B. LA RÉALISATION DES VILLAGES : UNE RÉUSSITE OPÉRATIONNELLE, AVEC DES AJUSTEMENTS MINEURS
1. Le village des athlètes : un chantier majeur de renouvellement urbain livré dans un calendrier contraint
a) Un lancement opérationnel perturbé par la crise sanitaire, mais rapidement rétabli
À compter de 2020, le projet du Village olympique et paralympique est entré dans sa phase pleinement opérationnelle. Après la création de la ZAC en 2019, l'année 2020 a été consacrée à la préparation des terrains, conformément au calendrier prévisionnel qui prévoyait une phase de préparation en 2020, puis des travaux de construction entre 2021 et 2023, avant l'accueil des Jeux en 2024 et les travaux de reconversion en 2025.
L'année 2020 a été bien entendu marquée par la crise sanitaire. La Solidéo a suspendu ses travaux à compter du 17 mars 2020 afin de protéger les équipes de chantier, tandis que les études se poursuivaient en télétravail avec ses partenaires. Les travaux ont repris progressivement à partir de la fin du mois d'avril 2020, dans le respect des prescriptions sanitaires applicables au secteur du BTP.
La ZAC du Village olympique et paralympique a été découpée en cinq lots géographiques pour limiter le risque lié à une éventuelle défaillance d'un promoteur : deux lots au nord confiés à Vinci et CDC Habitat, un lot central à Icade et CDC Habitat, un lot au sud à Nexity et Eiffage. Le lot de L'Île-Saint-Denis, sur la ZAC de l'écoquartier fluvial, a quant à lui été confié à Pichet-Legendre.
Les deux opérations développées dans le cadre des ZAC prennent d'ailleurs en compte les interfaces avec les secteurs environnants dans leur partie d'aménagement. L'objectif avec la construction du village olympique était de le connecter au quartier Pleyel, aux secteurs en rénovation urbaine de Saint-Ouen, au quartier des Docks, ainsi qu'au sud de L'Île-Saint-Denis et à la Plaine Saulnier.
Lots immobiliers du village des athlètes
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Secteur / lot |
Localisation |
Opérateur |
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ZAC du village olympique |
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A |
Secteur nord, Universeine, Saint-Denis |
Vinci immobilier |
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B |
Secteur nord, Universeine, Saint-Denis |
Vinci Immobilier |
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D |
Lot central, Frange du Village, Saint-Ouen |
Icade / CDC Habitat |
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E |
Lot sud, Les Belvédères, Saint-Ouen |
Nexity / Eiffage / CDC Habitat |
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F |
Secteur Parc Ampère / rue Marcel-Cachin |
Linkcity comme développeur immobilier ; ARPEJ comme futur gestionnaire et propriétaire de la résidence |
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ZAC de l'écoquartier fluvial de L'Île-Saint-Denis |
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Écoquartier fluvial |
Lot ouest, L'Île-Saint-Denis |
Pichet-Legendre |
Note : un lot « C » a potentiellement été utilisé dans les projections, mais il ne fait plus partie du découpage des îlots dans les documents consolidés.
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Lots immobiliers du village des athlètes
Note : les secteurs A et B se trouvent dans le secteur « Universeine ». Le secteur de « l'écoquartier fluvial » indiqué ici ne correspond qu'à la part se situant dans le village des athlètes, la ZAC de l'écoquartier s'étendant plus au nord de L'île-Saint-Denis.
Source : réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
b) Les modifications de l'îlot F : une réorientation vers davantage d'espaces verts, à la suite d'une concertation avec les habitants
Le parti d'aménagement et le programme de l'opération sont restés stables jusqu'en 2023, date à laquelle une évolution relative à l'îlot F de la ZAC à réaliser après les Jeux a été décidée en lieu et place de la plateforme logistique utilisée pendant les Jeux.
Cet îlot F était constitué au stade du dossier de réalisation de la ZAC de 32 000 m² de programmes immobiliers livrés après les Jeux, du Parc central (Parc Ampère), d'un nouveau groupe scolaire de 20 classes et d'un gymnase pour la Ville de Saint-Denis destiné à répondre aux besoins du nouveau quartier mais aussi des quartiers attenants.
Après une séquence de concertation avec les habitants et pour répondre à leur demande d'augmenter les espaces verts du futur quartier, les élus ont décidé une évolution de la programmation de l'îlot F reposant sur :
- la suppression des programmes de logements familiaux et de bureaux prévus dans le dossier de réalisation de ZAC, pour la réalisation d'un unique programme immobilier sur la rue Marcel Cachin à Saint-Ouen (Îlot F1), d'environ 5 600 m2 SDP ;
- l'agrandissement du Parc Ampère sur une surface d'environ 3 hectares ; la Solidéo est en train de créer une prairie plantée, tandis que Plaine Commune se chargera ensuite, le cas échéant, d'autres aménagements ;
- la réduction du programme du groupe scolaire de Saint-Denis de 20 à 18 classes en conséquence de la diminution du nombre de nouveaux habitants attendus, et remplacement du gymnase par un terrain d'éducation physique extérieur de 1 000 m².
La dernière opération immobilière maintenue sur ce secteur a ensuite fait l'objet d'une consultation lancée par la Solidéo en juillet 2024. Celle-ci a été remportée par Linkcity et ARPEJ, pour la réalisation d'une résidence étudiante d'environ 200 logements, dénommée « La Fabrique du lien », dont la livraison est prévue en 2028.
c) Un quartier temporairement converti en site d'hébergement olympique et paralympique
En 2024, le village est mis à disposition pour accueillir les athlètes et les délégations pendant les Jeux olympiques et paralympiques.
Le site avait été dimensionné pour accueillir 14 250 athlètes et accompagnants pendant les Jeux olympiques10(*). Il comprenait environ 2 800 appartements, conçus pour accueillir chacun quatre à huit athlètes, avec salles de bain partagées et espaces de vie commune. Dans sa configuration paralympique, plus réduite, il avait accueilli 9 000 para-athlètes et accompagnants.
La chambre régionale des comptes relève qu'il a effectivement abrité les athlètes de plus de 200 délégations olympiques et de près de 180 délégations paralympiques11(*).
Plusieurs équipements existants ou réaménagés ont été mobilisés pendant la phase Jeux. Ce fut le cas du collège Dora Maar, qui a été mobilisé pour les besoins logistiques du village, mais aussi du complexe sportif Pablo-Neruda, qui a servi de parking temporaire après la pose d'un revêtement provisoire.
d) Des travaux restants limités sur le village des athlètes
Les ouvrages nécessaires aux Jeux ont été livrés dans les délais, mais plusieurs interventions demeurent nécessaires en 2026 et au-delà pour achever la transformation des sites en quartiers ordinaires.
Les principales opérations restant à suivre dans le village des athlètes concernent les bureaux et certains îlots différés. Le lot B2 a trouvé preneur, avec une attribution au ministère de l'Intérieur, mais les travaux d'aménagement intérieur restent à conduire avant l'installation des services, prévue au premier semestre 2027.
La programmation initialement prévue de l'îlot F a été profondément réorientée afin de réduire les constructions nouvelles, d'agrandir le parc Ampère et de limiter les équipements publics à la nouvelle jauge d'habitants attendue. La Solidéo devait réaliser une prairie plantée afin de constituer rapidement un « poumon vert » pour le quartier, tandis que Plaine Commune pourra ensuite compléter les aménagements.
Plusieurs aménagements de la ZAC de l'Écoquartier fluvial de L'Île-Saint-Denis ont été reportés en phase héritage : une partie des berges et du Belvédère, une partie du micro-vallon, le revêtement de l'allée du Printemps et son traitement paysager.
2. Le village des médias : un projet recalibré après la réduction des besoins du Cojop
a) Un village inscrit dans une opération plus large que les seuls besoins d'hébergement
Le Village des Médias est situé sur la commune de Dugny. Il est une composante majeure du « Cluster des Médias » qui s'étend sur les communes de Dugny, Le Bourget et La Courneuve, et qui fait l'objet d'une opération d'aménagement conduite par la Solidéo, dans le cadre d'une ZAC de 70 ha.
La ZAC du Cluster des Médias s'étend en effet au-delà du « village des médias » stricto sensu. Elle inclut notamment 13 hectares supplémentaires pour le Parc Georges Valbon à la Courneuve, ainsi que la rénovation de plusieurs équipements au Bourget.
Le village des médias proprement dit a été conçu comme un nouveau quartier mixte, comprenant environ 1 400 logements, 2 000 m² de commerces et services de proximité, et plusieurs équipements publics, dont un groupe scolaire de 16 classes, une crèche et un gymnase.
La Solidéo a lancé une consultation en octobre 2019 pour la sélection des opérateurs immobiliers du village des médias. Tout comme le village des athlètes, celui des médias a été découpé en lots, eux-mêmes répartis en deux espaces : le secteur « plateau » (secteur D) et le secteur de « l'aire des vents » (Secteurs A, B et C).
Secteurs du village des médias
Source : réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
b) Un phasage en deux temps qui distingue livraison olympique et héritage urbain
À l'automne 2020, le Cojop a annoncé une révision à la baisse les besoins d'hébergement des journalistes. À la suite de cette décision, une reconfiguration de la ZAC du Cluster des médias en deux phases a été décidée :
- une première phase, correspondant aux ouvrages livrés pour les Jeux portant sur le secteur du Plateau et le secteur A de l'Aire des vents ;
- une phase 2 après les Jeux, portant sur les secteurs B et C de l'Aire des Vents.
Le principe était de respecter la cohérence du projet pour une opération d'aménagement devant garantir l'héritage urbain et son ambition pour Dugny. Ainsi, la phase 2 n'est plus directement liée aux Jeux, mais elle en constitue un héritage dans la mesure où elle a été conçue dès l'origine dans une complémentarité avec la phase 1, pour constituer un projet de territoire global.
Répartition en deux phases des opérations du village des médias
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Secteur / îlot |
Localisation |
Opérateur / constructeur |
Commentaire |
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Phase 1 : Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024 |
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Aire des Vents - secteur A |
Dugny ; entre les espaces verts de l'Aire des Vents, le parc départemental Georges-Valbon et le centre historique de Dugny |
SAS Paysages, |
Secteur livré pour les Jeux avec le Plateau. |
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Plateau -- secteur D |
Dugny, secteur du plateau au sud du village des médias |
SAS Manifesto (groupement Ametis, Ideom et Gaïa promotion) |
Autre secteur livré pour les Jeux. |
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Phase 2 : postérieure aux Jeux |
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Aire des Vents -- secteurs B et C |
Dugny ; entre les espaces verts de l'Aire des Vents, le parc départemental Georges-Valbon et le centre historique de Dugny |
SAS Paysages |
Secteurs renvoyés à la phase héritage ; avenant à la promesse de vente intervenu en 2024. |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
La première phase comprend finalement 950 logements (750 logements familiaux et 200 logements en résidences gérées étudiants, personnes âgées...), répartis entre 519 logements sur le secteur du Plateau et 433 logements sur le secteur A de l'Aire des Vents, ainsi qu'un ensemble d'équipements et services. Elle a été livrée en mars 2024.
La seconde phase comprendra quant à elle 500 logements, une école, une crèche, un gymnase réalisé sous maîtrise d'ouvrage de l'EPT Paris Terres d'Envol. La programmation immobilière a évolué pour prendre en compte les demandes de la collectivité et de la SAS Paysages dans un contexte immobilier sensiblement dégradé par rapport à 2020. Une résidence séniors a été transformée en résidence intergénérationnelle et le nombre de logements libres a été diminué au profit de logements locatifs intermédiaires.
Reprogrammation de la phase 2 du village des
médias
(secteurs B et C de l'Aire des Vents)
en m² / surface de plancher (sdp)
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Type de logement |
2020 |
2024 |
Évolutions |
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Logement libre (accession ou location) |
10 651 |
8 297 |
- 2 354 |
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Logement Locatif Intermédiaire (LLI) |
6 151 |
9 795 |
+ 3 644 |
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Logement Locatif Social (LLS) |
9 824 |
9 408 |
- 416 |
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Résidence adultes handicapés |
1 803 |
1 813 |
+ 10 |
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Résidence intergénérationnelle (ex-résidence services seniors) |
6 940 |
6 775 |
- 165 |
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Socles actifs / locaux d'activité |
1 681 |
961 |
- 720 |
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Évolution de la phase 2 du village des médias
en m² / surface de plancher (sdp)
Source : commission des finances, d'après les réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
Le site de Chimirec
Le périmètre de la ZAC du Cluster des Médias intègre un secteur dit « Comète-Chimirec » qui comprenait les emprises des entreprises ID Logistics et Chimirec (société de traitement de produits chimiques qui a depuis déménagé sur l'ancien site PSA à Aulnay-sous-Bois). Le quartier attenant de la Comète, secteur d'habitat pavillonnaire, est hors du périmètre de la ZAC.
En 2017, dans le dossier de candidature, le site du Cluster des médias devait accueillir les épreuves de volley-ball sur le site d'ID Logistics, en face du site de Chimirec devant être utilisé comme plate-forme logistique pour les Jeux. Le départ de Chimirec comme installation classée était indispensable pour l'arrivée de la passerelle sur l'A1 (qui comprenait alors une voie de bus), la cohérence urbaine du projet en héritage et la capacité de commercialiser le Cluster des médias. Au sein de la programmation économique de la ZAC, le secteur Chimirec devait proposer 15 000 m² de surface de plancher de locaux d'activités pour TPE-PME-Artisanat.
En 2020, la nouvelle carte des sites décidée par le Cojop retirait les épreuves de volley-ball du site du Cluster. Compte tenu de cette décision et du phasage du projet du Village, le devenir du site Chimirec et de la programmation économique restait donc à préciser.
Début 2022, il était acquis que l'EPT Paris Terres d'Envol et la ville de Dugny, tout en confirmant l'importance du site Chimirec pour le territoire, exprimaient le souhait de poursuivre des études en vue de définir un projet d'aménagement d'entrée de ville à horizon 2028-2030, intégrant l'emprise de Chimirec et le quartier de la Comète. C'est pourquoi la nouvelle programmation de la phase 2 de la ZAC sous maîtrise d'ouvrage de la Solidéo a écarté le traitement du site Chimirec pour lequel les collectivités souhaitaient poursuivre la réflexion.
Source : réponses transmises au rapporteur spécial par la Solidéo, la délégation interministérielle aux Jeux olympiques et paralympiques, la direction des sports, et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages
3. Des contentieux post-livraison à sécuriser avant l'extinction de la Solidéo
La gestion des contentieux par la Solidéo doit être appréciée à l'aune de la nature exceptionnelle de sa mission. Les réponses transmises font état, à la suite de la livraison des ouvrages olympiques, de quatre précontentieux de marchés, six contentieux de marchés et quatre contentieux fonciers ou urbanistiques en cours.
Les risques les plus sensibles concernent notamment les réclamations financières des opérateurs ou titulaires de marchés après la mise à disposition des ouvrages, dans un contexte où les réserves disponibles n'avaient pas été conçues pour couvrir des demandes contentieuses importantes.
Le cas le plus significatif identifié concerne les actions contentieuses engagées fin 2024 par un promoteur du village olympique et paralympique. Les sommes réclamées atteignent environ 20 millions d'euros, ce qui a conduit la Solidéo à engager, à compter de janvier 2025, la constitution d'une provision comptable.
La Cour des comptes avait par ailleurs souligné, dans son rapport sur les exercices 2020-2024 de la Solidéo, que la réserve restante de la Solidéo n'était pas dimensionnée pour couvrir d'éventuelles réclamations financières supplémentaires des promoteurs après les Jeux, ni pour financer, en cas de besoin, la réparation de dégradations des ouvrages mis à disposition du Cojop si celui-ci ne les avait pas suffisamment provisionnées12(*). La constitution d'une véritable provision comptable par l'établissement à partir de 2025 a permis d'apporter une réponse à cette recommandation.
À l'issue de la maquette actualisée de
novembre 2025, le solde de la réserve pour compléments de
programme devait notamment couvrir les modifications de programme de la phase
héritage, certains sujets fiscaux et les risques contentieux. Ce point
constitue un enjeu de clôture, au sens où l'établissement
entre dans sa phase d'extinction alors même que certains droits et
obligations, notamment contentieux, peuvent produire des effets
au-delà de la livraison matérielle des ouvrages.
Toutefois, l'adossement à Grand Paris Aménagement n'entraîne aucune transmission des droits et obligations de la Solidéo à l'établissement. Certains sujets, en particulier les sujets environnementaux, les sites pollués et les éventuels contentieux associés, s'inscrivent pourtant dans le long terme. La Cour ajoute que l'État envisage que cette tâche soit confiée à Grand Paris Aménagement, mais que celui-ci devra alors se doter de compétences juridiques spécifiques, tandis que l'État pourrait assumer en dernière instance les droits et obligations de la Solidéo13(*). Il convient, en tout état de cause, de clarifier cette situation.
Recommandation : Sécuriser la transmission des droits et obligations de la Solidéo avant son extinction (Solidéo, Direction des sports).
Certains contentieux ou procédures connexes n'impliquent pas directement la Solidéo, mais ont néanmoins été suivis par elle en raison de son rôle de superviseur. Tel est le cas de la procédure relative à des faits de travail dissimulé sur un chantier du village olympique de Saint-Denis, portant sur une entreprise privée intervenant sous maîtrise d'ouvrage d'un promoteur immobilier.
La Solidéo n'était pas donneur d'ordre de ces travaux et n'intervient pas dans cette procédure, mais elle en a assuré un suivi spécifique. Elle indique par ailleurs avoir résilié pour faute, à l'été 2022, un marché de travaux publics à la suite de la constatation par l'inspection du travail d'une situation de travail illégal.
* 10 Dont 2 700 athlètes et accompagnants logés à l'écoquartier fluvial.
* 11 Chambre régionale des comptes Île-de-France, Jeux olympiques et paralympiques Paris 2024 : Société d'économie mixte Plaine Commune Développement - Zone d'aménagement concerté « Écoquartier fluvial », rapport d'observations définitives et sa réponse, exercices 2019 et suivants, août 2025, pages 11 et 12.
* 12 Cour des comptes, La Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, page 26.
* 13 Cour des comptes, La Société de livraison des ouvrages olympiques, observations définitives, juin 2025, pages 9 et 10.