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29 avril 1998 : Biens immobiliers ( rapport - deuxième lecture )

 



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Article L. 121-61 du code la consommation
Mentions obligatoires figurant dans l'offre

L'article L. 121-61 énumère les mentions qui doivent figurer dans l'offre afin que le consommateur soit pleinement éclairé avant de donner son consentement.

Comme le prévoit l'article 4 de la directive, l'offre doit être établie par écrit. La liste des mentions obligatoires correspond en outre à celle figurant en annexe de la directive, à l'exception de quelques ajouts. Elles concernent :

- l'identité et l'adresse du professionnel, qu'il s'agisse d'une personne morale ou d'une personne physique, ainsi que celles de l'intermédiaire éventuel ;

- les éléments d'identification du bien : la désignation précise des locaux, les conditions d'exécution des travaux et les garanties afférentes s'il s'agit d'un immeuble en construction.

A l'initiative de sa commission des Lois, l'Assemblée nationale a adopté un amendement tendant à exiger que l'offre comporte également un " descriptif précis " desdits locaux et " de leur environnement ". Si ces éléments paraissent de nature à compléter l'information du consommateur, on peut s'interroger sur le degré de précision requis pour que l'obligation légale soit considérée comme satisfaite, question qui risque de susciter un contentieux abondant. Le décret d'application devra donc impérativement énoncer les éléments d'information obligatoires relatifs à la description de l'environnement ;

- les modalités d'administration de l'immeuble ;

- la nature juridique du droit dont le consommateur devient titulaire ainsi que sa durée, sa date de prise d'effet et ses principales conditions d'exercice ;

- la date butoir et les conditions de conclusion de l'acte définitif si l'offre tend à la formation d'un avant-contrat ;

- la durée et la fréquence de la période de jouissance ;

- les dates d'occupation ou leurs modalités de détermination ainsi que celles des locaux ayant vocation à être occupés lorsque le consommateur a la possibilité de changer de lieu de vacances ;

- la désignation des installations et équipements communs et leur coût d'utilisation pour le consommateur ;

- une information relative au montant des charges qui seront dues par le consommateur.

Le projet de loi prévoyait l'obligation de mentionner ce montant tel que résultant d'une évaluation effectuée à la date de l'offre.

L'Assemblée nationale, à l'initiative de sa commission des Lois, a introduit une modification tendant à ce que cette mention soit complétée par celle du " mode d'évolution prévisible " de ces charges. Le rapport fait en effet valoir que " le dispositif adopté en première lecture par le Sénat doit (...) être complété par une mention imposant au vendeur de s'engager sur l'évolution de ces charges ".

Or, la formule proposée présente des inconvénients manifestes :

· L'expression " mode d'évolution " paraît floue ; le rapporteur de la commission des Lois de l'Assemblée nationale a d'ailleurs reconnu au cours des débats qu'elle comportait " un élément d'approximation ". L'adjonction de l'adjectif " prévisible " par voie de sous-amendement présenté par M. Gilles Carrez, bien que motivée par le souci louable de ne pas exiger des professionnels des évaluations prévisionnelles très délicates et aléatoires, accroît les risques de contestation contentieuse liés à l'interprétation de cette formule ;

· La formule paraît en outre inopérante, quelle que soit la portée qu'on lui attribue :

- s'il s'agit, pour le professionnel, d'indiquer le taux d'accroissement des charges futures, l'exercice paraît impossible. Il est en effet extrêmement difficile de procéder à de telles évaluations dans la mesure où les frais d'entretien sont étroitement liés à l'utilisation qui sera faite des locaux concernés par les différents titulaires du droit de jouissance et aux décisions susceptibles d'intervenir tendant à créer de nouveaux équipements collectifs ou à offrir de nouveaux services. Les indications ainsi portées dans l'offre seraient nécessairement largement fictives et, en définitive, dénuées de valeur informative. On discerne mal, en outre, quelle serait la portée de l' " engagement " du vendeur qui mentionnerait dans l'offre des prévisions se révélant erronées ultérieurement. Une telle exigence ne figure d'ailleurs pas dans la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé dont l'article 9 se contente de prévoir les modalités de détermination et de répartition des charges communes et des charges liées à l'occupation.

- s'il s'agit simplement, comme semblent l'indiquer les débats intervenus à l'Assemblée nationale, d'indiquer les critères d'évaluation des charges, cette exigence est déjà prise en compte par le projet de loi qui oblige le professionnel à mentionner les " éléments de détermination " des charges. La liste de ces éléments risque en outre de ne pas suffire à alerter le consommateur sur leur incidence concrète sur le montant des charges qu'il devra acquitter à l'avenir.

Alors que la formule proposée par l'Assemblée nationale paraît ne pas atteindre l'objectif poursuivi, la préoccupation qu'elle traduit correspond en revanche à un problème bien réel. Les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance de biens immobiliers à temps partagé sont en effet trop souvent mis en difficulté par une augmentation importante et inattendue des charges. Il paraît légitime et nécessaire d'attirer leur attention sur la probabilité, à moyen terme, d'un tel accroissement.

Votre commission vous propose en conséquence un amendement tendant à substituer à la formule retenue par l'Assemblée nationale la mention, lorsque les données sont disponibles, du taux d'accroissement annuel des charges au cours de la période triennale précédent l'offre et, à défaut, une mention attirant l'attention du consommateur sur l'éventualité d'une augmentation substantielle des charges à venir ;

- 10° le mode de paiement du prix et, le cas échéant, le recours à un crédit, qu'il soit accordé par un organisme tiers ou par le professionnel lui-même ;

- 11° l'affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et les modalités de cette affiliation ainsi que les conditions permettant au consommateur de bénéficier des services fournis par la bourse d'échange.

Considérant qu'une telle affiliation constituait un facteur important de valorisation du droit de jouissance du consommateur, l'Assemblée nationale, à l'initiative de sa commission des Lois, a estimé nécessaire de compléter le dispositif du 11° en exigeant que la mention expresse du défaut d'affiliation à une bourse d'échange soit portée dans l'offre. Elle a en outre souhaité que les conditions financières d'affiliation du professionnel et d'adhésion du consommateur à une bourse d'échanges soient mentionnées dans l'offre ;

- 12° le caractère limitatif des mentions obligatoires.

La signature du professionnel et l'indication de la date et du lieu d'émission de l'offre sont également requises.

En dépit de sa longueur et son apparence fort détaillée, la liste des mentions légales susvisées se réfère parfois à des notions dont le libellé ne permet pas au professionnel de connaître précisément le contenu de l'obligation qui lui incombe lors de la rédaction de l'offre. Cette situation est d'autant plus préoccupante que toute omission risque d'emporter la nullité du contrat et est assortie de sanctions pénales. Ainsi, afin de garantir la sécurité juridique des transactions et d'éviter que le dispositif proposé ne conduise à dissuader les investisseurs étrangers de s'établir en France, convient-il de prévoir qu'un décret en Conseil d'État précisera le contenu des mentions obligatoires. Votre commission vous soumet un amendement à cet effet.

Votre commission vous propose d'adopter ainsi modifié le texte proposé pour l'article L. 121-61 du code de la consommation.

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