de normes de construction adaptées. Le climat de la Guyane est également source de dégradation accélérée pour les bâtiments en raison du niveau élevé d'humidité et des pluies fortes et fréquentes, qui provoquent régulièrement des glissements de terrain. La Réunion, île volcanique, montagneuse et humide, connaît une forte densité de population sur la côte et est soumise, comme les Antilles, au passage de cyclones.
Par ailleurs, le niveau de vie est plus faible qu'en métropole, même si les comparaisons de prix et de pouvoir d'achat sont délicates en raison des déficiences de l'appareil statistique. L'Insee a cependant publié en juillet 2010 une enquête, qui montre que les prix sont plus élevés dans les départements d'outre-mer qu'en métropole , de 13 % en Guyane à 6 % à La Réunion. Les écarts s'expliquent en partie par la cherté des produits alimentaires dont les prix sont supérieurs de 34 % à 49 % outre-mer.
L'Insee confirme, dans cette étude, que les différences sont un peu plus marquées pour le logement . Les ménages métropolitains ou guadeloupéens consacrent à ce poste 12 % de leur budget alors qu'à La Réunion, en Martinique et en Guyane, les ménages y consacrent davantage, de 15,5 % à 21,5 %.
De plus, la croissance démographique est nettement supérieure à celle de la métropole en Guyane, à La Réunion et à Mayotte et la population y est plus jeune.
b) Des coûts de construction plus élevés que dans l'hexagone
Le coût des matières premières et, de manière générale, les coûts de construction sont élevés et sans comparaison avec ceux de la métropole. Une étude réalisée à l'initiative du ministère de l'outre-mer au cours du premier trimestre 2006 a montré que le manque de concurrence dans la filière bâtiment, le coût des matériaux et des contraintes liées à la prévention des risques ou aux caractéristiques des sites pèsent sur les coûts. Cette étude notait également que le manque de concurrence dans le secteur du bâtiment, et plus spécifiquement dans les approvisionnements, augmente le prix de certaines matières premières. La structure même des marchés en outre-mer, et notamment la constitution de formes d'oligopoles, ne jouent pas en faveur d'une baisse des prix.