Projet de loi de finances pour 2004 : Les conditions générales de l'équilibre financier (Première partie de la loi de finances)

ARTICLE ADDITIONNEL APRES L'ARTICLE 5

Régime fiscal des cessions de biens immobiliers aux sociétés d'investissement immobilier cotées
du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2007

Commentaire : le présent article additionnel a pour objet, pour une période de temps restreinte (du 1 ^er janvier 2004 au 31 décembre 2007), de permettre aux sociétés industrielles ou financières de céder à une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) leurs actifs immobiliers en acquittant une « exit tax » de 16,5 % sur leurs plus-values latentes.

I. LE DROIT ACTUEL

A. LE NOUVEAU STATUT DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES COTÉES

Les sociétés françaises d'investissements immobiliers cotées (SIIC) ont pour activité la détention à long terme, le développement et l'arbitrage d'actifs destinés à la location (immobilier d'entreprise et habitation) et représentent environ 1 % de la capitalisation boursière de la place de Paris.

Jusqu'à l'année dernière, elles étaient peu nombreuses, d'une faible capitalisation boursière (12,5 milliards d'euros pour 22,5 milliards d'euros d'actifs gérés), avec peu de « petits actionnaires », contrairement aux sociétés d'investissements allemandes, néerlandaises ou belges qui bénéficiaient de régimes fiscaux plus favorables.

Pour mettre fin à cette distorsion de concurrence, votre commission des finances a proposé de leur appliquer un régime de transparence fiscale c'est-à-dire que ces sociétés ne soient pas soumises à l'impôt sur les sociétés à condition de distribuer la quasi-totalité de leurs bénéfices. Les bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles sont en effet obligatoirement distribués à hauteur de 85 % avant la fin de l'exercice qui suit celui de leur réalisation. Ces bénéfices sont donc imposés au niveau de l'actionnaire.

De même, une fois taxées pour le stock existant (sous forme d'une « exit tax » de 16,5 % payable sur quatre ans), les plus-values de cessions réinvesties dans les activités immobilières ou distribuées sont exonérées.

Le gain fiscal a été estimé à 400 millions d'euros dès 2003. En effet, l'« exit tax » à 16,5 % devrait rapporter 1,5 milliard d'euros sur 4 ans.

Le nouveau régime fiscal des sociétés immobilières cotées

Les conditions d'entrée dans le nouveau régime fiscal des sociétés d'investissements immobiliers cotées, qui est un régime sur option, sont les suivantes :

1 - la société doit être cotée, avec un capital social minimum de 15 millions d'euros et avoir comme objet exclusif l'activité immobilière ;

2 - l'option doit être notifiée au plus tard avant la fin du quatrième mois de l'ouverture de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise au nouveau régime, à l'exception de l'exercice clos en 2003 pour lequel l'option doit être notifiée avant le 30 septembre 2003 ;

3 - l'option est irrévocable.

L'entrée dans le nouveau régime fiscal entraîne l'imposition immédiate au titre des plus-values latentes des immeubles et parts de sociétés immobilières détenus par cette société, au taux de 16,5 % sur leur valeur vénale, payable sur 4 ans.

Le nouveau régime fiscal est le suivant :

1 - les sociétés agréées sont exonérées d'impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice net provenant des activités immobilières (les autres activités sont imposées selon le droit commun) ;

2 - le bénéfice net résultant des opérations exonérées doit être distribué à hauteur de 85 % minimum pour chaque exercice ;

3 - les plus-values de cessions d'actifs sont exonérées d'impôt sur les sociétés à condition que le produit de la cession soit réinvesti en activité immobilière ou distribué.

Enfin, les titres de la personne morale soumise au régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées sont éligibles au Plan d'épargne en actions (PEA).

B. LE SUCCÈS DE LA RÉFORME

L'article 11 de la loi de finances pour 2003 créant le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) est pleinement entré en vigueur ^{42( * )} : ainsi neuf sociétés ont opté pour ce régime au 30 septembre 2003, et s'acquitteront d'une « exit tax » de 1.436 millions d'euros sur quatre ans. Le chiffre de 400 millions d'euros payés en 2003 devrait donc être pratiquement atteint.

Surtout, d'autres sociétés devraient opter entre le 1 ^er janvier et le 30 avril 2004 et permettre ainsi de dépasser le chiffre de 1,5 milliard d'euros d' « exit tax ». Des sociétés foncières étrangères (britannique, néerlandaise) devraient notamment coter leurs filiales françaises à Paris.

Globalement, la réforme est un succès et les titres des sociétés foncières se sont d'ailleurs valorisés de 10 % en un an, en grande partie du fait de ce nouveau dispositif.

II. LES DISPOSITIONS PROPOSÉES PAR LE PRÉSENT ARTICLE ADDITIONNEL

Votre commission des finances estime que la réforme des sociétés immobilières cotées est un succès qui doit encourager à aller plus loin dans la voie de la création d'un véritable compartiment immobilier coté et performant, qui attire les investisseurs étrangers .

Il vous est donc proposé, dans la continuité des mesures adoptées l'année passée, d'ajouter un « nouvel étage », de portée significative, à la réforme des SIIC.

Il s'agit, pour une période de temps restreinte (du 1 ^er janvier 2004 au 31 décembre 2007) de permettre aux sociétés industrielles ou financières de céder à une SIIC leurs actifs immobiliers en acquittant une « exit tax » sur les plus-values latentes. La société bénéficiaire de l'apport prendrait l'engagement de conserver l'immeuble apporté pendant au moins trois ans.

Cette mesure d'incitation fiscale temporaire aurait pour effet :

- d'amplifier le mouvement d'externalisation du patrimoine immobilier des entreprises qui se recentreraient sur leur métier ;

- de renforcer de manière très significative le compartiment des SIIC : aujourd'hui, les SIIC gèrent 20 milliards d'euros d'actifs. Le patrimoine transférable est très supérieur. Elles pourraient doubler ou tripler leurs actifs et devenir un compartiment de référence ;

- d'apporter au budget de l'Etat de nouvelles contributions qui sont estimées, dans une évaluation extrêmement prudente (2 % du patrimoine des sociétés financières et 10 % du patrimoine des sociétés industrielles seraient transférés aux SIIC sur la période 2004-2007), à plus d'un milliard d'euros pour une « exit-tax » à 16,5 % ^{43( * )} .

De ce fait, le gain budgétaire pour l'Etat serait, dans une hypothèse prudente ^{44( * )} , de 250 millions d'euros dès 2004.

En conclusion, ce « nouvel étage » de la réforme des SIIC permettrait aux sociétés immobilières cotées de prendre une nouvelle dimension au profit de la compétitivité économique de la place de Paris tout entière .

Il s'agirait de se rapprocher du modèle des Etats-Unis où 70 % des immeubles d'entreprises sont détenus par des investisseurs professionnels et 30 % seulement par les entreprises elles-mêmes, alors que la proportion est inverse en France. Les immeubles seront en effet mieux gérés par des professionnels que par les entreprises elles-mêmes.

Décision de la commission : votre commission vous demande d'adopter cet article additionnel.