II. UN PROPOSITION DE LOI « PATCHWORK »
Malgré son titre ambitieux, le texte ne constitue pas une réforme d'ampleur du droit de l'urbanisme et du logement, mais une collection d'ajustements à des dispositifs déjà existants, trop contraignants ou mal calibrés.
A. ASSOUPLIR LES RÈGLES DE PROCÉDURE ET DE FOND RELATIVES AUX DOCUMENTS D'URBANISME
1. Faciliter et accélérer l'évolution des documents d'urbanisme
Afin de permettre une meilleure adaptabilité des documents d'urbanisme aux priorités des politiques publiques nationales et locales, la proposition de loi :
- permet le recours à la procédure de modification simplifiée des PLU(i) pour les majorations de construction jusqu'à 50 % (contre 20 % actuellement) (art. 1) et en réservant la procédure de révision des documents d'urbanisme aux changements des documents stratégiques (art. 1er A) ;
- supprime la caducité automatique des Scot (art. 1er). L'Assemblée nationale a rétabli la caducité du Scot en portant le délai à dix ans et en permettant au préfet d'accorder un délai supplémentaire pour procéder à l'évaluation ;
- permet l'approbation des schémas d'aménagement régional (SAR) ultramarins par le préfet, et non plus par décret en Conseil d'État (art. 1er bis A).
L'article 2 ter facilite la modification des documents de lotissement afin d'en permettre la densification « douce », notamment en abaissant les majorités de colotis requises.
2. Élargir le champ des dérogations
Le texte élargit les cas où l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme peut déroger aux règles du PLU(i) : afin de favoriser la production de logements abordables, l'article 2 toilette la liste des communes où ces derniers peuvent bénéficier de dérogations en matière de gabarit, hauteur, densité et places de stationnement, pour l'aligner avec le zonage « A / B / C » ; les articles 2 sexies et septies ouvrent la possibilité de dérogations au cas par cas pour les projets industriels et logistiques.
En vue de faciliter la requalification des zones d'activité économique, et notamment des zones commerciales d'entrée de ville, la proposition de loi propose que puisse être dérogé, au cas par cas, aux règles du PLU(i) relatives aux destinations, afin d'y créer des logements (art. 2). Afin de favoriser la mixité fonctionnelle, l'article 2 bis propose de dispenser de toute autorisation d'urbanisme certains changements de destination, et de permettre à un local d'avoir plusieurs destinations.
En vue d'assouplir les contraintes pesant sur les constructeurs, les députés ont également réaffirmé que les autorisations d'urbanisme étaient délivrées conformément aux règles de densité en vigueur (art. 2 quater). Ils ont aussi permis de substituer à l'obligation de réalisation de places de stationnement la réalisation de places de vélo (art. 2 quinquies) et assoupli les contraintes de solarisation pour les parkings existants (art. 1er bis D).