2. L'effet controversé de la baisse du taux du livret A
La
deuxième explication de la baisse des crédits malgré les
objectifs ambitieux en matière de construction sociale est
la baisse
du taux du livret A
qui donnera en 2004 un avantage de taux aux
opérateurs, et permettra de diminuer la contribution du budget de l'Etat.
La subvention de l'Etat représente en moyenne 7 % du montant total de
l'opération pour le PLUS et 14 % pour le PLAI
, alors que les
prêts sur fonds d'épargne de la Caisse des dépôts et
consignations représentent respectivement 67,3 % et 31,8 % des plans de
financement.
Ainsi, avant même l'aide budgétaire, l'aide de taux est une des
composantes essentielles de l'aide à la construction sociale, comme le
montre le graphique ci-après.
Les seules évolutions du budget de l'Etat ne permettent pas de
mesurer l'ampleur des aides publiques à la construction sociale, les
avantages de taux étant supérieurs aux aides
budgétaires
.
AVANTAGES CONFÉRÉS RELATIFS AUX OPERATIONS PLA
(en millions d'euros)
|
|
1 997 |
1 998 |
1 999 |
2 000 |
2 001 |
|
Aides perçues |
442,1 |
233,2 |
181,2 |
219,2 |
263,9 |
|
Avantages de taux |
570,0 |
344,3 |
260,3 |
486,3 |
514,4 |
|
Avantages fiscaux |
592,9 |
507,6 |
523,5 |
585,1 |
530,5 |
|
Autres aides aux producteurs |
258,5 |
386,4 |
444,3 |
490,6 |
570,1 |
|
Ensemble |
1 863,5 |
1 471,5 |
1 409,3 |
1 781,2 |
1 878,8 |
Source
: compte du Logement
Les subventions budgétaires moyennes devraient diminuer en 2004,
passant d'environ 5.000 euros à 3.000 euros
. Cette diminution sera
cependant intégralement compensée, selon le ministère
chargé du logement, par l'effet de la baisse du livret A.
Par ailleurs,
la baisse du taux du livret A allègera la dette des
bailleurs sociaux de 27 millions d'euros dès 2004
, puis 70 millions
d'euros en 2005 et de plus de 240 millions d'euros les années suivantes.
Effet
de la baisse du taux du livret A sur l'endettement des organismes HLM
(y
compris SEM) hors activité nouvelle
|
Année |
Impact sur l'annuité |
En % de la charge financière |
|
2004 |
- 27 |
- 0,5 % |
|
2005 |
- 70 |
- 1 % |
|
2010 |
-240 |
- 5 % |
|
2015 |
-370 |
- 9 % |
|
2020 |
-420 |
- 13 % |
Cependant, selon les organismes de logement social, s'il est
vrai
que
la baisse du taux du livret A correspond en moyenne à 90 % des
subventions versées actuellement
, la crainte d'une évolution
à la hausse du taux dans les années à venir les
amène à nuancer l'impact positif de la baisse du taux du livret A
(les prêts au logement social ont une durée de 35 ans).
Il semble donc que les objectifs de construction sociale ne pourront être
atteints en 2004 qu'à la condition d'une mobilisation de tous les
acteurs, et d'une mise en place rapide du programme de rénovation
urbaine.
L'impact de la baisse du taux du livret A sur la construction sociale : le point de vue des organismes de logements sociaux
L'impact
de la baisse du taux du livret A sur l'activité des organismes de
logement social est double :
-
d'une part le taux d'intérêt de la dette indexée sur
le taux du livret A baisse automatiquement de 0,75 %.
C est le cas de la
plus grande partie de l'encours des organismes HLM. L'effet, très
positif sur les comptes des organismes, ne se fera pas sentir
immédiatement. Les modalités de la baisse consistent, par le
mécanisme de la double révision, à réduire la
progressivité des annuités : si l'annuité progresse
actuellement de 0,50 %, elle baissera désormais de 0,22 % par an. Ce
lissage joue à la baisse comme à la hausse. En pratique, 2005
sera la première année d'effet plein sur la charge
financière qui baissera alors de 60 millions d'euros pour l'ensemble des
organismes HLM pour une charge financière de près de 5.800
millions d'euros.
-
d'autre part le taux des nouveaux prêts a été
abaissé et le financement locatif le plus utilisé, le PLUS, est
passé de 4,20 % à 3,45 %.
Cette baisse significative va
réduire nettement le poids de la charge financière dans les
nouvelles opérations. Pour une opération PLUS au coût moyen
en zone 2, l'effet de la baisse du taux sur l'équilibre financier
équivaut à une subvention de près de 6.000 euros, soit 90
% du montant moyen de la subvention de l'Etat en 2002.
En réalité ceci n'est vrai que si le taux du prêt reste
inchangé pendant toute la période d'amortissement : 35 ans. Si le
taux d'intérêt devait à nouveau augmenter de 0,75 % dans
cinq ans, l'équivalent subvention serait ramené à moins de
1.500 euros. En cas d'augmentation plus rapide (deux ans), le gain serait
à peu près nul.
Au moment où l'Etat se dessaisit de la prérogative de fixer la
valeur du taux du livret A et par conséquent des prêts au logement
social, il ne peut garantir que l'avantage résultant de la
récente baisse sera pérenne.
C'est pourquoi la baisse du taux du livret A doit être mise à
profit pour réaliser davantage d'opérations dont
l'équilibre financier sera mieux assuré, sans revenir sur le
niveau actuel des subventions unitaires.
Source : Union sociale pour l'habitat