C. DES ATOUTS TOURISTIQUES ATTÉNUÉS PAR UN DÉFICIT DES CAPACITÉS D'ACCUEIL ET DES EFFETS PERVERS
1. Un déficit de structures d'accueil, en particulier dans le haut de gamme
En dépit de potentialités certaines, le tourisme croate est handicapé par des capacités d'accueil qui restent encore insuffisantes, en particulier dans le haut de gamme . La grande majorité des nuitées se font dans les chambres chez l'habitant, ou dans les appartements privés principalement parce que la plupart des complexes hôteliers déçoivent par un mauvais rapport qualité/prix. Ainsi, en 2007, c'est plus de 17 millions de nuitées chez l'habitant qui ont été enregistrées, soit près de 13 % de plus qu'en 2006. Si une grande part des touristes ont recours aux hôtels, c'est pour des durées de séjour plus courtes.
S'agissant des capacités d'accueil de plus faible qualité, elles voient leur fréquentation diminuer drastiquement. Comme l'illustrent les données statistiques suivantes, la clientèle touristique ayant séjourné en motel a ainsi chuté de 89 %.
Les centres de villégiatures, qui souffrent d'un manque d'investissement perdent également des parts de marchés (-6,3 %). S'agissant des capacités d'accueil dans les campings, le président de l'association des campings croates (KUH) reconnaît 45 ( * ) qu'elles sont encore largement en dessous des besoins de la clientèle. Actuellement, sur les 513 campings que compte le pays, il existe 13 campings de quatre étoiles, 57 campings de trois étoiles et 158 campings d'une ou deux étoiles.
Nombre de touristes et nuitées par type de logement en 2006 et 2007
|
Nombre de touristes |
Variation 07/06 |
Part des touristes en % |
Nuitées |
Variation 07/06 |
Part des touristes en % |
|||||
|
2006 |
2007 |
2006 |
2007 |
2006 |
2007 |
2006 |
2007 |
|||
|
Total |
10 220 534 |
10 990 560 |
+ 7,53 |
100 |
100 |
52 647 828 |
55 616 539 |
+ 5,64 |
100 |
100 |
|
Hôtels, villas et hôtels-résidences |
3 745 301 |
3 976 750 |
+ 6,18 |
36,64 |
36,18 |
14 605 924 |
14 952 237 |
+ 2,37 |
27,74 |
26,88 |
|
Centres de villégiature |
676 166 |
633 814 |
- 6,26 |
6,62 |
5,77 |
4 545 427 |
4 170 648 |
- 8,25 |
8,63 |
7,5 |
|
Motels |
13 622 |
1 458 |
- 89,3 |
0,13 |
0,01 |
24 048 |
2 965 |
- 87,67 |
0,05 |
0,01 |
|
Appartements |
134 125 |
161 235 |
+ 20,21 |
1,31 |
1,47 |
961 771 |
1 146 582 |
+ 19,22 |
1,83 |
2,06 |
|
Campings |
1 856 024 |
1 948 645 |
+ 4,99 |
18,16 |
17,73 |
12 633 393 |
13 017 035 |
+ 3,04 |
24,00 |
23,40 |
|
Logements privés |
2 213 644 |
2 533 071 |
+ 14,43 |
21,66 |
23,05 |
15 622 912 |
17 638 721 |
+ 12,90 |
29,67 |
31,71 |
|
Autres |
1 581 652 |
1 735 587 |
15,48 |
15,79 |
4 254 353 |
4 688 351 |
8,08 |
8,44 |
||
Source : Ambassade de France en Croatie, mission économique.
La croissance du nombre de touristes ne s'accompagne pas partout d'une augmentation du nombre de lits disponibles. La Croatie souffre d'une sous-capacité d'accueil , doublée d'un manque d'investissement dans les capacités existantes . Ainsi, on compte actuellement un peu plus de 900.000 unités d'hébergement en Croatie. Enfin, la qualité du service rendu ne répond pas toujours aux exigences des clients.
Les capacités haut de gamme sont particulièrement concernées par ce constat. Comme le montre le tableau suivant, le haut de gamme ne représente que 5 % des capacités d'accueil, alors que les logements privés constituent encore près de 60 % du parc de lits existant.
Capacités d'accueil par nombre d'étoiles
|
Nombre de lits par catégorie |
Répartition % |
|
5 étoiles |
0,59 |
|
4 étoiles |
4,5 |
|
3 étoiles |
17,85 |
|
2 étoiles |
10,9 |
|
1 étoile |
6,5 |
|
Logements privés et autres |
59,62 |
Source : Ambassade de France en Croatie, mission économique.
|
Immeubles |
Nombre d'unités |
Variation(en %) 2007/2006 |
Nombre total de lits |
Variation (en %) 2007/2006 |
||
|
2006 |
2007 |
2006 |
2007 |
|||
|
Hôtels***** |
14 |
15 |
+ 7,1 |
5.096 |
5.568 |
+ 9,26 |
|
Hôtels**** |
71 |
94 |
+ 32,4 |
15.563 |
19.902 |
+ 27,88 |
|
Hôtels*** |
289 |
302 |
+ 4,50 |
66.678 |
65.640 |
- 1,56 |
|
Hôtels** |
141 |
137 |
- 2,8 |
23.158 |
22.458 |
- 3,02 |
|
Hôtels* |
6 |
3 |
+ 50 |
1.245 |
464 |
- 62,73 |
|
Total hôtels |
521 |
551 |
+ 5,8 |
111.740 |
114.032 |
+ 2,05 |
|
Appart'hôtels**** |
2 |
4 |
+ 100,0 |
291 |
379 |
+ 30,24 |
|
Appart'hôtels*** |
10 |
10 |
0 |
1.354 |
1.159 |
- 14,4 |
|
Appart'hôtels** |
2 |
2 |
0 |
52 |
61 |
+ 17,31 |
|
Total Appart'hôtel |
14 |
16 |
+ 14,3 |
1.697 |
1.599 |
- 5,77 |
|
Complexe hôtelier*** |
1 |
1 |
0 |
360 |
360 |
0 |
|
Complexe hôtelier** |
2 |
2 |
0 |
981 |
820 |
- 16,41 |
|
Complexe hôtelier* |
4 |
4 |
0 |
2.579 |
3.234 |
+ 25,40 |
|
Total complexe hôtelier |
7 |
7 |
0 |
3.920 |
4.414 |
+ 12,60 |
|
Complexe hôtelier + appartements*** |
1 |
0 |
0 |
784 |
0 |
0 |
|
Complexe hôtelier + appartements** |
2 |
1 |
- 50 |
1.453 |
548 |
- 62,28 |
|
Total complexe hôtelier + appartements |
3 |
1 |
- 66,70 |
2.237 |
548 |
- 75,50 |
|
Complexe de location d'appartements*** |
2 |
2 |
0 |
3.030 |
3.315 |
+ 9,41 |
|
Complexe de location d'appartements** |
4 |
3 |
- 25 |
4.641 |
4.370 |
- 5,84 |
|
Complexe de location d'appartements* |
2 |
2 |
0 |
7.716 |
7.832 |
+ 1,50 |
|
Total complexe de location d'appartements |
8 |
7 |
- 12,5 |
15.387 |
15.517 |
+ 0,84 |
|
Complexe touristique**** |
3 |
4 |
+ 33,3 |
1.508 |
2.985 |
+ 97,94 |
|
Complexe touristique*** |
14 |
16 |
+ 14,3 |
10.372 |
9.387 |
- 9,50 |
|
Complexe touristique** |
31 |
30 |
- 3,2 |
22.064 |
19.609 |
- 11,13 |
|
Total complexe touristique |
48 |
50 |
+ 4,2 |
33.944 |
31.981 |
- 5,78 |
|
Campings**** |
13 |
13 |
0 |
19.380 |
19.301 |
- 0,41 |
|
Campings*** |
58 |
57 |
- 1,7 |
89.419 |
88.789 |
- 0,70 |
|
Campings** |
73 |
71 |
- 2,70 |
57.366 |
55.302 |
- 3,6 |
|
Campings* |
84 |
87 |
+ 3,6 |
48.356 |
49.358 |
+ 2,07 |
|
Total campings |
228 |
228 |
0 |
214.521 |
212.750 |
- 0,83 |
|
Ménages - chambres privées, appartements, maisons de vacances 46 ( * ) |
404.561 |
421.378 |
+ 4,16 |
|||
|
Autres facilités d'accueil |
814 |
977 |
+ 20 |
137.875 |
141.857 |
+ 2,89 |
|
Capacités totales |
1.643 |
1.837 |
+ 11,8 |
925.882 |
944.076 |
+ 1,97 |
Source : Ambassade de France en Croatie, mission économique.
Le gouvernement croate a compris l'importance du tourisme haut de gamme pour le pays . Dès 2003, il a adopté un « Master plan » pour la période 2003-2010 dont les principes directeurs sont orientés vers le développement du tourisme haut de gamme et la protection de l'environnement.
Les autorités souhaitent surtout modifier la structure d'accueil du tourisme croate en faveur des hôtels cinq étoiles 47 ( * ) , augmenter la durée de la saison et encourager le tourisme rural (en Istrie, en Dalmatie, sur les îles) et culturel . A Dubrovnik par exemple, les autorités communales ont souligné leur volonté de faire de la ville une « ville cinq étoiles » en planifiant notamment la construction d'un port de plaisance, d'un terrain de golf et d'hôtels haut de gamme. En clair, comme l'a exprimé auprès de votre délégation, M. Djuro Market, membre du conseil municipal de la ville de Dubrovnik, « le tourisme de masse doit pouvoir être concilié avec un tourisme de luxe ».
Votre délégation s'est vu confirmer que l'intention des responsables du tourisme n'était pas de créer de nouvelles structures d'accueil mais plutôt d'améliorer les capacités existantes. Il s'agit notamment d'activer des unités touristiques non utilisées le long de la côte adriatique, en raison des destructions liées à la guerre ou du vieillissement des bâtiments. Le plus grand défi du tourisme croate réside donc bien dans la rénovation des structures d'accueil et la constitution des capacités hôtelières de qualité. M. Jacques Bourgeois, directeur du groupe hôtelier Suncani Hvar, soulignait auprès de votre délégation que le manque de personnel qualifié dans l'hôtellerie et la restauration constituait l'autre défi majeur du tourisme croate.
|
L'exemple du Groupe franco-luxembourgeois ORCO Orco Property Group est un investisseur et promoteur sur les marchés hôteliers et immobiliers en Europe centrale. La valeur de son portefeuille est estimée à environ 2,5 milliards d'euros au 30 juin 2007. Opérant en Europe centrale depuis 1991, Orco Property Group est une société anonyme basée à Luxembourg et cotée sur Euronext à Paris et aux bourses de Prague, de Varsovie et de Budapest. Son portefeuille comprend IPB Real, MaMaison Hotels & Apartements, Orco Real Estate et d'autres biens immobiliers, notamment de commerce. Orco Property Group est présent dans plusieurs pays dont la République tchèque, la Hongrie, la Pologne, la Russie, la Croatie, l'Allemagne et la Slovaquie. En juin 2005, Orco Property Group a investi dans le groupe Suncani Hvar Hotels, propriétaire de neuf hôtels à Hvar. Votre délégation, qui eu l'occasion de visiter le complexe hôtelier de Suncani Hvar, a été impressionnée par son haut niveau de qualité. Le groupe Suncani Hvar a ainsi transformé les 1.200 chambres hôtelières deux étoiles en des chambres trois, quatre et cinq étoiles. L'objectif affiché du groupe est de développer sur l'île de Hvar un tourisme haut de gamme. Pour cela, il a construit ou rénové des hôtels de luxe avec plages privées, restaurants, piscines et spas. Le prix moyen d'une chambre pour la nuit avoisine les 200 euros, contre 40 euros avant le développement de cette offre haut de gamme. |
Votre délégation a enfin pu observer que les responsables du tourisme croate cherchaient désormais à gommer l'image de destination bon marché de la Croatie . Elle s'est également vu confirmer la volonté de développer de nouvelles facettes du tourisme comme le tourisme sportif, ou le tourisme de santé (Spas) afin d'attirer une clientèle plus âgée, donc plus solvable, et surtout disposée à se rendre en Croatie en dehors de la période estivale.
2. Une frénésie touristique non sans effet pervers
L'engouement touristique pour la Croatie constitue une formidable opportunité économique. Mais pour pacifique et rentable qu'il soit, le déferlement de touristes n'est pas sans générer plusieurs inconvénients . La Croatie compte aujourd'hui plus de deux touristes par habitant et l'afflux des visiteurs a fait flamber les prix . La côte est désormais devenue inabordable pour une partie des Croates qui doivent aller chercher en Turquie ou en Bulgarie des destinations balnéaires à leur portée.
L'immobilier a également connu une flambée des prix . La rareté des produits alimente la croissance du marché. Les prix augmentent de 30 % à 50 % par an. Les Français notamment, qui se sont « entichés » de la région et qui ne trouvent plus beaucoup de biens abordables sur le territoire national, participent à ce mouvement. A Dubrovnik, votre délégation s'est vu confirmer que le prix au mètre carré dépassait largement celui de Paris dans certains quartiers . Il n'est ainsi pas rare de voir des biens affichés à plus de 10.000 euros le mètre carré dans la « perle de l'Adriatique ». Comme l'a exposé à votre délégation M. Ivan Kuret, maire de Split, les difficultés résultant de l'explosion des prix du logement ont conduit les autorités locales à développer des programmes d'accès à la propriété pour les jeunes familles et les primo accédants.
Egalement conscientes des risques écologiques que peut générer la spéculation , les autorités croates ont adopté dès 2005 une réglementation comparable à la loi littorale française pour limiter le « bétonnage » de leurs côtes 48 ( * ) .
Comme l'ont souligné les différents responsables du tourisme croate à votre délégation, il subsiste encore de grandes difficultés pour mettre à jour les livres de propriété foncière . Par ailleurs, avec l'explosion de la construction immobilière touristique et l'afflux d'investissements dans ce secteur, votre délégation s'est vu confirmer la difficulté pour les autorités d'identifier l'origine des capitaux et de s'assurer de leur caractère non douteux .
Votre délégation tient également à souligner que le miracle du développement touristique de la Croatie ne doit pas occulter les disparités économiques régionales . En effet, si certaines villes profitent à plein de la manne touristique générée par l'afflux de visiteurs étrangers, il subsiste des régions plus pauvres situées dans l'arrière-pays. Le maire de Split, M. Ivan Kuret reconnaissait ainsi que l'exode rural avait provoqué un véritable abandon de nombreux villages.
Les autorités ont enfin attiré l'attention de votre délégation sur la question de la préservation de l'environnement . Elles souhaitent éviter autant que possible les constructions sauvages sur le littoral. A Dubrovnik, par exemple 49 ( * ) , les responsables de la ville s'inquiètent de l'affluence considérable de bateaux de croisière ou de plaisance 50 ( * ) qui crée une saturation en période estivale. A de multiples reprises, il a été rappelé à votre délégation que la conciliation entre l'accueil de touristes toujours plus nombreux et le respect de l'environnement résidait dans la promotion d'un « tourisme durable ».
* 45 Slobodna Dalmatia, 25 décembre 2007.
* 46 Nombre de ménages louant leurs installations aux touristes : 58.360 (+ 3 % par rapport à 2006).
* 47 Il y a cinq ans, la Croatie ne disposait que de deux hôtels cinq étoiles, on en compte aujourd'hui une dizaine.
* 48 Il est ainsi impossible de construire dans la zone des 100 mètres du littoral.
* 49 La ville de Split également enregistre chaque année dans son port 4 millions de passagers se positionnant ainsi comme le troisième port méditerranéen en nombre de voyageurs.
* 50 Il convient de souligner que ces bateaux ont jusqu'à présent permis l'essor du tourisme en palliant les insuffisances des structures d'accueil hôtelières.