Article 5 sexies (nouveau)
(Articles L. 351-2, L. 443-6-2 à
L. 443-6-16 [nouveaux], L. 421-1, L. 422-2, L. 422-3,
L. 443-13 du code de la construction et de l'habitation, et
articles 278 sexies, 726 et 828 du code général des
impôts)
Sociétés civiles immobilières de
capitalisation d'accession à la propriété
Adopté par les députés sur proposition de Mme Christine Boutin, l'article 5 sexies autorise les organismes HLM à créer des sociétés civiles immobilières (SCI) de capitalisation dont les parts sociales seraient acquises progressivement par les locataires souhaitant devenir propriétaires de leur logement. Votre commission ne peut que se réjouir de cette initiative, qui répond au demeurant à l'une des préconisations émises par le groupe de travail « foncier et logement ».
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Ce dispositif permettrait à des candidats à l'accession de devenir propriétaire, à leur rythme, en leur donnant la possibilité de moduler leur effort d'épargne mais aussi, si nécessaire, de l'interrompre temporairement, voire définitivement. Afin que les ménages puissent s'adapter aux aléas affectant leur revenu courant, le groupe de travail avait recommandé de les autoriser à acquérir ou revendre des parts en fonction de leurs capacités financières, les locataires ne devenant pleinement propriétaires qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de leur logement. Ces orientations ont été reprises par les dispositions votées par les députés.
Le paragraphe I complète l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation afin que les logements des SCI d'accession à la propriété donnent droit à leurs occupants au bénéfice de l'aide personnalisée au logement (APL).
Le paragraphe II crée une section dans le code, composée des articles L. 443-6-2 à L. 443-6-16 , qui serait consacrée à l'accession des locataires à la propriété par capitalisation.
L'article L. 443-6-2 précise l'objet des SCI de capitalisation. Ces sociétés auraient pour mission de détenir, de gérer et d'entretenir des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par les organismes HLM. Chaque logement serait destiné à la location à des personnes dont les ressources ne devraient pas dépasser les plafonds de ressources donnant accès aux logements HLM et aurait vocation à être attribué en propriété aux associés de la SCI.
Selon les termes de l'article L. 443-6-3 , les SCI seraient créées par les organismes HLM qui pourraient bénéficier des prêts réglementés de l'Etat pour la construction et l'acquisition des logements. Ces sociétés seraient la propriété des organismes HLM et des locataires en détenant des parts sociales. Enfin, les organismes pourraient gérer et attribuer ces logements dans les conditions prévues par le droit commun des HLM (articles L. 442-1 à L. 442-6).
L'article L. 443-6-4 prévoit qu'un état descriptif de division délimite les diverses parties, privatives ou communes, de l'immeuble et fixe, s'il y a lieu, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. En outre, les statuts de la SCI répartiraient les droits composant le capital social en lots divisibles de parts, chaque lot représentant un logement.
L'article L. 443-6-5 autorise les locataires des logements situés dans l'immeuble à acquérir par tranches les parts du lot représentatif de leur logement et à devenir associés de la SCI. En application de l'article L. 443-6-6 , un locataire ne pourrait devenir propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.
L'article L. 443-6-7 détermine le statut juridique des parts sociales acquises par le locataire associé. Celles-ci pourraient :
- être cédées pour la totalité ou en partie à l'organisme HLM, associé gérant de la SCI. En cas de cession partielle de ses parts, le locataire aurait la possibilité de les racheter ;
- être échangées contre des parts de même valeur en cas de déménagement du locataire au sein du même immeuble.
En outre, les parts seraient automatiquement :
- en cas de décès du locataire, cédées en totalité à l'organisme HLM, sauf à ce que les ayants droit décident de conserver les parts et d'occuper le logement, sous réserve de l'accord de l'organisme ;
- en cas de déménagement du locataire hors de l'immeuble, cédées en totalité, soit, avec l'accord de l'organisme, aux personnes mentionnées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 18 ( * ) , soit à l'organisme ;
- en cas d'impayés de loyers, de charges locatives ou de taxes et d'impôts, restitués à l'organisme, à concurrence de la somme due par le locataire.
Pour permettre aux locataires de moduler leur rythme d'accession à la propriété en fonction des aléas affectant leurs revenus, l'article L. 443-6-8 oblige l'organisme HLM à vendre et à racheter des parts sociales, à leur valeur nominale non indexée, à la demande des locataires. Il autorise également la SCI à percevoir des frais de dossier en cas de revente des parts sociales moins de cinq années après leur acquisition.
L'article L. 443-6-9 dispose que les droits des locataires, détenteurs de parts, dans le capital sont proportionnels à la valeur des biens dont ils ont vocation à devenir propriétaires par rapport à la valeur de l'ensemble de la SCI.
L'article L. 443-6-10 rend applicable aux SCI les dispositions des articles L. 214-6 à L. 214-9, qui prévoient la création d'un conseil de surveillance, les modalités de son élection et les conditions dans lesquelles ses administrateurs rendent compte de leurs activités.
L'article L. 443-6-11 permet de déroger aux dispositions de l'article 1857 du code civil afin que chaque locataire détenteur de parts ne puisse être tenu de contribuer au paiement des dettes sociales que pour les sommes correspondant au lot de parts représentant le logement dont il pourrait devenir plein propriétaire, à due concurrence du nombre de parts qu'il détient effectivement.
Selon l'article L. 443-6-12 , les dispositions de la présente section relatives aux SCI sont applicables aux immeubles d'habitation existants et qui sont propriétés des organismes HLM.
L'article L. 446-6-13 explicite les conditions de retrait de la SCI du locataire associé ayant acquis la totalité des parts représentatives de son logement, de diminution corrélative du capital de la SCI et d'application du régime de la copropriété à ce logement. La convention ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement locative devient caduque pour le logement acquis par le locataire.
L'article L. 446-6-14 limite à quinze années la durée de la SCI, durée qui peut être prorogée par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des deux tiers. L'article L. 446-6-15 indique, quant à lui, que la dissolution de la SCI est automatique, soit au terme fixé par les statuts, soit lorsque tous les logements ont été attribués en pleine propriété, si l'assemblée générale le décide, toujours à la majorité des deux tiers.
Enfin, l'article L. 443-6-16 renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de définir les conditions d'application de cette nouvelle section.
Les 1°, 2° et 3° du paragraphe III donnent respectivement compétence aux offices publics d'aménagement et de construction (OPAC), aux sociétés anonymes d'HLM (SA HLM) et aux sociétés anonymes coopératives de production d'HLM pour assurer la gérance des SCI d'accession à la propriété.
Le paragraphe IV permet de déroger, en cas d'apport d'immeubles à une SCI par un organisme HLM, aux dispositions de l'article L. 443-13 qui rendent, en cas de cession d'un élément du patrimoine immobilier d'un organisme, immédiatement exigibles le remboursement des prêts contractés pour sa construction. En outre, en cas d'attribution en pleine propriété d'un logement à un locataire associé de la SCI, l'organisme serait tenu de rembourser la fraction de l'emprunt correspondant à la valeur du logement si l'immeuble fait l'objet d'une hypothèque divisible.
Le paragraphe V , qui complète l'article 278 sexies du code général des impôts, assujettit au taux réduit de TVA à 5,5 % les apports d'immeubles neufs par les organismes HLM aux SCI.
Le paragraphe VI prévoit l'imposition aux droits de mutation uniquement lors de la première cessation de parts sociales de la SCI, les cessions ultérieures en étant exonérées.
Enfin, le paragraphe VII institue un droit d'enregistrement, fixé à 375 euros 19 ( * ) , pour les actes de prorogation de durée, de réduction du capital, de dissolution et de partage des SCI.
Propositions de votre commission
Votre commission vous soumet un amendement de rédaction globale de cet article qui, sans dénaturer l'esprit du dispositif adopté par les députés, reprend la totalité des dispositions de cet article et en complète certaines insuffisances sur le plan juridique ou fiscal.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. * 18 Il s'agit du conjoint, sans préjudice de l'article 1751 du code civil, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an. * 19 Porté à 500 euros pour les sociétés ayant un capital d'au moins 225.000 euros. |