D. LA FORMATION D'UNE « BULLE » IMMOBILIÈRE
1. Un marché immobilier en hausse
La décennie 2000 s'est caractérisée en Corse par un marché immobilier en hausse constante. Certes, les transactions chutèrent de près de 25 % en 2008-2009, mais les prix ne diminuèrent pas. Et la reprise fut très vive dès 2010, effaçant en un an la baisse enregistrée les deux années précédentes : le montant des ventes de logements s'est alors élevé à 1,024 milliard d'euros. Le niveau global des transactions immobilières représente 10 % de la richesse produite en Corse, contre 5 % seulement au plan national.
Les hausses de prix sont redevenues fortes en 2010, dépassant 10 % tant pour les logements neufs que pour les logements anciens. En effet, le marché immobilier corse reste structurellement favorable aux hausses de prix, la demande dépassant l'offre disponible.
Deux raisons expliquent l'importance de cette demande :
- d'une part, la croissance démographique provenant essentiellement de l'arrivée dans l'île d'une population à haut pouvoir d'achat immobilier, composée d'actifs entre 35 et 55 ans, ou de retraités qui, généralement, vendent un bien sur le continent pour racheter en Corse ;
- d'autre part, la demande extérieure pour les résidences secondaires, qui entre en concurrence avec la demande des résidents permanents de l'île.
En dépit de leur dynamisme, les prix immobiliers demeurent en Corse inférieurs à ceux des régions littorales du continent. En 2008, les prix au m² construit étaient en Corse inférieurs de 11 % à la moyenne nationale. Cependant, de 1990 à 2008, ces prix ont augmenté de 66 % et le prix moyen de vente au m² est passé de 1 800 à 3 000 euros.
2. Une forte pression sur le marché foncier
Cette activité immobilière soutenue se traduit par une forte pression sur le marché foncier qui, en raison des conflits d'usage, se fait sentir aussi bien sur le segment agricole que sur le segment résidentiel.
Le marché foncier à vocation agricole présente un caractère nettement spéculatif, avec une progression de + 300 % en une décennie, contre 50 % au niveau national. Le prix du terrain agricole est passé de 3 735 euros à l'hectare en 1999 à 14 957 euros à l'hectare en 2009. Les jeunes agriculteurs peinent à réunir la base foncière qui leur permettrait de s'installer, soit en acquisition, soit en location. Car les propriétaires rechignent souvent à louer des terrains agricoles qu'ils ont l'espoir secret de voir un jour reclassés en terrains à bâtir.
Le marché foncier à vocation résidentielle connait aussi une hausse des prix, qui sont passés d'une moyenne de 38 euros le m² en 2006 à 58 euros le m² en 2009. Ce niveau moyen peut paraître encore modeste, comparé à celui d'une région comme le Languedoc-Roussillon, qui était de 102 euros le m². Il recouvre cependant des différentiels de prix extrêmement importants, allant de 26 euros le m² pour un village de l'intérieur à plus de 300 euros le m² pour une commune du littoral.