B. DES OBJECTIFS AMBITIEUX POUR 2004 MALGRÉ DES MOYENS BUDGÉTAIRES RÉDUITS
1. Un objectif de construction de 80.000 logements sociaux
Le
ministère annonce que, malgré sa diminution, la dotation en
faveur de l'investissement locatif social pour 2004 devrait permettre la
réalisation de 80.000 logements.
Il faut noter que
l'objectif de 80.000 logements ne recouvre pas les seuls
logements financés grâce au budget de l'Etat
.
Ils comprennent non seulement les traditionnels PLUS et PLA-I mais aussi les
PLS qui sont des logements intermédiaires ne bénéficiant
pas de subvention directe, mais d'aides fiscales (TVA à taux
réduit, exonération de taxe foncière sur les
propriétés bâties) et les PLUS financés par la
nouvelle agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et par les
logements intermédiaires de l'association foncière du 1 %
logement.
Production locative sociale en 2004
|
PLUS neuf |
35.000 |
|
PLUS ancien |
8.000 |
|
Total PLUS |
43.000 |
|
PLA-I |
5.000 |
|
Total logements financés sur l'article 10 |
48.000 |
|
PLS |
12.000 |
|
Total offre nouvelle |
60.000 |
|
PLUS CD et autres PLUS financés par l'ANRU |
15.000 |
|
PLS foncière |
5.000 |
|
Total |
80.000 |
En réalité, l'objectif de logements sociaux financés directement grâce au budget de l'Etat sera porté de 42.000 à 48.000 unités en 2004. Le chiffre de 60.000 logements nouveaux sera atteint grâce aux prêts locatifs sociaux (contre 58.000 l'an dernier). Enfin, les 20.000 logements restants seront financés par la nouvelle agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) et l'association foncière. La réalisation de l'objectif de 80.000 logements dépendra donc beaucoup de la mobilisation des acteurs extérieurs et d'une mise en place rapide de l'ANRU.
Les différents outils pour le financement du logement social
Le
financement des logements locatifs sociaux a fait l'objet depuis 1996 de
réformes successives dont la création du prêt locatif
à usage social (PLUS) par le décret n° 99-794 du 14
septembre 1999 et du Prêt locatif social (PLS) par le décret
2001-207 du 6 mars 2001, en remplacement des anciens PLA (prêt locatif
aidé).
Pour la réalisation de ces logements locatifs, trois produits financiers
peuvent donc être mobilisés : le PLA-I (prêt locatif
aidé d'intégration), le PLUS (prêt locatif à usage
social), le PLS (prêt locatif social). Un autre produit est le PLUS-CD
(prêt locatif à usage social construction-démolition).
Les PLA-I et les PLUS (neuf et ancien)
Le champ des opérations finançables par les PLUS et PLA-I est
désormais harmonisé, à l'exception du financement des
logements-foyers pour personnes âgées et pour personnes
handicapées qui ne peuvent être financés qu'en PLUS ou en
PLS.
Par ailleurs, depuis le décret n°2001-336 du 18 avril 2001, le
financement en PLUS de l'acquisition de logements sans travaux est
également possible. Les logements ainsi acquis doivent néanmoins
avoir été achevés depuis au moins 20 ans.
Le logement est attribué à des personnes physiques dont les
revenus n'excèdent pas, à la date d'entrée dans les lieux,
un plafond fixé par l'arrêté du 29 juillet 1987
modifié, relatif aux plafonds de ressources de PLUS.
Les logements financés en PLA-I sont destinés à
héberger des ménages qui rencontrent des difficultés
d'insertion particulières : les ressources de ces ménages doivent
être inférieures à 60% des plafonds de ressources pris en
compte pour l'accès au PLUS, sauf dérogation préfectorale.
Par ailleurs, l'octroi des subventions et prêts PLA-I, PLUS et PLS est
subordonné à la conclusion d'une convention qui ouvre droit
à l'APL pour les locataires sous conditions de ressources et qui fixe le
loyer maximum autorisé. La durée de la convention est
égale à la durée de remboursement du prêt ; en PLS,
elle ne peut être inférieure à 15 ans.
Toute opération financée à l'aide de PLUS ou PLA-I doit
faire l'objet d'une décision portant octroi de subvention prise par le
préfet. Cette décision vaut agrément pour l'obtention de
la TVA au taux réduit et l'exonération de la taxe foncière
sur les propriétés bâties pendant 15 ans.
Le loyer maximum est fixé par la convention APL en fonction d'un prix au
mètre carré de surface utile qui varie selon la zone
géographique. Pour les logements financés en PLA-I, le montant du
loyer est limité à 88 % du loyer maximum PLUS, sauf
dérogation préfectorale.
Le PLS
Dans le souci de relancer l'offre de logement locatifs sociaux
"intermédiaires", le Gouvernement a décidé d'en revoir les
conditions de financement et a mis en oeuvre la réforme des prêts
locatifs sociaux (PLS) par le décret no 2001-207 du 6 mars 2001.
Refinancés par les fonds d'épargne centralisés à la
CDC, les PLS sont actuellement consentis, d'une part, directement par la CDC,
d'autre part, par le CFF ainsi que les établissements ayant
répondu aux appels d'offres organisés le 12 janvier 2001, le 8
février 2002 et le 26 février 2003 par la CDC, sous
l'égide du ministère de l'économie, des finances et de
l'industrie.
Seules les opérations financées en PLUS ou PLA-I
bénéficient d'une subvention de l'Etat ; le PLS ne
bénéficie pas d'aide budgétaire mais d'une aide de
circuit.
En ce qui concerne les logements locatifs financés en PLS, le montant
des loyers est limité à 150 % de ceux du PLUS, sans application
des marges locales de dépassement.
Le PLUS « construction-démolition »
Les PLUS « construction-démolition » sont destinés
à accompagner, si possible à anticiper, les opérations de
démolition rendues nécessaires par l'obsolescence physique ou la
dégradation urbaine et sociale de certains ensembles.
Il s'agit de permettre le relogement des ménages occupant les immeubles
à démolir sur le site même ou ailleurs (dans la même
commune ou dans l'agglomération si par exemple un programme local
d'habitat a prévu des dispositions), à des conditions de loyer
aussi proches que possible des conditions de loyer pratiquées dans le
logement initial.
Le régime est identique à celui du PLUS, sauf pour le taux de
subvention fixé au maximum à 12 %. Pour 2003 et dans le cas du
relogement des familles issues de bâtiments à démolir
situés en ZUS, GPV, ou ORU, la subvention de l'Etat au taux de 5 %
est complétée par une subvention représentant 12 % du prix
de revient prise en charge par le 1 % logement.
Source : ministère de l'équipement, des transports et du
logement (DGUHC)